1、 免費(fèi)提供各種資格考試真題、模擬題、練習(xí)題、精選題及答案2007年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷及答案一、問答題（共3題，每題10分）（一）李某有一處房產(chǎn)，其房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的低押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。請(qǐng)問：1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?2.2007年9月該房屋被列入拆

2、遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?（二）甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：物業(yè)名稱ABC建筑面積/m2654850成交單價(jià)/（元/m2）155001450015000成交日期2007年9月2007年8月2007年10月請(qǐng)問：1

3、.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?（說明：回答若超過5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分）（三）2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第68層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。請(qǐng)問：1.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。2.說明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。二、單項(xiàng)選擇題（共3

4、大題，10小題，每小題2分）（一）某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。1.若評(píng)估二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說法中正確的是（ ）。A、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值B、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面

5、價(jià)值C、作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低2.如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按（ ）年計(jì)算建筑物的折舊。A、38.5B、40.5C、48.0D、50.03.如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報(bào)酬率為7.5，則收益價(jià)格為（ ）萬元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.444.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是（ ）A、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值B、業(yè)主方

6、的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值C、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用。D、業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整（二）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計(jì)劃如下：開發(fā)期開發(fā)面積開工時(shí)間完成時(shí)間開始銷售時(shí)間第一期20萬m2第1年6月第3年6月第3年1月第二期15萬m2第4年6月第5年6月第5年1月第三期15萬m2第5年6月第6

7、年6月第6年1月由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)成本比社會(huì)平均開發(fā)成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。5.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是（ ）。A、對(duì)三期開發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)C、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D、對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開發(fā)投資分別

8、計(jì)息至各期開發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用（ ）。A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)格B、未來住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)C、各期開始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)D、各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)7.在確定開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用（ ）。A、該開發(fā)公司測(cè)算的開發(fā)成本B、現(xiàn)時(shí)的客觀開發(fā)成本C、各期銷售時(shí)的客觀開發(fā)成本D、各期開發(fā)時(shí)的客觀開發(fā)成本8.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括（ ）。A、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤B、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅C、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)D、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購地稅費(fèi)（三）某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和

9、假設(shè)開發(fā)法對(duì)一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106；土地報(bào)酬率為6。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供9.運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是（ ）。A、2000，2300B、2030，2270C、2060，2240D、2090，221010.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價(jià)格是（ ）元/m2。A、

10、2136B、2165C、2179D、2206三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）封面和目錄（略）致委托人函××市中級(jí)人民法院：受貴法院的委托，我公司對(duì)位于××市××路3號(hào)樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)（以下簡稱估價(jià)對(duì)象）進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2007年3月5日。我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T502911999）的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料

11、基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣壹仟零玖拾萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的期限自2007年3月16日起1年。隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章）法定代表人：×××（簽字）2007年3月16日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意

12、見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7.本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。8.未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（簽名蓋章）注冊(cè)號(hào)：（略）注冊(cè)房地產(chǎn)

13、估價(jià)師：×××（簽名蓋章）注冊(cè)號(hào)：（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象根據(jù)房屋所有權(quán)證（證號(hào)：×房地×字2000第××××號(hào)）、國有土地使用證證號(hào)：××地×字（1999）第××號(hào)、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下：（一）區(qū)位狀況位置：坐落××市××路3號(hào)樓5層整層城市規(guī)劃：行政辦公區(qū)環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本

14、完備商務(wù)氛圍：處于××市行政中心范圍（二）實(shí)物狀況1.土地狀況用途：辦公地號(hào)：××區(qū)××街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等級(jí)：1級(jí)土地共用面積：3500m2地勢(shì)：土地平整其中土地分?jǐn)偯娣e：500m22.建筑物狀況建筑面積：957.3m2建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等層數(shù)：7層，無地下室，估價(jià)對(duì)象處于5層層高：3.3m，檐高：24m用途：辦公竣工日期：1999年12月1日裝修：室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等（略）利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置（三）權(quán)益狀況1.建筑物權(quán)益狀況根據(jù)房屋所有權(quán)證（證號(hào)：

15、5;房地×字2000第××××號(hào)）記載：估價(jià)對(duì)象建筑物權(quán)利人：×××、×××，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途：辦公，建筑面積957.3m2，磚混一等。2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況根據(jù)國有土地使用證（證號(hào)：××地×字1999，第××號(hào)）記載：估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓。土地共用面積：3500m2，其中分?jǐn)偼恋孛娣e：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告按無續(xù)期考慮。3.他項(xiàng)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（抵

16、押權(quán)），抵押權(quán)人為中國工商銀行××支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：他項(xiàng)權(quán)利人：中國工商銀行××支行權(quán)利種類：期房抵押建筑面積：9573m2；權(quán)利價(jià)值：574.38萬元抵押部分：5層整層設(shè)定日期：1999年8月他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：×房地×他字（1999）第×××號(hào)四、估價(jià)目的為法院辦案提供價(jià)格參考。五、評(píng)估的價(jià)值類型和定義采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法本報(bào)告選

17、用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的

18、市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為：人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。十二、估價(jià)作業(yè)日期十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員（略）估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象分析（略）二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估價(jià)方法選用本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)

19、格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。五、估價(jià)的測(cè)算過程市場(chǎng)法的基本步驟為：搜集交易案例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正市場(chǎng)狀況（交易日期）調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因素、個(gè)別因素）求取比準(zhǔn)價(jià)格其基本計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（一）市場(chǎng)法1.選取可比實(shí)例搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，

20、根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件（表1），選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較。表1可比實(shí)例表項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落××路14號(hào)樓4層××路4號(hào)樓2層××路6號(hào)樓3層用途辦公辦公辦公交易價(jià)格/（元/m2）129151143812504價(jià)格類型成交價(jià)格成交價(jià)格成交價(jià)格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地狀況出讓出讓出讓2.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較分析可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明見表2。表2因素條件對(duì)比說明表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落××路3號(hào)樓5層&

21、#215;×路14號(hào)樓4層××路4號(hào)樓2層××路6號(hào)樓3層交易情況整層轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格成交價(jià)格成交價(jià)格成交價(jià)格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地產(chǎn)價(jià)格/（元/m2）129151143812504區(qū)域因素商務(wù)氛圍較好較好較好較好公共配套較好較好較好較好公交便捷度較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好較好較好較好區(qū)域規(guī)劃環(huán)境較好較好較好較好主朝向南北向南北向南北向南北向個(gè)別因素建筑面積957.3m21050m2930m2885m2容積率1.92.12.22.0土地使用年限42年43年43.5年42.5年竣工年代成新度1

22、999年12月1日九成新2000年3月九成新2000年5月九成新2000年8月九成新建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合配套設(shè)備一般、齊備一般、齊備一般、齊備一般、齊備停車位可滿足可滿足可滿足可滿足內(nèi)部裝飾普通高檔、部分豪華中高檔中高檔建筑外觀風(fēng)格新穎風(fēng)格一般風(fēng)格新穎風(fēng)格新穎戶型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新型辦公平面布局3.修正調(diào)整過程以估價(jià)對(duì)象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象比較，確定出相應(yīng)的分值。（區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同）。表3因素條件分值表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落××路3號(hào)樓5層

23、5;×路14號(hào)樓4層××路4號(hào)樓2層××路6號(hào)樓3層房地產(chǎn)價(jià)格/（元/m2）129151143812504交易情況100100100100交易日期100999899區(qū)域因素小計(jì)100100100100商務(wù)氛圍000公共配套000公交便捷度000基礎(chǔ)設(shè)施狀況000區(qū)域規(guī)劃環(huán)境000主朝向000個(gè)別因素小計(jì)100106104106建筑面積-0.500.5容積率-1.5-2-1土地使用年限1.5 21竣工年代成新度000建筑結(jié)構(gòu)000配套設(shè)備000停車位000內(nèi)部裝飾7.544建筑外觀-100戶型、布局001.5根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各

24、可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格。表4可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C可比實(shí)例價(jià)格/（元/m2）129151143812504交易情況修正100/100100/100100/100交易日期調(diào)整99/10098/10099/100區(qū)域因素調(diào)整100/100100/100100/100個(gè)別因素調(diào)整100/106100/104100/106比準(zhǔn)價(jià)格/（元/m2）1206210778116784.市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，取其簡單算術(shù)平均值為市場(chǎng)法求取的估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格：（12062+10778+11678）/3=11506元/m2

25、（二）收益法測(cè)算收益法的基本步驟為：搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料估算潛在毛收入估算有效毛收入估算運(yùn)營費(fèi)用預(yù)測(cè)估算凈收益一求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。其計(jì)算公式如下： 式中：V一房地產(chǎn)的收益價(jià)格；A一一房地產(chǎn)未來每年凈收益；Y一一房地產(chǎn)的報(bào)酬率；n一一房地產(chǎn)的收益期限；g一一凈收益逐年遞增的比率。1.租賃收入的確定根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.82.5元/（m2

26、3;天），根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金水平為2元（m2·天）。2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10。3.年有效毛收入的確定有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×（1-置及租金損失率）4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，確定租賃運(yùn)營費(fèi)用率

27、為20。現(xiàn)時(shí)年凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營費(fèi)用率）5.報(bào)酬率的確定房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6。6.剩余收益期限的確定根據(jù)國有土地使用證，估價(jià)對(duì)象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余使用期限42年，無續(xù)期。7.租金年增長率的確定經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象租金年增長率為2.5。8.收益價(jià)格的確定。 表5 收益法計(jì)算過程 （每平方米）租金收入/元/（m2·天

28、）2年計(jì)算天數(shù)/天365空置及租金損失率10%第1年有效毛收入/元657租賃運(yùn)營費(fèi)用率20%減租賃運(yùn)營成本費(fèi)用131第1年凈收益/元526土地剩余使用年限/年42報(bào)酬率6%租金收入年增長率2.5%收益價(jià)格/（元/m2）11360運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為11360元/m2。（三）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的確定采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結(jié)果均其有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個(gè)結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結(jié)果。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=（11506+11360）/2=11433元/m2估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=11433×957.3=10944811元

29、取整為1094萬元。單價(jià)為11433元/m2六、估價(jià)結(jié)果根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣壹仟零玖拾肆萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣 壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。附 件1.委托司法鑒定函（復(fù)印件）2.房屋所有權(quán)證（復(fù)印件）3.國有土地使用證（復(fù)印件）4.估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖5.估價(jià)對(duì)象小區(qū)實(shí)

30、景照片6.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）7.估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）8.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書（復(fù)印件）四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變。現(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年10月1目的市場(chǎng)價(jià)格（購買總價(jià)

31、和單價(jià)）。有關(guān)資料如下：1.預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25。建設(shè)工程教育網(wǎng)整理2.預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用（含管理費(fèi)用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。3.折現(xiàn)率為12，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7（與銷售同時(shí)發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3。估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：一、估算凈收益凈收益=1000×6000×85×（1-10）×（

32、1-25）=344.25（萬元）二、測(cè)算報(bào)酬率Y采用市場(chǎng)提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式采用試算法推算報(bào)酬率。具體如下：求取可比實(shí)例報(bào)酬率表序號(hào)項(xiàng)目案例A案例B案例C案例D1租金元/（m2·月）1508082852剩余收益年限n/年404647463房地產(chǎn)售價(jià)V/（元/m2）100006900650067004報(bào)酬率9.994%7.909%8.092%8.005%注：上表計(jì)算結(jié)果無誤。報(bào)酬率=（9.994+7.909+8.092+8.005）/4=8.500取整報(bào)酬率為8.5。三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值 四、裝修改造費(fèi)用總額裝修改造費(fèi)用

33、=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02萬元五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=3981.45×7/（1+12）=248.84萬元六、購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)為V，則購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V×3七、計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)V=3554.87-248.84-576.02-0.03VV=2650.50萬元單價(jià)=2650.50/6000=4417.49元/m2參 考 答 案一、問答題（一）答：1.理由包括：（1）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。（2）二者的價(jià)值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格

34、，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。（3）二者對(duì)房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值；轉(zhuǎn)讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的影響。2.理由包括：（1）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。（2）拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)。（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定可能不同。（二）答：1.甲公司應(yīng)提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利的說明或證明。建設(shè)工程教育網(wǎng)信息2.應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限（或

35、房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。（三）答：1.（1）市場(chǎng)租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。（2）承租方對(duì)估價(jià)對(duì)象已投入的成本大小。（3）承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場(chǎng)租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價(jià)值。 二、單項(xiàng)選擇題（一）1.C；2.C；3.A；4.A；（二）5.C；6.D；7.A；8.C；（三）9.D；10.D。三、指錯(cuò)題1.致委托方函中缺估價(jià)目的。2.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中沒有說

36、明現(xiàn)場(chǎng)察看估價(jià)師的姓名。3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中區(qū)位狀況描述中缺方位、與重要設(shè)施的距離、交通條件、朝向等介紹。4.環(huán)境景觀及公共設(shè)施設(shè)備完善程度描述過于簡單。5.建筑物權(quán)益中沒有交代共有人及房屋共有權(quán)證。6.沒有交代土地使用權(quán)人。7.沒有交代如何處理沒有注銷的他項(xiàng)權(quán)利。8.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定日期錯(cuò)誤。9.估價(jià)目的描述不準(zhǔn)確。10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺估價(jià)方法選用和未選用的理由。11.估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該為比準(zhǔn)價(jià)格。12.市場(chǎng)法中沒有在交易情況中對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行說明。13沒有對(duì)比較因素進(jìn)行詳細(xì)分析說明。14.可比實(shí)例的總樓層數(shù)沒有交代。15.樓層間差異沒有進(jìn)行因素差異調(diào)整。16.可比實(shí)例的土地登記狀況沒有說明。1

37、7.主朝向應(yīng)在個(gè)別因素中調(diào)整。18.以估價(jià)對(duì)象因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)分值為100的說法不準(zhǔn)確。19.市場(chǎng)法中市場(chǎng)狀況分值取值缺乏依據(jù)。20.收益法中的計(jì)算公式中的A應(yīng)該為第一年的凈收益。21.租金水平確定依據(jù)不夠。22.沒有說明租金的計(jì)算基礎(chǔ)是建筑面積還是使用面積，沒有說明出租面積比例。23.租賃收益沒有包括其他收入，應(yīng)包括租賃保證金或押金的利息收入等。24.報(bào)酬率6沒有確定過程且取值不正確。25.年增長率2.5的確定缺乏依據(jù)。26.租金增長率和凈增長率混淆，g為凈收益逐年遞增的比例。27.附件中缺估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況照片。28.附件中沒有房屋所有權(quán)證書復(fù)印件。四、改錯(cuò)題1.凈收益測(cè)算錯(cuò)誤，應(yīng)采用估

38、價(jià)對(duì)象的可出租面積比例為87凈收益=1000×6000×87×（1-10）×（1-25）=352.35萬元2.測(cè)算報(bào)酬率Y中，案例A與估價(jià)對(duì)象差異較大，應(yīng)剔除報(bào)酬率=7.909+8.092+80051=8.0023.裝修改造后的辦公樓價(jià)值測(cè)算錯(cuò)誤，收益年限應(yīng)為49年裝修改造后的辦公樓價(jià)值=或：裝修改造后的辦公樓價(jià)值=4.裝修改造費(fèi)用的計(jì)算錯(cuò)誤，折現(xiàn)率應(yīng)為12。裝修改造費(fèi)用：1000×6000÷（1+12）0.5=566.95萬2007年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選

39、答案中只有一個(gè)最符合題意。）1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A銷售收入B轉(zhuǎn)讓收入C租金收入D利息收入2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。A出售B抵押C轉(zhuǎn)讓D經(jīng)營3、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A比較風(fēng)險(xiǎn)B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D持有期風(fēng)險(xiǎn)4、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（）。A不可移動(dòng)性B適應(yīng)性C弱流動(dòng)性D相互影響性5、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套則吸納周期為（ ）年。A0.63B

40、1.63C2.25D12.506、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。A第一階段B第二階段C第三階段D第四階段7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因B可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性D金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成8、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括（）。A移動(dòng)平均法B指數(shù)平滑法C市場(chǎng)因子推演法D簡單平均法9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)

41、。A開發(fā)商B監(jiān)理單位C分包單位D總承包單位10、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A目標(biāo)定價(jià)法B成本加成定價(jià)法C隨行就市定價(jià)法D價(jià)值定價(jià)法11、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。A觀察法B實(shí)驗(yàn)法C討論法D問卷調(diào)查法12、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m2，預(yù)測(cè)銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A390.5B399.5C523.5D543.013、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是（）。A生活方式B受教

42、育程度C購買動(dòng)機(jī)D自我形象14、一些競爭者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。這種競爭者屬于（）競爭者。A從容不迫型B選擇型C兇猛型D隨機(jī)型15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括（）。A購買價(jià)格建設(shè)工程教育網(wǎng)提供B容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)C空置率D運(yùn)營費(fèi)用16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25，則名義年利率是（）。A7.02B7.04C7.50D7.8517、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7的

43、還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A137.5B410.2C432.2D452.218、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A利潤總額B投資利潤C(jī)稅后利潤D可分配利潤19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。A10.0B14.0C25.0D35.020、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的

44、銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（ ）。A45.05B49.31C5B.86D63.621、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。A1.07B1.47C2.07D3.3322、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元m2（按建筑

45、面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。A3000B5000C7500D800023、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布B蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理C解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D蒙特卡洛法主要用于解決不多于23個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題24、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800

46、萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為甲=890萬元，乙=910萬元，丙=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（）。A乙<丙<甲B甲<乙<丙C丙<甲<乙D乙<甲<丙25、在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于（ ）。A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C概算指標(biāo)法D工程量近似匡算法26、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A折舊費(fèi)B審計(jì)費(fèi)C金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)27、在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是（）。A固定資產(chǎn)購置支出

47、B企業(yè)所得稅C固定資產(chǎn)折舊D貸款利息28、資金來源與運(yùn)用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（）分析。A現(xiàn)金流量B清償能力C資產(chǎn)與負(fù)債情況D資金盈余或短缺情況29、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的（）。A分離B獨(dú)立C對(duì)立D融合30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）。A商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B商用房地產(chǎn)的收益更高C商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D商用房地產(chǎn)的增值潛力更大31、建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A租金收入B土地出讓收入C長期抵押貸款D凈經(jīng)營收入32、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資

48、質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來（ ）。A操作風(fēng)險(xiǎn)B法律風(fēng)險(xiǎn)C信用風(fēng)險(xiǎn)D管理風(fēng)險(xiǎn)33、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。A租金調(diào)整條款B代收代繳費(fèi)用條款C裝修費(fèi)用條款D折讓優(yōu)惠條款34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長C百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的D營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高35、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1

49、000萬元，空置和收租損失為5，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（ ）萬元。A330B450C650D700二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為（）投資。A建筑安裝工程B新建和擴(kuò)建C設(shè)備與工器具購置D遷建和恢復(fù)E其他費(fèi)用2、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析（）。A物理結(jié)構(gòu)B區(qū)域結(jié)構(gòu)C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D供求結(jié)構(gòu)E總量結(jié)構(gòu)3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有（）。A房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高建設(shè)工程教育網(wǎng)提供C房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價(jià)格D在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率E在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的4、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）。A空置量B房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C平均建設(shè)周期D吸納率E失業(yè)率5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供