1、鄭州市房屋建筑面積測算及共有共用建筑面積分攤規則一、一般規定（一）房屋面積測算的內容 房屋面積測算包括房屋建筑面積、使用面積、產權面積、共有共用建筑面積等的測算。（二）房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻 （ 柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯 等，且層高在 2.20米以上 （含2.20米，下同 ），有上蓋，結構牢固的永久性建筑。（三 ）房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影面積計算。（四）房屋的產權面積 房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由市、縣（市 ）房產行政主管部門登記確

2、權認定。（五）房屋的共有共用建筑面積 房屋共有共用建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。二、房屋建筑面積測算范圍（一）計算全部房屋建筑面積的范圍1. 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2. 房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等，其層高在2.20 米以上的部位計算建筑面積。3. 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20 米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。4. 樓梯間、電梯 （觀光梯 ）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。5. 房屋天面上，屬永久性建筑，且層

3、高在2.20 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。6. 挑樓、規劃部門批準的全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。7. 屬永久性結構并作為主要通道的室外樓梯，均按各層水平投影面積計算建筑面積。8. 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。9. 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算建筑面積。10. 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20 米以上的，按其外墻 （不包括采光井、防潮層及保護墻 ）外圍水平投影面積計算建筑面積。11. 有柱或有圍護結構的

4、門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算建筑面積。12. 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。13. 屬永久性建筑的有柱車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。14. 依坡地建筑的房屋，利用吊腳所做的架空層，有圍護結構，層高在2.20 米以上的部位計算建筑面積。15. 有伸縮縫的房屋，若該縫與室內相通，伸縮縫也計算建筑面積。16. 體育館、影劇院等房屋按實際層數計算建筑面積。體育場（館 ）看臺下空間加以利用的，其凈高超過2.00米的，計算其建筑面積 （多層按多層計算 ）。（二）計算一半建筑面積的范圍1. 與房屋相連的有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結

5、構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。2. 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。3. 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。4. 有頂蓋、不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。5. 樓內有樓梯，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。（三）不計算建筑面積的范圍1. 層高小于 2.20 米的夾層、插層、技術層和層高小于2.20 米的地下室和半地下室。2. 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。3. 房屋之間無上蓋的架空通廊。4. 房屋的天面、挑

6、臺、天面上的花園、泳池等。5. 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6. 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7. 利用引橋、高架路、高架橋路面或坡面作為頂蓋建造的房屋。8. 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9. 獨立煙囪、亭、塔、罐、池及地下人防干、支線。10. 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。11. 臨街樓底層用作遮陽避雨或通行、與房屋相連的、有上蓋無柱的走廊或檐廊。12. 僅用作通風采光的天井。三、成套房屋建筑面積測算(一)成套房屋建筑面積 成套房屋建筑面積由成套房屋套內建筑面積和分攤所得共有共用建筑面積兩部分組成。(二)成套房屋套內建筑面積 成套房屋套內

7、建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺面積三部分組成。1. 套內房屋使用面積 套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：(1) 套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總 和。套內使用面積還包括非住宅綜合樓內的攤位、柜臺、精品屋、寫字間等空間面積。(2) 套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。(3) 不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。(4) 內墻面裝飾厚度計入使用面積。2. 套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔

8、 墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻( 包括山墻 )等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。3. 套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影面積全 部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。(三 )共有共用建筑面積測算 1.共有共用建筑面積的組成 共有共用建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警 衛室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 共有共用建筑面積還包括套與公共建筑之

9、間的分隔墻， 以及外墻 (包括山墻 )水平投影面積一半的建筑面積。 獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都 不計入共有共用建筑面積。2. 共有共用建筑面積的計算方法 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和， 并扣除已作為獨立使用的地下室、 車棚、 車庫、 為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有共用建筑面積。(四) 共有共用建筑面積的分攤方法1. 共有共用建筑面積分攤原則及基本規定(1) 產權各方有合法產權分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；無合法產權分割文件或協議的，可依 相關房屋的建筑

10、面積比例進行分攤。(2) 房屋共有共用建筑面積分攤以幢為單位， 僅限于分攤本幢房屋內的共有共用建筑面積。 與本幢房屋不相 連以及為多幢房屋服務的變電室、設備間、水泵房、門衛房等管理用房，不得分攤到本幢房屋內。(3) 房屋共有共用建筑面積分攤后，不劃分各戶分攤面積的具體部位。共有共用建筑面積一經分攤，任何人 不得侵犯或改變其原始設計的使用功能。（4）共有共用建筑面積按以下規定分攤： 多層住宅樓原則上采用一級分攤，如有一梯一戶的單元應采用多級分攤。 商住樓、非住宅綜合樓，其房屋內各部位使用功能差異較大，應根據其用途不同按相關面積比例進行多 級分攤。 商住樓的商用部位的樓梯間 （不含商業自用的 ）和

11、突出屋面的樓梯間由全樓分攤；住宅部位的樓梯間由住 宅分攤。2. 共有共用建筑面積分攤計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，計算公式如下：S 區 K?SiK =ES Si 刀 Si式中： K 為共有共用建筑面積的分攤系數；Si 為各單元參加分攤的建筑面積，m2（單位為平方米，下同）；S Si 各單元參加分攤所得的分攤面積，m2;ES Si 需要分攤的分攤面積總和，m2;刀Si參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。3. 住宅樓共有共用建筑面積的分攤方法 住宅樓以幢為單元，依照上述方法和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋應分攤的共 有共用建筑面積。4. 商住樓共有共用建筑面積的

12、分攤方法 首先根據住宅和商業等的不同使用功能，按各自的建筑面積將全幢樓的共有共用建筑面積分攤成住宅和商 業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積和商業部分分攤得到的全幢樓共有共用建筑面 積，然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積，加上住宅部分本身的共有共用建筑面積，依照上述方 法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業部分：將分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積，加上本身的共有共用建筑面積，按各層套內的建筑面 積依比例分攤至各層，作為各層共有共用建筑面積的一部分，加至各層的共有共用建筑面積中，可以得到 各層總的共有

13、共用建筑面積；然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋 分攤得到的共有共用建筑面積。5. 非住宅綜合樓共有共用建筑面積的分攤方法 非住宅綜合樓共有共用建筑面積按照各自的功能，參照上述商住樓的分攤計算方法進行分攤。四、房屋建筑面積測算精度及要求（一）測算精度房屋建筑面積測算中誤差 Ms 不超過下式計算結果：Ms =0.04 S + 0.003S）式中：Ms房屋建筑面積測算中誤差，m2;S房屋建筑面積，m2; 房屋建筑面積測算的限差為兩倍中誤差。（二）測算要求 量距應使用經過檢定合格的卷尺、激光測距儀或其他能達到相應精度的儀器和工具。房屋邊長尺寸以米為 單位，取至 0.0

14、1 米。各類房屋建筑面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果;房屋建筑 面積測算以平方米為單位，取至 0.01 平方米。計算過程中的階段性成果 （如整棟建筑面積、套內建筑面積、分攤的共有共用建筑面積等）保留三位小數。共有共用建筑面積分攤系數至少保留五位小數。五、附則 本規則自發布之日起施行;在本規則實施前經市房產管理行政主管部門認定的房屋產權面積，維護原測算標準；本規則由鄭州市房產管理局解釋。二、房屋面積測量 17 個經典問題及詳解1商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？ 答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積計價。2商品房建筑面積如何計算？

15、 答：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的 共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。3何謂 “預售面積 ”和“竣工面積 ”？它們有何區別？ 答：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積 是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交 易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。4業主如對已購房地產的面積有疑問時，該如何處理？ 答：在預售期間，可向發展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設計圖，根據圖上尺寸復核套內建

16、筑面 積是否與購房合同上的套內建筑面積相符。在竣工入住后，可按相關規范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。5業主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應注意些什么？ 答：業主在復查已購房地產的面積時，一般只能丈量該套房的套內建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙 道、專用梯、凸窗分攤面積等問題。6購房的建筑面積包括哪些部分？ 答：房屋的建筑面積包括套內（單元）建筑面積和按規定應分攤的公用建筑面積兩部分。7按建筑面積計價的商品房，發生面積差異時如何處理？ 答：按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積 不變而套內建筑面積發生差異以及建筑面

17、積與套內建筑面積均發生差異時的處理方式。8成套房屋的套內建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。9什么是套內房屋使用面積？ 答：套內房屋使用面積是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規定計算：（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（ 4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。10什么是套內墻體面積？ 答：套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻

18、體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的 分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻 體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。11什么是套內陽臺建筑面積？ 答：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全 部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。12房屋的共有建筑面積包括哪些內容？ 答：共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、 地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 共

19、有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻， 以及外墻 （包括山墻） 以水平投影面積一半的建筑面積。 獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有 建筑面積。13按套內建筑面積售房，房價是如何計算的？答：（ 1）房地產開發企業預售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內建筑面積 （以下簡稱 “套內建筑面積 ”）計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。預售時，開發企業 應向購房者提供經規劃部門批準的房屋建筑平面圖。（2）房地產開發企業銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業主對公用建筑面積享有 原業主的權屬。14按套內建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用如何計算？ 答：按套內建筑面積計算房價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價 內，不再另行計價。15按套內建筑面積計價的商品房，發生面積差異時，如何處理？ 答：房地產開發企業預售商品房時，應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面 積出現差異（含誤差）的處理方法： （一）差異值為 0 6以內（含本數）的，購銷雙方不