1、1 1、服務機構現(xiàn)狀分析、服務機構現(xiàn)狀分析A A、服務機構類別、服務機構類別 1、一般性服務機構：托老所 日間護理機構（案例：北京城區(qū)老舊小區(qū)試點 場地 服務 費用 政策試點） 2、專業(yè)性服務機構：醫(yī)療（社區(qū)醫(yī)院 老年病專科醫(yī)院 民營醫(yī)院 醫(yī)保體系 ） 3、綜合服務機構：養(yǎng)老院（特例公辦，第一福利院，財政劃撥，客戶群體，單價）三類收益服務類收益服務類收益地產類收益地產類收益金融類收益金融類收益B B、基本專業(yè)名詞解釋、基本專業(yè)名詞解釋 1、Ccrc：Continuing Care Retirement Community，持續(xù)照料退休社區(qū)，起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經有100 多年的歷史

2、。 2、自理老人、健康老人：、自理老人、健康老人：55-65，完全自理 健康活躍 ； 3、介助老人介護老人（借助輔助工具或者他人）、介助老人介護老人（借助輔助工具或者他人） 半護理老人：半護理老人：65-75，可以部分自理，或者醫(yī)院治療后可以回家康復理療的老人； 4、失智失能老人、失智失能老人 全護理老人：全護理老人：75歲以上，因老致殘，（6項基本生活，吃飯，洗澡，方便，穿衣，上下床，室內行走其中一項不能自理，認知功能退化）5、“9064”養(yǎng)老服務模式：養(yǎng)老服務模式：北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出，不斷完善“9064”養(yǎng)老服務模式(到2020年，90%的老年人通過社會化服務在家庭養(yǎng)

3、老，6%通過政府購買服務在社區(qū)托老，4%入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老)，形成以“居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)服務為依托，機構養(yǎng)老為補充”養(yǎng)老服務格局國家行業(yè)和規(guī)范標準：國家行業(yè)和規(guī)范標準：老年養(yǎng)護院建設標準住建部、發(fā)改委2011（失能老人）地方養(yǎng)老機構星級劃分與評定標準北京市技術監(jiān)督局建筑標準 床位數(shù)量 工作人員配比 政府補貼公立福利院現(xiàn)狀綜合分析：示范效應公立福利院現(xiàn)狀綜合分析：示范效應以標準化模式打造現(xiàn)代一流養(yǎng)老服務機構，2011通過市質量技術監(jiān)督局和市標準化協(xié)會的評審，取得服務標準體系確認合格證書，并獲得由市質量技術監(jiān)督局和市民政局聯(lián)合頒發(fā)的“服務標準化示范單位”榮譽。標準化文件（即北京市第一社會福

4、利院標準體系大綱、北京市第一社會福利院技術標準體系、北京市第一社會福利院管理標準體系、北京市第一社會福利院工作標準體系），在組織架構方面，院根據(jù)標準體系建設要求，成立了標準化工作委員會和標準化工作辦公室。民營養(yǎng)老院現(xiàn)狀綜合分析：大多在存活邊緣民營養(yǎng)老院現(xiàn)狀綜合分析：大多在存活邊緣（1200-1500每人每月）公建民營：公建民營：開展公辦養(yǎng)老機構改制試點。有條件的地方可以積極穩(wěn)妥地把專門面向社會提供經營性服務的公辦養(yǎng)老機構轉制成為企業(yè)，完善法人治理結構。政府投資興辦的養(yǎng)老床位應逐步通過公建民營等方式管理運營，積極鼓勵民間資本通過委托管理等方式，運營公有產權的養(yǎng)老服務設施。要開展服務項目和設施安全

5、標準化建設，不斷提高服務水平。公立福利院公立福利院 北京市第一福利院：北京市第一社會福利院是由市政府投資興建的老年福利事業(yè)單位，也是經衛(wèi)生局批準的首都第一家集醫(yī)療、康復、頤養(yǎng)、科研、教學為一體的北京市老年病醫(yī)院。具備醫(yī)院、福利院兩種功能。現(xiàn)有建筑面積20000多平方米,主要接收國家優(yōu)撫、需要照料的離、退休老人、歸國華僑以及老年病患者，同時具有對區(qū)縣養(yǎng)老機構的人員培訓、業(yè)務指導和重癥病人的住院康復、治療等功能。北京市第一社會福利院稱，目前有1100張床位，前面排了70009000人，老人要住進來，至少得等10年。經調查數(shù)十家公辦養(yǎng)老院，數(shù)百人的排號很常見，其中一些養(yǎng)老院不收不能自理的老人。第一社

6、會福利院算是北京養(yǎng)老院的“樣本”，2010年有過擴建，現(xiàn)在的床位超過了1000張，由于有財政資金做保障，那里的收費并不算高，普通百姓都能承受得起。“不過確實很難進，一般都需要托關系、批條子才能進來。” 2005年，由于該院原有設施已無法滿足社會養(yǎng)老需求，北京市當年正式啟動北京市第一社會福利院擴建工程。該工程總用地面積23500平方米，新增床位500床，總投資1.47億元。算起來，這筆資金攤在每張床位上是29.4萬元。按這個標準，北京市第一社會福利院想要安置正在排隊的9000多名老人，政府至少還需要投入26.46億元。街道民營養(yǎng)老院：街道民營養(yǎng)老院：規(guī)模小、條件差、床位少、空間小、位置偏、護理缺

7、，幾乎成了街道養(yǎng)老院的共性。因為入住老人少，所以收入少，資金不充裕。因為資金不充裕，所以很難改善環(huán)境，老人不愿意來。再加上宣傳力度不夠，街道養(yǎng)老院陷入了惡性循環(huán)。運營方式 機構名稱 性質客戶定位保險 泰康之家民辦高出售使用權 九華山莊中高 將府莊園高出租 燕達國際健康城中高 壽山福海中高 康夢圓中高 恭和苑高 愛暮家中低 慈善寺低 愛壹家高 樂齡合作社低 禮愛高會員制 太申祥和山莊中低 和熹會老年公寓中高 遠洋椿萱茂高租售結合 北京太陽城中高 翠湖老年莊園中低 東方太陽城中低出租 四季青養(yǎng)老院 公立中低 匯晨老年社區(qū)中高 老城區(qū)老年公寓低 大興黃村醫(yī)院中低 第一社會福利院低北京市現(xiàn)有養(yǎng)老院類機

8、構不低于北京市現(xiàn)有養(yǎng)老院類機構不低于400家，周圍成規(guī)模的養(yǎng)老項目為家，周圍成規(guī)模的養(yǎng)老項目為23家，分為低、中、高三家，分為低、中、高三個收費等級個收費等級 運營模式差異（運營模式差異（收費方式：保險，出租，租售結合，出租使用權，會員制。）類型名稱地址收費收住人群備注酒店公寓式康夢園國際老年公寓朝陽區(qū)十八里店呂家營村六道口臨300號單標6000雙標4000護理費2000-5000自理，半自理，不自理住宅酒店樓式將府莊園敬老院酒仙橋駝房營甲1號電子城小區(qū)內房費5000-8000護理費2000-5000保障押金3萬（醫(yī)藥費墊付）自理，半自理，不自理目前試營業(yè)，只開一棟樓，園區(qū)式，容積率0.28匯

9、晨老年公寓連鎖北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)八仙莊匯晨老年公寓單標間5000護理費用2000餐費5元/天僅限有自理能力的住宅酒店樓宇北京市朝陽區(qū)阜安東路望京東園511樓自理，半自理，不自理北京市朝陽區(qū)北苑路5號院606號樓自理，半自理，不自理會員小區(qū)式曜陽國際老年公寓密云縣密洼路（西田備莊鎮(zhèn)龔莊子村）租住4000-7000餐費40/天押金5-40萬僅限有自理能力的別墅園區(qū)式，容積率0.49昌平太陽城銀齡公寓小湯山鎮(zhèn)立湯路單純租住，押金10-90萬單標20平3500,押金30萬套標40平5000，押金50萬地標60平4000，押金30萬陰標30平，75萬押金免租金取暖2000-4000/年僅限有自理能力的

10、配套溫泉泳池等設施頤養(yǎng)苑（太申祥和山莊）北京昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)西半壁店村463號僅接收會員無租住模式會員合同期3年/期第一人入住押金120萬，50平房間居住。押金80萬，25平房間居住。第二人入住（限第一人直系親屬）押金8-10萬。合同期滿押金全額返還。50-80歲能夠完全自理三層小樓，園區(qū)式北京高端養(yǎng)老地產抽樣調查表北京高端養(yǎng)老地產抽樣調查表收住人群差異收住人群差異 出租出租 北京康夢圓國際老年公寓北京康夢圓國際老年公寓坐落于朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營村六道口臨坐落于朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營村六道口臨300號，東臨京津唐高速，南號，東臨京津唐高速，南接南四環(huán)東路，地理位置優(yōu)越，是京城一個集政治、經濟、

11、文化新中心的交匯地。占地面積是接南四環(huán)東路，地理位置優(yōu)越，是京城一個集政治、經濟、文化新中心的交匯地。占地面積是18000平方米，建筑平方米，建筑面積是面積是21000平方米。其中園林占地面積為平方米。其中園林占地面積為6580平方米。設有平方米。設有516張床位張床位. 由于本項是以出租為目的進行地產方面的盈利，在地產開發(fā)中，土地的選取選擇性比較多樣，可使用居住用由于本項是以出租為目的進行地產方面的盈利，在地產開發(fā)中，土地的選取選擇性比較多樣，可使用居住用地、商業(yè)用地、綜合性用地、工業(yè)用地、旅游配套用地、農業(yè)配套地等。建議使用旅游配套用地或農業(yè)配套用地或地、商業(yè)用地、綜合性用地、工業(yè)用地、旅

12、游配套用地、農業(yè)配套地等。建議使用旅游配套用地或農業(yè)配套用地或工業(yè)用地，可減少前期的資金投入。但由于地產不能出售切不可辦理產權，建筑不可作為抵押物進行銀行貸款。工業(yè)用地，可減少前期的資金投入。但由于地產不能出售切不可辦理產權，建筑不可作為抵押物進行銀行貸款。 盈利模式：短租的租賃費用、根據(jù)租賃時間、房間大小、朝向因素的不同，費用從盈利模式：短租的租賃費用、根據(jù)租賃時間、房間大小、朝向因素的不同，費用從2800元元/月，月，3800元元/月月5800元元/月不等，押金從月不等，押金從60萬到萬到70萬不等。萬不等。護理費用在30006500元不等。房間類型租賃時間 租賃費用 押金費用總計每年租金

13、租金合計28平米南向30年3萬90萬240萬330萬北向160萬250萬標準間 南向 1.5萬45萬120萬165萬 北向100萬145萬長租：長租： 出售使用權模式出售使用權模式 九華山莊九華山莊，入住老人可選擇簽訂不同期限的租賃合同，有1年、3年、6年的短租，也有30年的長租。長租會有租賃費用的優(yōu)惠。簽訂和同事，應一次性支付押金和全部租金，租金逐年從繳納的費用中扣除。租賃期限屆滿，退還押金。若租賃期限不滿時解約，將扣除相應期限對應的租賃費用后返還剩余的租賃費用和押金。其他：其他：30余家民間養(yǎng)老機構抱團余家民間養(yǎng)老機構抱團 擬聯(lián)合成立百家養(yǎng)老綜合體擬聯(lián)合成立百家養(yǎng)老綜合體 2013年12月

14、18日，專門針對國內“50后”初齡老年人群提供的一個健康養(yǎng)老和置換式療養(yǎng)服務計劃提供的一個健康養(yǎng)老和置換式療養(yǎng)服務計劃。初齡老人可選擇任何聯(lián)盟企業(yè)的所在區(qū)域享受候鳥式養(yǎng)老候鳥式養(yǎng)老和互換型養(yǎng)老互換型養(yǎng)老服務。該聯(lián)盟集合布局全國各地的實體服務商，意在搭建一個資源共享的平臺，實現(xiàn)聯(lián)盟企業(yè)自持物業(yè)的活化。“聯(lián)盟計劃利用互聯(lián)網(wǎng)、云技術等科技手段把科技產品與醫(yī)療、服務整合在一起，為老人提供健康養(yǎng)老解決方案。可讓老人在享受高質量老年生活的同時沒有后顧之憂。提供的產品包括連續(xù)5年，每年14天的度假服務和衛(wèi)星定位求救平臺。度假服務中，會員老人可以自主選擇任意聯(lián)盟企業(yè)的實體服務機構。截至目前，可選范圍包括廣西、

15、遼寧等國內20多個地區(qū)和加拿大等國家。求救平臺啟動生命健康生命健康4S維護維護系統(tǒng)，集健康測評集健康測評(survey)、解決方案、解決方案(scheme)、維護服務、維護服務(service)和信息跟蹤和信息跟蹤(scout)為一體為一體，可跟蹤維護老人的血壓、血氧等信息，并通過后臺云系統(tǒng)建立檔案，便于老人和子女隨時參看。” 聯(lián)盟計劃還將成立100家大型養(yǎng)老綜合體和100家中小型養(yǎng)老機構，作為“百齡計劃”兩大服務體系的載體，養(yǎng)老綜合體是“全球聯(lián)盟”和針對中高齡老人的“康乃馨行動”的載體，也是未來養(yǎng)老地產的盈利方向之一。 實際上這是原來旅游分時度假概念的一個借鑒后的改版，一共兩個體系，一個是交

16、換平臺或交換體系交換平臺或交換體系，一個是養(yǎng)老綜合體實體養(yǎng)老綜合體實體，這些解決的還是基本服務問題。沒有統(tǒng)一標準，沒有資金往來或者相互控股，會員人數(shù)最多的一方，才有話語權，此類的聯(lián)盟目前看還是太過松散；未來局限性在于，還要解決異地交通費用等問題，目標人群是健康群體，如果交換不能成為一種趨勢性理念和行為，未來有可能是空中樓閣。 養(yǎng)老地產現(xiàn)狀分析養(yǎng)老地產現(xiàn)狀分析養(yǎng)老地產是中國實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機構養(yǎng)老相結合等社會化養(yǎng)老的有效載體和實現(xiàn)形式。隨著養(yǎng)老地產的相關政策的出臺，“養(yǎng)老地產”逐漸成為房地產市場上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”。由于通過養(yǎng)老產業(yè)的拉動，養(yǎng)老地產相比于傳統(tǒng)地產而言，前期

17、投資較少、土地使用更靈活，業(yè)態(tài)多樣，政府扶持等便利條件。剛需剛需經濟基礎決定剛需： 經濟適用房剛需， 別墅剛需， 不同經濟基礎的群體都存在階段性剛需（隱性剛需）。養(yǎng)老地產本質養(yǎng)老地產本質地產地產現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：開發(fā)商進入養(yǎng)老地產還是以追求“投資回報”和利潤為目的。這些“投資回報”和利潤來自哪里？當然不是純養(yǎng)老地產項目部分，而是養(yǎng)老地產部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)，通過住宅、商業(yè)配套的產品出售可以快速回籠資金，從而總體上實現(xiàn)項目的利潤平衡，或者實現(xiàn)項目的總體盈利。也同時存在曲線突圍政策“限面”“ 限購”“ 限墅”。低價圈地的現(xiàn)象。2、養(yǎng)老地產的開發(fā)優(yōu)勢、養(yǎng)老地產的開發(fā)優(yōu)勢A、土地性質：、土地性

18、質：可將閑置的公益性用地調整為養(yǎng)老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構與政府舉辦的養(yǎng)老機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。對營利性養(yǎng)老機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的土地政策。嚴禁養(yǎng)老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發(fā)。進一步落實中華人民共和國老年人權益保障法有關農村可以將未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老的要求。鼓勵民間資本對企業(yè)廠房、商業(yè)設施及其他可利用的社會資源進行整合和改造，用于養(yǎng)老服務。類別土地辦理前期開發(fā)費用

19、銷售模式手續(xù)辦理居住地產居住用地、商業(yè)綜合性用地土地購置費用、配套設施建設費用、基礎建設費用。出售/整體出租（有產權70年）五證一書等常規(guī)報建手續(xù)商業(yè)地產商業(yè)用地、商業(yè)綜合性用地土地購置費用、配套設施建設費用、基礎建設費用。出售/整體出租（有產權40年或50年）五證一書等常規(guī)報建手續(xù)養(yǎng)老地產居住用地、商業(yè)綜合性用地、商業(yè)用地、農業(yè)用地、公益用地、工業(yè)用地土地可租賃、行政劃撥類用地等土地購置價格較低。配套設施建設費用。基礎建設費用。有產權（70年、40年、50年）：可出售/出租。無產權：出租模式出售型：五證一書等常規(guī)報建出租型：根據(jù)土地性質完成前期必要報建手續(xù)B、養(yǎng)老地產與住宅地產、商業(yè)地產的前

20、期開發(fā)對比、養(yǎng)老地產與住宅地產、商業(yè)地產的前期開發(fā)對比C C、土地指標：、土地指標：35號文件號文件，明確完善土地供應，加強社區(qū)服務設施建設。各地在制定城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃時，必須按照人均用地不少于0.1平方米的標準，分區(qū)分級規(guī)劃設置養(yǎng)老服務設施。D D、建筑標準：、建筑標準：老年無障礙 室內戶外面積 發(fā)布年代 性質：規(guī)劃指導 非硬性標準國家行業(yè)和規(guī)范標準：城鎮(zhèn)老年人設施規(guī)劃規(guī)范城鎮(zhèn)老年人設施規(guī)劃規(guī)范建設部建設部2008社區(qū)老年人日間照料中心建設標準社區(qū)老年人日間照料中心建設標準住建部、發(fā)改委住建部、發(fā)改委2011E E、政策變動：、政策變動：2013年，北京市國土局公布了2013年國

21、有建設用地供應計劃，計劃首次單列養(yǎng)老設施用地指標，養(yǎng)老設施用地供地計劃100公頃。但是在實施過程中阻力重重。因為不好界定因為不好界定2013年年12月月6日發(fā)布消息：日發(fā)布消息：北京市養(yǎng)老地產用地不再批復，建成后補貼。北京市養(yǎng)老地產用地不再批復，建成后補貼。烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園 烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園雅達國際與綠城合作的養(yǎng)老地產項目，整體定位為復合型休閑健康養(yǎng)老主題園區(qū)，推行的三個主題是“健康醫(yī)療+養(yǎng)生養(yǎng)老+休閑度假”的全新模式。背景資料背景資料 雅達國際：主要是從醫(yī)療服務介入的，而綠城注重的還是老本行房地產。雅達國際其實是一家專注于康復醫(yī)雅達國際：主要是從醫(yī)療服務介入

22、的，而綠城注重的還是老本行房地產。雅達國際其實是一家專注于康復醫(yī)療和養(yǎng)老產業(yè)的大型投資公司，背后的投資者包括和諧基金、療和養(yǎng)老產業(yè)的大型投資公司，背后的投資者包括和諧基金、IDG資本、紅杉中國以及云峰基金。全國社保基金首資本、紅杉中國以及云峰基金。全國社保基金首次通過烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園進入健康養(yǎng)老產業(yè)。次通過烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園進入健康養(yǎng)老產業(yè)。雅達國際董事長蔣建寧雅達國際董事長蔣建寧曾長期擔任中青旅。蔣建寧在2006年中青旅入股烏鎮(zhèn)旅游及后續(xù)項目中發(fā)揮了主導作用。2009年底，盡管蔣建寧彼時不再擔任中青旅CEO，但仍被中青旅聘任為首席顧問，負責為中青旅重要投資提供咨詢意見。而2010年

23、，蔣建寧同時開始擔任IDG資本高級顧問。 中青旅旅游地產中青旅旅游地產中青旅布局長三角地區(qū)，是旅游地產的先行者。旅游投資商中青旅布局長三角地區(qū)，是旅游地產的先行者。旅游投資商旅游資源的把控。旅游資源的把控。在資本運作方面：在資本運作方面：2009年6月，中青旅公告稱，為提升烏鎮(zhèn)旅游實力和烏鎮(zhèn)品牌的國際影響力，其控股子公司桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司決定引入IDG作為戰(zhàn)略投資者，IDG旗下兩家香港子公司Hao Tian Capital I，Limited及Hao Tian Capital II，Limited以4412萬美元入股，得到兩家公司所持有的15%股權。IDG作為較早進入中國內地的國際風險

24、投資公司，其所投資的中國公司有不少都成功實現(xiàn)了上市。烏鎮(zhèn)旅游引入IDG，這在當時被市場解讀為其想赴港上市。此后的兩年，烏鎮(zhèn)旅游上市工作被中青旅不斷推進。2010年7月，中青旅表示，桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司獲批發(fā)起設立股份有限公司，公司更名為“烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司”。2010年8月，烏鎮(zhèn)旅游董事會審議通過公司赴港上市事宜。同時，2010年11月，中青旅總裁張立軍接受媒體采訪時透露，已向有關部門提交上市申請材料。中青旅與中青旅與IDG2011年8月23日，中青旅公告烏鎮(zhèn)旅游上市計劃停滯。由于政府部門不支持，其上市之路戛然而止。時隔兩年后，IDG選擇退出。IDG此次退出烏鎮(zhèn)旅游為主動退出，而中青旅

25、方面恰好也有增持的意愿。2013年11月中青旅與外資IDG控股的2家香港公司簽訂了股份轉讓協(xié)議，擬以6750萬美元(約4.14億元人民幣)收購后者合計持有的烏鎮(zhèn)旅游15%股權。交易完成后，中青旅在烏鎮(zhèn)旅游的持股比例將由51%增至66%。IDG與中青旅，除了烏鎮(zhèn)旅游項目之外，在中青旅重點開發(fā)的北京“古北水鎮(zhèn)”旅游項目中，亦有IDG的身影。2011年12月1日，中青旅公告稱，已為旗下古北水鎮(zhèn)公司引入戰(zhàn)略投資者，由IDG-Accel基金控股的兩家香港公司ShengTianCapitalI，Limited、ShengTianCapitalII，Limited分別以美元認繳等值于1.2億元人民幣及等值于

26、8000萬元人民幣的出資。而IDG-Accel基金正是由IDG公司與風投公司AccelPartners聯(lián)合設立。至此，IDG已同時持有中青旅烏鎮(zhèn)及古北水鎮(zhèn)兩大主要旅游景區(qū)項目公司的股份。所以烏鎮(zhèn)項目的決策背后存在著資本資本的影子以及與當?shù)卣己煤献麝P系當?shù)卣己煤献麝P系是基礎。綠城新模式綠城新模式代工模式與電商模式代工模式與電商模式代建與品牌輸出，管理輸出。（在健康的負債率前提下，保持一定的擴張速度，公司才能有增長。公司要擴張，但沒有那么多資金，在擴張的時候還需要把風險控制在一定范圍內。做代建投入的資金小、投資回收周期短，收入較穩(wěn)定).2013大概600多億收入。綠城集團通過搭建電商集采平

27、臺，給自己加的一個新身份專業(yè)建材服務商，即綠城開始在網(wǎng)上賣建材了。綠城電商的全鏈條服務涵蓋采購規(guī)劃定制，材料采購的品質把控、設計把控、成本把控，以及提供采購流程管控、精裝修配材方案與項目現(xiàn)場服務等。綠城電商商業(yè)模式的是“一個模式與兩個支撐”。“一個模式”即通過整合資源并利用電子商務技術電子商務技術，簡化物資采購過程，減少人為因素影響，使采購變得透明、高效、公平、專業(yè)。綠城自身在全國有上百個在建、待建項目，自身的采購量差不多已足于把這個電子商務撐起來了，而現(xiàn)在又更像把原本只屬于自用的集采系統(tǒng)，向其他開發(fā)商、酒店以及商場等工程大客戶們開放。綠城商城綠城商城和體驗館體驗館則是支撐起該模式的兩翼。綠城

28、商城提供建材信息查詢、產品下單及供應鏈管理等服務，提供一個充分比較和選樣平臺；體驗館提供各品牌產品集中展示、工藝工法解析、工程選樣、實體及3D虛擬的精裝樣板間體驗等服務。綠城商城和體驗館已營業(yè)，與綠城電商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的廠家達130多家，涉及29大品類，預計到2012年年底將達到170到180家，簽約合同金額達10億元，預計到2014年達100億元。而這個體驗館又完成了綠城電商O2O線下實物看樣、體驗這一環(huán)節(jié)。據(jù)悉，未來綠城電商要在全國共建造4個這樣規(guī)模的體驗館。 烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園總規(guī)劃面積達5500畝，核心區(qū)占地面積約1500畝，總投資75億70年。包括國際頂尖醫(yī)療團隊加盟的雅達國際

29、康復醫(yī)院（雅達國際康復醫(yī)院占地13萬平方米，總建筑規(guī)模超過7.3萬平方米，將引入德國高端康復醫(yī)療品牌Medical park的商業(yè)模式和管理理念，由德國醫(yī)療專家組成的運營團隊負責醫(yī)院技術支撐，350個床位全程享受五星級診療待遇，親身體驗由德國醫(yī)療專家打造的健康生活模式。）“一站式養(yǎng)老”的護理養(yǎng)老中心。 Medical park：醫(yī)療公園：醫(yī)療公園+體檢中心體檢中心=醫(yī)療康復區(qū)醫(yī)療康復區(qū)MRA 設有10個診所，5個門診治療中心。大約1900名工作人員（醫(yī)護人員），主要集中治療（神經，運動，骨科，內科，心臟科），均設在德國風景最美的地區(qū)，良好的環(huán)境讓病人在最佳條件下康復。 四大特征：四大特征：生態(tài)

30、 先進 高端 綜合 養(yǎng)老人才培訓基地、五星級度假養(yǎng)生酒店，其中還包括雅達國際聯(lián)袂綠城集團共同打造的自助養(yǎng)老居住區(qū)綠城烏鎮(zhèn)雅園（3.5萬平方米規(guī)模的老年大學烏鎮(zhèn)頤樂學院為核心的“學院式養(yǎng)老學院式養(yǎng)老”，目前暫未盈利，目前暫未盈利）。 三個主題中的重點是養(yǎng)老，休閑度假和康復醫(yī)療都是構成養(yǎng)老體系的強大支點，“它們是圍繞這個體系服務的，能保證園區(qū)所有老年人生活得很好，無論是醫(yī)療安全、精神文化還是社區(qū)服務都得到很好的滿足。” 預計于預計于2014年建成國際康復醫(yī)院年建成國際康復醫(yī)院 綠城雅園封頂綠城雅園封頂 政策補貼：政策補貼：2013年8月22日，浙江省嘉興市桐鄉(xiāng)官方微博稱，從市發(fā)改局獲悉，平安養(yǎng)生養(yǎng)

31、老園和烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園雅達國際醫(yī)療公園2個項目獲得2013年省服務業(yè)發(fā)展引導財政專項資金補助(貼息)，資金總額達270萬元。3 3、金融機構與養(yǎng)老金融收益、金融機構與養(yǎng)老金融收益A A、金融收益：會員制、金融收益：會員制會員制模式是指收取大數(shù)額的押金和少量或者不收月租的一種盈利模式。通過專區(qū)押金利息來維持經營，期滿后全部返還給客戶。由于這種養(yǎng)老地產的盈利是依托金融投資為目的獲取利潤，對于地產開發(fā)的要求較低，土地的選取選擇性比較多樣，可使用居住用地、商業(yè)用地、綜合性用地、工業(yè)用地、旅游配套用地、農業(yè)配套地、公益用地等。建議使用旅游配套用地或農業(yè)配套用地或工業(yè)用地，可減少前期的資金投入。但由

32、于地產不能出售切不可辦理產權，建筑不可作為抵押物進行銀行貸款。 這種金融收益目前還可以存在，但是風險極高。風險來源于影子銀行似的社會資金鏈條斷裂，以及客戶法律意識的增強，未來政策管控等，其利潤空間不會越來越大。 太申祥和山莊太申祥和山莊（開發(fā)周期長）北京太申祥和山莊（國際敬老院）是大型綜合性國際敬老院，注冊資金3000萬元，成立于2002年，整體占地450余畝，其中150畝建筑均采用中國傳統(tǒng)宮廷格局，輔以蘇州園林式山水林木，亭堂廊榭、碧池清荷；其余300畝專門設置老人種植樂園。是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，會員老人可享受優(yōu)惠價位及為其提

33、供的各項服務。所有房間均設有應急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應，電視、電話、空調等一應俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護理，整個區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等；還組織成立了合唱隊、舞蹈隊、模特隊、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂見的娛樂團體。 為其提供服務的太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機構。24小時醫(yī)護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館大小歌舞廳、多功能廳

34、、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目。 會員費：會員費：8萬，一次性支付；押金：60-120萬不等，到期全額退還；每三年簽訂一次合同，每天餐費12元。 復合式運營模式代表：復合式運營模式代表：3大體系支撐，養(yǎng)老會員體系 太醫(yī)館對外經營 綜合配套對外經營（300多床位的綜合度假會議中心） 現(xiàn)在多年被評為“北京市文明敬老院”，2011年北京市中醫(yī)管理局和北京市旅游委授予“北京市中醫(yī)藥文化旅游示范基地”，現(xiàn)有1000名會員。金融機構產品與項目金融機構產品與項目例如泰康之家泰康之家，國內第一款將保險產品與養(yǎng)老社區(qū)相結合的綜合養(yǎng)老計劃，能夠為客戶提供涵蓋養(yǎng)老財務規(guī)劃和養(yǎng)老生活安排的一攬子解決方案。樂享新

35、生活養(yǎng)老年金保險（分紅型）和泰康之家的泰康人壽保險客戶入住養(yǎng)老社區(qū)確認函（以下簡稱“入住確認函”）共同組成。 自選版保險產品自選版保險產品：首先要成為泰康的保險客戶，年繳保費20萬元萬元，連續(xù)繳納10年，投保人本人及投保人的配偶、本人及其配偶的父母在男年滿60周歲，女年滿55周歲之后，有資格入住泰康的養(yǎng)老社區(qū)（一次僅可使用一戶的名額），入住之時，根據(jù)當時的押金標準以及收費標準另行繳納有關費用，費用的繳納可以從該款保險產品的本金及收益中直接支取，不足部分由入住人補齊。若投保人選擇不入住泰康的養(yǎng)老社區(qū)，也可從保險賬戶中領取該款產品產生的全部收益。 定制版保險產品定制版保險產品：另外，投保人也可選擇

36、年繳保費30-50余萬余萬元不等，若保險賬戶內的本金及收益不足以支付投保人入住內的全部養(yǎng)老費用，泰康將免費補足不足部分。泰康將免費補足不足部分。 燕園2015年將投入運營，屆時的收費標準暫定為押金120萬元（購買產品可優(yōu)惠為60萬元），根據(jù)房型不同每月收取30005000不同的房費及根據(jù)市場定價的餐飲費、服務費等各項費用。保險保險理財理財醫(yī)療醫(yī)療入駐資格入駐資格泰康與萬科簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議泰康與萬科簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議平安規(guī)劃案例平安規(guī)劃案例按照目前中國平安內部規(guī)劃，未來旗下規(guī)劃的養(yǎng)生養(yǎng)老地產項目運作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型

37、度假休閑產品”。平安的操作屬于目前主流的租售搭配模式，即將租賃部分進行持有經營，而出售部分則可短期內快速回籠資金和成本。 保險公司的資金屬性與養(yǎng)老產業(yè)更加匹配；同時，養(yǎng)老產業(yè)與保險業(yè)務具有一定的業(yè)務協(xié)同作用，向上銜接醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險產品，向下可帶動下游的老年醫(yī)學、護理服務、老年科技產品等相關產業(yè)，極大地延伸和擴展了壽險產業(yè)鏈。 例如，在平安桐鄉(xiāng)項目中，這一產業(yè)整合效應得到初步顯現(xiàn)，在該養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)建設中，前后引入三星生命、瑞金醫(yī)院、耀華國際學校等合作機構。 平安不動產負責人表示：“為了打造桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)，平安不動產將借助集團綜合金融服務平臺

38、，整合優(yōu)勢資源，做好養(yǎng)老產業(yè)的產業(yè)研究和平臺搭建工作，整合養(yǎng)老產業(yè)的上下游資源(如護理服務、老年醫(yī)學等)，打造具有特色的新型綜合養(yǎng)老示范區(qū)。” 在盈利模式上，平安的選擇是“租賃+出售”，通過整合商業(yè)、旅游、度假、醫(yī)療、培訓等上下游產業(yè)鏈，打造全齡化、一站式養(yǎng)生養(yǎng)老產業(yè)的綜合平臺。中國人壽規(guī)劃中國人壽規(guī)劃 中國人壽頻繁在各地購買土地，欲投資養(yǎng)老項目。與美國最大的非上市養(yǎng)老運營管理機構公司聯(lián)手，建設一個包括休閑養(yǎng)生、活力養(yǎng)老、持續(xù)看護和醫(yī)療康復的綜合配套在內的跨帶型中高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。 中國人壽與蘇州市土地儲備中心簽署土地成交確認書，成功競得位于蘇州陽澄湖半島旅游度假區(qū)相關地塊，用于建設一個中高端

39、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。以19363.716萬元競得陽澄湖附近的161364.3平方米（約為242畝）的地塊，出讓年限為40年。 三項要求為：三項要求為：為全球企業(yè)500強；地上建筑建成后，須全部用于建設養(yǎng)老設施，且須由競得人長期持有，不得分割出售；競得人須為該項目引進一家管理著5家以上養(yǎng)老社區(qū)的國內或國外知名的養(yǎng)老社區(qū)運營管理公司，負責項目的運營管理。 據(jù)了解，該項目將由中國人壽集團與美國最大的非上市養(yǎng)老運營管理機構Merrill Gardens（魅力花園（魅力花園最為豐富和最為成功的退休公寓開發(fā)商和管理商之一）公司聯(lián)手，欲建設成為一個包括休閑養(yǎng)生、活力養(yǎng)老、持續(xù)看護養(yǎng)老和醫(yī)療康復等綜合配套在內的跨代

40、型中高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。 同時，中國人壽還將為該養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)項目開發(fā)專門的養(yǎng)老金融保險產品，客戶可通過購買該金融保險產品，金融保險產品，享受入住該養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的資格及各類優(yōu)惠、服務。針對全國的中國人壽中高端保險客戶，中國人壽集團還將提供每年7-14天的入住體驗活動，天的入住體驗活動，適時發(fā)展“候鳥式養(yǎng)老”。該社區(qū)計劃配備健康體驗、運動體驗及自然體驗三大中心，采用美國的養(yǎng)老社區(qū)運營經驗，提供健康管理、運動休閑、美容抗衰老、家庭醫(yī)生、營養(yǎng)餐飲、康體娛樂以及日間照料、喘息服務、協(xié)助護理、專業(yè)護理、康復療養(yǎng)等全生命周期的專業(yè)化、個性化服務。 競拍無對手競拍無對手:中國人壽很幸運沒有競爭者，最終以底價成交，中國人壽競拍項目原計劃一次增價規(guī)則為200萬元，但由于沒有其他競價者，沒有一次增價。中國人壽競得的這塊溢價率很低。該地塊對招標企業(yè)的三項要求將部分競標者拒之門外、競拍者較少，而中國人壽正好符合條件，所以順利競拍。 布局廈門布局廈門:中國人壽在與蘇州簽署購地協(xié)議之后不久，就與廈門市政府簽署了全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，協(xié)議內容涉及投資建設廈門天竺山養(yǎng)老養(yǎng)生項目事宜。中國人壽與廈