1、招商北固灣市場周報2016年3月14日-2016年3月20日宏觀市場兩會聚焦：冷熱不均的樓市如何有“保”有“壓”評析：當前，二孩政策的全面放開、限購政策下隨著時間的推移符合購房條件的人逐步增多、年輕人在購買小戶型后經濟條件轉好需要換更大一點的房子，都刺激了剛需和首改的井噴。同時稅收、信貸等政策的支持也是非常重要的推手。政府在如何穩定房地產市場上，保需求、穩房價、壓炒作、打違規等都將是必要手段，最終目的只有一個，就是保持房地產市場穩定健康發展，防止大起大落。 今年的兩會，“房價”再次成為出現頻率相當高的一個熱詞。就在最近一段時間，房價出現了“冰火兩重天”：一方面一線城市房價持續升溫并帶動部分二線

2、城市上漲；另一方面，廣大三四線城市樓市仍然面臨著巨大的去庫存壓力。在這個背景下，“有保有壓、分類調控”成為共識。 保，最重要的就是保剛需。房屋的主要功能是居住，房價穩定是事關民生的大事。對于首次購房和改善型購房的需求，不管是在火熱的一線城市還是在仍處寒冬的三四線城市，都需要力保。 對于三四線城市，保剛需已經出臺了很多政策，包括近期一些地方實施的擴大公積金提取范圍、年滿18歲即可申請限價房等等，目的主要是去庫存。而對于樓市火熱的一線城市，去庫存已不是主要問題，保剛需是要防止房價過熱。此時，僅僅是從需求側限制不能解決根本問題，限購壓抑的需求遲早會在某一個時間段爆發出來，到時候如果供給不夠，必然帶來

3、房價的大幅波動。因此，房地產市場也需要供給側改革，即在一線城市適當加大土地供應，加大房屋供應，既滿足剛需又能平抑房價。 壓，就是壓炒作，即打擊房地產市場特別是交易環節出現的違法違規行為。 壓炒作是要打擊違規，并不是簡單地打壓房價，對供求因素引起的適度上漲不必過于渲染，也不必過于緊張。中國作為一個大國，各地房價出現分化很正常，差異化的調控手段很重要。上周宏觀市場回顧宏觀政策 本周無土地供應上周宏觀市場回顧土地供應情況 本周無土地成交上周宏觀市場回顧土地成交情況 u本周鎮江市區新增商品房供應237套，其中商品住宅177套，商業58套，辦公2套。鎮江市區3月14日-3月20日新領銷許項目地區樓盤樓棟

4、可售套數 可售面積 發布日期 備注潤州魅力之城二街區（紅郡西岸）3幢7幢43幢527771.582016/3/16花園洋房+聯排潤州美的城一區15幢12714255.46 2016/3/16高層新區文化馨園7幢242500.782016/3/17商業新區吾悅廣場18-2幢19-2幢341440.542016/3/19商業總計23725968.36數據來源：鎮江市商品房網上銷售管理信息發布系統上周宏觀市場回顧市場供銷情況u本周普通住宅新增供應1.71萬，環比下跌18.57%，成交5.96萬，環比上漲23.91%；非普通住宅新增供應0.47萬，成交1.5萬方，環比上漲12.78% ；u當前大環境下

5、，購房者心里預期發生明顯變化，伴隨購房成本的降低，春節后市區商品住宅成交量持續走高。低首付、分期付、特價房、集中簽等手段持續烘托市場上行。上周宏觀市場回顧市場供銷情況物業類型供應面積（萬）供應環比成交面積 （萬）成交環比普通住宅1.7118.57%5.9623.91%非普通住宅0.47100%1.512.78%競品動態u戶型面積：小高層95-130；高層154，復式面積243、286u銷售價格：均價9900元/。折后均價8910元/。工抵房8300元/左右u促銷措施：購房交1萬享受9折團購優惠。推出部分特價工抵房u本周認購0套，簽約1套現房在售。近期推廣仍然是學區房配合工抵房的銷售策略。在售市

6、場競品表現如意江南u戶型面積：疊加178-190；聯排205、260；洋房面積118-165 ；u銷售價格：疊加200萬元套不到；聯排340-390萬/套；洋房9000元/左右 。u促銷措施：一次性付款94折，按揭95折。購洋房立減10萬/套，疊加立減20萬/套，聯排立減30萬/套。（實際折扣案場詳談，最低可達74折）u本周認購1套，簽約1套項目近期成交基本停滯，今年以來近3個月僅簽約2套。在售市場競品表現萬科藍山u戶型面積：小高層69-200；聯排163-206；類獨棟260；上疊220u銷售價格：小高層高層成交價格5800-6500元/；聯排折后13000-14000元/；類獨棟15000

7、-18000元/；上疊8500-9000元/u促銷措施：購房享94折。u本周認購10套，簽約13套四期尾房持續一口價清倉，近期成交較好。主力在售五期新觀瀾83#84#89#，95-168為主，價格5800-6300元/。隨著近期市場轉暖，項目也由原來的周均不足5套，到周均十幾套，起色明顯。觀瀾紫院在售新觀瀾觀瀾新觀瀾市場競品表現江山名洲u戶型面積：高層111-141；u銷售價格：15#16#均價6200元/左右u促銷措施：5千抵3萬。u本周認購9套，簽約7套項目近期主售15#16#。17#即將加推，2梯4戶，95-124，均價6300元/，認籌交5千抵3萬，預計2017年年底交房。望江首批產品

8、認籌中，包括33#的8層復式洋房和36#、37#、41#的聯排，洋房面積139，145-160萬/套，聯排215，280-360萬/套；聯排認籌交5萬抵20萬，洋房交5千抵10萬。主力在售市場競品表現中南世紀城三期u戶型面積：81-123；u銷售價格：毛坯期房5800-6000元/，現房6800元/；精裝期房7150元/左右；u促銷措施：購房享“5千抵3萬”的優惠，并贈送價值5000元的家電大禮包；u本周認購20套，簽約26套由于世紀城三期房源剩余不多，御錦城作為中南銷售重點，近期去化相對較好，但中南整體價格的上調還是對項目的成交構成了一定的不利影響。市場競品表現中南御錦城三期u戶型面積：高層

9、85-140；洋房84-197u銷售價格：高層折后成交均價6900元/左右；洋房折后均價9500元/u促銷措施：高層購房交2萬享92折。洋房2萬抵5萬。所有房源按揭再讓2個點，全款讓3個點，7天內按時簽約再讓2個點。購5#7#洋房送中央空調外機u本周認購11套，簽約8套近期銷售重點在14#15#高層產品，市場環境的帶動加上特價房策略使得高層去化節奏明顯加快。洋房去化停滯。在售高層在售洋房市場競品表現浙信上河u戶型面積：90-173u銷售價格：均價8000元/，折后7200-7400元/，9#特價房6618元/起u促銷措施：特價房源6618元/起，主要針對9#大面積戶型；現購房5千抵3萬，一次性

10、付款93折，按揭94折。u本周認購0套，簽約0套項目近期還是以實景現房銷售4幢高層剩余房源，去化停滯。開發商資金周轉情況不佳，項目運作困難。5#大平層預計5月入市，面積194-241在售市場競品表現江河匯u戶型面積：104-123u銷售價格：均價5600-5800元/左右u促銷措施：買房立減10萬。u本周簽約26套，近四周簽約105套持續熱銷項目。近期重點去化16#17#，成交情況較好。一期收官最后一幢15#，104-1203房，認籌5千抵2萬，前60名可獲贈電水壺一臺。于上周末開盤，均價5800元/左右主力在售市場競品表現美的城項目占地4.5萬方，總建17萬方，其中規劃8.4萬方住宅項目鳳凰

11、和潤，包含4棟高層住宅（26-30層）、4棟洋房（5-6層）。另帶3萬方自持商業，10.16售樓處已公開，2.27已全城認籌，5000抵20000，認籌130組左右。預計3月底4月初開盤住宅3#房源面積92、117、135，價格在7800-8000元/即將推出3#1#2#4#首推市場競品表現鳳凰和潤物業類型樓棟號樓層戶型面積洋房5#/6#/7#/8#5層+6層129高層1#/2#/3#/4#27層+29層92/105/117/ 135/1393#（首推）1353房922房922房1173房1173房922房922房1353房2727272729292929面積房型套數占比92兩房11250%1

12、35/117三房11250%u92占比50%，117和135各占25%；分布平均u92為主力剛需面積段，117和135三房產品為主力改善戶型市場競品表現鳳凰和潤92 2室2廳1衛105 3室2廳1衛117 3室2廳1衛129 3室2廳2衛135 4室2廳2衛139 4室2廳2衛市場競品表現鳳凰和潤序號項目名稱行政區2016年簽約套數2016年簽約明細本周簽約套數本周簽約明細備注1美的城潤州166高層166套26高層26套，2913.342中南御錦城京口97高層97套26高層26套，2854.313江山名洲京口61高層小高層56套；別墅、多層5套13高層13套，2084.544中南世紀城京口59

13、高層59套7高層7套，812.585招商北固灣京口49高層41套；別墅、洋房8套8高層5套，577.94；洋房3套，375.426浙信上河潤州32高層32套；洋房0套8高層8套，831.77如意江南京口22高層22套1高層1套，92.518江河匯潤州14高層14套09萬科藍山潤州2別墅2套1聯排1套，196.562016年至今，美的城以簽約166套排名第一；中南御錦城簽約97套，排名第二；排名第三的為江山名洲，簽約61套；競品住宅簽約排行2016年至今，美的城總金額10231萬，排名第一；招商北固灣8448萬，排名第二；排名第三的為中南御錦城， 簽約總金額6089萬；序號項目名稱行政區2016

14、年簽約總金額備注1美的城潤州10231萬2招商北固灣京口8448萬3中南御錦城京口6089萬4江山名洲京口5745萬5中南世紀城京口3489萬6江河匯潤州2997萬7浙信上河潤州2357萬8如意江南京口2356萬9萬科藍山潤州494萬競品年度簽約總金額排行項目名稱推廣中南世紀城&中南御錦城對望焦山 法式豪宅群；5U+ 2房江山名洲十年精筑，犒賞江山如意江南實小學區 現房發售；8218元/ 工抵房限量促銷中浙信上河毫厘之道 品質大市口；36道毫厘精工 匠心鍛造品質人居鳳凰和潤名校九載 名宅一生；團購鉅惠5千抵2萬 即將開盤；人文書香 90-140文化名宅；自持文化MALL 3萬商業旗艦東

15、方誠園骨子里的豪宅 一脈相承競品企劃推廣競品報廣及媒體表現競品報廣及媒體表現u土地市場：本周土地無供應和成交。u供應方面：本周市區新增商品房供應237套，其中商品住宅177套，商業58套，辦公2套。u競品表現：本周主要競品簽約，美的城和中南御錦城以26套并列第一，江山名洲13套排名第二，招商北固灣和浙信上河都是8套并列第三，中南世紀城3套緊隨其后，江河匯零簽約，如意江南和萬科藍山各1套。近期在國家去庫存總基調的大力號召下，樓市利好政策不斷，伴隨著天氣回暖，鎮江樓市成交走勢上升明顯，“金三銀四”效應成功激發；各項目也都趁勢出擊，加快了推盤節奏。但同時，中央政府對當前樓市的調控重心逐漸轉向了穩定市場、分類調控。三四線城市加快去化高企的庫存