1、第八章第八章 我國的房地產稅收制度我國的房地產稅收制度 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l一、房地產稅收概述 稅收是國家憑借政治權利，運用法律手段，按照預定的標準，無償取得財政收入的一種特定分配關系。我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收稅收的特征 (1)強制性。國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。 (2)無償性。指國家取得稅收，對具體納稅人既不需要直接償還，也不支付任何形式的直接報酬。所謂稅收，就是向居民無償索取。 (3)固定性，也稱確定性。指國家征稅必須通過法律形式，事先規定納稅人、課稅對象和課稅額度。這是稅收區別于其他財政收入形式

2、的重要特征我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收稅收制度及構成要素： (1)納稅人(課稅主體) 納稅人是國家行使課稅權所指向的單位和個人，即稅法規定的直接負有納稅義務的單位和個人。 (2)課稅對象(課稅客體) 課稅對象又稱征稅對象，是稅法規定的課稅目的物，即國家對什么事物征稅。 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收稅收制度及構成要素： (3)計稅依據 即課稅的具體對象，有實物量和價值量兩類計稅依據有以土地面積、房地產價值、房地產收益為計稅依據。 (4)稅率 稅率是據以計算應納稅額的比率，即對課稅對象的征收比例，體現征稅的深度。 按稅率和稅基的關系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅

3、率三類。 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l二、房地產稅收的種類 房地產投資環節的課稅 耕地占用稅 印花稅、契稅 固定資產投資方向調節稅 房地產產業營業稅 城市維護建設稅 房地產 房地產交易環節的課稅 土地增值稅 稅收 教育費附加 契稅、印花稅 房地產占用環節的課稅 房產稅 城鎮土地使用稅 房地產收益的課稅 所得稅房地產交易環節的收費：交易手續費、房產登記費、房地產評估費、房地產經紀服務費、利用房地產檔案費等房產登記費、利用房地產檔案費屬于政府規費其他屬于經營性收費我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（一）營業稅1.營業稅，是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單

4、位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。 2.稅率建筑業稅率為3%；銷售不動產為5%。3.減免稅個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售，全額征收；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售，免征。我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l應用示例：l 2010年5月某人出售住房，合同轉讓價格150萬，面積為145.13平方米，為非普通住房，其獲取房產的時間為2009年9月，未滿2年。l 營業稅15057. 5萬元我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l 應用示例：l 2010年5月某人出售住房，

5、合同轉讓價格90萬,面積為85平方米,為普通住房，其獲取房產的時間為2009年3月，未滿2年，房產原值為72萬元。l 營業稅（90-72）50.9萬元我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l應用示例：l 2010年5月某人出售住房，合同轉讓價格300萬,面積為256平方米,為非普通住房，其獲取房產的時間為2008年3月，已滿2年，房產原值為220萬元。l 營業稅（300220）54萬元我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l應用示例：l 2010年5月某人出售住房，合同轉讓價格100萬,面積為120平方米,為普通住房，其獲取房產的時間為2004年2月，已滿2年。按規定減免營業稅。我國現行的

6、房地產稅收我國現行的房地產稅收l營改增2011年，開始試點。10個省份，沒有山東（1）稅率：17%、13%、11%、6%（2）計稅方式：銷售不動產、轉讓無形資產，一般計稅方式（3）計稅依據：應稅全部收入我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（二）耕地占用稅 是國家對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，依據實際占用耕地面積、按照規定稅額一次性征收的一種稅。由當地稅務機關按照規定稅額一次性征收稅率規定如下： 1人均耕地不超過1畝的地區（以縣級行政區域為單位，下同），每平方米為1050元； 2人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為840元； 3人均耕地超過2畝但不超過3畝的地

7、區，每平方米630元； 4人均耕地超過3畝以上的地區，每平方米525元。 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收稅額計算稅額計算 應納稅額=實際占用耕地面積（平方米）適用定額稅率 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收免征耕地占用稅免征耕地占用稅 1軍事設施占用耕地。 2學校、幼兒園、養老院、醫院占用耕地。 減征耕地占用稅減征耕地占用稅 1鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。 2農村居民占用耕地新建住宅，按照當地適用稅額減半征收耕地占用稅。 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（三）固定資產投資方向調節稅 自2000年1月

8、1日起新發生的投資額，暫停征收固定資產投資方向調節稅。我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（四）印花稅1. 以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業帳簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所征的稅。書立、領受應稅憑證的單位和個人，具體有：立合同人、立據人，立賬薄人，領收人和使用人 2.印花稅 稅目與稅率：13個稅目，比例稅率和定額稅率 3.減免稅 房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。 2008年11月1日，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。4.納稅地點、期限和繳納方法 印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移數據在立據時稅賦。 我

9、國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（五）契稅 契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。1.契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。境內是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內。 2.契稅實行3% 5%的幅度稅率。 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收3.計稅依據（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據。成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。 （2）土地使用權贈

10、與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。 （3）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收4.減免稅（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。 （2）2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。

11、 （3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。關于修改山東省契稅征收規定的決定從2013年4月1日起施行全省將分兩批對契稅適用稅率進行調整，2013年6月1日起，濟南、青島、泰安、臨沂、濱州等5市的國有土地使用權出讓契稅使用稅率由3%調整為4%，土地使用權轉讓及房屋買賣、贈與、交換等其他轉移土地、房屋權屬行為契稅適用稅率仍執行3%。今年7月1日起第二批調整了12個市的契稅適用稅率我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（六）城市維護建設稅 城市維護建設稅，簡稱：城建稅，是我國為了加強城市的維護建設，擴大和穩定城市維護建設資金的來源，對有經營收入的單位和個人征收的一個稅種。1.納稅人：

12、繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位（不包括外商投資企業、外國企業和進口貨物者）和個人為城市維護建設稅的納稅。2.計稅依據：納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額。我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收3.計稅依據 納稅人所在地為市區的，稅率為7%； 納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5%； 納稅人所在地不屬于市區、縣城或鎮的，稅率為1%。 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收4.稅額計算應納稅額=（增值稅、消費稅、營業稅）適用 稅率 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（七）土地增值稅 對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的增值量征收的稅種。 1.納稅人 ：轉讓國有土地使用權及地上

13、的一切建筑物和其他隨著物產權，并取得收入的單位和個人。2.征稅范圍：有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物所取得的土地增值額。3.稅率：四級超率累進稅率表 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收級數 增值額與扣除項目金額的比率 稅率() 速算扣除系數(%) 1不超過50的部分 30 0 2超過50100的部分 40 53超過100200%部分 50154超過200的部分 60 35四級超率累進稅率表四級超率累進稅率表我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l4.納稅環節和納稅期限 轉讓合同簽訂后7日內辦理在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得收入，無法準確核算成本的，可以預征，全部竣工后

14、結算，多退少補。我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收5.計算l(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓) 包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的費用。 房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。l(二)房地產開發成本(適用新建房轉讓) 包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。l(三)房地產開發費用(適用新建房轉讓) 1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的： 允許扣除的房地產開發

15、費用=利息+(一)+(二)5%以內 上述利息超過國家上浮標準、超標利息及罰息不得扣除。根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字1995第006號）第九條規定：“開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。”因開發間接費計入房產開發成本，對房地產公司而言，增大計算房地產開發費用和加計20%的扣除基數，從而增大土地增值稅前扣除金額，降低土增稅稅負。2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)：允許扣除的房地產開發費用=(一)+(二)10

16、%以內3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。4.土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。五)財政部規定的其他扣除項目(適用房地產開發企業的新建房轉讓)從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)20%【提示】1.此項加計扣除僅對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享受此項政策;2.取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。(

17、六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產轉讓)由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。評估價格=重置成本價成新度折扣率我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收例題： 某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元開發寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元(可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5。試計算該房地產開發公司應納

18、的土地增值稅 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l答案：(1)取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元 (2)房地產開發成本為3000萬元 (3)房地產開發費用 =500-50+(1000+3000)5=650(萬元) (4)允許扣除的稅費為555萬元 ( 5 ) 從 事 房 地 產 開 發 的 納 稅 人 加 計 扣 除 2 0 加 計 扣 除=(1000+3000)20=800(萬元) (6)允許扣除的項目金額合計 =1000+3000+650+555+800=6005(萬元) (7)增值額：10000-6005=3995(萬元) (8)增值率：39956005100=66

19、.55 (9)應納稅額=399540-60055=1297.75(萬元)我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l例題2： 某房地產開發企業2008年1月將其開發的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業為開發該項目支付土地出讓金600萬，房地產開發成本為1400萬元，專門為開發該項目支付的貸款利息120萬。為轉讓該項目應當繳納稅費210.9萬元。當地政府規定，企業可以按土地使用權出讓費、房地產開發成本之和的5%計算扣除其他房地產開發費用。另外，稅法規定，從事房地產開發的企業可以按土地出讓費和房地產開發成本之和的20%加計扣除。則應納土地增值稅是多少？（增值額未超過扣除項目金額50%的部分

20、，稅率為30%）我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（1）扣除項目金額6001400120210.9（6001400）5%（6001400）20%l 6001400120210.9100400l2830.9 (萬元) l （2）增值額38002830.9969.1(萬元)l （3）增值額占扣除項目比例969.12830.934.23%l （4）應納增值稅額969.130%290.73(萬元)我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l出售舊房應納稅額的計算方法1.計算評估價格。 評估價格重置成本價成新度折扣率 2.匯集扣除項目金額 3.計算增值率 4.依據增值稅率確定適用稅率 5.依據適用

21、稅率計箅應納稅額 應納稅額=增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l6.減免稅（1）建造普通標準住宅出售。增值額未超過扣除項目金額之和20。 （2）因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免稅 。（3）個人因工作凋動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅。（4）2008年11月1日起，個人銷售住房暫免土地增值稅。我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收某中外合資房地產開發公司，某年發生以下業務：（1）1月通競拍取得市區一處土地的使用權，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關稅費240萬元；（2）以

22、上述土地開發建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；（3）住宅樓開發成本3000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；（4）寫字樓開發成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數額；（5）與住宅樓配套的會所開發成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據相關規定，會所產權屬于住宅樓全體業主所有；（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險，當年收到250萬元。我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收其他相關資料：該房地產公司所在省規定，按

23、土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。要求：根據上述資料，按下列序號回答問題：（1）計算公司應繳納的營業稅；（2）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額；（3）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額；（4）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目；（5）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金；（6）計算公司應繳納的土地增值稅。我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收（1）應繳納的營業稅150005%+2505%762.5（萬元）（2）公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用（6000+240）2/362402/34160（萬元）（3）公司繳納土地增值稅時

24、應扣除的開發成本3000+4803480（萬元）（4）公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目（300-40）+（3000+62403）5%+（480+62403）10%+（3480+4160）20%2298（萬元）（5）公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金150005%（1+7%+3%）825（萬元）（6）增值額15000-（4160+3480+2298+825）15000-107634237（萬元）我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收（7）增值率423710763100%39%，適用30%的稅率（8）應納土地增值稅423730%1271（萬元）我國現行的房地產稅收我國現行的房地產

25、稅收l（八）教育費附加1.教育費附加是對繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人征收的一種附加費。 2.納稅人：凡繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人，均為教育費附加的納費義務人 （簡稱納費人），但暫不包括外商投資企業和外國企業。 3.稅率：教育費附加的征收率為3%。 4.計算方法：應納教育費附加=（實際繳納的增值稅、消費稅、營業 稅三稅稅額）3% 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（九）房產稅1.房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。 2. 納稅義務人：房屋的所有人、經營管理單位、承包人、房產代理人或使用人。（1）產權屬國家所有

26、的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。 （2）產權出典的，由承典人納稅。 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收（3）產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅 （4）產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。 （5）無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。 外商投資企業和外國企業、外籍個人、海外華僑、港澳臺同胞所擁有的房產不征收房產稅。 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l3.計稅（1）從價計征的計算 從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值

27、計征，其公式為： 應納稅額=應稅房產原值（1-30%）年稅率1.2%（2）從租計征的計算 從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為： 應納稅額=租金收入12% 個人出租住房的租金收入計征，其公式為： 應納稅額=房產租金收入4% 我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l4.減免的情況（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。但上述免稅單位的出租房產不屬于免稅范圍。 （2）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產免征房產稅。但如學校的工廠、商店、招待所等應照章納稅。 （3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但經營用的房產不免 （4）個人所有非營業用的房產免征房產稅。但個人擁有的營業用房或出租的房產，應照章納稅。（5）經財政部批準免稅的其他房產。我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收l（十）城鎮土地使用稅1.含義：城鎮土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種行為稅。 2.納稅人：3.征稅的對象4.計稅的依據5.稅率6.應納稅額計算我國現行的房地產稅收我國現行的房地產稅收5.稅率 城鎮土地使用稅的每平方米年稅率為：大城市1.530