1、 2014 05 20 第一部分 解讀城市發展經濟狀況經濟狀況城市城市規劃規劃鞏義簡鞏義簡介介CHAPTER 1鞏義簡介經濟實力強勁，消費能力旺盛!鞏義位于嵩山北麓，西距古都洛陽市76公里，東距鄭州82公里。鄭西高鐵、連霍高速、隴海鐵路均在市內設站，交通便利；鞏義經濟實力雄厚。連續13屆躋身全國百強縣，縣域經濟基本競爭力名列全國第39位，并有8個上市公司；城區規劃新城區是未來發展方向，政策利好 鞏義市實施“一城兩區四組團三個副中心”戰略，即以石河道為生態軸線，舊城區（16平方公里）、新城區（20平方公里）組成中心城；周邊康店（3.5平方公里）、南河渡（2.5平方公里）、站街（2.5平方公里）、

2、芝田（3.5平方公里）為中心城四組團；竹林為東部可持續發展型城市副中心，涉村為南部集貿工礦型城市副中心，回郭鎮為西部工業商貿型城市副中心。 舊城區以居住和商貿為主導，新城區集行政、金融、科技教育、文化娛樂、居住、一類工業于一體?？档?、南河渡組團以旅游服務為主導，適當發展無污染工業項目；站街組團利用區位優勢，以商貿為主導；芝田組團以高新技術工業為主導。目前市區規劃面積55.4平方公里，市區人口23萬人，中等城市框架已逐步形成。 新城區現正高速發展，是城市發展的主要方向。經濟狀況鞏義市2011年、2012年與2013年GDP增長率分別為20.58%、8.09%和9.97%。發展態勢平穩，充滿活力數

3、據來源：鞏義市統計公報404.7億經濟狀況小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩定發展高速發展房地產預警系統判斷-GDP與房地產發展關系鞏義近三年GDP保持高速平穩增長趨勢，說明經濟發展迅速，根據房地產與GDP之間的對比關系看，鞏義市房地產業處于高速發展階段，開發和置業需求旺盛。房地產處于快速發展期 總結1：鞏義經濟實力強勁，消費能力旺盛；2：經濟發展平穩，市場充滿活力；3：地產市場發展高速，前景明朗。第二部分 地產概況板板塊劃塊劃分分競競品品概況概況供需分析供需分析CHAPTER 2第一季度供需分析第一季度商品房市場供大于需，市場存量大，競爭激烈。第一季度銷售量較低，市場消化速度較慢

4、。第一季度供需分析商品住宅銷售面積3.96萬平米商品住宅銷售套數328套商品住宅銷售均價4195元/平米非商品住宅銷售面積0.08萬平米非商品住宅銷售套數-非商品住宅銷售均價4792元/平米第一季度住宅月銷售量只有100套，銷售量持續偏低。商業月平均銷售量只有260平米，銷售量較低。銷售難度較大。城區格局劃分新城區板塊；新城區住宅項目較多，現行政單位都已搬至此辦公，屬于行政核心區，城市向東發展毋庸置疑，市場活躍度高，中高端項目數量較多，未來競爭的主要戰場。老城區板塊；配套條件成熟，住宅項目稀少，商業項目活躍，丹尼斯、華潤萬家等大型商業都已入駐。老城區老城區新城區競品項目恒星皇家花園盛威太陽城東

5、潤峰景正和紫荊城朗曼新城宋城御街萬洋國際商貿城開發商深圳朗曼集團位置新興路石河路交叉口規模占地面積700畝 ，建筑面積130萬，容積率1.9，綠化率33%，物業形態高層、疊加別墅、聯排別墅、商業、寫字樓、酒店產品配比一室兩廳一衛 48、兩室兩廳一衛 83-98、三室兩廳兩衛 106-140、四室兩廳兩衛 155 2梯3戶/2梯4戶價格策略一層底商13000元，二層8000元價格： 高層41804900元/別墅 51807000元/銷售情況開盤銷售350套，銷售率80%配套設施五星級會所、幼兒園、網球-籃球-羽毛球場、兒童游樂場、運動健身廣場、老年休閑區。賣點朗曼品牌、產品配置、景觀規劃推廣語浪

6、漫生活在朗曼朗曼新城項目由深圳朗曼實業下屬的鞏義朗曼地產開發，朗曼集團堅持奉行“產品信譽、企業信譽、行業信譽”，在河南擁有良好的客戶基礎與口碑。新城區朗曼新城一期5棟26F高層和10棟聯排和疊加別墅，二期至五期剩余高層住宅，六期為寫字樓、酒店和集中商業。地中海建筑風格建筑風格 。景觀方面以水和森林為主題，高下相形，水木相生，層次豐富的立體景觀，令人陶醉其間，流連忘返；項目配套社區配套完善，包括五星級會所、幼兒園、網球-籃球-羽毛球場、兒童游樂場、運動健身廣場、老年休閑區。一期高層一期別墅新城區朗曼新城景觀規劃以水和森林為主題，引進名貴稀有樹種，結合水景噴泉、中式柵欄、觀景亭等景觀營造出中西合璧

7、的景觀效果。景觀亭紫薇樹水景噴泉樸樹水系朗曼新城項目多數設計為95兩房以及123-148三房為主。同時包括享受型大三房及四房，滿足不同層次人群的置業需求。95 兩房123-148三房185四房在售產品戶型比產品分類二房三房四房總計套例32%56%11%100%朗曼新城推廣執行侏羅紀主題公園商鋪推廣朗曼新城推廣執行戶型鑒賞周周有活動區位地段優越，處于東區核心位置，區域發展成熟，配套設施完善。產品規劃產品設計偏重改善型需求，且戶型包括適用型兩房、享受型大三房及四房，滿足不同層次人群的置業需求。景觀規劃景觀先行，體驗式營銷，贏得良好市場口碑客戶來源該項目為鞏義市的標桿項目，

8、在當地具有較大影響力。客戶來源較廣，主要為分布在各鄉鎮的生產型企業職工及經商人員；公務員為輔。朗曼新城項目總結營銷推廣依托強大的品牌優勢，在推廣方面僅有少量的戶外大牌，利用品牌房企打折扣優惠+團購活動快速實現項目去化。借鑒點警示點開發商 鄭州市恒星置業有限公司位置東區新興路與紫荊路交匯處規模占地面積315畝 ，建筑面積86萬，容積率3.50，綠化率35%，物業形態高層、小高層、復式、花園洋房產品配比兩室兩廳一衛 92、三室兩廳兩衛 114-143、四室兩廳兩衛 143-180，高層3梯3戶價格策略均價：4800元/平米銷售情況分四期開發，二期35#、36#、38#在售，銷售率80%配套設施會所

9、、室外游泳池、樓宇對講系統、金牛地暖系統、新風系統。賣點尖端科技系統、超寬樓間距、景觀推廣語尖端科技 引領智能安居生活恒星皇家花園由鄭州恒星置業斥巨資建設，主力戶型涵蓋85-182全能精英產品線，建筑形態包括花園洋房、空中別墅、景觀高層、會所、商業街等綜合物業形態以及完善的幼兒園教育配套。恒星皇家花園項目一期3棟17F小高層和3棟花園洋房聯，二期為8棟22-28層高層；三期四期為待規劃地塊?，F代建筑風格。景觀方面項目景觀規劃在小區內部形成嚴謹的“三縱兩橫”軸線關系，對稱統一，與歐式皇家主題景觀軸、立體綠化體系共融一體。六重水景、十六景觀綠意籠罩，將歐式皇家園林的景觀規劃理念詮釋的淋漓盡致。項目

10、配套會所、室外游泳池、樓宇對講系統、金牛地暖系統、新風系統。33#35#36#37#38#39#41#42#恒星皇家花園景觀規劃內部設置水景、園林等景觀配套，增加了居住舒適度的同時，也提升了項目的自身品質。中央景觀帶水景園林外立面恒星皇家花園產品戶型多數設計為92兩房以及114-143三房為主。同時包括享受型四房，滿足不同層次人群的置業需求。92兩房114-143三房195四房在售產品戶型比產品分類二房三房四房總計套數10421126325比例32%65%8%100%區位地段優越，處于東區核心位置，本項目西北側，與項目形成直接競爭產品規劃產品設計偏重改善型需求，且戶型包括適用型兩房、享受型大三

11、房及四房，滿足不同層次人群的置業需求?？蛻魜碓丛擁椖繛殪柫x市的標桿項目，在當地具有較大影響力?？蛻魜碓摧^廣，主要為東區行政辦公區公務員。與本項目客戶群基本相同恒星皇家花園項目總結借鑒點新城區1 . 占地面積： 800畝 總建筑面積： 93萬2 . 建筑類型：高層、別墅、洋房、綜合商業3 . 行政東核心，法式建筑4 . 代理商：同致行5開發商：河南正和置業有限公司6 . 現項目還未正式銷售，一期為村民安置項目，現推其中一棟高層，項目規劃10萬商業,2.7萬寫字樓 銷售情況：處于前期咨詢階段，預計均價4500元/平米。正和紫荊城優勢：城市綜合體，行政東核心，內設兩個幼兒園，一個小學，露天游泳池；劣

12、勢：周邊不成熟；正和紫荊城拆遷安置房別墅商業小學、幼兒園露天游泳池寫字樓開發商河南華晟房地產開發有限公司位置新興路濱河路交叉口北100米規模占地63畝，總建面積近17萬方，容積率4.0，綠化率33%，物業形態高層、小高層產品配比89平米兩房，108平米三房，129平米三房，140平米三房，170平復式四房，2梯3戶/2梯4戶價格策略4200-4800元/平米銷售情況開盤銷售170套，銷售率77%配套設施幼兒園賣點石河道公園、景觀規劃、戶型設計推廣語雙城核心、內外雙公園東潤峰景位于新興路濱河路交叉口，與恒星皇家花園一路之隔，比鄰世博一品城，目前在售一期，2#、3#、5#4棟高層和1#小高層產品戶

13、型項目多數設計為89兩房以及108-140三房為主。同時包括少量170平復式四房，滿足不同層次人群的置業需求。89 兩房108-三房129三房在售產品戶型比產品分類二房三房四房總計套數551605220比例25%68%0.2%100%東潤峰景活動賞析 此積分活動類似商場會員卡性質（信用卡應用較多且效果極佳），到訪、認籌、老帶新、參加暖場活動、訂購等一系列都可以增加積分，積分可換禮品，買房可抵房款。好處分析：1.準確判斷客戶意向2.老帶新3.暖場活動有人氣4.實惠較多，誘惑較大區位地段優越，處于東區核心位置，區域發展成熟，配套設施完善。戶型設計項目客群定位明確，戶型設計以改善型三房為主，兩梯三戶

14、，迎合市場喜歡通透戶型的特征。景觀規劃10000平米中央景觀區，與石河道公園遙相呼應，組成內外雙公園，促成項目一大賣點。東潤峰景項目總結營銷展示裝修及內部布局一般，但案場氛圍較為濃厚。營銷推廣以短信、電視廣告、戶外大牌為主，配合暖場活動有效促進項目銷售借鑒點警示點開發商河南盛威房地產開發有限公司位置杜甫路桐本路交叉口南規模占地800畝，總建面積近160萬方，容積率3.0，綠化率27%，物業形態高層、小高層、洋房、別墅產品配比89平米兩房，110平米三房，132平米三房價格策略4280-4800元/平米銷售情況開盤銷售170套，銷售率77%配套設施幼兒園、小學、中學、醫院、養老院、婚慶廣場、農場

15、賣點社區配套、風水設計、綠化園林推廣語宜居夢，太陽城！盛威太陽城項目總建面積160萬方，是鞏義體量最大的在售樓盤，以其一站式社區配套，和多樣化的產品規劃成為鞏義市最高端項目之一。盛威太陽城社區內部規劃有北京師范大學附屬小學、中學；星級農貿市場、私家農場、敬老院、醫院、婚慶廣場等配套設施，力求打造一站式生活服務。北京師范大學附屬學校社區醫院社區養老院婚慶廣場觀光果園區位地段優越，處于鞏義市南部，緊鄰老城區主干道桐本路和杜甫路區域發展成熟，生活配套設施完善。景觀規劃以90畝生態園林為主要景觀，配合室外婚慶廣場等設施，打造中心城區宜居地帶社區配套社區內部規劃有北京師范大學附屬小學、中學；星級農貿市場

16、、私家農場、敬老院、醫院、婚慶廣場等配套設施，力求打造一站式生活服務。盛威太陽城項目總結借鑒點朗曼新城東潤峰景恒星皇家花園盛威太陽城郎曼新城東潤峰景恒星皇家花園面積區間總價區間市場二房及2+1戶型區間分布81110戶型主力戶型面積區段為90100，總價范圍為3646萬元7012020萬30萬40萬50萬60萬8011010090盛威太陽城主力戶型面積段兩房總價范圍面積區間總價區間郎曼新城東潤峰景恒星皇家花園郎曼新城東潤峰景恒星皇家花園市場三房及四房戶型區間分布110140戶型主力戶型面積區段為110140，總價范圍為5065萬元18016014012010040萬50萬60萬70萬80萬盛威太

17、陽城盛威太陽城主力戶型面積段三/四房總價范圍開發商開發商海南天建中投置業有限公司海南天建中投置業有限公司位置位置宋陵公園東門宋陵公園東門規模規模占地面積占地面積8080畝畝 ，建筑面積，建筑面積1010萬，容積率萬，容積率1.91.9物業形態物業形態商業商業產品配比產品配比2020020200獨立街鋪獨立街鋪價格策略價格策略 （一層、二層、三層、四層）銷售均價：3-4萬、2.5萬、2萬、1萬元/租賃均價：150、120、100、80元/月銷售情況銷售情況正在認籌，開發商正在認籌，開發商30%30%銷售，銷售，70%70%自持，其中自持，其中1#1#樓已定向給交通銀行；樓已定向給交通銀行；定位業

18、態定位業態金融、住宿、娛樂、休閑、餐飲、購物一站式休閑購物廣場金融、住宿、娛樂、休閑、餐飲、購物一站式休閑購物廣場賣點賣點中央街區、獨立街鋪、獨創中央街區、獨立街鋪、獨創“三首層三首層”設計、商業公園設計、商業公園推廣語推廣語城市休閑商業消費公園城市休閑商業消費公園項目雄踞鞏義城市之心，以規模和價值成就鞏義第一街區。項目雄踞鞏義城市之心，以規模和價值成就鞏義第一街區。整體業態分布：整體業態分布：標準層面積4800標準層面積2000標準層面積2800標準層面積1700標準層面積2000標準層面積2000宋城御街643123整體業態分布：項目的購物、餐飲、休閑娛樂比例基本設定為4:3:3樓號標準層

19、面積（）業態定位業態組合1#2000金融銀行營業廳、辦公2#2000住宿星級酒店客房3#1700娛樂影院、電玩、網吧、臺球、KTV4#2000休閑運動健身、美容足療、兒童樂園、婚紗影樓5#2800餐飲中西餐、商務快餐、美食名吃6#4800購物百貨、名店、生活賣場區位地段優越，處于城市核心位置，區域發展成熟，配套設施完善，生活氛圍成熟。產品規劃產品設計主要為20200的獨立街鋪，可進行自由組合，滿足不同層次人群的置業需求?？蛻魜碓丛擁椖繛殪柫x市中心商業項目，在當地具有較大影響力?？蛻魜碓摧^廣，主要為當地個體戶、企業職工及投資型客戶。專業運營-純商業，位置絕佳，建筑風格獨特；40年租約，專業運營公

20、司；營銷推廣依托強大的招商品牌優勢，在推廣方面有醒目的戶外大牌，利用品牌入駐與折扣優惠等快速實現項目去化。項目總結項目總結借鑒點借鑒點開發商開發商 河南萬洋置業有限公司河南萬洋置業有限公司位置位置杜甫路與永安路交匯處杜甫路與永安路交匯處規模規模占地面積占地面積500500畝畝 ，建筑面積，建筑面積5050萬；萬；物業形態物業形態商貿專業市場商貿專業市場產品配比產品配比一期一期4040商鋪約商鋪約600600間間價格策略價格策略銷售價格：3045萬元/鋪，一鋪一價租賃價格：2540元/月銷售情況銷售情況一期售罄，即將試營業一期售罄，即將試營業定位業態定位業態家居建材廣場、餐飲娛樂中心、商務辦公、

21、居住中心家居建材廣場、餐飲娛樂中心、商務辦公、居住中心賣點賣點品牌實力、產權商鋪、一站式購物品牌實力、產權商鋪、一站式購物推廣語推廣語5050萬平米國際商貿博覽交易中心萬平米國際商貿博覽交易中心萬洋國際商貿城由河南萬洋置業斥巨資建設，打造鞏義第一個以家居建材為依萬洋國際商貿城由河南萬洋置業斥巨資建設，打造鞏義第一個以家居建材為依托的集餐飲、娛樂、辦公等于一體的商業綜合體托的集餐飲、娛樂、辦公等于一體的商業綜合體。整體業態分布整體業態分布家居建材交易中心居住中心商務辦公中心休閑購物中心餐飲娛樂中心房地產市場研究商業研究萬洋國際商貿城集“交易、倉儲、會展、商務、辦公”等9大功能于一體。雙首層街區設

22、計，二層精心設計黃金連廊，消除商業死角，打造首層5.6米、二層5.4米的超大層高，可隨心所欲變幻兩層使用各大交易區通過大型廣場、步行街、扶梯、連廊等為紐帶，“點、線、面”有機結合，將所有街區連為一體，引導人流，全面激活各商業區的“店、街、場”萬洋國際商貿城該項目被宣傳為“河南省重點項目”、“鄭州市重點項目”、“鞏義市重點招商引資項目”，要建成50萬平方米超大規模的集產品交易、國際展覽、商務金融、倉儲物流、辦公居住等九大功能為一體的鞏義市首個五星級國際商品博覽交易中心。萬洋國際商貿城一期家居廣場已成功招商，入住商鋪100多家，主營建材家居五金機電等。區位城市中心商圈，區域發展成熟，配套設施完善，

23、生活氛圍成熟。產品規劃產品設計主要為40的兩層商鋪，可進行自由分割，滿足不同層次人群的置業需求?？蛻魜碓丛擁椖繛殪柫x唯一一站式家居購物中心，集辦公、住宅、金融、娛樂為一體的商貿交易中心，客戶來源主要為招商客戶以及投資型客戶。營銷推廣依托強大的品牌優勢，在推廣方面以概念性的一站式購物打造鞏義首家家居建材中心，一期利用品牌入駐與返租的超低價格快速實現項目去化。項目總結項目總結借鑒點借鑒點項目名稱項目地址項目規模建筑結構/物業形式銷售均價開發商盛威太陽城桐本路與杜甫路交叉口南300米160萬高層、多層4200元/河南盛威房產有限公司宋城御街建設路與人民路交匯處北10萬多純商業25000元/鄭州天建實

24、業投資開發有限公司萬洋國際商貿城杜甫路與永安路交匯處50萬商業、住宅10000元/河南萬洋置業有限公司正和紫荊城紫荊路與永新路交匯處93萬高層、別墅4500元/河南正和置業有限公司東潤峰景新興路與濱河路交匯處北100米177594高層、小高層、多層4500元/河南華晟房產開發有限公司朗曼新城河洛路與石河路交匯處136萬高層、小高層、別墅高層4500元/別墅6500元/深圳朗曼實業集團恒星皇家花園紫荊路與新興路交匯處86萬高層、洋房4800元/河南恒星置業有限公司其中，商業在售項目運營模式：宋城御街：租售同時進行，公司獨立運營，四十年返租保證；萬洋：商鋪返租十年，前三年每年平均返租7%，直接減房

25、款。以建材家居為主，有專業運營公司進行運作。項目規模差別較大，但是銷售價格差距較少，價格競爭激烈。項目項目地址建筑結構/物業形式銷售均價項目主要賣點盛威太陽城桐本路與杜甫路交叉口南300米高層、多層4200元/體量大，老城中心宋城御街建設路與人民路交匯處北純商業25000元/宋式建筑，純商業，保底租金加扣點萬洋國際商貿城杜甫路與永安路交匯處商業、住宅10000元/50萬國際商品博覽交易中心正和紫荊城紫荊路與永新路交匯處高層、別墅4500元/行政東核心，百萬法式生活城邦東潤峰景新興路與濱河路交匯處北100米高層、小高層、多層4500元/封藏極致，闊景人生，中央景觀區朗曼新城河洛路與石河路交匯處高

26、層、小高層、別墅高層4500元/別墅6500元/公園旁130萬平米墅質城邦 ，主題景觀，大型活動，樣板間恒星皇家花園紫荊路與新興路交匯處高層、洋房4800元/巴洛克建筑，超強景觀 市場分析1 、新老城區以一河分開，新城區發展日益完善，現代化氣息較濃，老城區商業熱鬧非凡；2、大盤云集，景觀規劃極佳，特別是內部配套要求都比較高，其中三個項目都有游泳池，四個項目都有主題景觀；3、老城區集中商業較多，規模較大，都以單獨招商形式招商，對商戶選擇也較為嚴格，新城區以住宅為主，都有自己配套底商和會所； 市場分析4、商業和寫字樓規劃稀缺，新城區中只有朗曼新城和正和紫荊城有此規劃，其中朗曼新城以酒店為主，正和紫荊城有兩棟2.7萬寫字樓和10萬獨立商業5、普遍為小高層、高層，高容積率產品，少量配有別墅產品，且多為現房、準現房；6、鞏義中高端物業較多，對物業服務要求極高，其中恒星皇家花園為河南鑫苑物業有限公司。7、戶型面積偏大，以89平米以上的大戶型為主，小面積戶型比較稀缺，市場處于空白。小結p低密度產品市場供應較少，高層產品集中供量，市場同質化物業競爭明顯；p市場主流產品為剛需兩房和改善型三房，戶型面積偏大，面積段分布寬泛，屬產品粗放型供給；p戶型設計方面，對產品功能性，實用性設計概念保守，舒適性設計不足，產品設計函待創新；p住區環境設計趨向多元化，但景觀細節體