1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接盤取得樓盤的增值稅處理房開A公司因債務(wù)糾紛，法院將其土地使用權(quán)及未完工的 地上建筑物通過法院拍賣， 房開B企業(yè)取得該土地，支付2.4 億元人民幣給法院，由法院支付給債務(wù)方。現(xiàn)B企業(yè)要將取得的土地及地上建筑物繼續(xù)開發(fā)，遇到如下問題：1. 房地產(chǎn)A公司建筑工程施工許可證 上注明的時(shí)間為 營(yíng)改增前，屬于老項(xiàng)目。B企業(yè)取得該未完工樓盤的時(shí)間為17年年末，B企業(yè)是否也適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目 繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般納稅人只有銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目方可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目

2、，是指：（一）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未 取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開 工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。對(duì)于接盤購入未完工的屬于 2016年4月30日前的老項(xiàng)目， 由于接盤后施工許可證過期，需重新辦理施工許可證，很多 省市按新的建筑工程施工許可證注明的合同開工日期確 定新老項(xiàng)目。我個(gè)人比較 贊同江西國稅的解答， 客觀而嚴(yán)謹(jǐn)，“如該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可、立項(xiàng)批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)規(guī)模、 建設(shè)內(nèi)容未發(fā)生改變且已實(shí)際開工的，可按接盤前取得的建筑工程施工許可證注明的開工日期確定是否

3、屬于建筑 工程老項(xiàng)目選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅。”2. 如果B企業(yè)采取一般計(jì)稅方式，按照 2016年18號(hào)公告要求，計(jì)算銷售額時(shí)可以扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款。“在 計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng) 取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。” 因該土地當(dāng)時(shí)是由 A公司取得的，相關(guān)財(cái)政票據(jù)名頭為 A公 司，B企業(yè)無法取得名頭為自己的土地價(jià)款的財(cái)政票據(jù)，此 種情況，如何扣除土地價(jià)款？可否一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？答：B企業(yè)從A公司取得償債土地及地上建筑物時(shí)，可憑A公司開具的增值稅專用發(fā)票，按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用 分期抵扣規(guī)定。B企

4、業(yè)取得的專用發(fā)票，可以一次性抵扣進(jìn) 項(xiàng)稅額。3. A公司被強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的土地連同地上建筑物，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)開具發(fā)票并繳納增值稅，因是老項(xiàng)目，按照簡(jiǎn)易計(jì) 稅方法5%開具專用發(fā)票。但 B房開企業(yè)在取得該拍賣土地 時(shí)為小規(guī)模納稅人，現(xiàn)變?yōu)橐话慵{稅人，A公司一直未給 B企業(yè)開發(fā)票，現(xiàn)是否可以給 B企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票？ 答：目前，稅法沒有規(guī)定一般納稅人不能給小規(guī)模納稅人開 具增值稅專用發(fā)票，但是即便B企業(yè)取得A公司開具的專用 發(fā)票，因應(yīng)稅行業(yè)發(fā)生在小規(guī)模納稅人期間，其取得的專用 發(fā)票也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。但下列情形除外：納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未 取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，未按照銷售額和征收率簡(jiǎn)易計(jì)算應(yīng)納稅 額申報(bào)繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證， 可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。4. B企業(yè)繼續(xù)開發(fā)時(shí)，不想繼續(xù)用原建筑公司，需要原建筑 公司撤場(chǎng)，建筑公司并未實(shí)際給B企業(yè)做工程服務(wù)，但作為補(bǔ)償，B企業(yè)支付給建筑公司一筆撤場(chǎng)費(fèi)，對(duì)于撤場(chǎng)費(fèi)收入 建筑公