1、完善物業設備設施管理提升物業管理水平完善物業設備設施管理提升物業管理水平藍馨花園是蘭州石化有史以來規模最大的民用建筑項目，也是蘭州市一次開發建設的最大的住宅小區。是蘭州石化公司重視民生，實現科學發展、和諧發展的重要舉措。藍馨花園占地面積35.6萬平方米。小區內共有住宅樓及公共建筑50棟，其中28-33層以上高層住宅樓19棟、11層以上小高層住宅樓28棟、多層公共建筑3棟，配套有餐飲、浴池、商場、娛樂、會所、醫療服務站、幼兒園、派出所、體育場館等功能設施。建筑總面積90.59萬平方米，住宅建筑面積為71.52萬平方米，總居住戶數6034戶。小區綠地率37.8%。小區設有地下停車位2982個，地上

2、臨時停車位150個，達到了入住戶數的51.9%。小區高層住宅配備電梯135部、熱網站2座、配電室8座、供水站2座、燃氣熱水爐2座、三網合一、智能化系統等公用設施和民用天然氣輸送設施。一、物業設備的前期介入與接管驗收1、參與物業設備的選購不同的小區應配備不同的設備設施。若選型不當，將造成資源的浪費，也可能形成設備的供應不足。影響小區業主的正常生活。因此，物業管理公司介入設備選購將節約建設資金與人力資源；并且所配備的設備能更好的適合該小區，在選擇設備上，要考慮設備的耐用性與價格。物業管理公司有更多的管理經驗，清楚樓宇設備運行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設備易損零件等。在選擇品牌

3、時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格，從運行總體經濟性角度考慮，應對常用易損消耗件的耐用性，價格比進行統計分析，擇優采用，減少運行資金浪費。2、接管驗收設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程，把握這一關，對日后的管理和使用有著重要的意義。因此，在進行房屋設備設施的運行管理之前，首先要做好房屋設備的接管驗收工作.接收好房屋設備的基礎資料：接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收以及委托加工或購置的更新設備的開箱驗收。房屋設備的第一次驗收為初驗，對發現的問題應商定解決意見并確定復驗時間。對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影

4、響使用的問題可作為遺留問題簽訂協議保修或賠款補償。這類協議必須是設備能用不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協議等文件應保存。二、物業設備設施管理的特點概括來講，物業設備設施管理具有以下幾個特點：1、關系到業主的最根本利益。物業設備設施的產權屬于全體業主，資產絕對值很大，視物業規模和檔次不同，多則數億元，少則幾百萬上千萬元，對于高層中高檔小區而言，設備設施占總投入的1/4-1/3。物業的正常使用決定于設備設施的正常運行，管理如不到位，不僅影響設備設施的使用壽命，更會影響整個物業的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業的保值升值。2、技術性強。隨著技術全面進步，越來越多的高科技設備設

5、施被應用到物業建筑中，門類繁多，涉及專業面廣。通常的物業都具有供配電系統、給排水系統、通風空調系統、消防自動報警系統、消防滅火系統、電梯系統、自動化控制系統、保安監控系統（含各類門禁識別系統）、樓內綜合布線系統、通信系統、停車場管理系統以及有線電視系統等。盡管物業管理仍具有勞動密集型的特征，但是物業設備設施的管理卻越來越顯示出技術密集型的趨勢。正因如此，物業設備設施管理成為物業管理最本質、最需專業技術的核心內容。3、是“顯性服務”的基礎。目前，很多物業企業在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務等“顯性服務”方面下足功夫，突出“為業主服務”的宗旨，應該說，這是一種企業經營定位方面的進步。但要看到，安居才

6、能樂業，為業主的“安居”提供保障，是物業服務企業責無旁貸的義務，而物業設備設施的安全正常運行，是“安居”的前提和保障，是物業服務的底線。盡管這項工作不為多數業主所常見，具有“隱性管理”特點，但只有做好此項工作，其他各項“顯性服務”才有意義。換言之，物業設備設施管理的水平從根本上決定了物業公司的管理水平和服務水準。三、做好物業設備設施管理的幾點建議設備設施管理是物業管理的重中之重，應著重做好如下幾方面工作：1、加強相關培訓，切實提升認識水平和技術水平物業設備設施管理的服務水平問題，關鍵是各級人員對服務標準的理解問題。例如，防火卷簾門的功能是在火災時自動降落，阻斷火勢蔓延，因此不能有物品阻擋其下落

7、。再比如，一些開關和閥門正常運行的狀態或開或閉，如果混淆就會影響使用，站在維修人員和巡查人員的角度就會發現，如果不標示出工作狀態的開關位置，那么檢修時就可能誤操作，日常巡檢時就無法判斷是否正常，這時就會將標識細化。所以，設備設施的管理好壞，很多時候受認識深度的限制。要解決認識問題，就要加強培訓。一是從戰略層面上，決策層要提高對于設備設施管理工作的基礎性和重要性的認識，將其作為企業競爭力的培育基點；二是從日常操作層面上，中層以下各級人員要加深對設備設施管理的服務標準、規范和流程的理解，尤其要熟悉各類設備設施的關鍵控制點。此外，物業設備設施管理的技術性極強，決定了技術水平是關鍵。要根據企業發展戰略

8、，制定有針對性的培訓規劃，并在資源投入方面加以傾斜。例如有專家提出，大型物業服務企業有必要設定系統工程師的崗位，強化突出系統工程師的技術管理責任。這樣才能保持企業技術水平的穩定性和競爭力。2、著眼于工作效率和服務質量，實現設備設施運行科學化管理實現設備設施運行科學化管理，就是通過科學的管理規程和適宜的技術手段，以盡可能低的管理成本，實現設備的安全、高效運行。(1)、實施關鍵點控制。設備設施的功能、年限、狀況和運行環境不同，可能出現的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點關注的內容就有所差別，即需要控制的關鍵點就不一樣。在建立臺帳基礎上，通過檢查檢測，確定每個設備設施的運行控制關鍵點，并將其納入

9、日常的運行監測體系。同時，通過規范的管理文件，將關鍵點控制的方法、流程等固定下來作為作業指導。這是運行管理最重要、最基礎的工作之一。(2)、標識規范、統一、實用性強。為提高效率和質量，應建立統一的標識體系(名稱標識、狀態標識、維護標識、安全標識等)，制作成物業設備設施標識手冊。要做到“標識全覆蓋”，所有設備設施都要標識清楚規范。這里需要注意標識的“實用性”問題。建立統一標識體系的目的，是提高設備運行控制的效率，如不從實際操性出發，就不能很好地達到目的。以指示性儀表為例，其工作時有數值指示，如溫度、氣壓、水壓等，藉此可判斷工作狀態是否正常。這對于專業的技術人員不是太困難，但日常巡查有時由其他管理

10、人員完成，這時就無法通過儀表讀數來判斷設備正常與否。即使完全由技術人員來做，還有一個效率和可行性問題一一如果儀表位置不是非常理想，讀取數值就變得困難；儀表眾多時，即使讀取數值，單憑記憶也無法判斷是否正常。如此一來，對這些設備的日常巡檢必定流于形式，運行管理就會留有隱患。此時標識的“實用性”就非常有必要：如果是指針式儀表，就把儀表正常工作時指針的上下限位置用醒目顏色標示出來；如果是數字式儀表，就把正常工作的數值范圍標示于便于觀察的地方。如此一來，任何人員都可一目了然，立即判斷設備是否正常。可見，即使有先進的儀器儀表，仍需在實踐中不斷摸索總結，優化管理，才能充分發揮技術設備的優勢。(3)、著眼于預

11、測預防，堅持日常巡查與定期檢測相結合要從設備運行的長遠性和管理的可繼承性出發，切實做好設備的運行狀態檢測和故障預測工作。除日常人工巡查記錄外，還要借助各種設備診斷技術，不斷收集各個設備設施的關鍵參數變化，如壓力管道的管道壁測厚、大電流母線梢接點的測溫、系統“關注點”的定位等。將這些預防性工作納入物業設備管理的常規工作中，并做好數據統計和變化趨勢分析，就能夠動態掌握各類設備設施的狀態與變化，從而實現從狀態維修向預知維修發展，從事后維修向事先預測轉變。這對于系統保養工作的重點識別具有指導意義。3、貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統化保養保養重于維修，任何故障都有一個從小到大積累的過程，許多重大事

12、故都是由細小問題引起，如電源線壓緊螺絲松動導致局部過熱引發停電、失火或者燒毀設備等。設備設施的保養重在系統化、常態化，要加強計劃管理，尤其要抓好三個環節：一是設備臺帳的建立與維護。建立臺帳的原則是帳實相符，原先有臺帳的，也要由專業技術人員進行實地核查，對不符之處做出修改；而設備臺帳缺失，或新增、更換設備的，則要通過現場逐個檢測，重新建立臺帳。臺帳維護重在即時更新，如實反映設備設施的實際狀況。二是保養計劃的制定。要根據設備設施的性能、運行狀況、新舊程度、使用環境和使用要求、歷史維修保養記錄等，以“確保運行、預防故障、經濟高效”為原則，制定針對性的保養計劃。三是原始保養記錄的建立與保存。保養要嚴格

13、按計劃執行，規范填寫相關記錄并妥善保管。上述三個環節相互聯系，構成一個可以互相印證的整體。要確保有設備必有臺帳，有臺帳必有保養計劃，有保養計劃必有原始保養記錄，有記錄必有實際作業。這樣，對設備設施日常保養工作的監督檢查就可從任何一個環節入手。4、不可忽視對外包服務的質量管理當設備設施維護項目超出企業自身技術實力時，物業服務企業一般會將其交由第三方的專業公司來完成。這種外包服務本身是一種優勢互補、資源共享的業務協作方式，有利于社會資源的優化配置。但是，外包只是將工作本身轉移給第三方，物業服務企業與業主之間的權利義務關系并未隨之轉移改變，物業服務企業仍對外包服務的質量負最終責任。相反，因為業務外包而使得物業服務企業無法進行更細致的過程管理，有時會使不可控因素增加。因此，對于外包服務的過程跟蹤和質量監督，仍是物業設備設施管理的一項重要內容。對外包服務的質量管理，關鍵在于：一要通過完備的合同協議，明確約定外包事項，二要規定詳細的質量標準以及檢驗檢測方法，三要納入日常的運行管理