1、精選優質文檔-傾情為你奉上 房產產權調換方式下的涉稅處理   開發企業用于補償的開發產品將涉及營業稅、土地增值稅和企業所得稅問題。1、營業稅    對于房地產開發企業拆遷補償實行產權調換方式，即“拆一還一”的行為，從實質上看，屬于房地產公司以自己的開發產品抵償債務的行為，按照稅法規定，應申報繳納營業稅。按照外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復（國稅函發1995549號）的規定：“對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照中華人民共和國營業稅暫行條例的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當

2、地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。”  2、土地增值稅 土地增值稅清算管理規程（國稅發200991號）第十九條規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。   由于從產權調轉補償的性質上看，屬于以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產性質，因此開發企業應按照上述規定進行土地增值

3、稅視同銷售處理。  3、企業所得稅 產權調換方式，企業所得稅稅務處理上一般情況下做非貨幣性交易，即“以物易物”處理（拆遷補償為房地產企業“存貨/開發成本”的組成部分，可視為以開發產品換入存貨），非貨幣性交易的企業所得稅處理按照下述政策執行：國稅發200931號第七條規定， 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市

4、場銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。 十二、房地產開發企業不同拆遷補償方式 的涉稅政策   產權調換方式同時涉及換入資產的計稅成本確認問題，目前并無專門政策文件進行規范。但可以參考國稅發200931號文件中關于以土地換取開發產品的規定：國稅發200931號文件規定：企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：1、企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進

5、行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。  2、接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。 結合以上規定，房地產企業應在交付開發產品時，分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品和購入存貨兩項經濟業務進行所得稅處理，并將購入存貨的價值計入該項目的成本，該存貨的計稅成本即所換出的開發產品的市場公允價值。 A房地產企業通過出讓方式

6、取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據土地出讓合同的約定，該房地產企業在出讓地塊上應建設30萬平方的安置房用于和被拆遷戶進行產權調換。為方便說明，我們以一戶被拆遷戶的具體情況來舉例。該被拆遷戶B（個人）原有房屋的建筑面積為65平方米。案例分析 經市拆遷辦聘請的第三方中介機構進行評估，被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米。考慮到調換房屋和被拆遷房屋在結構和配套方面的差異，房地產企業與該被拆遷戶達成拆遷協議：第一按被拆遷戶房屋實際建筑面積進行產權調換；二等面積補償部分，被拆遷戶應向房地產開發企業支付200元/平方米的結構差價；三、調換面積低于被拆遷面積的，房地產企業按4600元

7、/平方米向被拆遷戶支付拆遷補償；四、超面積部分，10平方米以內的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產企業支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應按市場價格6100元/平方米向房地產開發企業支付價款。最終，該被拆遷戶B通過產權調換取得了一套80平方米的房屋，根據拆遷補償協議規定，B向房地產企業A支付了98500元。經核定，同類房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價），含地價成本為3600元/平方米。 營業稅 根據國稅函1995549、國稅函2007768號的文件規定，該房地產開發企業實行產權調換以取得經濟利益的行為屬于營業稅“銷售不動產”的征稅范圍，應征收營業稅。營業稅計稅依據的確認：

8、等面積部分：65平方米。根據國稅函1995549號文的規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。這里對于成本價的理解有兩種：一種是不含地價的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地價的房屋完全成本3600元/平方米。從目前的征稅實踐來看，大多數也是采用的不含地價的工程建造成本作為營業稅的計稅依據。 考慮到等面積部分還有200元/平方米的結構價差，對于這個結構價差我們認為也應征收營業稅。這樣，等面積部分的營業稅計稅依據就是元（65×2100 +65×200） 超面積部分：根據拆遷補償協議，10平方米以內的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產企業支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應按市場價格6100元/平方米向房地產開發企業支付價款。 超面積部分的營業稅計稅依據為85500 元（10×5500+ 5×6100）。 總體營業稅的計稅依據為元，應繳納營業稅11750元。 土地增值稅：實行預征，計稅依據同營業稅，最終按項目進行清算。應預征土地增值稅2350元（按1%進行預征）。 企業所得稅房地產開發企業將房屋進行產權調換的。在企業所得稅上應作為視同銷售處理。 對于等面積補償部分，由于在進行產權調換時，我們對雙方房屋的價格都是有一個評估的，當時被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米，考