1、成本法評估案例三：一、估價對象概況某公司于 2005 年 3 月 1 日在某城市水源地附近取得一宗土地使用權，建設休閑度假村。該項目總用地面積 10000m2，土地使用期限 40 年，建筑總面積為 20000m2，并于 2007 年 9 月 1 日完成，該公司申請竣工驗收。根據環保政策要求，環保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統進行改造。欲對2007年 9 月 1日的正常市場價格進行評估。據評估師調查在該時點重新取得該項目建設用地的土地取得費用為 1000 元/m2。新建一個與上述項目相同功能且符合環保要求的項目開發成本為 2500 元/m2，銷售費用為 200 萬元，管理費用

2、為開發成本的 3%，開發建設期為 2.5 年，開發成本、管理費用、銷售費用在第一年投入 30%，第二年投入 50%，最后半年投入 20%，各年內均勻投入，貸款年利率為 7.02%，銷售稅金及附加為售價的 5.53%，投資利潤率為 12%。另新建符合環保要求的排污系統設備購置費和安裝工程費分別為 400 萬元和 60 萬元，而已建成項目中排污系統設備購置費和安裝工程費分別為 200 萬元和 40 萬元。對原項目排污系統進行改造，發生拆除費用 30 萬元，拆除后的排污系統設備可 90 萬元。原項目預計于 2008 年 1 月 1 日正常營業，當年可獲得凈收益500 萬元。由于排污系統改造，項目營業

3、開始時間將推遲到2009 年1 月 1 日，為獲得與2008 年 1 月 1 日開始營業時可獲得的相同的年凈收益，該公司當年需額外支付運營費用100 萬元，之后將保持預計的盈利水平。該類度假村項目的報酬率為8%。二、評估過程根據各項條件，選擇成本法進行估價。1、土地的重新取得費用計算土地的重新取得費用1000*10000/10000 1000 萬元2、開發成本計算開發成本 2500*20000/10000 5000 萬元3、管理費用計算管理費用 5000*3%150 萬元4、銷售費用計算銷售費用 200 萬元5、投資利息計算2.5投資利息 1000* （1+7.02%）-1+ （5000+15

4、0+200）21*30%* （1+7.02%） -1+ 50%* （1+7.02%） -1+20%*（1+7.02%）0.25 -1 624.185 萬元6、銷售稅費計算設重新購建價格為V，則銷售稅費為5.53%V7、開發利潤計算開發利潤（ 1000+5000+150+200）*12%762 萬元8、重新構建價格計算V1000+5000+150+200+624.185+5.53%V+762V8189.04 萬元9、經濟折舊500/ （1+8%）+100/ （1+8%）2/ （1+8%）1/2 538.24 萬元10、功能折舊30-90+400+60400 萬元11、估價對象估價結果總價 818

5、9.04-538.24-400 7250.8 萬元單價 7250.8/20000 3625.4 元/m2 出師表兩漢：諸葛亮先帝創業未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏

6、，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 “能 ”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優劣得所。親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復漢室，還于舊都。此臣所以報先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進盡忠言，則攸之、祎、允之任也。愿