1、精選優質文檔-傾情為你奉上物業承接查驗方案接管驗收是物管企業在接管物業前不可缺少的重要環節，是確保物業接管驗收工作得到有效控制，保證物業入伙工作順利進行的必要手段。接管驗收是指：物管單位按照有關法規、規章和規范對物業規劃、設計的執行，單位工程質量的竣工驗收情況和市政基礎設施、公共服務配套設施、環境衛生設施以及綠化建設等進行整體和全面性的驗收。承接查驗的作用1、 明確交接三方的責權利關系；2、 確保物業具備正常的使用功能，充分維護客戶的利益；3、 確保物業使用的安全功能，保障客戶的生命財產安全；4、 減少遺留問題，降低管理風險5、 為日后物業的管理創造條件。承接查驗條件物業承接查驗是在項目竣工驗

2、收全部合格的基礎上，物業公司代表客戶以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。應滿足的條件為：1. 建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；2. 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；3. 配套服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；4. 道路、綠地和物業服務用房等公共設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；5. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；6. 物業使用、維護和管

3、理的相關技術資料完整齊全；7. 法律、法規規定的其他條件。職責1. 項目物業管理處接到竣工驗收的通知后，公司各職能部門負責人及專業的工程技術人員組成驗收小組。2. 驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書，設備和建材的試驗報告書，設備運行記錄等技術檢驗資料進行驗收。3. 驗收小組按移交設備清單的要求，對清單上的設備，按規格型號、容量及設計要求進行驗收，并對設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。4. 驗收小組對物業按運行系統驗收，詳見系統驗收內容。5. 驗收小組負責對本公司所承接的物業進行驗收，并向公司各業務管理部門辦理移交工作。文件支持1. GB50300建筑工程施工質

4、量驗收統一標準2. GB50202建筑地基基礎工程施工質量驗收規范3. GB50203砌體工程施工質量驗收規范4. GB50204混凝土結構工程施工質量驗收規范5. GB50205鋼結構工程施工質量驗收規范6. GB50206木結構工程施工質量驗收規范7. GB50207屋面工程質量驗收規范8. GB50208地下防水工程質量驗收規范9. GB50209建筑地面工程施工質量驗收規范10. GB50210建筑裝飾裝修工程質量驗收規范11. GB50242建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范12. GB50243通風與空調工程施工質量驗收規范13. GB50303建筑電氣工程施工質量驗收規范14

5、. GB50310電梯工程施工質量檢驗評定標準15. 物業承接查驗辦法（建房【2010】165號）16. 建設工程質量管理條例；（2000年1月10日國務院第25次常委會議通過）17. 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法；中華人民共和國建設部令第78號（2000年4月7日）18. 房屋建筑工程質量保修辦法；中華人民共和國建設部令第80號（2000年6月30日）19. 我司關于接管驗收相關文件。相關記錄、表單物業移交書單項驗收報告綜合驗收報告工作程序1. 驗收的準備驗收小組根據院區提供的竣工圖紙，按設計及施工要求編制驗收計劃、驗收標準。人員準備：在承接查驗前，應根據物業的類型

6、、特點，與建設單位組成聯合小組(聯合小組可細分成資料查驗組、現場查驗組、協調組等；現場查驗組可視情況作進一步細分)，各自確定相關專業的技術人員參加。計劃準備：在接管前，應制定承接查驗實施方案，以使承接查驗工作按步驟有計劃地進行。2. 驗收的實施1) 驗收小組依據驗收計劃、標準，按專業分工進行預驗收。2) 在預驗收過程中，檢查出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備，提出書面整改報告返回院區，由院區督促施工單位進行整改。3) 對在預驗收中未達到要求的設備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。4) 設備的實物驗收，要做到符合以下幾點：Ø 設計圖紙與設備的規格型

7、號、數量符合Ø 主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合設計要求與施工規范Ø 設備與連接整個系統的技術性能，應與設計要求符合，檢查結果對不同類設備記錄在物業移交書中5) 對物業的其它配套系統、設施進行驗收，驗收結果記錄在物業移交書的相應的表格內。3. 物業驗收后的處理1) 驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告。2) 驗收小組負責人根據全部單項驗收報告，寫出物業綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司總工程師。3) 驗收小組對不合格設備、設施，寫出書面報告，上呈公司及建設單位（建設方）監理公司，解決記錄在交接記錄中。4) 公司總經理代表物業管理接收單位（物業管理處）同物業交

8、接單位進行正式移交，并簽署有關手續。5) 驗收小組要填寫物業竣工資料的驗收記錄，填寫物業的交接記錄。6) 辦理正式物業驗收移交手續，會同建設方、施工單位、管理公司簽字生效，將全部檔案資料存檔。分系統接管驗收工作內容（即質量與使用功能的檢驗）1. 主體結構地基基礎工程、鋼筋混凝土工程、磚石工程、鋼結構工程、木結構工程、外墻面工程、屋面樓內面工程、室內外裝修裝飾工程。2. 電氣工程變配電系統、電氣線路、照明系統、動力設備系統、客戶（住戶）電量計量、防雷系統、接地系統、應急發電機系統。3. 垂直運輸客用電梯、消防貨用電梯、自動扶梯。4. 水衛工程給排水系統、生活冷水處理系統、中水處理系統、污水處理系

9、統、衛生間設備與給排水、廚房洗滌設備與給排水、生活熱水交換系統、雨水系統、市政、公建配套工程。5. 一次能源工程燃氣管道系統、燃油儲油系統、熱力入戶工程。6. 暖通與空調工程熱交換系統、采暖系統、制冷機組、空氣調節系統、中央空調系統、水質處理系統、通風系統。7. 安保工程消火栓系統、消防噴淋系統、防火監控系統（FAS）、保安自動化系統（SAS）、公共廣播與應急廣播系統、消防排煙系統、正壓送風系統、中央保安閉路電視監察系統、消防對講系統、火災自動報警系統、氣體滅火系統、可視對講系統、巡更系統。8. 綜合布線系統工程一卡通管理系統、電梯運行監控系統、停車場管理系統、有線電視系統9. 電訊接入工程語

10、音通訊接入系統、數字通訊接入系統。10. 戶外工程圍墻、車輛人行道路、消防車通道、交通管理設施、雨水泄水設施、綠化、廣場照明、泛光照明、停車場、綠化水源。物業的接管驗收工作細則查驗提交的資料1. 產權資料2. 項目批準文件；3. 占地批準文件；4. 規劃說明書；5. 環境預評價書；6. 建筑執照；7. 開工許可證書；8. 規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網、綜合規劃圖、綠地規劃圖。9. 供用電合同；10. 供用水合同；11. 供用熱源合同；12. 供用天然氣合同；13. 污水排放協議；14. 通訊協議；15. 接收衛星傳送的境外電視節目許可證。查驗技術資料1. 設計說明；2.

11、施工說明；3. 設備明細表（含設備名稱、規格型號、性能、數量、功能）；4. 竣工圖含總平面、建筑、結構、設備、附屬工程、隱蔽工程紅線內與市政管網連結相關圖紙；（注：因竣工圖需物業竣工后6個月之內繪制完成，所以在接管驗收日建設單位需提供有效設計圖紙（專業圖紙為主），以供管理部門熟悉物業、管理物業之用。）5. 地質勘察報告；6. 工程合同及開竣工報告；7. 工程預決算；8. 圖紙會審記錄；9. 工程設計變更通知及技術核定單（含質量事故處理記錄）；10. 隱檢驗收簽證；11. 沉降觀察記錄；12. 竣工質量核定證明書；13. 消防驗收報告；14. 飲用水檢測證書；15. 鋼材、水泥等主材質量保證書；

12、16. 新材料、構配件的鑒定合格證書；17. 水、電、采暖、空調、衛生器具、電梯等設備及配套產品檢驗合格證書、圖紙、安裝使用說明、維修保養程序、維保合同及供貨單位、生產單位明細表。18. 砂漿、混凝土試塊、試壓報告；19. 供水、供暖、空調試壓報告；20. 水平衡、風平衡測試報告；21. 高低壓供配電系統絕緣測試報告，繼電保護測試報告、統調發電檢測報告；22. 避雷系統測試報告；23. 接地系統測試報告；24. 排水系統試驗報告；25. 樓宇自控試驗報告；26. 衛星電視、無線與閉路電視系統測試報告、保安系統（監視、對講、巡更、安全防范）驗收、測試報告。質量與使用功能的檢驗1. 參照建標（1991）第69號文 4.5條進行。2. 機電設備接管驗收參照規范：1) GBJ（66-84）制冷設備安裝工程施工及驗收規范。2) GBJ（242-82）采暖與衛生工程施工及驗收規范。3) GBJ（243-82）通風與空調工程施工及驗收規范。4) GBJ（302-88）建筑采暖衛生與煤氣工程質量檢驗評定標準。5) GBJ（304-88）通風與空調工程質量檢驗評定標準。6) GBJ（310-88）電梯安裝工程質量檢驗評定標準7) GBJ（303-88）建筑電氣安裝工程質量檢驗評定標準。3. 使用功能的檢驗