1、老舊小區物業管理方案為了提高小區居住品質, 對庭院改善、 小區整治后的房屋及 設施進行長效管理, 使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的 便利和舒適。 我公司充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要 性,針對不同情況采取相應措施, 有效化解物管、 自管中的諸多 矛盾,逐步建立健全長效管理機制, 努力提高居民生活質量, 提 高小區管理的整體水平。我們在為業主提供服務的時候, 始終要堅持以人為本、 服務 至上的理念, 服務的內容與方式始終以業主為中心; 以滿足老舊 小區業主的需求為目標; 以業主的滿意為公司的最高追求; 在服 務過程中不斷調整服務方式與模式,以達到業主的要求。一、管理思路根據老舊小區

2、的特點和物業管理需求分析, 我們提出以下管 理思路:1、 根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗, 我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。 通過 高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上, 實現低消費 投資, 高價值體現, 將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值 的小區。 我公司設有專門的管理處辦公機構, 管理操作人員配置 齊全,辦公場所干凈有序。2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理 和服務,我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標 準,針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶 (業主 服務的項 目、 內容和標準。 每季度要采取書面形式向業主征詢對

3、物業管理 服務的意見。3、由于老舊小區的管理弊端,消防安全及安全保衛工作尤 其重要,小區出入口能做到 24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏; 能實施 24小時不間斷巡邏。 有車輛管理制度 , 對進出小區 的車輛實施證、卡管理,引導車輛有序通行、停放。對進出小區 裝修、 家政等勞務人員實行臨時出入證管理。 對臨時訪客實行登 記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發 后及時采取相應措施。老舊小區對于消防安全工作要求極高, 我公司將安排具有消 防工作經驗的保安人員, 以退伍軍人為主, 兼顧考慮個別崗位可 安排老舊小區的住戶,以做到真正的小區就是家,愛崗如愛家, 實行 24小時執勤,為

4、業主提供安全、溫馨的生活環境。4、老舊小區物業管理面積大小不一,我公司物業管理人員 全部持證上崗,管理制度齊全,責任明確。賬務清晰,管理服務 人員 24小時服務,服務熱情,行為規范。5、針對老舊小區物業管理,我們堅持按有關規定和合同約 定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況 (至少每 季度公布一次 ; 在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執 行有關規定。 我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同, 明 確雙方權利義務關系的, 服務標準等相關內容并在小區顯著位置 進行公示。 根據業主需求, 提供物業服務合同之外的特約服務和 代辦服務的,有在顯著位置公示服務項目與收費標準。6、針對老舊

5、小區具體情況,采取一體式的安全管理體系。 在項目員工招聘上, 采用有經驗的管理人員來管理。 同時兼顧項 目的實際情況。 兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶, 實行 24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題,提 高員工的愛崗熱情,真正的做到以小區為家。 管理人員、專業操 作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證 書 , 且經消防知識培訓有記錄。7、我公司將聯合社區居委會等有關部門,在老舊小區的內 大力開展各種有益的社區活動, 推動精神文明的發展, 形成良好的社區文化。8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習,不斷 提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運

6、行正常; 供水、供電、供氣等設備使用正常;規范活動場所,機動車、非 機動車停車場, 機動車停放、 行駛等的標志。 保證車輛運行暢通, 停放有序,并做好防盜工作。9、針對老舊小區綠化管理,制定綠化管理方案,對覆蓋率 達 15%以上的綠地進行專業養護,保證花草樹木管理養護得當, 按季節治病蟲害, 每月保持植物澆水, 施肥, 噴藥殺蟲, 除雜草, 修剪等養護工作,保證植物生長良好,形成較好的植物景觀。 10、 老舊小區保潔管理, 我們將所有棟樓逐一分解, 包干落 實到各工作人員,全面實行“自家的孩子自家抱” ,各責任人兼 顧包干樓棟的樓道衛生工作, 包括樓道內的亂堆放、 亂張貼、 樓 道廣告,同時,

7、監督其他樓棟責任人的工作,做到任務分解、責 任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理,每 天清運,公共場所定期清掃保潔, 保持整潔干凈。 根據每個小區 實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。11、 由于老舊小區設備設施老舊, 設備設施管理維護十分重 要, 必須迅速全面熟悉設備特性, 掌握運行規律; 在正式運行后, 要確保公共設施,公用設備定期維護,水、電、氣 24小時報修 值班,接到報修電話 10分中到場,急修半天內完成。對共用設施設備進行日常管理和維修養護 (依法應由專業部 門負責的除外 。建立共用設施設備檔案 (設備臺帳 ,設施設備 的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志

8、齊全、規 范, 明確責任人; 操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保 養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好,能隨時啟用, 消防通道要保持暢通。 設備房保持整潔、通風、無跑、冒、 滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整,井蓋無缺損或丟失,主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率 高等于 98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防 范措施;對可能發生的各種突發設備故障 (供電、供水、消防設 備等 有應急預案。供電設備運行能正常使用的,無設施損壞 , 配電室管理規范。供水設備運行正常,無設施損壞。制訂有詳盡的設備設施年、季、月、 周等定期維護保養檢修 以及日常維修計劃

9、、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方 案,保證設備設施能高效經濟運行。12、安全保衛及消防工作。結合工作區的物業,完備安全防范措施。嚴格來訪保安人員 24小時在崗值班,夜間安排專人巡邏。物業人員 掌握消防設施的使用方法, 并能及時處理各種火災事故, 設立消 防疏散示意圖, 保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻, 每月對 此檢查 2次以上。13、房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養護, 檢修記錄和保養 記錄齊全。 根據房屋實際使用情況, 定期檢查房屋共用部位的使 用狀況, 需要維修, 屬于小修范圍的, 有及時組織修復; 屬于大、 中修范圍的, 要及時編制維修計劃, 向業主大會或者業主委員

10、會 提出報告與建議。有每日巡查小區房屋單元門、 樓梯通道以及其他共用部位的 門窗、玻璃等,做好巡查記錄、及時維修養護。對違反規劃私搭亂建 (包括亂搭防盜窗、 曬衣架, 亂封陽臺 和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并及時報告有關主管部 門。14、物業管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度; 建立資料的收集, 分 類整理,歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案,進行分類成冊、管理完善,方便查閱。有完 善的物業管理方案, 質量管理、 財務管理、 檔案管理等制度健全。 15、其他管理(1定期開展有意義、健康向上小區文化活動。(2積極支持參與社區文化建設。(3

11、無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差,被上 級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。(4避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案 件。物業服務和業主出入的和諧;我公司實行零干擾服務, 在業主上下班高峰期, 除主要出入 口我公司安排保安人員嚴格管理以外, 其他服務均為零干擾:即 我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間, 為業主出入提供方便。二、抓整治工作,換環境面貌1、針對問題,一對一宣傳根據我公司以往老舊小區管理工作經驗,亂種植、亂堆放、 亂搭建的現象較為嚴重。 再之老舊小區大部分居住著老人或外來 人員,亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕, 無形之中給小區管理帶來 了難度。 我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業管 理知識普及宣傳, 制作業主入住手冊, 加大小區物業管理的宣傳 工作, 針對小區存在的問題從治安安全、 消防意識等方面對業主 進行一對一的宣傳,提高業主的文明意識以及安全防范意識。 2、做好小區基礎設施的維護,切實解決老百姓所關心的熱 點問題, 加強停車位或共用車庫的管理, 解決居民停車位的問題, 消除小區內消防車難進入的安全隱患。3、加強對公司人員的業務培訓力度,提高基本素質,掌握 服務技能,明確工作職責, 全面提升管理水平和質量, 對拆遷安置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有效溝通的 管