1、九城國際汽車城項目九城國際汽車城項目商業運作思路商業運作思路20142014年年0 09 9月月謹呈：謹呈：【前言前言】本報告主要就項目商業部分定位及發展策略提出初步溝通思路，并就項目商業運作提出我司初步想法，以供探討。匯報思路匯報思路 第一部分第一部分第二部分第二部分項目總體定位項目總體定位項目運作思路項目運作思路項目總體定位項目總體定位項目發展構想p客戶市場分析p商業功能定位p商業業態定位PART 1PART 1 汽車銷售產業順延汽車銷售產業順延汽車創意文化商業街汽車創意文化商業街作為九城汽車城的重要配套，本項目將圍繞汽車作為九城汽車城的重要配套，本項目將圍繞汽車4S店，以店，以汽車服務為

2、主要功能，融合汽車特色文化，集汽配、汽車汽車服務為主要功能，融合汽車特色文化，集汽配、汽車裝飾、汽車改裝、汽車主題商業等汽車銷售相關的下游服裝飾、汽車改裝、汽車主題商業等汽車銷售相關的下游服務業態為主的一條汽車創意文化商業街。務業態為主的一條汽車創意文化商業街。九城汽車城創意文化街的三大優勢：九城汽車城云集了大量高端汽車九城汽車城云集了大量高端汽車4S4S店，將為項目商業部分帶來大量高端汽車消費群店，將為項目商業部分帶來大量高端汽車消費群 體；體；：有汽車城良好的汽車消費氛圍與消費文化作為支撐，將為商業的發展提供強勁的生命有汽車城良好的汽車消費氛圍與消費文化作為支撐，將為商業的發展提供強勁的生

3、命 力；力；：把汽車銷售與體驗、休閑、娛樂、主題文化完美結合，給消費者帶來全新的消費模把汽車銷售與體驗、休閑、娛樂、主題文化完美結合，給消費者帶來全新的消費模 式；式；項目終端目標項目終端目標客群構成客群構成玩車人群玩車人群賞車人群賞車人群購車人群購車人群項目目標客群構成汽車城工作人員汽車城工作人員核心客戶：核心客戶：前來汽車城買車、定期做汽車保養保修的客群。重要客戶重要客戶：前來汽車城體驗、賞車、玩車的客群。游離客戶游離客戶：汽車城固有的工作人員。目標客群定位多樣化的汽車產品選擇；良好的購車環境；餐飲、休閑、娛樂等商業配套齊全；高效的“一站式”服務和良好的售后服務體系；具有汽車試駕、體驗區購

4、車人群主要需求體現：對新奇、刺激汽車相關娛樂項目充滿好奇；對汽車文化的求知欲極強；對改裝汽車的熱衷；對性能、速度有強烈的體驗欲望；玩車人群主要需求體現：對新鮮事物存在強烈的好奇感、對舊事又物心存懷舊感；環境舒適、充滿情趣、愜意；對吃、住、行、游、購、娛等配套要求齊全。賞車人群需求體現：完善的生活、商務配套；部分餐飲、休閑、娛樂。汽車城工作人群需求體現：項目客群商業訴求特色基礎主要汽車服務汽配、汽車裝飾、汽車改裝等。生活配套便利店、銀行ATM、快餐店等汽車文化汽車主題餐飲、汽車旅館、汽車俱樂部。汽車文化創意街功能及物業構成汽車展銷區汽車展銷區高端高端4S店集群店集群汽車后市場服務區汽車后市場服務

5、區裝飾配件區裝飾配件區后市場研發區后市場研發區汽車改裝區汽車改裝區汽車主題商業區汽車主題商業區汽車俱樂部汽車俱樂部娛樂休閑娛樂休閑汽車主題酒店汽車主題酒店汽車主題餐廳汽車主題餐廳配套服務區配套服務區生活、商務配套生活、商務配套汽車文化創意街汽車文化創意街功能及物業構成功能及物業構成核心板塊核心板塊固有板塊固有板塊特色板塊特色板塊配套板塊配套板塊汽車文化創意街功能及物業構成汽車后市場服務區汽車后市場服務區汽車主題汽車主題商業區商業區配套服配套服務區務區4S店集群店集群4S店集群店集群功能分區示意汽車后市場服務區后市場研發裝飾配件區汽車改裝區4S店集群店集群4S店集群店集群汽車后市場研發區設立汽車

6、后市場研發區域，對汽車配件產品進行研發、根據市場需求研發出未來市場所需的配套產品進行相互配套、協調發展。汽車零部件、內部裝飾市場規劃特定區域，將零部件、汽車美容裝飾店集群設置，滿足汽車消費者、汽車修理中心等客群的需求。汽車改裝區汽車改裝區汽車改裝是為汽車發燒友提供汽車改裝、汽車產品創新設計提供一個溝通交流場所，并提供相關的技術指導和設備、器具支持。汽車主題商業區汽車主題酒店汽車酒吧咖啡廳汽車主題餐飲4S店集群店集群4S店集群店集群汽車主題酒店汽車主題酒店從硬件(建筑、裝飾、產品等有形方面)到軟件(文化氛圍、文化理念、服務等無形方面)都圍繞汽車文化展開，帶給顧客富有個性的汽車文化感受和難忘體驗。

7、 同時，可整合各種品牌汽車經銷商，打造宣傳品牌汽車文化、產品為題材打造一個層樓，使得每層樓都是一個品牌汽車主題文化，讓消費流連忘返。中餐、西餐、火鍋。所有這些都能在主題餐廳里找到。通過整合品牌汽車商家，投資打造相應品牌汽車主題餐廳或一個包間，作為品牌汽車宣傳、文化展示的全新媒介。讓消費者在享受餐飲的同時，也銷售汽車文化。風格獨具的汽車主題餐廳風格獨具的汽車主題餐廳傳統汽車文化的一個載體。酒吧由幾大主題區組成，不僅有普通酒吧的休閑性、娛樂性，還能讓顧客領略到汽車文化的魅力。 汽車酒吧、咖啡廳汽車酒吧、咖啡廳配套服務區配套服務區銀行超市、便利店快餐4S店集群店集群4S店集群店集群園區服務辦公樓園區

8、服務辦公樓未來滿足園區經銷商、商務人員人群的住宿、辦公，游客的住宿需求，需配置相應的生活及商務配套商業。項目運作思路項目運作思路項目運作p運作模式選擇p運作策略分析p目標客群定位PART PART 2 2商業地產開發中，開發商的角色發生了轉變商業地產開發中，開發商的角色發生了轉變商業運作模式商業運作模式常規下商業項目常見運作模式常規下商業項目常見運作模式常規下商業項目常見運作模式常規下商業項目常見運作模式商業運作模式商業運作模式 返租模式是目前商業銷售最為普遍的模式，長沙目前返租回報率大約是在返租模式是目前商業銷售最為普遍的模式，長沙目前返租回報率大約是在5%-8%5%-8%之間。雖然返租銷之

9、間。雖然返租銷售能夠在相對較短的時間內解決高價銷售與提前消化的矛盾，但激化了全部銷售與持續經營的矛盾，售能夠在相對較短的時間內解決高價銷售與提前消化的矛盾，但激化了全部銷售與持續經營的矛盾，在項目后期操作階段將十分被動，從另一個角度發展來看，當前商業地產正處于發展黃金時期，商業在項目后期操作階段將十分被動，從另一個角度發展來看，當前商業地產正處于發展黃金時期，商業物業的獲利與回報前景十分可觀，結合物業自身狀況，我們認為項目最適合的商業發展模式是：物業的獲利與回報前景十分可觀，結合物業自身狀況，我們認為項目最適合的商業發展模式是：租售結合租售結合租售結合模式租售結合模式方式一產權分割出售統一回租

10、統一經營方式二部分出售部分出租統一管理方式三產權分割出售業主自行招租優點：能保證資金快速回籠。缺點：運營成本加大，由于返租，前期資金投入較大，而前期承租商戶租金較低。優點：能保證資金回籠，又有利于項目長期經營，實現物業升值。難點：需要專業的商業公司進行合理的業態設計與運營規劃。優點：開發商無經營壓力。缺點：業主自行招租，業態與檔次層次不齊，不利于主題商業的打造與項目長期發展。最優項目租售模式選擇項目租售模式選擇配套服務區配套服務區汽車后市場服務汽車后市場服務汽車主題商業汽車主題商業 商業價值一般、單店面積小、通過直接出商業價值一般、單店面積小、通過直接出售實現項目資金回籠。售實現項目資金回籠。 直接分割出售，但是建議統一招租，控制直接分割出售，但是建議統一招租，控制經營業態。經營業態。 大型主力店以優惠政策吸引招商大型主力店以優惠政策吸引招商 小面積商鋪直接出售小面積商鋪直接出售操作思路操作思路租售結合、招商先行租售結合、招商先行所有商鋪采用一拖三結構銷售，商鋪后部分可加設樓體間。一樓做為門面，二三樓可用于倉儲、辦公及居住，單位平均面積在150左右。 汽車文化汽車文化 營銷推廣營銷推廣 主題包裝主題包裝 商家聯動商家聯動 由于本項目核心競爭力在于打造主題特色商業，所以在項目運營時有必要統一管