1、物業管理前期介入計劃方案專業、科學、規范的物業管理前期介入，將為今后物業管理 服務品質的提高及降底管理成本， 打下堅實的基礎。 針對 xx ，現 代化、智能型、設施設備多規模大的物業特點， 本公司如果中標， 將成立前期物業管理介入工作組，以國際先進的物業管理理念， 專業化、科學化的管理方式， 介入行政中心的前期物業管理工作。一、前期介入人員安排組長：公司總經理兼任副組長： xx 物管事務所經理其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業工程師各 2 名，品質管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務部主管級 職員各 1名，區行政中心物管員 2 名。二、工作方式 組長每周組織會議對一周工作作全面

2、布署， 并檢討各項工作的 完成情況。副組長全日制現場辦公， 負責行政中心現場工作的協調與安排。 各專業工程師及中心物管員按工作內容全日制現場工作， 副組 長每日組織會議對當日工作作全面檢討。工作組其它成員按現場半日工作制工作，按計劃完成各口工作,每周向副組長提供工作報告三、前期介入工作安排表工作內容完成時間落實部門備注、前期工程監督1)審閱樓宇、設備圖則及設計中標后根據 工程進度展 開工程部、工作組2)設施設備隱蔽線路的熟悉與標注中標后根據 工程進度展 開工程部、工作組3)從物業管理角度向業主方提供建議屮標后根據工程進度展開工程部、工作組4)按工程合同承諾標準，編造驗收表格屮標后根據工程進度展

3、開工程部、工作組5)制定驗收程序并接管物業設施、初檢遺漏工程按工程進度工程部、工作組6)提供樓宇、設施設備保養及維修建議工程部、中心物管事務所、人事1)物管事務所架構制定及討論審定中標后既展開資源部、工作組2)管理級員工的招聘中標后既展開3)各級員工編制、職責、聘用條件及員工福利制度審批中標后既展開資源部4)人事管理制度、員工手冊的討論審批中標后既展開資源部a公開招聘中標后既展開資源部b面試中標后既展開資源部c聘用及入職培訓中標后既展開資源部d熟悉物管事務所運作及在職培訓中標后既展開資源部、中心物管事務所三、設立行政中心物管事務所1)設立及裝修物管事務所入伙前2個月工程部、工作組2)物資裝備的

4、準備資源部、工作組3)現場清潔及布置中心物管事務所四、管理文件1)中心公約、服務手冊制定及審批入伙前1個月市場推丿部2)各類文件、表格的制定及印刷入伙前1個月品質部、資源部五、管理預算、啟動預算及財務安排1)制定初步管理預算、啟動預算及討倫入伙前計劃財務部2)管理費及各項費用制定及申報入伙前市場推丿部3)各項財務管理制度制定入伙前計劃財務部六、樓宇基本設備預算1)設計及審定各類標牌、指示牌入伙前市場推廣部2)采購、制作及安裝入伙前市場推廣部七、物業驗收之準備1)樓宇各單項驗收根據情況確疋工程部、工作組2)公共地方的驗收（道路、停車場等）根據情況確疋工程部、工作組3)樓宇各項設施設備測試及驗收根

5、據情況確疋工程部、工作組4)樓宇內部初驗根據情況確疋工程部、工作組5)遺漏工程跟進及監督驗收根據情況確疋工程部、工作組6)綠化工程的驗收根據情況確疋工程部、工作組八、樓宇接管安排1)制定接管計劃物業驗收后一周內工作組2)安排準備各類文件品質部、工作組3)人員安排工程部、工作組4)接管培訓工程部5)清潔開荒中心物管事務所6)現場氛圍布置市場部、中心物管事務所7)進行接管工作工程部、中心物管事務所九、遺漏工程跟進1)整理資料及落實遺漏工程跟 進按工程進度工程部、中心物管事務所2)維修后復檢、通知業主方再次驗收按工程進度工程部、中心物管事務所3)現場施工方的管理討論品質部、中心物管事務所十、各服務項

6、目檢討1)物業保險事宜之建議入伙前1個月內計財部、中心物管事務所2)檢討物業管理人力資源入伙前1個月內資源部、中心物管事務所3)檢討保安安排入伙前1個月內中心物管事務所4)檢討清潔服務之安排入伙前1個月內中心物管事務所5)檢討維護保養服務之安排入伙前1個月內工程部、中心物管事務所6)檢討處理客戶投訴之程序入伙前1個月內品質部、中心物管事務所7)檢討園藝綠化保養及節日布置之安排入伙前1個月內工程部、中心物管事務所8)檢討公共關系之安排入伙前1個月內市場部、中心物管事務所四、前期介入要求：公司中標后，將組建行政中心物業管理事務所，派駐事務所經理， 組織各專業技術人員進駐物業現場，按照招標要求和有關

7、物業管理前 期介入的規定，進入有關工作程序，由甲方組織與設計單位、施工單 位、監理單位、材料設備供應廠商取得聯系，并建立良好的合作關系， 并就有關工作協調問題進行磋商，明確物業管理服務在前期介入中的 工作內容、工作方式及所承擔的責任與義務，并確定三方相互溝通的 方式和具體聯系人員。通過前期介入，一是便于在前期介入中發現問 題能及時反饋到有關單位，爭取得到理解并及時解決，二是便于以后 在物業使用維修管理中，使其作為我們的技術后盾，掌握材料供應渠 道和技術支持服務。三是參與設備調試，充分了解，熟悉物業情況， 對影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強的物業管理方案。同時，我們將根

8、據甲方對物業管理的要求、愿望，了解甲方對物業 使用的有關安排、計劃，并在此基礎上修訂完善物業管理方案。我們 將從以下幾方面開展物業的前期介入1、施工期的前期介入施工期主要指物業土建工程基本完工，設備實施基本到位之前的 階段。工作方式：工程技術人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術的運用情況，收集整理各專業技術施工資料，對施工進行跟蹤、監督、檢查，發現影響今后 使用功能的工程問題，及時提出整改建議。（1）掌握設計思路行政中心涉及的專業技術很多， 為便于今后的物業管理， 要求物 業管理專業技術人員須掌握設計院設計思想、 設計依據、 載荷設計分 析、基礎處理、

9、功能分區、建筑結構、隱蔽工程、水暖電智等各專業 施工設計圖等等。（2）掌握各專業施工方法 日后的物業管理維修工作，必須在了解物業建設形成過程的施工方法后才能進行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設備的 輸入輸出參數等，因此，物業管理人員在施工期的介入階段，必須深 入現場，了解各專業施工工序及方法，掌握施工的難點，收集整理各 種技術及施工資料，了解各種材料生產廠家及通迅地址。（3）提出整改合理化建議我公司將根據以往的工程前期介入和物業管理經驗，就今后可能 存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題（如水池、天面、衛生 間的防水防漏，廣場地面磚、內外墻裂縫的防范等等）與施工方、監 理方的技術管

10、理人員協商，提出建議、意見，對于施工中因各種原因 造成的嚴懲工程質量問題， 影響到今后的使用功能、 使用安全等重大 問題，及時向有關方提出整改建議，如果一時解決不了的，寫出專題 報告，提交甲方處理。（4）制定切實可行的管理方案 行政中心功能齊全，且面向公眾開放，來往人員復雜，管理難度很大，保障安全更加重要， 物業管理人員必須盡早熟悉物業情況，制 定切合實際的管理方案。2、設備安裝調試期的前期介入設備設施安裝調試期：指從樓宇設備安裝工程開始到安裝調試驗 收全過程的管理。工作方式：由工程部參與調試工作，現場學習。 主要工作內容有：（1）結合現場實際，通過詳細研讀各專業設計圖紙，對照建筑 結構空間尺

11、寸和設備外型尺寸， 熟悉建筑物的全部配套設備設施系統 的設計布置情況，包括交配電設備系統、給排水設備系統、空調通風 設備系統、消防設備系統、 電梯設備系統以及智能化設備系統等。由 于大廈功能的多樣性、 完備性和設備系統的專業復雜性， 要求介入的 物業管理人員也要具備相應的專業技術和一定的工程施工管理經驗， 及時發現施工中不符合設計要求，違反專業規范要求的質量問題。（2）通過詳細查看各專業設備系統的設計技術參數，結合設備 隨機技術文件，了解掌握各專業設備的技術性能參數、安裝基礎、標 高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術問題。（ 3）在詳細研讀設計圖紙和現場檢查建筑空間位置及設備

12、外形 尺寸的基礎上，從設備運行維護及角度認真考慮設備及系統的可操作 性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設計規范、設計技術 要求的前提下，應使設備及系統的巡視操作便利，易于維修保養，設 備系統容量易調節搭配， 系統管線布置和流程控制更趨于合理， 各系 統的功能、功能流量輸出應便于計量管理、便于經濟核算，并就這些 問題提出改進意見或建議，提請設計單位和工程籌建處改進。（4）參加設備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗 收和設備安裝工程的綜合驗收， 熟悉樓宇各設備系統安全經濟運行的 狀態參數，掌握設備系統的調節控制方法、緊急情況的處理措施，提 出設備系統運行管理方面的整改意見和建議。（

13、5）建立比較完整的設備前期技術資料檔案，要求收集整理的 文件資料主要有：設備選型報告及技術經濟論證；設備購置合同； 設備安裝合同； 設備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）； 進口設備商檢證明文件； 設備安裝調試記錄；設備性能檢測和驗收移交書； 設備安裝現場更改單和設計更改單； 相關產品樣本； 業務往來文件、批件等。 文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設備 前期技術資料檔案。（6）在對設備各系統全面了解的基礎上， 結合行政中心設備系統 修訂完善管理制度，安全操作規程和作業指導書。3、樓宇和公共區域的前期介入（ 1 ）辦公樓宇的前期介入前期介入任務是：了解辦公室、各功能會議室結構上

14、的特殊要求， 了解投放使用后的安全防范要求， 制訂辦公室、 功能會議室外部安全 管理措施及有關制度，前期介入的工作要點為： 了解辦公室、各功能會議室內部結構的特殊性； 掌握與之配套設施設備的技術參數、技術標準； 掌握消防安全設備設施的配套情況； 制定應急情況時人員的疏散方案； 在裝修中特別注意控制材料的質量，嚴禁使用易燃或劣質材料， 在消防施工中確保安全，會同施工、監理方一起嚴把質量關。（2）室外綠化及園林小品的前期介入了解室外綠化面積和布局，綠化設計思路，樹木、花卉的種類和 數量，了解花草樹木的名稱、種植季節、生長特性、培植管理方法等 一毓知識和技術， 監督綠化施工， 要求將建筑垃圾清理干凈

15、換成栽培 營養土；注意花木的種植， 一定要去除營養袋；草地要求平整后才能 植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排 水工程情況， 并根據園林設計規劃要求及涉及到的綠化知識， 編寫綠 化技術管理措施和規定， 同時對綠化人員進行培訓， 了解園林小品的 設計意圖，掌握材料的性能并制定相應的維護措施。（3）地下停車場與道路的前期介入 行政中心來往辦事人員及來往車輛多，地下停車場的前期介入工 作重點是：了解與掌握地下停車場的設計規劃、建筑結構、泊車位數 量、車輛行駛進出口及上下坡道的安全要求、 安全措施及消防安全的 設施、設備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設 備設施

16、的施工與安裝，發現有影響日后管理或影響行車安全的情況， 及時向甲方有關部門匯報并提出整改建議， 要求施工方進行整改， 事 物所對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制訂有關制度和措施， 為日 后停車場的管理提供依據。4、竣工及接管驗收的前期介入 竣工及接管驗收期：指物業工程竣工并向物業移交接管階段。工作方式： 按照物業接管驗收的程序和要求， 依據國家制定的物 業接管驗收標準，做好接管驗收工作，做到全面、細致而不漏項，為 日后的物業管理打下堅實基礎。（ 1）物業驗收（物業驗收前編制驗收計劃）土建驗收樓內地面平整，不裂縫、脫皮、起砂等缺陷。屋面清潔，無垃圾和堆放物，屋面排水口無明顯堵塞現象衛生間地面不應

17、積水、滲漏現象。進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固。屋內墻面平整，無裂縫、剝落和起泡等缺陷。油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮，漏刷現象。門窗玻璃完好無損，安裝平整、牢固，開閉靈便。木作工程表面光潔，線條順直。飾面磚應表面潔凈，無裂縫、脫落現象。水、電設施驗收水、電表底度清晰水、電表按套安裝或預留表位。公共及室內照明設施齊全，無損壞，使用功能正常管道安裝牢固、垂直，控制部件啟閉靈活，無滴漏。地漏排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛生間設施配件齊全、完好，接口不得滲漏，制動靈活。設備驗收水泵驗收須提供產品合格證，產品說明書，土建安裝圖紙，水泵電路圖紙，水 泵電路圖。電機持續運行

18、壹小時無故障，運行時無較大振動。蓄水池、閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。各種儀器、儀表規格、型號應符合設計要求，安全裝置必須靈敏 可靠，控制閥門開關靈活。消防設施驗收消防設施有消防部門檢驗合格證。消防栓、消防管道無跑、冒、滴、漏現象，防腐措施符合設計要 求。消防設施有規定的標識。電梯驗收電梯機房清潔、通風。有專業部門的檢驗合格證。 提供電梯有關圖紙資料：a. 土建圖b. 電梯維護說明書c. 電梯控制圖d. 產品說明書電梯持續運行 30 分鐘無故障。電梯在運行過程中， 指令、召喚、定向、程序轉換、 開車、截車、 停車、平層準確無誤，聲光、信號清晰正確。 電梯啟動、運行和停止，轎廂內無較大震動及沖

19、擊， 制動器可靠。 電梯供電電源線必須單獨敷設。供電系統驗收供電系統安裝后必須有專業部門的檢驗合格簽證。配電柜（盤）及開關柜型號、規格，質量符合要求。柜（盤）內設備，電器的導電接觸面與母線連接的接觸緊固、牢+,靠。空調系統驗收 ： 空調制冷機組、風柜、各風管及風口，空調風柜房地面排水坡度， 下水口、回風系統、新風機、空調冷卻水系統、冷支采及電機、各檢 修口等設施符合國家標準。（ 2）驗收確認 驗收過程應將驗收物業的質量狀況如實記錄，記錄后有移交人 的認可簽字。（ 3）資料接管新建物業在接管過程中， 驗收以下資料作為物業管理的原始資料建檔保存：a. 住宅小區建設各項批準文件；b. 住宅小區平面規

20、劃圖、竣工總平面圖；c. 房屋及配套的基礎設施、設備、園藝的竣工圖；d. 地下管網竣工圖；e. 工程質量檢查合格證；f. 各種設備的檢驗合格證；g. 房屋產權明細表。（4）設備設施試運行設備設施在驗收合格后， 事務所對設備設施進行試運行， 以確保 用戶入伙后設備能正常運行， 事務所的工程技術人員此時可在設備安 裝調試單位配合下直接操作設備， 并請設備調試單位對相關操作人員 進行設備正式運行前的培訓。5、物業入伙的管理接管驗收后至物業入伙， 此間約為一個月時間， 事務所將圍繞入 伙做大量的準備工作，重點做好物業成品保護、各部門的入伙搬遷、 引導等，確保搬遷工作的有序進行。（1）清潔開荒入伙前，建議甲方對物業進行全面清潔工作，包括外墻、石材地 板、木地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。避免使用有腐蝕作用的 清潔液，防止腐蝕后造成損失及后續管理的困難。（2）搬遷準備工作A、跟蹤竣工驗收入接管驗收中檢查出的問題的整改情況。B、建立健全各項規章制度及管理制度。C、向甲方提交關于大樓相關配套設施配置的建議，諸如：室內公共區域垃圾桶配置，公共洗手間垃圾筐、紙巾盒的配置。D做好電梯轎箱、地面瓷磚、燈體、墻面等物業成品的保護工 作。E、協助甲方完成各類標識牌制作后的安裝、停車場