1、第六章 房地產市場調查資料的收集整理與分析 6.1調查資料審核整理 一、資料收集1有關被調查者社會特征的資料有關被調查者社會特征的資料被調查者的身份背景，包括年齡、性別、婚姻、教育程度、職業、收入和社會階層等等。2有關被調查者購買行為特征的資料有關被調查者購買行為特征的資料表現在購買的產品和品牌、商品的價格，購買的地點選擇，購買的數量和支付方式等3有關被調查者心理的資料有關被調查者心理的資料購買認知、購買動機、購買意向和購買態度等。但是，購買者的心理是很難被準確測量的4有關被調查者購買行為結果的資料購買行為結果的資料年度商品房成交金額、年度二手房成交面積、年度二手房成交金額、銷售率、企業的市場

2、占有率二、數據審核6.1調查資料審核整理二、數據審核6.1調查資料審核整理年齡：151歲年齡：12歲婚姻狀況：已婚加總法、對比法、平衡法數據審核的步驟 首先，各調查組分別在組內對當天所做問卷進行邏輯審核，核選出內容填寫完整、符合邏輯的問卷。然后，對各組問卷進行匯總并統計初步有效問卷數量，歸檔保存。6.1調查資料審核整理u 從不同地區交回的問卷，應立刻登記和編號u登記表格上有：調查員姓名、編號、調查地區、編號、調查實施的時間、交付的日期、實發問卷數、上交問卷數、問卷編號、未答和拒答問卷數、丟失問卷數、其他問卷數、合格問卷數等。數據審核的步驟6.1調查資料審核整理u無效問卷的情況：u回答不完全回答

3、不完全u沒有理解問卷內容答錯問題（單項題選多項答案）沒有理解問卷內容答錯問題（單項題選多項答案）u回答可疑（如所有題目答案均為回答可疑（如所有題目答案均為2 2）u缺損的問卷（缺頁或無法辨認）缺損的問卷（缺頁或無法辨認）u截止日期之后回收的問卷截止日期之后回收的問卷u非調查對象填寫的問卷（調查對象是病人，則非病人的答卷無效）非調查對象填寫的問卷（調查對象是病人，則非病人的答卷無效）u前后矛盾或明顯有錯誤的問卷前后矛盾或明顯有錯誤的問卷數據審核的步驟u敏感性問題：對于被調查者姓名、身份證、聯系電話這一敏感性問題，僅對抽樣回訪的樣本作嚴格要求，其他問卷參考邏輯性問題，只要邏輯性問題有效，就視該問卷

4、有效。u邏輯性問題：邏輯關系不成立，則該份問卷無效。u未填問題：應填不填的空項。u調查完成后，對初步有效問卷進行10的抽樣檢查，以確保樣本質量。u通過被訪者留下的個人資料，進行電話回訪，確認個人資料及所填問卷內容是否詳實。對一些次要內容漏選的問卷進行補查，經詢問后內容補充完整的問卷也可歸為有效問卷。u如果被調查者所留電話不屬實或查無此號，則視為無效，總樣本中不再重復抽樣核查。最后統計有效問卷數量。6.1調查資料審核整理u問題的處理措施：u退回重新調查退回重新調查u視為缺失數據視為缺失數據（這樣的問卷較少時、有令人不滿意的回答的變量不是關鍵變量時）u放棄不用該問卷放棄不用該問卷（這樣的問卷較少時

5、、樣本量很大、該問卷中令人不滿意回答的比例較大、該問卷關鍵變量回答缺失）三、數據編碼6.1調查資料審核整理三、數據編碼6.1調查資料審核整理三、數據編碼6.1調查資料審核整理前設計編碼：單項選擇題，只需規定一個變量，取值為選項號多項選擇題，通常將各個可能回答的答案選項都設為0-1變量，被調查者選擇了該答案，變量為1，否則為0。 排序題與多選題類似，變量個數即選項個數，分別定義各變量為對應選項所排次序號，取值即為次序號。Q1.你的性別：1、男 2、女（變量的取值1、2、9，9表示缺省值，不能與合理回答重復）Q2.您選擇建材購買場所考慮的因素有哪些？1、公司信譽 2、服務 3、價格 4、質量 5、

6、廣告宣傳 6、其他Q21：0 Q22:1 Q23:1 Q24:1 Q25:0 Q26：0Q3.您選擇萬科的樓盤考慮的因素是（請按重要程度排序）什么？1、公司信譽 2、樓盤質量 3、地理位置 4、樓盤價格 5、服務水平Q31：4 Q32:1 Q33:3 Q34:2 Q35:5 (某調查者回答：24315_)三、數據編碼6.1調查資料審核整理后設計編碼方法：隨即抽取（分層抽取）部分問卷，盡量使問卷分布分散些。仔細閱讀每個被調查者對該特定問題的回答，每遇到一個新的答案類別就記下來，同時記錄其頻數結合調查分析目的，對各答案類別進行整理歸納，突出分析重點，盡量包含所有信息且互不交叉，將不能編碼或個數較少

7、、可不予考慮的答案歸入其他。 留出位置準備修改，以備后期出現新的類別，可以增加或細化類別四、數據錄入6.1調查資料審核整理(1)錄入形式：Excel數據庫形式。主要考慮是錄入人員較為熟悉，應用較為普遍，后期統計處理時數據格式轉換也較為方便。(2)錄入標準：首先制作標準的Excel文件，然后寫出詳細的錄入說明，對照問卷向錄入人員講解，保證錄入數據準確。四、數據錄入6.1調查資料審核整理名稱 對應問題 錄入內容 編號 一邊錄入，一邊編號 數字 商場 問卷右上角，手寫 商場1: 1，商場2: 2,商場3: 3，商場4:4 1 1下面三類場所中，您最常去哪里購物？（只選一項）(1）綜合商廈（2）商業街

8、店鋪(3）小市場小店鋪 1項對應數字 2 2您是否喜歡在各類專賣專營店購買商品？（只選一項）(1）喜歡（2）一般（3）不喜歡 1項對應數字 3.1 3您前往大型商業中心，除了購物外，您還希望得到哪些配套服務？（可選多項）(1）餐飲（2）銀行（3) 郵局（4）文娛休閑（5）體育休閑(6)圖書音像（7)美容美發（8)家具建材（9)兒童看護(10）其他 若有選擇，則錄入對應數字 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 其他項還要錄入相應文字 4.1.1 4您希望在本市引入以下哪些餐飲品種？4.1小吃類：(1)家常風味（2)上海風味（3)廣東風味(4）北京風味（5）其

9、他 若有選擇，則錄入對應數字 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 其他項還要錄入相應文字名稱 對應問題 錄入內容 4.2.1 4.2快餐類：(1)肯德基（2)麥當勞（3)比薩餅(4）永和大王（5）加州牛肉面（6）其他 若有選擇，則錄入對應數字 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 其他項還要錄入相應文字 .1 4.3特色餐廳：(1)中餐廳（2)西餐廳（3)其他 若有選擇，則錄入對應數字 4.3.2 4.3.3 其他項還要錄入相應文字 5.1.1 商場1：購物次數：1,2,3 1項對應數字 5.1.2 商品種類：1,2,3 1項對應數字 5.1.3 商品檔次

10、：1,2,3 1項對應數字 5.1.4 購物環境：1,2,3 1項對應數字 5.1.5 服務配套：1,2,3 1項對應數字 5.2.1-5 商場2：同上 同上 5.3.1-5 商場3：同上 同上 5.4.1-5 商場4：同上（若有其他，挑出！） 同上 6.1.1 1男2女襯衣 1項對應數字 6.1.2 元件 具體數值 6.2.1 1男2女皮鞋 1項對應數字 6.2.2 元雙 具體數值 6.3 手機元部 具體數值 6.4 外出就餐元頓 具體數值 6.5 娛樂休閑元次 具體數值 7.1 上海幾次年 具體數值 7.2 南京幾次年 具體數值 7.3 揚州幾次年 具體數值 7.4 無錫幾次年 具體數值

11、7.5 北京幾次年 具體數值 數據錄入技巧數據有效性6.1調查資料審核整理http:/ （取10）分組情況100-110110-120120-130130-140140-150接收頻率累積 %109612.00%1191338.00%1291874.00%139992.00%1494100.00%其他0100.00%6.1調查資料審核整理3、數值型數據整理6.1調查資料審核整理3、數值型數據整理6.1調查資料審核整理莖葉圖148140127120110104128135129123116109132135129123110108148135128123114108132124120125116

12、118125137107113132140137119119127129119124130118107113122128114104107107108108109110110113113114114116116118118119119119120120122123123123124124125125127127128128128129129129130132132132135135135137137140140148148排序6.1調查資料審核整理莖葉圖10410710710810810911011011311311411411611611811811911911912012012212312

13、3123124124125125127127128128128129129129130132132132135135135137137140140148148104778891100334466889991200233344557788899 913022255577140088問題：莖葉圖與直方圖有何聯系？接收頻率累積 %109612.00%1191338.00%1291874.00%139992.00%1494100.00%其他0100.00%6.1調查資料審核整理3、數值型數據整理數據類型數據的整理 數據的顯示分類數據 頻數、比例、比率、百分比 條形圖、圓形圖 順序數據 頻數、比例、比率

14、、百分比、累積頻數、累積百分比 條形圖、圓形圖、累積分布圖 數值型數據 頻數、比例、比率、百分比、累積頻數、累積百分比、分組（單變量分組、組距分組） 條形圖、圓形圖、累積分布圖、直方圖、折線圖 統計分組u統計分組如果原始數據非常瑣碎，則通過分組反映出研究對象的各項基本特征。u統計分組可以分為單一分組和復合分組。u單一分組是按一種標志進行分類，如按年齡分、按性別分。u復合分組是按兩種或兩種以上標志進行分類，如按不同年齡性別分。u另外，對于分組還有一條默認的規則，即“上限不在內”，例如對于30-40歲和40-50歲組，40歲的樣本在后一組。 6.1調查資料審核整理3、數值型數據整理單一分組表1購物

15、場所類型偏好統計表 表2年齡結構比例表購物場所 人數 綜合商廈 1175 商業街店鋪 350 小市場小店鋪 51 總計數 1576 年齡 人數 小于30歲 762 30一40歲 492 40一50歲 167 50歲以上 121 未選 34 總人數 1576 6.1調查資料審核整理3、數值型數據整理復合分組表3 年齡和購物場所類型交叉分析結果表 50歲 未填 總體 綜合商廈 517 396 136 100 26 1 175 67.8% 80.5% 81.4% 82.6% 76.5% 74.6% 商業街店鋪 225 81 24 12 8 350 29.5% 16.5% 14.4% 9.9% 23.

16、5% 22.2% 小市場小店鋪 20 15 7 9 51 2.7% 3.0% 4.2% 7.5 0.0% 3.2% 6.1調查資料審核整理3、數值型數據整理交叉分析表的制作交叉分析表指同時將兩個或兩個以上有一定聯系的變量及其變量值按照一定的順序交叉排列在一張統計表內，使各變量值成為不同變量的結點，從中分析變量之間的相關關系，進而得出科學結論的一種數據分析技術 50歲 未填 總體 綜合商廈 517 396 136 100 26 1 175 67.8% 80.5% 81.4% 82.6% 76.5% 74.6% 商業街店鋪 225 81 24 12 8 350 29.5% 16.5% 14.4%

17、9.9% 23.5% 22.2% 小市場小店鋪 20 15 7 9 51 2.7% 3.0% 4.2%7.50.0% 3.2%6.1調查資料審核整理3、數值型數據整理交叉列表的種類：單變量列表、雙變量交叉列表、三變量交叉列表性別人數比重男650人65%女350人35%單變量列表銷售增長商品特點行總計日用品耐用品食品速度慢452450119速度快526323138列總計978773257雙變量交叉列表6.1調查資料審核整理3、數值型數據整理交叉列表的種類：單變量列表、雙變量交叉列表、三變量交叉列表服裝支出水平男性婚姻狀態女性婚姻狀態已婚未婚已婚未婚高35%40%25%60%低65%60%75%4

18、0%列總計100%100%100%100%被調查者數400人120人300人180人三變量交叉列表6.1調查資料審核整理3、數值型數據整理交叉分析表的制作6.1調查資料審核整理調查者 性別 商場 超市街邊小店調查者1男1 00調查者2男100調查者3女010調查者4女100調查者5男010調查者6女100調查者7男101調查者8男100調查者9男001調查者10 女100交叉分析表的制作6.1調查資料審核整理交叉分析表的制作學歷碩士高職大學博士總計匯總1019626學歷職稱年薪大學組長10高職技工15大學教師20大學教師10大學教師5大學教師23大學教師25碩士教師10碩士教師15碩士教師6碩

19、士教師9碩士教師13碩士教師20碩士教師17碩士教師15博士教師10博士教師9博士教師5博士教師11博士教師8博士教師6碩士組長5大學技工10大學主任20碩士主任12大學主任8計數項:學歷學歷職稱碩士高職大學博士總計技工112教師85619主任123組長112總計1019626求和項:年薪學歷職稱博士大學高職碩士總計技工101525教師4983105237主任281240組長10515總計4913115122317求和項:年薪學歷職稱博士大學高職碩士總計技工101525教師4983105237主任281240組長10515總計49131151223176.2調查資料統計分析一、靜態分析指標：6

20、.2調查資料統計分析一、靜態分析指標：甲公司職工男職工人數占職工人數的70% 甲公司職工男職工人數是女職工人數的2倍甲地職工平均收入是乙地職工平均收入的1.3倍6.2調查資料統計分析3、平均指標：平均指標可以是同一時間的同類社會經濟現象的一般水平，稱為靜態平均數，也可以是不同時間的同類社會經濟現象的一般水平，稱為動態平均數。平均指標按計算和確定的方法不同，分為算術平均數、調和平均數、幾何平均數、眾數和中位數6.2調查資料統計分析1 2 3（1+2+3）/33/（1/1+1/2+1/3）（1*2*3）*(1/3)1 2 3 3 2 2 2 2將數列按大小順序排列，處于中間位置的標志值就是中位數1

21、 2 3 4 5 8 91 2 3 5 8 96.2調查資料統計分析分位數：一組數據排序后，被分割成若干相等部分，正好位于分割點位置的數值叫分位數四分位數：將隨機變量的概率分成四等份，依次稱為第1、第2、第3四分位數如表9.2，求取四分位數。先確定位置：8/4 x 1 =21000元8/4 x2 =41800元8/4 x3 =62500元8/4 x4 =83000元6.2調查資料統計分析4、變異指標：xxppxXP11 XEVNXXNiiX126.2調查資料統計分析4、變異指標：絕對度量指標相對度量指標，可以反應相對趨勢6.2調查資料統計分析二、動態分析指標：前面提到的統計量，主要根據同一時期

22、的統計指標進行計算分析，有時也被稱為靜態分析。而有時需要從事物發展角度進行分析，即考慮時間發展，被稱為動態分析累計增長量：報告期發展水平減固定基期發展水平之差逐期增長量：報告期發展水平減前一期發展水平之差定基發展速度：報告期水平與固定基期水平之比環比發展速度：報告期發展水平與前一期發展水平之比平均發展速度：反映現象逐期發展的平均速度定基增長速度：報告期比固定基期的增長量，與固定基期水平之比環比增長速度：報告期比前一期的增長量與前一期水平之比平均增長速度：反映某種現象在一個較長時期中逐期遞增的平均速度6.2調查資料統計分析二、動態分析指標：n發展速度：說明事物發展快慢程度的動態相對數n增長速度：

23、表明社會現象增長程度的相對指標n平均增長速度（%）=平均發展速度1（或100%）例：某地固定資產投資1994年為366億元，1993年為328億元，u發展速度：3663281.12，用百分數表示為112，用倍數表示則是1.12倍。u增長速度為：(366328)3280.12，用百分數表示則為12。6.2調查資料統計分析二、動態分析指標：年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 人均國內生產總值元 13085 15044 16735 18478 19846 22460 累計增長量元 1959 3650 5393 6761 9375 逐期增長量元 1959 1691 174

24、3 1368 2614 定基發展速度 115 128 141 152 172 環比發展速度 115 111 110 107 113 定基增長速度 15 28 41 52 72 環比增長速度 15 11 10 7 13 增長率的平均數 11 平均增長率 7 6.2調查資料統計分析三、統計表：統計表把統計匯總數據、統計量、統計指標等用一定形式的表格表示出來就是統計表。統計表是比較形象的一種統計分析方式。(1)統計表的一般形式u統計表一般由標題、橫行、豎欄、標目、統計數字、說明等構成。u分為簡單表、分組表和復合分組表6.2調查資料統計分析三、統計表：u按某一標志進行分組，這樣的統計表就叫做簡單分組表簡單分組表u復合分組表復合分組表指的是在第一次分組的基礎上再分小組，每復合一次，組的個數都翻一倍統計表設計原則表的內容應簡明扼要，主題突出，如果內容太多，可分成多個表。標題要清晰，概括地反映表的內容，與說明的問題一致。分組合理，指標排列合乎邏輯，標