1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)資料一主 題：第一章 第一、二、三、四、五節(jié) “房地產(chǎn)的概念與種類”、“房地產(chǎn)商品的特性”、“房地產(chǎn)開發(fā)的含義及分類”、“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理”和“房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者”輔導(dǎo)資料內(nèi) 容：我們這周主要學(xué)習(xí)第一章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理第一至五節(jié)的相關(guān)內(nèi)容。希望通過這幾節(jié)內(nèi)容的學(xué)習(xí)使同學(xué)對(duì)房地產(chǎn)的概念及種類、房地產(chǎn)商品的特性、房地產(chǎn)開發(fā)的含義及分類、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者等相關(guān)內(nèi)容有一個(gè)詳細(xì)的了解，為后續(xù)內(nèi)容的學(xué)習(xí)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、學(xué)習(xí)要求（1）了解房地產(chǎn)的概念、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度。（2）掌握房地產(chǎn)的種類、房地產(chǎn)商品的特性、

2、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)的特點(diǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者。二、主要知識(shí)點(diǎn)1房地產(chǎn)的概念與種類這一部分內(nèi)容書上沒有但課件里進(jìn)行了詳細(xì)講述，同學(xué)們學(xué)習(xí)的時(shí)候參照課件學(xué)習(xí)。（1）房地產(chǎn)的概念對(duì)房地產(chǎn)概念的理解可以從兩個(gè)角度來看：從實(shí)物形態(tài)上看，房地產(chǎn)是指土地以及土地上的建筑物；從權(quán)屬屬性上看，房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。（2）房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為：土地、在建工程、建成后的物業(yè)。請(qǐng)同學(xué)們注意在建工程與建成后物業(yè)的區(qū)別。在建工程指已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn), 是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的一種中間形態(tài)。建成后的物業(yè)指通常所說

3、的已通過竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。是否通過竣工驗(yàn)收是在建工程與建成后物業(yè)的一個(gè)本質(zhì)區(qū)別。土地依據(jù)所處狀態(tài)不同分為:熟地、毛地或生地。請(qǐng)同學(xué)們重點(diǎn)注意熟地、毛地或生地的區(qū)別，尤其是不要將毛地與生地弄混淆了。熟地，指具備開發(fā)建設(shè)條件（達(dá)到七通一平，指通給水、通排水、通電、通路、通氣、通訊、通熱、場(chǎng)地平整）立即可以開始建設(shè)的土地；毛地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的城市國(guó)有土地；生地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的鄉(xiāng)村集體土地。毛地和生地都不具備開發(fā)建設(shè)條件，但土地的所有權(quán)歸屬不同，毛地是城市國(guó)有土地，而生地是鄉(xiāng)村集體土地。另外，還要掌握土地一級(jí)開發(fā)的概念。土地一級(jí)開發(fā)指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)

4、，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安臵、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到七通一平的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。建成后的物業(yè)按用途不同，分為：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)。2房地產(chǎn)商品的特性這一部分內(nèi)容書上沒有但課件里進(jìn)行了詳細(xì)講述，同學(xué)們學(xué)習(xí)的時(shí)候參照課件學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)商品的許多特性都是由土地的特性決定的, 所以在了解房地產(chǎn)商品的特性之前有必要了解一下土地的特性。(1土地的特性土地的特性包括自然特性與社會(huì)特性。土地的自然特性包括：不可移動(dòng)性或位臵固定性、承載能力、土地肥力和土地有限性。

5、土地的社會(huì)特性包括：區(qū)位性、多種用途性、經(jīng)濟(jì)效益性、商品性。這里要重點(diǎn)理解土地區(qū)位的含義。土地區(qū)位指特定地塊所處的空間場(chǎng)所以及該場(chǎng)所與其周圍地塊之間的相互關(guān)系。（2）房地產(chǎn)商品的特性房地產(chǎn)商品的特性包括：位臵固定性或不可移動(dòng)性、使用期限較長(zhǎng)、生產(chǎn)規(guī)模的有限性、投資大、受政策影響大。3房地產(chǎn)開發(fā)的含義及分類（1）房地產(chǎn)開發(fā)的含義課件里介紹了三個(gè)定義，大家回答課件上第2個(gè)或第3個(gè)定義均可：第2個(gè)定義：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。第3個(gè)定義：房地產(chǎn)開發(fā)是指由具有一定開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取

6、得的國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并通過銷售或出租開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。（2）房地產(chǎn)開發(fā)的分類重點(diǎn)掌握第二種分類，即按開發(fā)地域劃分為：舊城區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)，同時(shí)要分別掌握舊城區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)的特點(diǎn)。這部分內(nèi)容在書上28頁-31頁。舊城區(qū)改造特點(diǎn) 土地費(fèi)用高昂 規(guī)劃條件苛刻 舊城區(qū)所處區(qū)位優(yōu)越，適用于作為商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂、旅游等類型項(xiàng)目的開發(fā)。新區(qū)開發(fā)特點(diǎn) 拆遷安臵費(fèi)用低 受周圍環(huán)境制約少，城市規(guī)劃限制條件也少 征地審批困難 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施不健全4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理這一部分內(nèi)容書上沒有但課件里進(jìn)行了詳細(xì)講述，同學(xué)們學(xué)習(xí)的時(shí)候參照課件學(xué)習(xí)。重點(diǎn)掌

7、握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件，了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度。（1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu) 有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房 注冊(cè)資本100萬元以上 有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 法律法規(guī)規(guī)定的其它條件（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)等級(jí)。 一級(jí)資質(zhì)等級(jí)要求最高，企業(yè)實(shí)力最強(qiáng)。5房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括開發(fā)商、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、建筑承包商、專業(yè)顧問、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者或買家。這里重點(diǎn)要掌握每一個(gè)參

8、與者的角色。這一部分內(nèi)容可參照書上第4頁-10頁。（1）開發(fā)商開發(fā)商是投資機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)者；投資決策者；投資計(jì)劃實(shí)施的組織者；與有關(guān)各方談判的專家能手；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制專家；項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者和項(xiàng)目成功后的主要收益者，需要多方面的素質(zhì)。首先，要有敏銳的市場(chǎng)嗅覺，能夠在動(dòng)蕩不定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中找到投資機(jī)會(huì)，并初步判斷這種機(jī)會(huì)的成功幾率。其次，還要有優(yōu)秀的組織能力。最后，還要有良好的公關(guān)技巧。（2）政府相關(guān)機(jī)構(gòu)（宏觀管理者和土地供應(yīng)者） 土地管理部門（獲取土地使用權(quán)證） 城市規(guī)劃部門（獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證） 建設(shè)行政主管部門（獲取施工許可證） 市政管理部門（獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施使用

9、許可證） 房地產(chǎn)管理部門（獲取銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證）（3）金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)主要為開發(fā)商提供開發(fā)貸款以及為買家提供個(gè)人購(gòu)房抵押貸款。（4）建筑承包商建筑承包商是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的主體，主要承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)工作。（5）專業(yè)顧問專業(yè)顧問為開發(fā)商提供各種咨詢服務(wù)，包括建筑師、工程師、市場(chǎng)研究專家、地產(chǎn)代理等。建筑師主要承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等工作；工程師主要承擔(dān)結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明，以及空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備等設(shè)計(jì)工作；市場(chǎng)研究專家通常受開發(fā)商委托對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，判斷項(xiàng)目是否具有市場(chǎng)可行性；地產(chǎn)代理通常受開發(fā)商委托，代理物業(yè)的租售事宜。（6）

10、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)主要承擔(dān)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理工作。（7）消費(fèi)者或買家包括自用型購(gòu)買者和投資型購(gòu)買者。購(gòu)買能力是對(duì)自用型購(gòu)買者的主要約束條件，自用型購(gòu)買者一般對(duì)價(jià)格較為敏感；而對(duì)投資型購(gòu)買者來說，其擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，往往決定了其原意支付的價(jià)格水平。三、典型習(xí)題1簡(jiǎn)述熟地、毛地及生地的區(qū)別。熟地，指具備開發(fā)建設(shè)條件（達(dá)到七通一平，指通給水、通排水、通電、通路、通氣、通訊、通熱、場(chǎng)地平整）立即可以開始建設(shè)的土地。毛地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的城市國(guó)有土地；生地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的鄉(xiāng)村集體土地。毛地和生地相對(duì)于熟地來說都不具備開發(fā)建設(shè)條件，但土地的所有權(quán)歸屬不同。毛地

11、是城市土地，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，而生地是農(nóng)村土地，其土地所有權(quán)屬于集體所有。農(nóng)村集體土地只有經(jīng)過征地環(huán)節(jié)變?yōu)槌鞘袊?guó)有土地之后才能進(jìn)行合法開發(fā)建設(shè)。2簡(jiǎn)述舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)的特點(diǎn)。舊城區(qū)改造特點(diǎn)：土地費(fèi)用高昂；規(guī)劃條件苛刻；舊城區(qū)所處區(qū)位優(yōu)越，適用于作為商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂、旅游等類型項(xiàng)目的開發(fā)。新區(qū)開發(fā)特點(diǎn)：拆遷安臵費(fèi)用低； 受周圍環(huán)境制約少，城市規(guī)劃限制條件也少；征地審批困難；基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施不健全。3簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件。 有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)。 有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房。 注冊(cè)資本100萬元以上。 有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工

12、程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 法律法規(guī)規(guī)定的其它條件。4簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括哪些?房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括開發(fā)商、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、建筑承包商、專業(yè)顧問、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者或買家。5判斷題（1）購(gòu)買能力是對(duì)自用型購(gòu)買者的主要約束條件，自用型購(gòu)買者一般對(duì)價(jià)格不敏感。（×）分析：購(gòu)買能力是對(duì)自用型購(gòu)買者的主要約束條件，自用型購(gòu)買者一般對(duì)價(jià)格較為敏感。（2） 對(duì)投資型購(gòu)買者來說，其擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，往往決定了其原意支付的價(jià)格水平，所以投資型購(gòu)買者一般對(duì)價(jià)格不太敏感。（）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)資料二主 題：第一章 第六、

13、七、八節(jié) “房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序”、“土地使用權(quán)的獲取方式”、“城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響”輔導(dǎo)資料。內(nèi) 容：我們這一周主要學(xué)習(xí)第一章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理第六至八節(jié)的相關(guān)內(nèi)容。希望通過這幾節(jié)內(nèi)容的學(xué)習(xí)使同學(xué)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序、土地使用權(quán)的獲取方式、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響等相關(guān)內(nèi)容有一個(gè)詳細(xì)的了解，為后續(xù)內(nèi)容的學(xué)習(xí)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、學(xué)習(xí)要求1了解城市規(guī)劃的層次、城市規(guī)劃的動(dòng)態(tài)變化。2掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序、土地使用權(quán)的獲取方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。二、主要知識(shí)點(diǎn)1房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序這一部分內(nèi)容屬于書上第一章第二節(jié)的內(nèi)容。房地產(chǎn)開

14、發(fā)的程序包括四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段與租售階段。這一部分內(nèi)容要求大家重點(diǎn)掌握這四個(gè)階段及各階段包含的工作內(nèi)容。（1）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項(xiàng)目可行性研究。投資機(jī)會(huì)選擇主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和投資機(jī)會(huì)篩選兩個(gè)步驟。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估兩部分工作。（2）前期工作主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。前期工作的主要內(nèi)容包括：獲取土地使用權(quán)、征地及拆遷安臵與補(bǔ)償、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、辦理開工審批手續(xù)、選擇施工企業(yè)并簽訂建設(shè)工程施工承包合同等

15、。（3）建設(shè)階段建設(shè)階段是指開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過程，即在選定的開發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟或一組特定的建筑物。開發(fā)商主要工作包括開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。（4）租售階段租售階段的主要工作是以確定的租金或價(jià)格水平為項(xiàng)目找到買家或使用者。對(duì)出租或出售兩種處臵方式而言，一般要根據(jù)市場(chǎng)狀況、開發(fā)商對(duì)回收資金的迫切程度和開發(fā)項(xiàng)目的類型來選擇。2土地使用權(quán)的獲取方式這一部分內(nèi)容屬于書上第一章第三節(jié)的內(nèi)容，這一節(jié)內(nèi)容要重點(diǎn)掌握。主要有3種獲取土地使用權(quán)的方式，包括：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。（1）土地使用權(quán)出讓(重點(diǎn)掌握土地使用權(quán)出讓的含義、各類用地出讓最高年限、出讓方式

16、、中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第11號(hào)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定(2002年7月1日起施行土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。各類用地的出讓最高年限按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定, 各類用地的出讓最高年限為:居住用地70年; 工業(yè)用地50年; 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。土地使用權(quán)出讓方式土地使用權(quán)出讓方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式。中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第11號(hào)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定(2002年7月1日起施

17、行 相關(guān)規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（主要掌握土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓含義與轉(zhuǎn)讓條件）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓含義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與等。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）土地使用權(quán)劃撥（主要掌握土地使用權(quán)劃撥含義與劃撥用地范圍） 土地使用權(quán)劃撥含義指縣級(jí)以上

18、人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安臵等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥用地的范圍（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，如經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、廉租房項(xiàng)目用地。3城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響（1）城市規(guī)劃的層次及其動(dòng)態(tài)變化城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)層次。隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變遷，無論是城市總體規(guī)劃還是詳細(xì)規(guī)劃，在實(shí)施過程中會(huì)有所變化, 有時(shí)甚至有很大變化。開發(fā)商要密切注意這種變化及可能的趨勢(shì)，并作為自己開發(fā)決策的重要依

19、據(jù)。（2）居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)總用地指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，包括居住用地、公共設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。居住區(qū)總建筑面積指居住區(qū)各棟、各層建筑面積的總和，包括居住建筑面積和公共建筑面積。 居住建筑密度指居住建筑對(duì)居住用地的覆蓋率。居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積容積率（居住建筑面積密度）容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積（3）非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目包括酒店、寫字樓、商業(yè)零售中心、公寓、小型住宅區(qū)等開發(fā)項(xiàng)目。建筑容積率項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比

20、。規(guī)劃建設(shè)用地面積指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積。綠化率規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。有效面積系數(shù)指建筑物內(nèi)可以出售或出租建筑面積與總建筑面積之比。（4）土地出讓過程中的規(guī)劃管理出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，在出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。 出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位個(gè)數(shù)、主要出入口、綠化率、須配臵的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。附圖包括：地塊區(qū)位和形狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位臵、建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施

21、條件。（5）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段持土地出讓合同，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證主要規(guī)定了用地的性質(zhì)、位臵和界限，是城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位臵和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段由城市規(guī)劃部門組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作，最后簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?？⒐を?yàn)收階段城市規(guī)劃部門參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，以檢查項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)規(guī)劃要求是否得到遵守，配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否已同期建設(shè)完畢等。三、典型習(xí)題1簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序。

22、房地產(chǎn)開發(fā)的程序包括四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段與租售階段。2簡(jiǎn)述劃撥用地的范圍。（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，如經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、廉租房項(xiàng)目用地。3下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有（C 、D ）A 、豪華住宅用地B 、非國(guó)家重點(diǎn)扶持的交通項(xiàng)目用地C 、軍事用地D 、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地4某宗地居住建筑用地面積1200平方米，其上建有一幢6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為900 平方米，該宗地的居住建筑密度為( A 。A075 B3

23、75 C45 D5解：居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積=900/1200=0755某小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積20000平方米，其上建有8棟6層住宅樓(各層建筑面積均為600平方米 ，該小區(qū)容積率為( B 。A 125 B144 C150 D024解：小區(qū)容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積=（8×6 ×600）/20000=1446房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段；申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段；竣工驗(yàn)收階段，城市規(guī)劃部門參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。7.填空題（1）投資機(jī)會(huì)選擇主要包括（投資機(jī)

24、會(huì)尋找）和（投資機(jī)會(huì)篩選）兩個(gè)步驟。（2）投資決策分析主要包括（市場(chǎng)分析）和（項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估）兩部分工作。（3）對(duì)出租或出售兩種處臵方式而言，一般要根據(jù)（市場(chǎng)狀況）、（開發(fā)商對(duì)回收資金的迫切程度）和（開發(fā)項(xiàng)目的類型）來選擇。（4）建筑容積率是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)（全部建筑面積）與（規(guī)劃建設(shè)用地面積）之比。（5）建設(shè)階段開發(fā)商主要工作包括（開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制）、（項(xiàng)目竣工驗(yàn)收）。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)資料三主 題：第二章 第一、二節(jié)“房地產(chǎn)市場(chǎng)概述”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境”輔導(dǎo)資料內(nèi) 容：我們這周主要學(xué)習(xí)第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第一、二節(jié)的內(nèi)容。希望通過這兩節(jié)內(nèi)容的學(xué)習(xí)使同學(xué)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

25、概念及特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境等相關(guān)內(nèi)容有一個(gè)詳細(xì)的了解，為后續(xù)內(nèi)容的學(xué)習(xí)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、學(xué)習(xí)要求（1）了解市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義、房地產(chǎn)政策十年回顧、房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。（2）掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分、房地產(chǎn)稅收、城市房屋拆遷管理規(guī)定、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)條例相關(guān)規(guī)定、政府的宏觀調(diào)控手段。二、主要知識(shí)點(diǎn)1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述這一部分內(nèi)容和書上有一定區(qū)別，同學(xué)們學(xué)習(xí)的時(shí)候參照課件學(xué)習(xí)。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念可以從以下幾個(gè)方面理解，大家了解即可。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易的專門場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易所。這是狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念。 房地產(chǎn)市場(chǎng)指的是房地產(chǎn)交

26、易活動(dòng)的總和，即房地產(chǎn)商品在流通中發(fā)生的交換關(guān)系的總和。這是廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是買者與賣者相互作用共同決定房地產(chǎn)商品價(jià)格和交易數(shù)量的機(jī)制，這是典型的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的市場(chǎng)定義。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)資源配臵的一種手段，與計(jì)劃手段相對(duì)應(yīng)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)要求大家掌握。與一般商品市場(chǎng)相比較，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)包括：區(qū)域性、競(jìng)爭(zhēng)的不充分、供給調(diào)節(jié)的滯后性、交易復(fù)雜性、與金融的關(guān)聯(lián)度高、政府干預(yù)性強(qiáng)。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分要求大家掌握，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)劃分是房地產(chǎn)細(xì)分的一個(gè)重要依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以從不同的角度進(jìn)行劃分。按地域范圍劃分按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行

27、劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市，常見的是按城市劃分。例如北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果某城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大差異，則可按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分。一般來說，市場(chǎng)范圍越大，其研究深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資的實(shí)際意義就越小。按房地產(chǎn)的用途劃分按房地產(chǎn)的用途可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為居住物業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)。按存量增量劃分按存量增量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為：一級(jí)市場(chǎng)(土地出讓市場(chǎng) ；二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房交易市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)（存量房交易市場(chǎng)）。按房地產(chǎn)交易形式劃分按房地產(chǎn)交易形式

28、可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)、房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)和房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)。按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)也就是企業(yè)選定要為之服務(wù)的市場(chǎng)。我們可以按目標(biāo)市場(chǎng)年齡、收入、性別、家庭規(guī)模進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，如按收入進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分可分為高收入目標(biāo)市場(chǎng)、中等收入目標(biāo)市場(chǎng)和低收入目標(biāo)市場(chǎng)。2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境這一部分內(nèi)容和書上有一定區(qū)別，同學(xué)們學(xué)習(xí)的時(shí)候參照課件學(xué)習(xí)。（1）房地產(chǎn)法律環(huán)境主要包括與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)稅收這部分內(nèi)容屬于書中第十章的內(nèi)容，影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，所以非常重要。重點(diǎn)掌握營(yíng)業(yè)稅金及附加的計(jì)算、土地增值稅的計(jì)算、企業(yè)所得稅及契稅的計(jì)算。 營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)

29、附加，直接抵減銷售收入。營(yíng)業(yè)稅以房地產(chǎn)銷售收入額為征稅對(duì)象，稅率為5%。城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加以開發(fā)商應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為征稅對(duì)象。城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，實(shí)行三檔差別比例稅率，視納稅人所在的地區(qū)而有所差別。納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%;納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1% 。教育費(fèi)附加稅率統(tǒng)一為3%。 土地增值稅土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額其中，扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開

30、發(fā)費(fèi)用(財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用+ （取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。同學(xué)們理解四級(jí)超率累進(jìn)稅率可能比較困難，這和個(gè)人所得稅的計(jì)算有一定類似。具體計(jì)算時(shí)大家采用速算公式計(jì)算。增值稅計(jì)算的速算公式：1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，即增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅=增值額*30%2

31、）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%，即50%<增值率100%土地增值稅=增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%,即100%<增值率200%土地增值稅=增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%,即增值率>200%土地增值稅=增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%對(duì)納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20的，免征土地增值稅。 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率其中應(yīng)納稅所得額=（收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額）準(zhǔn)予扣除

32、項(xiàng)目指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金、損失以及其他支出。 企業(yè)所得稅的稅率為25%。 契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。城市房屋拆遷管理相關(guān)規(guī)定 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安臵用房面積和安臵地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安臵協(xié)議。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋

33、承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安臵協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年末動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出

34、讓金20%以下的土地閑臵費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（2） 房地產(chǎn)政策環(huán)境通過十年政策回顧了解近十年來我國(guó)出臺(tái)的一些房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)掌握政府的

35、宏觀調(diào)控手段，包括：土地供應(yīng)政策、地價(jià)政策、金融政策、住房政策、稅收政策、價(jià)格政策等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境了解如何對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析，可以從影響房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)因素如項(xiàng)目所在國(guó)家、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，居民收入水平及分布、物價(jià)水平、就業(yè)水平等進(jìn)行分析。對(duì)社會(huì)環(huán)境的分析，可以從人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等方面進(jìn)行分析。三、典型習(xí)題1簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。答：與一般商品市場(chǎng)相比較，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)包括：區(qū)域性、競(jìng)爭(zhēng)的不充分、供給調(diào)節(jié)的滯后性、交易復(fù)雜性、與金融的關(guān)聯(lián)度高、政府干預(yù)性強(qiáng)。2大連

36、市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年銷售收入額為100000萬元人民幣，則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別為多少？該企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加為多少？解：應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅= 100000×5%=5000（萬元）應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅=應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅×7%= 5000 ×7% = 350（萬元）應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加=應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅×3%= 5000 ×3% = 150（萬元）應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加=應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅+應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅+應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加=5000+350+150=5500（萬元）3某開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為1000

37、萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為400萬元，求其應(yīng)繳納的土地增值稅。解：方法一：直接采用增值稅定義進(jìn)行計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額=1000/400=250%>200%將增值額分別按扣除項(xiàng)目金額50%（200）、扣除項(xiàng)目金額100%（400）、扣除項(xiàng)目金額200%（800）三個(gè)點(diǎn)分成四部分：第一部分為小于等于扣除項(xiàng)目金額50%的部分：400×50%=200（萬元），稅率為30%第二部分為大于扣除項(xiàng)目金額50%的部分小于等于扣除項(xiàng)目金額100%的部分：400 ×100%-400×50%=200（萬元）稅率為40%第三部分為大于扣除項(xiàng)目金額100%的部分小于等于扣除

38、項(xiàng)目金額200%的部分：400 ×200%-400×100%=400（萬元）稅率為50%第四部分為大于扣除項(xiàng)目金額200%的部分：1000-400×200%=200（萬元）稅率為60%應(yīng)交納的增值稅為：200×30%+200×40%+400×50%+200×60%=460（萬元） 方法二：直接采用土地增值稅第四類速算公式計(jì)算為：增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額=1000/400=250%>200%土地增值稅=增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%=1000×60%-400×35%=460（萬元）4. 契稅

39、的課稅對(duì)象為（B ）A 、房地產(chǎn)的出售人 B 、房地產(chǎn)的購(gòu)買人C 、房地產(chǎn)的使用權(quán)人 D、發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)5. 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位等區(qū)素以（D ）確定。A、重臵價(jià)格結(jié)合成新 B、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)C、基準(zhǔn)地價(jià) D、房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格6. 城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由（D ）做出。A 、仲裁機(jī)構(gòu) B、人民法院 C、公安機(jī)關(guān) D、房屋拆遷管理部門房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)資料四主 題：第二章 第三、四、五節(jié)“房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫”輔導(dǎo)資料內(nèi) 容：我們這周主要學(xué)習(xí)第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第三、四、五節(jié)的內(nèi)容。希望

40、通過這三節(jié)內(nèi)容的學(xué)習(xí)使同學(xué)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念及特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境等相關(guān)內(nèi)容有一個(gè)詳細(xì)的了解，為后續(xù)內(nèi)容的學(xué)習(xí)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、學(xué)習(xí)要求（1）了解需求與供給基本理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)、房地產(chǎn)泡沫衡量。（2）掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給的基本概念、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給的基本特點(diǎn)、影響商品住宅市場(chǎng)需求與供給變化的其它因素、價(jià)格機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)、房地產(chǎn)泡沫含義及成因。二、主要知識(shí)點(diǎn)1房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系（這一部分見書上第二章第二節(jié)，部分地方有一定區(qū)別，同學(xué)們學(xué)習(xí)的時(shí)候參照課件學(xué)習(xí)）（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)需求指在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市

41、場(chǎng)的消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)的數(shù)量。（2）房地產(chǎn)需求曲線假定房地產(chǎn)需求函數(shù)中除房地產(chǎn)自身價(jià)格以外所有其它影響因素均保持某種水平不變時(shí)房地產(chǎn)商品需求量與價(jià)格之間相互關(guān)系的幾何曲線。房地產(chǎn)需求曲線通常向下傾斜，即斜率為負(fù)。也就是說，較高的價(jià)格和較低的需求相對(duì)應(yīng)。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn) 需求具有廣泛性。 需求具有多樣化。 需求具有雙重性，房地產(chǎn)尤其是住宅既可以作為消費(fèi)者，也可以作為投資品，因此可分為房地產(chǎn)消費(fèi)需求與投資需求兩大類。 需求具有可替代性。 需要借助金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。（4）影響商品住宅市場(chǎng)需求變化的其它因素其他因素的變化會(huì)引起需求曲線的移動(dòng)。 收入的變化一般來說，收入增加提高了

42、購(gòu)買者的支付能力，會(huì)導(dǎo)致對(duì)商品住宅購(gòu)買需求的增加，從而使住宅購(gòu)買需求曲線向右平移。 替代品的價(jià)格變化原商品的替代品價(jià)格的變化，會(huì)影響對(duì)原商品的需求。一般來說, 替代品價(jià)格上升, 原商品需求曲線右移。 對(duì)未來的預(yù)期消費(fèi)者對(duì)未來收入、利率、通貨膨脹、某種價(jià)格上漲或下降等的預(yù)期會(huì)影響到其對(duì)某種房地產(chǎn)商品的當(dāng)前需求。如消費(fèi)者預(yù)期未來住宅價(jià)格上漲，則會(huì)增加對(duì)當(dāng)前住宅的需求。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平房地產(chǎn)需求與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是一種正相關(guān)關(guān)系。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)民收入水平提高，才能是一國(guó)或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)步入良性循環(huán)，從而不斷提高對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)需求和消費(fèi)需求。城市化水平對(duì)房地產(chǎn)需求的影響表現(xiàn)在城市數(shù)量、規(guī)模

43、的擴(kuò)大以及城市人口的增加，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。 政府政策的變化如政府出臺(tái)的刺激樓市發(fā)展的政策會(huì)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)者愿意并且能夠向市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)數(shù)量。（6）房地產(chǎn)供給曲線假定房地產(chǎn)供給函數(shù)中所有其它影響因素保持不變，僅考察房地產(chǎn)供給量與自身價(jià)格之間的關(guān)系，其幾何表示就是供給曲線。 較長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)供給曲線S 為上揚(yáng)的一條曲線，符合供給法則。 短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，不可能馬上有更多的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，這時(shí)房地產(chǎn)供給彈性接近于零, 供給曲線為垂直于橫軸的直線。（7）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特點(diǎn) 市場(chǎng)供給缺乏彈性 市場(chǎng)

44、供給具有非同質(zhì)性 市場(chǎng)供給具有高度的壟斷性，競(jìng)爭(zhēng)不充分（8）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變化的其它因素其他因素的變化會(huì)引起供給曲線的移動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)成本在價(jià)格不變的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化會(huì)直接影響到開發(fā)商的利潤(rùn)水平，從而會(huì)影響到房地產(chǎn)商品的供給。房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)供給降低，供給曲線左移。 政府政策的變化政府政策的變化，如稅收政策、住房政策的變化等，同樣會(huì)影響當(dāng)前的房地產(chǎn)供給。 對(duì)未來的預(yù)期開發(fā)商對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的預(yù)期會(huì)影響到房地產(chǎn)商當(dāng)前的投資行為，進(jìn)而影響到市場(chǎng)供給。如開發(fā)商預(yù)期未來房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，則會(huì)降低房地產(chǎn)商品的供給，供給曲線左移。（9）價(jià)格機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)

45、作用短期由于房地產(chǎn)供給缺乏彈性，因此供給曲線為一條垂直于橫軸的直線。從下圖中可以看出，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格主要由房地產(chǎn)需求決定。 長(zhǎng)期房地產(chǎn)供給曲線為一條上揚(yáng)的曲線，此時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格主要由房地產(chǎn)需求與供給共同決定。如下圖所示。 2房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)見書上第二章第三節(jié)內(nèi)容。3房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫見書上第二章第五節(jié)內(nèi)容。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)，是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的階段房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期分為4個(gè)階段：復(fù)蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。（3）房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投

46、機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。（4）房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的成因 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ) 投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因 金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑三、典型習(xí)題1簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)。 需求具有廣泛性。 需求具有多樣化。 需求具有雙重性，房地產(chǎn)尤其是住宅既可以作為消費(fèi)者，也可以作為投資品，因此可分為房地產(chǎn)消費(fèi)需求與投資需求兩大類。 需求具有可替代性。 需要借助金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。2影響商品住宅市場(chǎng)需求變化的主要因素包括哪些？ 住宅價(jià)格 收入的變化 替代品的價(jià)格變化 對(duì)未來的預(yù)期 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水

47、平 政府政策的變化3判斷題（1）房地產(chǎn)需求曲線通常向下傾斜，即斜率為負(fù)。（）（2）較長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)供給曲線S 為上揚(yáng)的一條曲線，符合供給法則。（）（3）短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給彈性接近于零, 供給曲線為垂直于橫軸的直線。（）（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期分為4個(gè)階段：復(fù)蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。（）（5）投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。（）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)資料五主 題：第三章 第一、二、三節(jié)“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型、方法和程序”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法”輔導(dǎo)資料內(nèi) 容：我們這周主要學(xué)習(xí)第三章的全部?jī)?nèi)容。希望通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)使同學(xué)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的含義及目的、房

48、地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與步驟、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法等內(nèi)容有一個(gè)詳細(xì)的了解，為從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、學(xué)習(xí)要求（1）了解房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類型、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本方法、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型與程序、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中的移動(dòng)平均法與回歸分析法。（2）掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的含義、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中的簡(jiǎn)單平均數(shù)法。二、主要知識(shí)點(diǎn)這一章內(nèi)容見書上第三章，書上與課件的順序存在一定區(qū)別，同學(xué)們學(xué)習(xí)的時(shí)候參照課件學(xué)習(xí)。1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，

49、即通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析包括市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)兩項(xiàng)工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析的過程，是了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種有效的方法和手段。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的目的了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境及其變動(dòng)趨勢(shì)，進(jìn)而把握投資機(jī)會(huì)與方向。 了解房地產(chǎn)市場(chǎng)各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平及變

50、動(dòng)趨勢(shì)，就擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位（服務(wù)對(duì)象、規(guī)模、檔次、租金或售價(jià)等）。了解房地產(chǎn)使用者對(duì)建筑物功能和設(shè)計(jì)型式的要求，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類型與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，包括法律環(huán)境、政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文社會(huì)環(huán)境等。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況信息，包括房地產(chǎn)需求方面的信息、供應(yīng)方面的信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息、消費(fèi)者方面的信息、競(jìng)爭(zhēng)者方面的信息等。與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息，包括開發(fā)地段的自然條件、交通通達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施、規(guī)劃控制條件、鄰里影響、開發(fā)項(xiàng)目周圍地區(qū)同類物業(yè)的供求狀況、價(jià)格水平等。（4）第一手資料與第二手資料的區(qū)別第一手資料是通過直接到市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查而得

51、到的原始資料，如問卷調(diào)查資料、訪談?dòng)涗洝㈦娫捳{(diào)查資料、實(shí)地調(diào)查資料等。第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料，如政府部門、金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)資料，即文獻(xiàn)調(diào)查資料。第一手資料因?yàn)樾枰苯邮占?，收集的成本較高，但可靠度較高；第二手資料相對(duì)來說獲取的成本較低，但可靠度相對(duì)較低。（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容市場(chǎng)環(huán)境分析（宏觀因素分析） 法律環(huán)境：主要包括與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)相關(guān)的法律法規(guī)。 政策環(huán)境：主要包括政府出臺(tái)的與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)相關(guān)的政策規(guī)定。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：主要包括國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹等。 社會(huì)環(huán)境：主要包括人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境、教育程度、職業(yè)構(gòu)成、

52、文化水平、風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰等。 區(qū)位環(huán)境：區(qū)位指特定地塊所處的空間場(chǎng)所以及該場(chǎng)所與其周圍地塊之間的相互關(guān)系。區(qū)位環(huán)境主要包括自然地理位臵、氣候環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位臵等。市場(chǎng)供給與需求分析通過對(duì)反映房地產(chǎn)供給方面的指標(biāo)、需求方面的指標(biāo)、交易方面的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行分析消費(fèi)者和消費(fèi)者行為分析主要包括購(gòu)買者年齡、職業(yè)、受教育程度、收入水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、購(gòu)買欲望和購(gòu)買動(dòng)機(jī)等。目的在于使企業(yè)掌握消費(fèi)者的愛好、心理、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)，針對(duì)不同的消費(fèi)者和市場(chǎng)，采取不同的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。競(jìng)爭(zhēng)分析主要包括：對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)

53、產(chǎn)品的調(diào)查分析?！爸褐?，百戰(zhàn)不殆”，只有清楚了解競(jìng)爭(zhēng)情況，才能揚(yáng)長(zhǎng)避短，采取有針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)策略，使企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型、方法和程序（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法文案調(diào)查（二手資料調(diào)查）文案調(diào)查法是指對(duì)已經(jīng)存在的各種資料檔案，以查閱和歸納的方式進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查。 訪談?wù){(diào)查（一手資料調(diào)查）是調(diào)查者面對(duì)面地向被調(diào)查者詢問有關(guān)問題，應(yīng)答者的回答可以當(dāng)場(chǎng)記錄。 電話調(diào)查（一手資料調(diào)查）這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)抽樣的要求，在樣本范圍內(nèi)或針對(duì)某些重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象，借助電話來了解被調(diào)查者意見以收集資料的一種方法。問卷調(diào)查（一手資料調(diào)查）調(diào)查者將設(shè)計(jì)好的問卷發(fā)放給被調(diào)查者，或郵寄給

54、被調(diào)查者，或借助網(wǎng)絡(luò)通訊以電子郵件方式傳遞給被調(diào)查者，并說明填寫要求，當(dāng)填好后，再由調(diào)查人員收回或由被調(diào)查者填寫后寄回。實(shí)地調(diào)查（一手資料調(diào)查）實(shí)地調(diào)查是由調(diào)查人員親赴現(xiàn)場(chǎng)，通過直接觀察或設(shè)備測(cè)定來搜集資料的方法。實(shí)驗(yàn)調(diào)查（一手資料調(diào)查）實(shí)驗(yàn)調(diào)查是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后得出一定結(jié)果，然后再推斷出樣本總體可能的結(jié)果。實(shí)驗(yàn)調(diào)查法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。(2 調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)調(diào)查問卷的內(nèi)容調(diào)查問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾這三個(gè)部分組成。問卷的開頭主要包括問候語、填表說明和問卷編號(hào)。問卷的正文一般包括資料搜集、被調(diào)查者的基本情況兩個(gè)部分。搜集資料部分是問卷的主體，也是使用問

55、卷的目的所在。其內(nèi)容主要包括調(diào)查所要了解的問題和備選答案。被調(diào)查者的有關(guān)背景資料也是問卷正文的重要內(nèi)容之一。被調(diào)查者往往對(duì)這部分問題比較敏感，但這些問題與研究目的密切相關(guān)，必不可少，如個(gè)人的年齡、性別、文化程度、職業(yè)、職務(wù)、收人等，家庭的類型、人口數(shù)、經(jīng)濟(jì)情況等。問卷的結(jié)尾可以設(shè)臵開放題，征詢被調(diào)查者的意見、感受，或是記錄調(diào)查情況，也可以是感謝語以及其他補(bǔ)充說明。問卷設(shè)計(jì)應(yīng)注意的問題1）問句設(shè)計(jì)a. 避免專業(yè)術(shù)語和縮略語。b. 避免含意不清的字眼?！昂芫谩?、“經(jīng)常”、“一些”、“最近”等詞語，個(gè)人理解往往不同，在問卷設(shè)計(jì)中應(yīng)避免或少用。c. 避免提斷定性的問題。d. 避免一問多答。一問多答的問

56、題要求被訪者用一個(gè)答案來回答多個(gè)相關(guān)的問題，常常會(huì)使被訪者無從答起，也會(huì)給統(tǒng)計(jì)處理帶來困難。因此一個(gè)問句最好只問一個(gè)要點(diǎn)。e. 避免帶有導(dǎo)向性的問題。導(dǎo)向性問題其中暗示出調(diào)查者的觀點(diǎn)和見解，這種提問導(dǎo)致被訪者跟隨調(diào)查者的傾向回答問題，是調(diào)查的大忌，常常會(huì)引出與事實(shí)不符的結(jié)論，影響調(diào)查結(jié)果。f. 避免使用雙重否定的問題。g. 避免敏感性問題。h. 問句要考慮時(shí)間性，時(shí)間過久的問題易使人遺忘。i. 擬定問句要有明確的界限。j. 注意提問的順序。2）答案設(shè)計(jì)a. 窮盡答案。即要將問題的所有的答案盡可能列出，才能使每個(gè)被調(diào)查者都有答案可選，不至于因被調(diào)查者找不到合適的可選答案而放棄回答。b. 互斥答案。在設(shè)計(jì)答案時(shí)，一項(xiàng)問題所列出的不同答案必須互不相容，互不重疊，否則被調(diào)查者可能會(huì)做出有重復(fù)內(nèi)容的雙重選擇，對(duì)資料的整理分析不利，影響調(diào)查效果。c. 定距、定比問題的答案設(shè)計(jì)。調(diào)查諸如月收入等敏感性問題時(shí)，為消除被訪者的顧慮和資料整理分析的需要，通常采取定距或定比的答案設(shè)計(jì)。3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法(