1、股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！第五章第五章 店鋪投資計劃與評估店鋪投資計劃與評估 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！ 目目 錄錄連鎖店投資原則與主要投資項目連鎖店投資原則與主要投資項目 連鎖店投資評估連鎖店投資評估 大型商鋪的投資形式大型商鋪的投資形式 大型商鋪投資的原則大型商鋪投資的原則 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！連鎖店投資原則與主要投資項目連鎖店投資原則與主要投資項目股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！店鋪開發的目的店鋪開發的目的 指購物

2、空間獨立的單體店的零指購物空間獨立的單體店的零售經營。售經營。經營的主要目的是獲取零售利經營的主要目的是獲取零售利潤潤 是針對百貨商場、購物中心等是針對百貨商場、購物中心等大型店鋪的開發。大型店鋪的開發。開發的目的是為了租賃或出售開發的目的是為了租賃或出售 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！1、連鎖店投資原則商店定位商店定位 賣場規模與復合業種賣場規模與復合業種 預定回收投資的年限預定回收投資的年限 設定投資與損益平衡點設定投資與損益平衡點股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！2、連鎖店開店決定因素 12345立地是否適當立地

3、是否適當 營業額預估的準確性營業額預估的準確性 適當規模的設定適當規模的設定 同行競爭力的比較同行競爭力的比較 投資、損益平衡點及回收年限的分析投資、損益平衡點及回收年限的分析 6本店人員補充、營運資金的考慮本店人員補充、營運資金的考慮 7可行性的評估可行性的評估 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！3、連鎖店開店投資的主要項目設備設備工程工程包裝耗材包裝耗材設計裝修設計裝修費用費用包括冷凍冷包括冷凍冷藏設備、空藏設備、空調、收款機、調、收款機、水電設備、水電設備、車輛、后場車輛、后場辦公設備、辦公設備、倉儲設備、倉儲設備、賣場陳列設賣場陳列設備備 包括內外招

4、牌包括內外招牌制作工程、空制作工程、空調工程、水電調工程、水電工程、冷凍冷工程、冷凍冷藏工程、保安藏工程、保安工程工程股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！3、連鎖店開店投資的主要項目單店的設備單店的設備投資投資設備設備工程工程場地租金場地租金設計裝修設計裝修費用費用分為冷凍冷藏分為冷凍冷藏設備、空調、設備、空調、后場備品、機后場備品、機器設備、辦公器設備、辦公室自動化設備、室自動化設備、收銀系統、賣收銀系統、賣場備品、水電場備品、水電設備、車輛。設備、車輛。分為內外裝分為內外裝修修( (含招牌含招牌) )工程、空調工程、空調工程、水電工程、水電工程、冷凍工程、

5、冷凍冷藏工程、冷藏工程、保安工程。保安工程。分為包裝材分為包裝材料和消耗品。料和消耗品。分為內外裝分為內外裝修設計費用、修設計費用、工程設計費工程設計費用用 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！連鎖店投資評估連鎖店投資評估股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！1、連鎖店資金需求預估1賣場規模是否適賣場規模是否適當當賣場規模基本上賣場規模基本上是以消費者的需是以消費者的需要、店鋪操作和要、店鋪操作和競爭環境為依據競爭環境為依據，再根據商品組，再根據商品組合計劃來加以規合計劃來加以規劃劃2分租計劃分租計劃食品超市導入分食品超市導入分

6、租經營方式有兩租經營方式有兩個原因，個原因，一是使所擁有的一是使所擁有的商業設施多樣化，商業設施多樣化，二是借分租的租二是借分租的租金收入來降低損金收入來降低損益平衡點。益平衡點。3實施資金計劃的模實施資金計劃的模擬擬直營賣場與分租賣直營賣場與分租賣場的構成比例場的構成比例 店址預定地取得的店址預定地取得的成本、租金費用成本、租金費用 初期設備計劃初期設備計劃 資金計劃資金計劃 營業額計劃營業額計劃 收益計劃收益計劃 經費計劃經費計劃 4長期資金收支計長期資金收支計劃劃應根據當年損益應根據當年損益的數值及貸款支的數值及貸款支付、貸款償還期付、貸款償還期等來進行判斷等來進行判斷 股票配資軟件，1

7、8950897888。外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！2 、投資評估指標 投資效率指標投資效率指標v （1 1）以賣場規模來設定目標單位面積效率）以賣場規模來設定目標單位面積效率賣場規模預估營業額目標單位面積效率目標單位面積效率= =v （2 2）以設備資金額來設定目標折舊費率）以設備資金額來設定目標折舊費率目標折舊費用率目標折舊費用率= =每月預估營業額設備資金額/72股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！v （3 3）以預估人事費用來控制目標人事薪資率）以預估人事費用來控制目標人事薪資率 v （4 4）以年租金費用來設定目標租金率）以年租金費用來設定目標租金

8、率( (防止租賃不當防止租賃不當) )目標人事薪資率目標人事薪資率 = =預估營業額預估人事費用目標租金率目標租金率= =年預估營業額年租金費用2 、投資評估指標 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！v （5 5）以廣告經費來設定廣告促銷費用率）以廣告經費來設定廣告促銷費用率 廣告促銷費用率廣告促銷費用率 = =預估營業額廣告經費v （6 6）以預估利息支出來設定租賃利息負擔比率）以預估利息支出來設定租賃利息負擔比率( (一般又稱為財務負擔比率一般又稱為財務負擔比率) )財務負擔比率財務負擔比率 = =預估營業額預估利息支出2 、投資評估指標 股票配資軟件，1

9、8950897888。外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！企業競爭力方向指標企業競爭力方向指標v （1 1）毛利率：商品的附加價值毛利率：商品的附加價值毛利率毛利率= = v （2 2）商品周轉率：商品的變現能力）商品周轉率：商品的變現能力 銷售額毛利率商品周轉率商品周轉率= = 平均庫存成品銷售額2 、投資評估指標 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！v （4 4）勞動生產效率）勞動生產效率v （5 5）勞動生產力：平均每人所生產的附加價值）勞動生產力：平均每人所生產的附加價值 每人的銷售額勞動生產效率每人的銷售額勞動生產效率= = 員工人數銷售額勞動生產力勞動

10、生產力= = = x = =勞動生產效率勞動生產效率毛利率毛利率 員工人數毛利額員工人數銷售額銷售額毛利額= =毛利率毛利率商品周轉率商品周轉率 商品投資回報率商品投資回報率= = = = 平均庫存成品毛利額銷售額毛利額平均庫存成品銷售額v （3 3）商品投資回報率：每）商品投資回報率：每1 1元的商品投資所能創造的利潤元的商品投資所能創造的利潤2 、投資評估指標 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！勞動分配率勞動分配率 = =毛利額人事費v （8 8）勞動分配率：每）勞動分配率：每1 1元生產附加價值所需的人事費用元生產附加價值所需的人事費用單位面積生產力單

11、位面積生產力= = = =單位面積效率單位面積效率毛利率毛利率 賣場面積銷售額銷售額毛利額v （7 7）單位面積生產力：平均每平方米所生產的附加價值單位面積生產力：平均每平方米所生產的附加價值單位面積效率單位面積效率 =賣場面積銷售額v （6 6）單位面積效率：每平方米的平均營業額單位面積效率：每平方米的平均營業額 2 、投資評估指標 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！1010年損益分析年損益分析 v（1 1）營業額預估）營業額預估( (不含加值營業稅不含加值營業稅) )1010年間會影響營業額的因素：年間會影響營業額的因素：物價上漲指數物價上漲指數 人口數

12、、戶數的變動人口數、戶數的變動 市場的沒落市場的沒落 競爭店的加入競爭店的加入 道路交通體系的改變道路交通體系的改變 消費行為改變或產生業態發展的新趨勢消費行為改變或產生業態發展的新趨勢 2 、投資評估指標 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！v（2 2）銷貨成本預估）銷貨成本預估( (一般含損耗一般含損耗) )一般根據一般根據1010年內計劃擴充的店數來推估銷貨成本年內計劃擴充的店數來推估銷貨成本 房地產取得成本房地產取得成本( (地價、房價或租金地價、房價或租金) )的攤提的攤提 租金租金 開辦費用攤提開辦費用攤提 開店成本開店成本( (貸款貸款) )的利

13、息的利息 保險費用保險費用( (產物保險產物保險) ) v（3 3）管理銷售費用）管理銷售費用( (固定費用部分固定費用部分) )物業管理費物業管理費 折舊費用折舊費用 2 、投資評估指標 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！v（4 4）管理銷售費用）管理銷售費用( (變動費用部分變動費用部分) )薪資費用薪資費用 促銷費用促銷費用 水電費用水電費用 負稅負稅 其他費用其他費用 修繕費用修繕費用 2 、投資評估指標 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！v（6 6）損益平衡點銷售額的預估）損益平衡點銷售額的預估損益平衡點銷售額損

14、益平衡點銷售額= 率銷貨毛利率變動費用固定費用v（5 5）損益）損益營業收入營業收入- -銷貨成本銷貨成本= =銷貨毛利銷貨毛利銷貨毛利銷貨毛利- -變動費用變動費用- -固定費用固定費用= =稅前損益稅前損益( (店責任損益店責任損益) )稅前損益稅前損益( (店責任損益店責任損益)-)-分擔總部費用分擔總部費用( (連鎖店時連鎖店時)=)=店實質損益店實質損益 2 、投資評估指標 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！大型商鋪的投資形式大型商鋪的投資形式股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！1、大型商鋪的投資價值 商鋪是有房地

15、產形式存在，面對公眾進行商業商鋪是有房地產形式存在，面對公眾進行商業零售、商業服務的場所。零售、商業服務的場所。商鋪的根本屬性是房地產，但其價值的表現形商鋪的根本屬性是房地產，但其價值的表現形式是商業性式是商業性 大型商鋪的特點大型商鋪的特點穩定性穩定性 良好的成長性良好的成長性 多因素性多因素性 缺乏可比性缺乏可比性 大型商鋪的概念大型商鋪的概念股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！商鋪投資有直接投資和間接投資兩種形式商鋪投資有直接投資和間接投資兩種形式 商業利潤商業利潤 租金收益租金收益 商鋪增值商鋪增值 “產租能力產租能力”，是指房地產實物或其他租賃，是指

16、房地產實物或其他租賃標的物在租賃經營活動中產生租金的能力標的物在租賃經營活動中產生租金的能力，包括租金單價、數量、產租時間以及租，包括租金單價、數量、產租時間以及租金變化趨勢。金變化趨勢。大型商鋪的投資價值大型商鋪的投資價值大型商鋪的投資收益大型商鋪的投資收益1、大型商鋪的投資價值 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！Diagram商鋪租賃是指商商鋪租賃是指商業企業租用其他業企業租用其他經濟實體的商鋪經濟實體的商鋪進行商品銷售，進行商品銷售，以取得商業利潤以取得商業利潤的行為。的行為。租賃商鋪的投資租賃商鋪的投資價值；價值；投資與回報。投資與回報。商業用房開發

17、是商業用房開發是指房地產開發企指房地產開發企業以有形商品銷業以有形商品銷售場所作為投資售場所作為投資對象的房地產開對象的房地產開發活動。發活動。 商業用房的投資商業用房的投資動機；動機；資本使用范圍；資本使用范圍；利潤產出；利潤產出；商業用房參商業用房參建。建。商鋪轉租是商商鋪轉租是商鋪價值得以重鋪價值得以重新認識、重新新認識、重新挖掘的過程，挖掘的過程，即商鋪潛在價即商鋪潛在價值是轉租投資值是轉租投資的投資價值的投資價值 。轉租前提轉租前提轉租形式轉租形式轉租投資及利轉租投資及利潤潤 商業商業房產房產開發開發商商鋪鋪租租賃賃轉轉 租租股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤

18、手帶你賺錢！大型商鋪投資的原則大型商鋪投資的原則 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！1、長期投資 v圖圖(a)(a)中中B B 的位置的位置 v在圖在圖(b)(b)中的中的OAOA階段階段前期前期介入，承租開發中的小區介入，承租開發中的小區的商鋪，以取得未來的優的商鋪，以取得未來的優惠租金。惠租金。 v購置商鋪后的購置商鋪后的“養鋪養鋪”v前期介入前期介入(預租預租)v短線的弊端短線的弊端v投資者在圖投資者在圖(c)(c)中的中的OAOA階段介階段介入，此時所包含的商鋪投資的風入，此時所包含的商鋪投資的風險大于收益。險大于收益。v當投資者在圖當投資者在圖(c

19、)(c)中中A A位以后介位以后介入，投資者必將會承受過高的租入，投資者必將會承受過高的租金成本壓力。金成本壓力。 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！2、合適的業態 v從商鋪價值的角度來看：從商鋪價值的角度來看：v只有合適的業態才能使商鋪的價值最只有合適的業態才能使商鋪的價值最大化，才能達到租金收益的最佳狀態。大化，才能達到租金收益的最佳狀態。v所以對特定的商鋪而言，要確定其合所以對特定的商鋪而言，要確定其合適的業態并不容易。適的業態并不容易。 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！1相鄰商鋪的共生關系相鄰商鋪的共生關系競爭成

20、市競爭成市“配套成龍配套成龍”延續消費延續消費需求互補需求互補連貫消費心理連貫消費心理2相鄰商鋪的互補關系相鄰商鋪的互補關系3相鄰的依附關系相鄰的依附關系2、合適的業態 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！4獨店獨店規模巨大的獨店規模巨大的獨店特色鮮明的獨店特色鮮明的獨店同行相拼同行相拼業態相克業態相克商品層次差異商品層次差異5鄰店損害鄰店損害2、合適的業態 股票配資軟件外匯喊單網，職業操盤手帶你賺錢！3、價格比較 1吸引客戶的能力吸引客戶的能力供求關系供求關系折讓手段折讓手段減少隔離空間與管理費用減少隔離空間與管理費用支付保障支付保障2商圈內外的價格差異商圈內外的價格差異3面積大小的價格差異面積大小的價格差異4樓層高低的價格差異樓層高低的價格差異5商鋪其他條件形成的價格差異商鋪其他條件形成的價格差異股票配資軟件，1