1、1【 聯東上海項目市場聯東上海項目市場/ /定位策略探討定位策略探討 】整合部門整合部門: : 營銷中心市場部營銷中心市場部時間版本時間版本: 1.0 (2010.11.17)1.0 (2010.11.17)2Contents1st:本體研究2nd:市場環境3rd:項目定位3The 1st step本體本體金山區域金山區域地塊、周邊市場研究地塊、周邊市場研究4項目位于上海市11大新城之一金山區新金山工業區。金山位于上海市西南，杭州灣北岸。處于滬、杭、周山群島經濟區域中心和長三角都市圈樞紐地帶。區內已形成“兩橫三縱”高速公路網。杭州灣跨海大橋建成后，金山成為浙江快速進入上海的橋頭堡。形成上海西南

2、門戶。項目地理位置項目地理位置金山整體發展正處于上升期金山整體發展正處于上升期5上?；瘜W工業區：上海化學工業區：市級工業園區，規劃面積29.4平方公里，主導化學原料及化學制品制造業，產業集聚已十分明顯，也是金山諸多產業園區中工業產值最高的園區金山北部工業區：金山北部工業區：主要發展服裝、輕工機械、建筑裝潢等產業金山北部工業區：金山北部工業區：主要發展服裝、輕工機械、建筑裝潢等產業金山中部工業區：金山中部工業區：主要發展機械電子、汽車零部件及家紡等產業上海精細化工產業園區：上海精細化工產業園區：規劃面積10平方公里，主要發展石油化工，精細化工，有機化學新材料等產業金山工業區：金山工業區：市級工業

3、園區，規劃面積58平方公里，重點發展先進裝備及電子信息、生物醫藥、新能源及環保、新材料、食品加工等五大支柱產業項目區位項目區位6以莘奉金高速為界，南部為金山新城中心（行政中心、化學工業區），北部為新的金山工業區。項目位于金山工業區，距離繞城高速公里，沈海高速入口公里，滬金高速入口公里。與市區聯系較弱，游離于熱點集中區以外，在區位無明顯配套支撐情況下，產品自成一體與市區聯系較弱，游離于熱點集中區以外，在區位無明顯配套支撐情況下，產品自成一體成為重中之重。成為重中之重。項目區位項目區位7優勢優勢劣勢劣勢1.1.規模優勢：規模優勢：1500畝規模帶來自我中心化的可能性；2.2.路網發達：路網發達：地

4、塊周邊“二橫三縱”交通路網，對外通達方便；1.1.區位劣勢：區位劣勢：地塊距市內50公里，區行政中心10公里，屬城市邊緣地帶，與主城區較遠。2.2.區域成熟度差：區域成熟度差：地塊周邊主要為生產工廠、村莊為主，區域缺乏商業、商務氛圍。項目優劣勢項目優劣勢8The 2rd step市場市場市場環境研究典型性區域案例分析市場環境研究典型性區域案例分析金山：金山：復地金石灣復地金石灣上置海景大廈上置海景大廈長三角物流中心長三角物流中心上海服裝機械城上海服裝機械城寶山區域：寶山區域：印象鋼領印象鋼領松江區域：松江區域：財富興園財富興園大業領地大業領地企業財富公館企業財富公館浦東：浦東：創研智造創研智造

5、總部灣總部灣醫谷現代商務園醫谷現代商務園閔行區域：閔行區域：浦江智谷浦江智谷總部總部1號號萬科萬科Vmo9總部研發類項目分布總部研發類項目分布n 概況：總面積:60萬，一期8.2萬，容積率：1.1 ，含7棟獨棟辦公及一棟5A寫字樓；獨棟面積區間：2100-57002100-5700，寫字樓單層1300（共18層）；n 金山區內唯一唯一一家獨棟辦公產品，園區品質比較高，政府支持力度大政府支持力度大（入駐企業可享受5年的稅收優惠政策，營業稅、增值稅、企業所得稅，地方財力全部返還）；n 現銷售均價 70007000元元，租賃均價 1.51.5元/天平米，今年6月開盤至今已銷售已銷售3 3棟棟（標藍的

6、三棟），共1.1萬平米，面積均在3000-4000平米間，；n 據了解，由于多數客戶需求面積較小，一期的獨棟已分層出售分層出售，最小面積900平米，項目二期產品打算重新定位重新定位，減小單體面積；復復地地. 金石灣金石灣一期一期二期二期10上上置海景大廈置海景大廈貴賓室貴賓室n 概況：項目位于金山新城，占地0.8萬，建面2.6萬，容積率:3.20，共31層，每層1200平米，層高4米；n 金山區最高檔的5A寫字樓，緊鄰金山城市沙灘，可三面觀海；n 2010-04-27開盤，均價一直保持在16000元，區域寫字樓均價在12000元左右；n 據了解，項目自開盤以來銷售情況不佳，近兩個月開始好轉，多

7、數客戶是浙江溫州投資客，且相對集中在化工行業；11山山鑫城市廣場鑫城市廣場n 概況：占地2.4萬，建面6萬，底層為商鋪， 5-10層為寫字樓；n 2007-11-2開盤，商鋪1500元，去年年底售罄，寫字樓12000元（8月份以前9800元），現剩余很少房源；長長三角物流中心三角物流中心n 概況：位于金山區亭林鎮，商業用地，占地1000多畝，規劃建面50萬；n商貿集散地規劃：分商貿交易區、商務會展區、倉儲物流區；n 據了解，一期均是“商鋪+住宅”的戶型（底層是46平米的商鋪，25層是96平米的純住宅戶型），捆綁式銷售，價格5500元，二期寫字樓尚未開工，產業集聚不明顯，招商對行業無要求n上海電

8、器城上海電器城 與長三角物流中心類似，以居住及底商為主，底商基本經營電器類產品，但未形成規模；n上海服裝機械城上海服裝機械城 均是13層捆綁銷售的戶型，但用做商業的居多，已形成較大規模的產業集聚；金山金山區項目區項目匯總匯總項目名稱項目名稱區域區域用地屬性用地屬性產品屬性產品屬性產品用途產品用途租賃租賃單價單價銷售銷售單價單價占地占地建面建面備注備注銷售情況銷售情況復地金石灣復地金石灣新城工業用地獨棟、寫字樓研發辦公1650057萬60萬9幢獨棟辦公樓、 2幢18層高層辦公樓2010-06-01開盤山鑫城市廣場山鑫城市廣場新城商辦用地甲級寫字樓辦公 10000 2.4萬6萬5-7層為寫字樓，兩

9、梯八戶、9-10為寫字樓，兩梯三戶2007-11-2開盤上置海景上置海景大廈大廈新城商辦用地甲級寫字樓辦公 16000 0.8萬 2.6萬臨海，金山目前最高檔的寫字樓2010-04-27開盤長三角物流中長三角物流中心心亭林鎮 商辦用地商鋪、寫字樓商貿交易、物流 550070萬50萬禮品、醫藥器械、電子元件、五金 交易中心07年開盤，一期項目為商鋪，2期寫字樓項目目前還未開建上海電器城上海電器城亭林鎮 商辦用地商鋪商貿交易 700040萬50萬電子電器 交易中心2009-09-10開盤，已基本售罄金山化工建材金山化工建材市場市場金山衛鎮商鋪商貿交易113萬10萬底樓50平方米商鋪2、3樓100平

10、方米商務房招商完畢上海服裝機械上海服裝機械城城楓涇鎮 商業用地商鋪商貿交易、展覽展示 850047萬60萬服裝面料、服裝機械 交易中心招商完畢金山國際貿易金山國際貿易城城金山衛鎮商鋪商貿交易 17000 62萬66萬五金、服裝、紡織品 交易中心招商完畢14浦東：浦東：創研智造創研智造總部灣總部灣醫谷現代商務園醫谷現代商務園閔行區域：閔行區域：浦江智谷浦江智谷總部總部1號號萬科萬科Vmo15浦東、閔行總部研發類項目分布浦東、閔行總部研發類項目分布16項目位于閔行區浦江鎮，一期規劃面積303畝，中區為度身定制獨立的每棟800015000平米的商務樓群，西側為多層大平面的研發樓群，東側為14棟獨棟的

11、企業總部；目前在售的是中區，均價8500元/平方米，租金1.6-1.8元/平中區中區浦浦江智谷江智谷17n項目位于閔行區顓橋鎮，一期工程占地250畝，規劃建設約為21萬平方米， 建造面積900-2600平方米。首批的30幢已完工且基本售罄；n辦公樓一層挑高6.6米，可做成夾層；n二期10月開盤，面積在11002000平米間，價格13000元/平米；總部總部一號一號18n概況：項目位于浦東區康橋工業區內，規劃總建面32萬平方米，一期占地面積10萬，建筑面積13.4萬；n一期由61幢4-5層雙拼及多拼寫字樓組成，面積在8001500平方米之間，銷售均價：8500元/平米；n項目一期09年6月開盤，

12、現已基本售罄，二期即將開盤，有51棟辦公樓組成；創創研智造研智造19n項目位于項目位于浦東區康橋工業區內，占地約1400畝，總建筑面積約150萬平方n一期共127畝、建面7萬平米，包括17棟獨棟別墅商務樓、3棟4-11層的多功能研發樓n二期由12棟1500-3000平方米的獨棟式研發樓（獨棟及雙拼、3層）及8棟7000-13000平方米的小高層研發樓（14層）組成。上海上?？偛繛晨偛繛骋黄谝黄诙诙?0n項目位于閔行區顓橋鎮，占地11萬平方米 ，建面8 萬平方米，容積率:1.15，共規劃有43棟獨棟辦公n一期由25棟獨棟組成，面積在10003100平米間，均價7500元，08年年底售罄n二期

13、由16棟獨棟及雙拼組成，面積在12003500平米間，銷售均價10000元，租賃均價1.5元/天平米，現剩余三棟體量較大的獨棟在售；醫醫谷現代商務園谷現代商務園一期一期二期二期21區域項目名稱占地總面積產品類型面積段售/租價容積率浦東創研智造150畝13.4萬雙拼、多拼800-15008500元13.4總部灣1400畝150萬底層獨棟、高層獨棟 1500-130000.7醫谷現代商務園165畝8.9萬獨棟、雙拼1000-35009200元1.15閔行浦江智谷1300畝88萬大面積研發樓8000150007500元/1.5元 1.2總部1號250畝21萬高層獨棟900-260014000元1.3

14、萬科Vmo135畝8.9萬獨棟、雙拼、多拼500-12002800萬1.5浦東、閔行總部研發類項目匯總浦東、閔行總部研發類項目匯總松江區域：松江區域：財富興園財富興園大業領地大業領地企業財富公館企業財富公館22松江總部研發類項目匯總松江總部研發類項目匯總23自07年至今，松江相繼建成了一批獨棟、中試研發產業園，如大業領地、名企公館、財富興園等。這些產業園以其鮮明的特征為區域帶來強有力的影響，投入使用后大部分為研發、輕型生產，它們與同期建造的廠區一起構成了地區新的辦公業態。本案交通及整體環境本案交通及整體環境上雖稍有不及上述項目，但從上海的整體位置上來看，還是具有很上雖稍有不及上述項目，但從上海

15、的整體位置上來看，還是具有很強的可比性。強的可比性。松江總部研發類項目匯總松江總部研發類項目匯總24大業領地大業領地規模：項目總面積60萬，一期16萬，容積率：1.3 規劃：4棟獨棟、雙拼組成；主力面積：1300-2500雙拼，4200平米獨棟。25類別層數面積棟數套數套型比A141346153035.5A251459B161673173439.1B272079B361680B471896C182192102023C292511D194200333.4D294200D394200合計4587100%大業領地大業領地26現純現房銷售均價 650000元元，租賃均價 0.8元/天平米，2007年1

16、月以5500元開盤銷售，至今已銷售已銷售80%80%。年均去化速度不足5萬平米；小面積去化速度較快。大業領地大業領地規模：總面積28萬，一期16萬(71棟)，容積率：1.45。規劃：102棟獨棟、雙拼、聯排組成；主力面積：750-1000聯排，1000-1250雙拼，1500-2600平米獨棟。層數：層。名企公館名企公館28現純現房銷售均價 5800元元，租賃均價 0.8元/天平米，2007年11月以5000元開盤銷售，至今已銷售已銷售70%70%。年均去化速度不足4萬平米；各種戶型去化速度較為均勻。名企公館名企公館29財富興園財富興園規模：總面積28萬，一期8.3萬，容積率：1.40。規劃：

17、119套獨棟、雙拼、聯排組成；主力面積：650-850平米。層數：層。產 品層數單體面積層面積組團面積雙拼型46461621300風車型46501632600圍合型48502131800-4500展示型4400-60095-1452800-5000弧線型46461623600-6500獨棟型41329332130030財富興園財富興園31現純現房銷售均價 5300元元，租賃均價 0.8元/天平米，2008年07月以4700元開盤銷售，至今已銷售已銷售85%85%以上。以上。年均去化速度4萬平米；現存主要為聯排戶型。財富興園財富興園32分分 期期指指 標標大業領地大業領地名企公館名企公館財富興園

18、財富興園總體總體占地占地1800畝265畝280畝建面建面60萬28萬28萬容積率容積率1.31.451.4一期一期占地占地178畝150畝112畝建面建面16萬16萬8.3萬容積率容積率1.31.61.1單體單體57棟70棟54棟戶數戶數88戶128戶119戶單套面積單套面積2000平米1250平米697平米價格價格650058005300年去化年去化4.5萬4萬4萬三項目的三項目的對比對比：產品均定位于研發及辦公兼用，總體容積率集中產品均定位于研發及辦公兼用，總體容積率集中1.3-1.5,產品總體檔次感不高，價格產品總體檔次感不高，價格5300-6500元，年去化量集中元，年去化量集中4-4.5萬。萬