1、集體建設用地基準地價評估的若干問題1 農村集體建設用地基準地價評估1.1 關于農村集體建設用地基準地價農村集體建設用地基準地價為在正常市場條件下，適用于流轉目的的，對現狀利用或規劃條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、住宅、工業等用途，分別評估確定的某一特定估價期日上一定使用年期的集體建設用地使用權區域（級別或者區段）平均價格。1.2 基準地價評估的特點基準地價評估從總體來看，都有耗費時間長、投入大、技術要求高、需要評估系統來輔助完成等特點。目前，對集體建設用地基準地價評估具有較大的難度，主要原因是：沒有集體建設用地基準地價評估規程，收集市場交易資料難度大，集體建設用地分布比較分散等。

2、1.3 農村集體建設用地基準地價評估的意義為全面掌握土地質量及利用狀況，科學管理和合理利用集體土地提供依據；為制定集體建設用地使用權基準地價提供參考；為集體建設用地使用權流轉，為國家征收集體土地提供可靠的依據；為政府制定切實可行的集體建設用地流轉辦法提供保障；為集體建設用地出讓、轉讓、租賃、抵押等流轉行為中的價格水平提供指導；為科學合理征收土地增值收益及相關稅費提供價格參考標準； 為保護集體建設用地交易雙方的權益提供保障， 即可規范交易秩序，使交易信息公開化、透明化。2 農村集體建設用地基準地價評估中存在的問題2.1 評估范圍難以確定不論是城鎮基準地價評估還是集體建設用地基準地價評估，評估的前

3、提都是要確定評估的范圍。一般情況下，城鎮基準地價評估范圍為城市主城區、城市建成區或城市近期規劃區內，而集體建設用地由于分布比較分散，且大多不連片，不像國有建設用地那么集中，也是國有與集體土地在分布上的差異。因此，如何確定集體建設用地基準地價的評估范圍，是評估的首要任務。2.2 級別界線難以處理級別的確定，一般是在定級單元的基礎上，將總分處于同一總分區間的單元進行合并。城鎮基準地價的級別界線一般由自然線狀地物（如鐵路、公路、河流、權屬界線或權屬單位內部的土地類型界線、行政區劃界線、其他地物）構成。相比于城鎮國有土地，農村集體建設用地由于開發程度與城鎮國有土地差異大，基礎圖件也遠不如國有土地。比如

4、，路網不夠完善，甚至沒有路名，這給級別界線描述帶來較大的困難。此外，還要考慮集體建設用地基準地價使用在農村，成果要讓農民看得明白，就要求成果具有較強的可操作性。因此，集體建設用地定級生成的級別界線，針對使用的可操作性還要做適當的調整和處理。2.3 估？r參數、稅費的選取缺乏依據樣點地價的評估，不管是采用收益還原法、成本逼近法還是假設開發法等都涉及到一些估價參數，在國有建設用地樣點地價的評估中，大部分參數、稅費都有相關的文件依據，即使個別沒有依據的也已經比較成熟了。相比之下，農村集體建設用地評估的參數不好把握，稅費能否參照國有的也沒有相關規定。由于隨意性大，不同的估價師選取的參數、稅費不一樣，造

5、成評估出的樣點地價有較大的出入，直接影響到基準地價的準確性。2.4 基準地價確定無可靠的參照標準對于農村集體建設基準地價評估在全國都還屬于探索階段，尚無成熟的理論和經驗可借鑒，也不具有縱向和橫向比較的先天條件，這給基準地價的確定帶較大困難。雖然國家提出要實現國有土地和農民集體土地“同地、同價、同權”，但由于長期以來兩者權利不一樣，且成本構成也不一致，如果集體建設用地基準地價完全參照國有土地來定價，既會帶來許多問題也不符合當前實際。3 規范農村集體建設用地基準地價評估的若干思考3.1 評估范圍的確定評估范圍一般以市縣為單位統一測算集體基準地價，但要根據規劃確定的建設用地劃定具體的范圍，可以根據以

6、下三種情況確定：1.如果測算范圍較大，各鄉、鎮的集體建設用地分布相對獨立，內部基礎設施配套比較完善，且被大片農用地或未利用地算范圍不大，且集體建設用地分布零散，測算范圍則以行政邊界確定測算范圍；3.如果測算范圍不大，且集體建設用地相對集中測算范圍則應以建設用地為主要依據確定。3.2 級別界線的處理按集體建設用地定級出來的級別圖，很難剛好與線狀地物吻合，特別是遠離城市的農村道路等線狀地物又相對比較少，路名也不齊全。針對這種情況且成果應用在基層的特點，為了使成果實用性更強，易于基層操作應用，并結合地價的規律，需要對級別界線做適當的調整，以行政村為最小單元，通過地價處于同一水平的村與村行政界線的合并，這樣級別界線范圍就比較清晰，文字描述也嚴謹，減少不必要的糾紛，比較符合農村的實際，便于成果的操作使用。3.3 地價真實情況的采集估價資料收集是基準地價評估的基礎工作，也是基準地價評估的關鍵。資料收集的準確性直接決定著基準地價評估成果的真實性和可信度。如果我們收集的估價資料能夠真實、準確地反映交易價格或收益狀況，并以此為依據選用合理的評估方法，評估出各樣點的價格，才能夠制定出符合實際的基準地價。針對目前集體建設用地流轉不夠規范、以隱形交易為主的特點，評估