1、固安區域固安區域+市場研究市場研究問題聚焦。問題聚焦。本報告是嚴格保密的。一小時交通圈一小時交通圈一小時交通圈一小時交通圈亦莊亦莊房山房山大興大興燕郊燕郊通州通州廊坊廊坊順義順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清永清固安固安半小時交通圈半小時交通圈大廠大廠香河香河機場快速亦莊亦莊房山房山大興大興燕郊燕郊通州通州廊坊廊坊順義順義京哈京津塘京開京石京承永清永清固安固安半小時交通圈半小時交通圈大廠大廠香河香河機場快速問題聚焦問題聚焦區域印象區域印象北京北京1小時交通圈城鎮組團中，發展相對滯后的非熱點小時交通圈城鎮組團中，發展相對滯后的非熱點外圍城鎮外圍城鎮,區域競爭力有限區域競爭力有限1 1小時交通圈城

2、鎮：小時交通圈城鎮：u燕郊：京哈高速，快速公交通達；房地產成熟發展區域；區域配套有限；u大廠：京哈高速，快速公交可達；房地產起步發展區域；區域配套匱乏；u香河：京沈高速，快速公交可達；家具產業、房地產發展區域；區域配套匱乏；u廊坊：京津塘高速，快速公交可達；自身產業發展完善、房地產成熟發展區域；區域配套完善；u永清：京津塘、廊霸路；自然環境良好，房地產啟動區域；區域配套匱乏；u固安：京開高速，快速公交可達；農工業、房地產啟動發展區域；區域配套匱乏；本報告是嚴格保密的。永清縣永清縣固安縣固安縣廊坊市廊坊市n固安-北京南四環: 京開高速路程約40公里；n固安-廣陽區九州鎮：密涿高速廊坊段約20公里

3、n固安-永清縣：廊涿線約20公里；n固安-涿州市：廊涿線約25公里、廊涿高速路程約30公里；n固安-霸州市：106國道約35公里、大廣高速規劃路；京津南通道京津南通道密涿高速密涿高速京九鐵路京九鐵路固安縣概況：固安縣概況：u總面積698.73平方公里u2008年末總人口416670人u主導產業：農業與大興縣緊鄰，且有交通聯系緊密與大興縣緊鄰，且有交通聯系緊密固安縣產業結構比例固安縣產業結構比例數據來源:2009廊坊經濟統計年鑒問題聚焦問題聚焦區域印象區域印象農業產業為主，具備優質交通系統的北京南部外圍城鎮農業產業為主，具備優質交通系統的北京南部外圍城鎮無強勢區域價值吸引力無強勢區域價值吸引力本

4、報告是嚴格保密的。主要客戶流向燕郊燕郊均價：7500元/平米產品形式：普宅交通方式：公交、自駕車剛需主流熱點選擇區域香河香河均價：5500-6000元/平米產品形式：普宅、類低密交通方式：自駕車剛需主流選擇區域大廠大廠均價：4500元/平米產品形式：普宅交通方式：自駕車剛需選擇區域廊坊廊坊均價：65007500元/ 平米產品形式：普宅交通方式：自駕車內向型市場，北京客戶鮮少固安固安均價：5500-6000元/平米產品形式：普宅、別墅交通方式：公交、自駕車剛需選擇區域永清永清均價：5500元/平米 產品形式：別墅、類低密交通方式：自駕車 低密度首置客群選擇區域次要客戶流向亦莊亦莊房山房山大興大興

5、燕郊燕郊通州通州一小時交通圈一小時交通圈廊坊廊坊順義順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清永清固安固安半小時交通圈半小時交通圈大廠大廠香河香河機場快速亦莊亦莊房山房山大興大興燕郊燕郊通州通州一小時交通圈一小時交通圈廊坊廊坊順義順義京哈京津塘京開京石京承永清永清固安固安半小時交通圈半小時交通圈大廠大廠香河香河機場快速問題聚焦問題聚焦區域市場區域市場熱點區域熱點區域共享北京支付能力有限的剛需客群，受區域發展限制，共享北京支付能力有限的剛需客群，受區域發展限制，當前階段屬認知度有限區域當前階段屬認知度有限區域北京北京永定河永定河106國道國道低密度項目普宅項目核心區核心區區域內市場處于起步階段，區域市場

6、同質化競爭嚴區域內市場處于起步階段，區域市場同質化競爭嚴重，本項目處于現有認知較低的南部區域重，本項目處于現有認知較低的南部區域固安市場目前主要代表項目固安市場目前主要代表項目北部區域北部區域南部區南部區域域市場分析市場分析板塊分析板塊分析以中小規模中高容積率普宅項目為主，平臺價格集中在5500-6500元/平米，目前僅萬匯廣場在售，開盤當月銷售400套，新政后每月8-9套；規劃中新城區域，價格主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同產品系均有，品牌具有一定知名度 ，大衛城8月8日開盤，續客4月4000組左右，均價53006000元/平米；u固安的房地產市場處于固安的房地產市場處于

7、房地產發展初級房地產發展初級階段階段 ，多數為當地開發商，多數為當地開發商，中小規模項中小規模項目為主目為主；u市場市場同質化同質化競爭嚴重，戶型均以競爭嚴重，戶型均以80-10080-100平米平米兩居為主力供應（占比兩居為主力供應（占比70%70%左右），左右），一居面積一居面積6060平米左右，三居平米左右，三居100-130100-130平米平米之間，建筑類型多以之間，建筑類型多以小高層板樓小高層板樓為主，中為主，中小規模為主；小規模為主；本報告是嚴格保密的。20102010年年20112011年年目目前前在在售售未未來來供供應應恒基現代城恒基現代城天順家園天順家園紅城紅城方城馨苑方城

8、馨苑匯豐家園匯豐家園孔雀大衛城孔雀大衛城橘洲橘洲萬匯廣場萬匯廣場北京第九區北京第九區6868、110110平米的一居，平米的一居，8585、9797平米二居，平米二居，118118、120120、139139平米的三居，供應量平米的三居，供應量3737萬平米萬平米1 1居居5959平米，平米，2 2居居70-8070-80平米，平米，3 3居居115115平米，供應量平米，供應量16001600多套多套中宏新界中宏新界76-9076-90平米兩居，平米兩居，120120平米三居，供應量約平米三居，供應量約4040萬平米萬平米 以二居以二居90-10090-100平米為主，供應量平米為主，供應量

9、5 5萬平米萬平米一居一居40-6040-60平米，二居平米，二居67-8767-87平米，三居平米，三居91-12591-125平米，供應量平米，供應量4040萬平米萬平米供應量供應量5 5萬平米萬平米一居約一居約6060平米；二居約平米；二居約9090平米左右；三居平米左右；三居110-135110-135平米，未來供應量平米，未來供應量8383萬平米萬平米以以80-9080-90平米兩居為主，未來供應量平米兩居為主，未來供應量1414萬平米萬平米以以89-12889-128平米兩居為主，未來供應量平米兩居為主，未來供應量1010萬平米萬平米以以85-9785-97平米兩居為主，未來供應量

10、平米兩居為主，未來供應量1414萬平米萬平米未來將面臨多層面的激烈競爭，主要為區域內同未來將面臨多層面的激烈競爭，主要為區域內同期開發的京御系、綠洲項目期開發的京御系、綠洲項目未來供應量未來供應量150150萬平米萬平米20122012年年市場內同期存在多個大規模開發項目，市場內同期存在多個大規模開發項目，京御集團旗下京御集團旗下的的孔雀大衛城和廊坊京御地孔雀大衛城和廊坊京御地塊塊，綠洲地產的大留村地塊，潛在供應量超過，綠洲地產的大留村地塊，潛在供應量超過400400萬平米萬平米廊坊京御地塊廊坊京御地塊未來供應量未來供應量180180萬平米萬平米綠洲地產地塊綠洲地產地塊外向型、高品質主要競爭競

11、爭鎖定問題聚焦問題聚焦區域市場區域市場問題聚焦問題聚焦核心問題核心問題Q1: Q1: 尋找區域機會尋找區域機會, ,挖掘區域發展價值，突破現有區域挖掘區域發展價值，突破現有區域 競爭劣勢競爭劣勢Q2: Q2: 尋找市場機會尋找市場機會, , 挖掘自身價值體系，突破激烈綜挖掘自身價值體系，突破激烈綜 合性市場競爭合性市場競爭審視現有區域認知、市場基礎、本體條件與目標實現間存在的問題審視現有區域認知、市場基礎、本體條件與目標實現間存在的問題世聯的大盤操作經驗世聯的大盤操作經驗大盤操作，有規可循：大盤操作，有規可循：不是隨行就市，大盤也可把握、可控制不是隨行就市，大盤也可把握、可控制啟勢炒作區域奠定

12、形象，靈活應變產品升級，精神屬性傳遞生活方式啟勢炒作區域奠定形象，靈活應變產品升級，精神屬性傳遞生活方式控制賣點、控制節奏、控制價格控制賣點、控制節奏、控制價格遠郊大盤，看發展、看客戶遠郊大盤，看發展、看客戶緊抓區域發展前景，把握客戶真實需求緊抓區域發展前景，把握客戶真實需求機會尋找。機會尋找。p區域機會尋找區域機會尋找p市場機會尋找市場機會尋找p價值體系建立價值體系建立區域機會區域機會 從城市發展視角尋找機會從城市發展視角尋找機會區域機會區域機會憑借優越的地理位置，固安將在北京城市發展過程中受憑借優越的地理位置，固安將在北京城市發展過程中受到南城發展計劃、第二機場建設、大七環發展的多重利到南

13、城發展計劃、第二機場建設、大七環發展的多重利好影響，取代東部方向成為新的城市發展熱點好影響，取代東部方向成為新的城市發展熱點北京城市定位北京城市定位國家首都世界城市世界城市文化名城宜居城市大七環范圍的北京城 世界城市 2005年2010年2015年2020年2050年中關村、CBD、金融街的逐漸成熟CBD東擴、東擴、“南城計劃南城計劃”、首都國際第二機場等、首都國際第二機場等 帶動北京全面發展，特別是向東南方向的延伸帶動北京全面發展，特別是向東南方向的延伸北京城市發展北京城市發展近期遠期遠景內容來源于北京城市總體規劃20042020 北京市2010年政府工作報告區域機會區域機會北京城市未來城市

14、北京城市未來城市西部西部發展發展帶帶東部東部發展發展帶帶中心城中心城區域區域山區區域山區區域山區區域山區區域“兩軸兩帶多中心”北京城市發展格局北京城市發展格局中心城區不斷升級完善，東部區域首先啟動，西部區域以生態涵養發展為主，形成多點帶動的城市格局高度發展新城高度發展新城 /05年啟動重點新城年啟動重點新城 通州通州現代國際化新城，北京未來城市綜合服務中心現代國際化新城，北京未來城市綜合服務中心；主要功能行政辦公、商務金融、文化、會展行政辦公、商務金融、文化、會展等。亦莊亦莊高新技術產業中心、高端產業服務基地、國際高新技術產業中心、高端產業服務基地、國際宜業宜居新城；宜業宜居新城；順義順義北京

15、綠色國際港北京綠色國際港；主要功能現代制造業、空港現代制造業、空港物流、會展、國際交往、體育休閑等物流、會展、國際交往、體育休閑等；發展中新城發展中新城 /0910年啟動新城年啟動新城大興大興宜居、宜業的，具有綜合性區域服務職能的京宜居、宜業的，具有綜合性區域服務職能的京南綠色新城南綠色新城；主要功能生物醫藥等現代制造業生物醫藥等現代制造業、商業物流、商業物流、文化教育等文化教育等；房山房山首都西南樞紐、友好產業新區、山水文化名城、首都西南樞紐、友好產業新區、山水文化名城、宜居城市宜居城市；主要功能現代制造業、新材料產業現代制造業、新材料產業、物流、旅游物流、旅游服務、教育等服務、教育等；昌平

16、昌平科教創新基地、人文生態景區、和諧宜居新城科教創新基地、人文生態景區、和諧宜居新城主要功能高新技術研發與生產、旅游服務、教育等高新技術研發與生產、旅游服務、教育等；懷柔懷柔國際交往中心組成部分，生態友好型都市產業國際交往中心組成部分，生態友好型都市產業園區和重要的科技創新及成果轉化基地；園區和重要的科技創新及成果轉化基地；主要功能會議、會議、旅游、休閑度假、影視文化等旅游、休閑度假、影視文化等；密云密云國際交往中心組成部分，環境優美、舒適宜居、國際交往中心組成部分，環境優美、舒適宜居、節約高效、社會和諧的生態新城節約高效、社會和諧的生態新城；主要功能科技含量高、科技含量高、無污染的都市型工業

17、、旅游度假、會議培訓等無污染的都市型工業、旅游度假、會議培訓等；門頭溝門頭溝西部綜合服務中心的發展平臺，生態、旅游西部綜合服務中心的發展平臺，生態、旅游宜居新城；宜居新城；主要功能文化娛樂、商業服務、旅游服務等文化娛樂、商業服務、旅游服務等；未啟動新城未啟動新城 延慶延慶北京聯系西北地區的交通樞紐、北京國際化旅北京聯系西北地區的交通樞紐、北京國際化旅游休閑區；游休閑區；主要功能都市型工業、旅游、休閑度假、物流等都市型工業、旅游、休閑度假、物流等；平谷平谷北京東部物流、休閑度假及綠色農業基地北京東部物流、休閑度假及綠色農業基地；主要功能都市型工業和現代制造業、物流、休閑度假等都市型工業和現代制造

18、業、物流、休閑度假等；東部新城引領新城快速發展，目前已基本成形，部分區東部新城引領新城快速發展，目前已基本成形，部分區域進入升級階段，南部近城的遠郊區縣正處于全面啟動域進入升級階段，南部近城的遠郊區縣正處于全面啟動階段，發展空間巨大；階段，發展空間巨大；內容來源于北京城市總體規劃20042020通州通州順義順義亦莊亦莊昌平昌平房山房山大興大興懷柔懷柔密云密云門頭溝門頭溝延慶延慶平谷平谷區域機會區域機會北京新城發展階段北京新城發展階段京沈亦莊亦莊房山房山大興大興燕郊燕郊通州通州一小時交通圈一小時交通圈廊坊廊坊順義順義京哈京津塘京開京石京承永清永清固安固安半小時交通圈半小時交通圈大廠大廠香河香河機

19、場快速新城發展帶動外圍城鎮的發展，東部區域為發展成熟片新城發展帶動外圍城鎮的發展，東部區域為發展成熟片區，發展空間及后續動力有限，南部區域在城市發展主區，發展空間及后續動力有限，南部區域在城市發展主線上，發展前景良好，主流影響力、吸引力建立中線上，發展前景良好，主流影響力、吸引力建立中交通圈范圍確定通過Google Earth測量 / 規劃發展情況來源于北京城市總體規劃20042020/北京市2010年政府工作報告北京南部區域：北京南部區域：2010年初開始啟動的南城計劃推動了整個南部區域的發展，之后第二機場落戶大興的利好消息又給南部區域增添了很多機會，并通過輻射作用間接影響到了廊坊、固安、永

20、清等縣市廊坊：城市升級階段；廊坊：城市升級階段；固安：起步階段；固安：起步階段；永清：起步階段；永清：起步階段；固安：固安：由南部發展帶動，結合自身城市升級改造，正在加速發展。產業園的不斷完善也起到一定的助推作用。剛起步，發展中剛起步，發展中北京東部區域：北京東部區域：2000年起由CBD發展帶動整個東部區域，另外由于首都機場的輻射效果，東部區域逐步發展至通州乃至燕郊，而近期香河、大廠區域也穩步發展起來。燕郊：發展成熟；燕郊：發展成熟；香河及大廠：起步階段；香河及大廠：起步階段；區域機會區域機會北京近郊區縣發展北京近郊區縣發展區域機會區域機會 從城市發展視角尋找機會從城市發展視角尋找機會區域機

21、會區域機會u處于北京世界級城市發展體系的重點發展方向上處于北京世界級城市發展體系的重點發展方向上u處于近期快速推動發展線路之上，發展空間及機會巨大處于近期快速推動發展線路之上，發展空間及機會巨大u區域影響力及吸引力將在區域發展進程中快速強勢化區域影響力及吸引力將在區域發展進程中快速強勢化區域機會區域機會 從世界級城市視角尋找機會從世界級城市視角尋找機會 從重大規劃、設施建設視角尋找機會從重大規劃、設施建設視角尋找機會區域機會區域機會據豐臺區相關負責人透露：首都第二機場首都第二機場“落地落地”大興已成大興已成“定局定局”，預計1010月份對外公布月份對外公布，北京市有關方面低調處理相關事宜，但業

22、已抽調人手到大興開展前期工作。大興區已經為新機場預留了備用地，該預留地目前已具備建設機場的基本框架，并已在已在拆除違章建筑拆除違章建筑。 大興新城規劃大興新城規劃中第中第126126條條明確指出：“要做好第二機場落戶大興的準備做好第二機場落戶大興的準備，預留足夠的用地，嚴格控制預留用地的端凈空和側凈空區域，適時開展與新空港配套的集疏運交通設施建設的規劃準備工作。”北京首都國際機場相關負責人透露：新機場不會與現在的機場錯位發展不會與現在的機場錯位發展，而將同樣建成一座大型樞紐機場大型樞紐機場，建設規模會滿足每年60006000萬人次萬人次的客流需求，但不會一次建成運營，而是根據需求分期建成?？崭?/p>

23、經濟將為城南區域經濟新的增長極，強勢占位城市空港經濟將為城南區域經濟新的增長極，強勢占位城市發展極點，快速擺脫現有區域競爭局面發展極點，快速擺脫現有區域競爭局面區域機會區域機會第二機場選址第二機場選址 第二機場第二機場約約3 3公公里里固安固安廣陽廣陽永清永清本報告是嚴格保密的。第二機場預計20202020年年達到4000萬吞吐量區域機會區域機會第二機場定位及發展第二機場定位及發展n第二機場的設計吞吐量8000萬1億，即使按照目前的增長量預測首都第二機場的旅客吞吐量也將排名于世界頂級；n并且，按照發改委的說法，預計2015年建成運營，將是下一個時代的機場；全球前十大機場年旅客吞吐量（全球前十大

24、機場年旅客吞吐量（20082008年）年）數據來源：國際機場協會數據來源：國際機場協會萬人次/年首都機場2009年11月30日年吞吐量達到6000萬第二機場的設計吞吐量8000萬1億定位為現代化世界頂級機場，建設開發時序長達定位為現代化世界頂級機場，建設開發時序長達25年，年，初期建設與快速發展期將持續至初期建設與快速發展期將持續至2020年年吞吐量吞吐量年年2015201520202020202520252030203020352035第二機場擬投入使用第二機場擬投入使用預計達到4000萬年吞吐量預計達到8000萬年吞吐量設計運力8000萬1億初建期初建期成長期成長期發展期發展期成熟期成熟期

25、本報告是嚴格保密的。粗放的、低效的、單一的土地利用方式集約的、高效的、復合的利用方式由到高端的、高附加值的產業由到低端的、低附加值的產業由到由到單一的公路交通，不完善的配套立體交通體系完善的生活配套高建筑密度的工業區宜產宜居宜商宜游的新城市社區設施生活化社區設施生活化發展理念：以價值為導向的新一代空港新城市，突出發展理念：以價值為導向的新一代空港新城市，突出“公園化、體驗化、生活化、娛樂化公園化、體驗化、生活化、娛樂化”區域機會區域機會第二機場定位及發展第二機場定位及發展區域機會區域機會固安之于第二機場固安之于第二機場固安作為業態提升型空港市鎮，未來將提供辦公、產固安作為業態提升型空港市鎮，未

26、來將提供辦公、產業及提升生活質量的綜合性配套設施業及提升生活質量的綜合性配套設施城市配套成熟具備綜合性發展基礎具備人才資源基礎有發達的外向型交通網絡具備一定的產業基礎并且有升級趨勢具備良好的自然資源基礎有一定旅游資源基礎具備生態產業基礎具備旅游服務配套基礎有足夠多的發展空間與機場核心城交通聯系緊密與機場交通聯系緊密具備工業用地資源具備吸引產業人口基礎廣陽廣陽復合發展型空港市鎮復合發展型空港市鎮永清永清資源導向型空港市鎮資源導向型空港市鎮固安固安業態提升型空港市鎮業態提升型空港市鎮本報告是嚴格保密的。業態提升型機場市鎮通過機場驅動產業升級業態提升型機場市鎮通過機場驅動產業升級或完善產業鏈，有專業

27、的產業功能或完善產業鏈，有專業的產業功能拉斯科琳娜的總部辦公樓拉斯科琳娜的總部辦公樓斯勞貿易產業園斯勞貿易產業園巴黎巴黎北部北部IIII商務區商務區功能特點：功能特點：p依托機場，以某類產業為主要驅動力形成或發展的城鎮，都有較成依托機場，以某類產業為主要驅動力形成或發展的城鎮，都有較成熟的產業園或產業集中區；熟的產業園或產業集中區；p有吸引產業人口的居住、公建配套設施，能夠形成一個綜合服務的有吸引產業人口的居住、公建配套設施，能夠形成一個綜合服務的中心；中心；空間特點：空間特點：p產業用地比例突出產業用地比例突出p有相當比例的居住用地和配套用地有相當比例的居住用地和配套用地p生態綠地占一定比例

28、生態綠地占一定比例設施類型：設施類型：p寫字樓、科技園區、數據中心、文化娛樂綜合體、公園、會展中心、寫字樓、科技園區、數據中心、文化娛樂綜合體、公園、會展中心、購物中心購物中心代表案例：代表案例：p維拉潘特（戴高樂機場）、拉斯科琳娜（達拉斯維拉潘特（戴高樂機場）、拉斯科琳娜（達拉斯- -沃斯堡機場）、沃斯堡機場）、巴黎北部巴黎北部市鎮市鎮( (巴黎戴高樂機場巴黎戴高樂機場) )、埃格姆（倫敦希思羅機場）、埃、埃格姆（倫敦希思羅機場）、埃爾克格羅夫（美國芝加哥奧黑爾機場）爾克格羅夫（美國芝加哥奧黑爾機場）區域機會區域機會固安之于第二機場固安之于第二機場本報告是嚴格保密的。固安工業園已經形成了良好

29、的投資結構，信息產業固安工業園已經形成了良好的投資結構，信息產業產業占據主導地位產業占據主導地位固安工業園區品牌效應逐漸擴大固安工業園區品牌效應逐漸擴大固安工業園三大主導產業信息產業、汽車零部件信息產業、汽車零部件和機械制造和機械制造所占的投資比例之和達到了91%，其中信息產業投資額度所占比例達到了53%，占園區投資額度的半壁江山?？鐕咀罴淹顿Y開發區跨國公司最佳投資開發區中國十大最具投資價值工業園區中國十大最具投資價值工業園區2008中電綠環獎中電綠環獎綠色制造最佳基地綠色制造最佳基地中國最具投資價值十大環保園區中國最具投資價值十大環保園區最佳通信產業基地最佳通信產業基地河北省高新技術區域

30、特色產業基地河北省高新技術區域特色產業基地河北省高新技術區域特色產業基地河北省高新技術區域特色產業基地河北省發展速度最快園區河北省發展速度最快園區最具投資潛力省級十強開發區最具投資潛力省級十強開發區資料來源：固安工業園網站資料來源：固安工業園網站以現有信息產業為基礎通過機場驅動產業升級或完善產業鏈，以現有信息產業為基礎通過機場驅動產業升級或完善產業鏈，形成專業的產業功能，帶動規模產業人口進駐形成專業的產業功能，帶動規模產業人口進駐p 以現有信息產業為基礎，依托機場，以信息產業為主要驅動力形成或發展的城鎮，形成較成熟以現有信息產業為基礎，依托機場，以信息產業為主要驅動力形成或發展的城鎮，形成較成

31、熟的產業園或產業集中區；的產業園或產業集中區；區域機會區域機會固安之于第二機場固安之于第二機場區域機會區域機會 從重大規劃、設施建設視角尋找機會從重大規劃、設施建設視角尋找機會區域機會區域機會u作為第二機場重要組成部分，區域升級指日可待，基礎設施建設，高等級作為第二機場重要組成部分，區域升級指日可待，基礎設施建設，高等級生產、生活配套即將落地生產、生活配套即將落地u在現有產業基礎上大力推進產業發展，帶來大規模產業人口進駐在現有產業基礎上大力推進產業發展，帶來大規模產業人口進駐u機場大規模建設與前期快速發展階段與本項目開發時序吻合度高，可充分機場大規模建設與前期快速發展階段與本項目開發時序吻合度

32、高，可充分利用機場開發進程帶來的各項利好利用機場開發進程帶來的各項利好區域機會區域機會 機會點：多重規劃利好下的快速區域價值增長機會點：多重規劃利好下的快速區域價值增長Q1: Q1: 尋找區域機會尋找區域機會, ,挖掘區域發展價值，突破現有區域競爭劣勢挖掘區域發展價值，突破現有區域競爭劣勢 價值點：價值點：p城市級別規劃利好，與房山、大興南城區城市級別規劃利好，與房山、大興南城區域共享，突破城市發展方向競爭阻隔；域共享，突破城市發展方向競爭阻隔；p交通體系建立完善，高速路、快速公交、交通體系建立完善，高速路、快速公交、軌道交通均投入使用；軌道交通均投入使用；p 城市級別綜合配套規劃建設中城市級

33、別綜合配套規劃建設中 p城市群級別規劃利好，與大興、廣陽、永城市群級別規劃利好，與大興、廣陽、永清共享，突破南部區域競爭阻隔；清共享，突破南部區域競爭阻隔；p強勢帶動京冀兩地區域發展；強勢帶動京冀兩地區域發展；p 高層級現代化綜合配套規劃建設中；高層級現代化綜合配套規劃建設中； p空港新城級別規劃利好，區域獨享，突破空港新城級別規劃利好，區域獨享，突破空港新城各市鎮間競爭阻隔；空港新城各市鎮間競爭阻隔；p機場建設中發展時序利好明顯；機場建設中發展時序利好明顯；p現代化國際化市鎮級別配套規劃建設中；現代化國際化市鎮級別配套規劃建設中；p高端產業人口進駐將有效推動區域生活需高端產業人口進駐將有效推

34、動區域生活需求不斷升級；求不斷升級； 機會尋找。機會尋找。p區域機會尋找區域機會尋找p市場機會尋找市場機會尋找p價值體系建立價值體系建立市場機會市場機會 從北京外圍區域市場發展視角尋找機會從北京外圍區域市場發展視角尋找機會市場機會市場機會北京內城北京內城NEWS房地產市場發展成熟區域房地產市場發展成熟區域東部：2000年CBD啟動開始，隨著CBD的成熟，房地產市場也成熟起來，現處于深耕、完善階段北部：隨著北部居住區及中關村、上地區域的發展逐步成熟，房地產市場也成熟起來，現處于深耕、完善階段客戶認知高、區域發展有限客戶認知高、區域發展有限房地產市場發展受限制區域房地產市場發展受限制區域西部：西部

35、山地及綠地覆蓋較大，基于此，區域內可用于房地產開發的地塊有限，而可開發地塊已較為成熟，且暫未有明顯規劃利好，現處于深耕、完善階段客戶認知較高、區域發展有限客戶認知較高、區域發展有限房地產市場快速發展區域房地產市場快速發展區域南部：較為落后，但2010年開始啟動的“南城計劃” ，以及首都國際第二機場落戶大興的消息都推動著南部區域快速發展，現處于快速發展階段客戶認知較差、區域發展空間巨大客戶認知較差、區域發展空間巨大隨城市發展方向轉變，北京南部是未來房地產市場隨城市發展方向轉變，北京南部是未來房地產市場的重要發展方向的重要發展方向北京東部及北部區域通過北京東部及北部區域通過10-20年的發展，年的

36、發展，都已經較為成熟，待開發空間有限，而西都已經較為成熟，待開發空間有限，而西部由于受地域情況的影響發展有限。部由于受地域情況的影響發展有限。相比之下，南部較為落后，但發展空間巨相比之下，南部較為落后，但發展空間巨大，于此同時由于政府的政策導向，南部大，于此同時由于政府的政策導向，南部必然成為北京房地產市場發展的重要方向必然成為北京房地產市場發展的重要方向市場機會市場機會固安市場之于北京固安市場之于北京以環線交通為客群流動路徑，南部區域以環線交通為客群流動路徑，南部區域市場在區域升級推動下，凸現區域市場市場在區域升級推動下，凸現區域市場優勢，愈發分流被動外溢客群優勢，愈發分流被動外溢客群主要客

37、戶流向順義順義均價：1.5-1.8萬元/平米產品形式：普宅、別墅、類低密交通方式：公交、自駕車產業：空港會展渡假通州通州均價：1.5-1.6萬元/平米產品形式：普宅、類低密交通方式：軌道、公交產業：CBD配套燕郊燕郊均價：7500元/平米產品形式：普宅交通方式：公交、自駕車產業：無(規劃產業園)香河香河均價：5500-6000元/平米產品形式：普宅、類低密交通方式：自駕車產業：家具城大廠大廠均價：4500元/平米產品形式：普宅交通方式：自駕車產業：無房山房山均價：1.3-1.5萬元/平米產品形式：普宅、類低密交通方式：軌道、公交、自駕車產業：CSD化工物流大興大興均價：1.7-1.8萬元/平米

38、產品形式：普宅、別墅交通方式：軌道、公交、自駕車產業：物流高新技術廊坊廊坊均價：65007500元/ 平米產品形式：普宅交通方式：自駕車產業：會展高科技產業固安固安均價：5500-6000元/平米產品形式：普宅、別墅交通方式：公交、自駕車產業：工業園永清永清均價：5500元/平米 產品形式：別墅、類低密交通方式：自駕車 產業：休閑、渡假次要客戶流向亦莊亦莊房山房山大興大興燕郊燕郊通州通州廊坊廊坊順義順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清永清固安固安半小時交通圈半小時交通圈大廠大廠香河香河機場快速亦莊亦莊房山房山大興大興燕郊燕郊通州通州一小時交通圈一小時交通圈廊坊廊坊順義順義京哈京津塘京開京石京承永

39、清永清固安固安半小時交通圈半小時交通圈大廠大廠香河香河機場快速亦莊亦莊均價：1.8萬元/平米產品形式：普宅、類低密交通方式：軌道、公交自駕車產業：產業新城市場機會市場機會北京東南部市場情況北京東南部市場情況成熟發展區域成熟發展區域啟動發展區域啟動發展區域燕郊等東部外圍區域受通州新城的快速發展帶動下燕郊等東部外圍區域受通州新城的快速發展帶動下發展較成熟，價格增長迅猛，客群分流趨向顯著；發展較成熟，價格增長迅猛，客群分流趨向顯著；香河、固安區域市場成為首要承接區域；香河、固安區域市場成為首要承接區域；半小時交通圈所含區域對比半小時交通圈所含區域對比一小時交通圈所含區域對比一小時交通圈所含區域對比一

40、小時區域：價格低廉，交通方式低級，產業結構初級，發展相對緩慢，客戶構成多為價格擠壓客戶。而其中東部區域認知高，廊坊城市等級較固安高級。因此，在現階段房地產市場上固安并無明顯優勢。半小時區域：價格較高，交通便捷，產業完善，發展相對已經成熟。而其中東部區域認知高，順義、通州要領先于房山、大興、亦莊區域。其客戶較為高級。截至截至2010年年7月各區域成交居住用地樓面地價對比月各區域成交居住用地樓面地價對比外圍縣市在樓面價格上都有很大優勢，但由于東部區域主要承接通州客戶，南部區域主要承接大興客戶，而土地成本價值基本相同，在考慮價格提升空間上，東部區域具有一定的優勢。市場機會市場機會區域市場類比區域市場

41、類比市場機會市場機會外圍區域市場類比外圍區域市場類比燕郊作為外圍縣市中首個大批量承接北京外溢客戶的區域，發展已相對成熟，比逐漸擴散至香河、大廠區域。而現今香河、固安已成為承接被動外溢客群的主要區域，香河作為燕郊積壓下的發展區域，大開發商紛爭且無強勢規劃利好，相反固安處于起步階段，受大興、房山快速增長帶動，強勢規劃利好不可替代，即將成為繼燕郊之后承接主流外溢客群區域市場，且區域市場發展條件優于其它各片區。“全北京向南看、向固安看全北京向南看、向固安看”的新格局即將形成。的新格局即將形成。香河、固安為承接被動外溢客群的主要區域，但香河香河、固安為承接被動外溢客群的主要區域，但香河競爭激烈且無強勢利

42、好。固安不可動搖的發展地位將競爭激烈且無強勢利好。固安不可動搖的發展地位將其推向繼燕郊后承接外溢客戶的主力區域。其推向繼燕郊后承接外溢客戶的主力區域。外圍縣市詳細對比市場機會市場機會u處于市場新發展方向上處于市場新發展方向上u區域強勢升級推動市場成為首要承接被動外溢客群市場區域強勢升級推動市場成為首要承接被動外溢客群市場市場機會市場機會 從北京外圍區域市場發展視角尋找機會從北京外圍區域市場發展視角尋找機會市場機會市場機會 從北京外圍區域市場發展視角尋找機會從北京外圍區域市場發展視角尋找機會 從區域市場發展視角尋找機會從區域市場發展視角尋找機會市場機會市場機會北京北京永定河永定河106國道國道橘

43、洲中宏新界學府芳園紅城匯豐家園萬匯廣場孔雀大衛城天順家園方城馨苑第九區恒基現代城永定河孔雀城低密度項目普宅項目核心區核心區固安房地產市場以普宅項目為主，主要集中在核心區固安房地產市場以普宅項目為主，主要集中在核心區 ，南部及北部零星分布；核心區價值最高南部及北部零星分布；核心區價值最高固安市場目前主要代表項目固安市場目前主要代表項目北部區域北部區域南部區南部區域域市場機會市場機會區域內市場區域內市場核心區板塊核心區板塊以中小規模中高容積率普宅項目為主，平臺以中小規模中高容積率普宅項目為主，平臺價格集中在價格集中在5500-65005500-6500元元/ /平米，目前僅萬匯廣場在售，開平米，目

44、前僅萬匯廣場在售，開盤當月銷售盤當月銷售400400套，新政后每月套，新政后每月8-98-9套；可開發空間有限；套；可開發空間有限；客戶多來自北京，本地客戶相對較少，投資、自住客戶各占一半客戶多來自北京，本地客戶相對較少，投資、自住客戶各占一半中小規模、中高容積率項目為主，建筑形式多為高層和小高層中小規模、中高容積率項目為主，建筑形式多為高層和小高層戶型主要集中在戶型主要集中在4060平米一居、平米一居、80100平米二居、平米二居、100130平米三居平米三居單價區間主要集中在單價區間主要集中在55006500元元/平米平米目前僅萬匯廣場開盤，成交價格目前僅萬匯廣場開盤，成交價格5700元元

45、/平米，月均銷售平米，月均銷售88套套市場機會市場機會區域內市場區域內市場南部區域南部區域規劃中新城區域，價格主要集中在規劃中新城區域，價格主要集中在5800-62005800-6200元元/ /平米，可開發空間巨大平米，可開發空間巨大80%以上客戶來自北京，年齡在以上客戶來自北京，年齡在40歲以上，多為改善需求，自住為主歲以上，多為改善需求，自住為主單價區間主要集中在單價區間主要集中在5800-6200元元/平米平米戶型主要集中在戶型主要集中在5060平米一居、平米一居、80100平米二居、平米二居、100120平米三居平米三居中等容積率，主流住宅，建筑形式為高層、小高層中等容積率，主流住宅

46、，建筑形式為高層、小高層市場機會市場機會區域內市場區域內市場北部區域北部區域京御系列，產品類型豐富，品牌具有一定知名京御系列，產品類型豐富，品牌具有一定知名度度 ，大衛城，大衛城8 8月月8 8日開盤，續客日開盤，續客4 4月月40004000組左右，均價組左右，均價5300530060006000元元/ /平米；可開發空間良好；平米；可開發空間良好；客戶以北京為主，低密客戶多用于周末度假，普宅客戶自住、投資各占一半客戶以北京為主，低密客戶多用于周末度假，普宅客戶自住、投資各占一半京御系列，低密及普宅項目，多產品線，產品品質較好京御系列，低密及普宅項目，多產品線，產品品質較好市場機會市場機會區

47、域內市場區域內市場u固安的房地產市場處于固安的房地產市場處于房地產發展初級階段房地產發展初級階段 ，多數為當地開發商，多數為當地開發商，中小規模中小規模項目為主項目為主，少有大盤項目；，少有大盤項目；u市場市場同質化同質化競爭嚴重，戶型均以競爭嚴重，戶型均以80-10080-100平米平米兩居為主力供應（占比兩居為主力供應（占比70%70%左左右），一居面積右），一居面積6060平米左右，三居平米左右，三居100-130100-130平米之間，建筑類型多以平米之間，建筑類型多以小高層板小高層板樓樓為主，中小規模為主；為主，中小規模為主；u目前市場價格主要集中在目前市場價格主要集中在5300-6

48、2005300-6200元元/ /平米，以平米，以滿足北京南部區域剛需客群滿足北京南部區域剛需客群需求，價格差距主要存在在地段及周邊配套上；需求，價格差距主要存在在地段及周邊配套上；u新政后大部分項目都在觀望中，目前僅萬匯廣場及孔雀大衛城在售，大衛城新政后大部分項目都在觀望中，目前僅萬匯廣場及孔雀大衛城在售，大衛城一居消化能力最強（全部認購），實現價格最高，二居占比一居消化能力最強（全部認購），實現價格最高，二居占比70%70%，消化，消化90%90%，價格實現僅次于一居，三居價格實現最少，消化價格實現僅次于一居，三居價格實現最少，消化90%90%；市場機會市場機會區域內市場區域內市場受北京高

49、企房價擠壓，區域客戶主要來自亦莊、大興、受北京高企房價擠壓，區域客戶主要來自亦莊、大興、豐臺等南三環以南的外溢剛需客群豐臺等南三環以南的外溢剛需客群固安：京郊區域，面向主流置業客群固安：京郊區域，面向主流置業客群到達項目的置業路線：到達項目的置業路線：道路交通：地鐵4號線，京開高速，106國道客戶的主要來源區域：客戶的主要來源區域：剛需客戶亦莊、大興、豐臺等南三環以南的剛需自住客戶，看重固安商品房的性價比廊涿高速公路廊涿高速公路南六環南六環南三環南三環南四環南四環南五環南五環京九鐵路京九鐵路京開高速京開高速106國道國道大廣高速大廣高速亦莊亦莊豐臺豐臺京石高速京石高速大興大興市場機會市場機會區

50、域客群分析區域客群分析客戶的主要來源區域：客戶的主要來源區域：投資客戶主要來源北京豐臺、朝陽、海淀等全市客戶，看重未來第二機場給固安帶來的升值潛力；豐臺、大興等豐臺、大興等南部客戶南部客戶訪談孔雀大衛城銷售代表訪談孔雀大衛城銷售代表 訪談中宏新界銷售代表訪談中宏新界銷售代表 北京來的客戶占了80%80%，本地人買房的不多；北京客戶中40%-50%40%-50%是純投資是純投資，這批客戶年紀在40-50歲，私企老板及一些個體較多，新政后這部私企老板及一些個體較多，新政后這部分客戶幾乎沒有了分客戶幾乎沒有了；也有自住的自住的，年紀約在20-3020-30歲歲，他們一般是兩口子新婚買房新婚買房，月收

51、入不高，兩人每月收入之和在月收入之和在6000-70006000-7000元之間；元之間；北京來的純投資客戶都有有10-3010-30萬萬左右的車車；還有北京大興、南城來的拆遷戶拆遷戶，因拆遷得了不少拆遷費，就上這邊多買幾套房投資，多買幾套房投資，或是買上買上一套房自住再買輛車；一套房自住再買輛車；99%99%的客戶都是貸款。貸款。大部分為北京客戶，投資投資客和自住自住客戶均有，大概各占一半各占一半；投資客投資客主要還是來自北京南部南部及東部東部，像豐臺豐臺、朝陽朝陽，大興大興，海淀、廊坊海淀、廊坊也會有少量投資客，主要還是偏南一些，以個體為主個體為主，主要還是看重固安未來的發展機會發展機會及

52、京御京御的這個品牌，年紀大概在4040歲歲左右，新政后有這部分客群沒有太大變化，只是稍微有所減少，主要還是因為固安現在的房價還不貴；自住自住有30-4030-40歲帶小孩的夫妻歲帶小孩的夫妻，在南城上班，多為打工族，在北京買不起房子；也有年紀大點的客戶給孩子購買，可先自己住兩年，將來給孩子用做婚房給孩子用做婚房；也有部分客戶用做第二居所，第二居所，周末休息度假使用；剛需、自住的客戶居多，大多數客戶都有車大多數客戶都有車；有部分客戶是孔雀城的老業主介紹朋友來購買；部分客戶會問是否有精裝。精裝。市場機會市場機會區域客群分析區域客群分析訪談塞納香堤銷售代表訪談塞納香堤銷售代表 大部分為北京客戶北京客

53、戶，多來自南三環以南南三環以南亦莊、大興等區域，多為打工的外地人外地人；自住客戶與投資客戶各占一半；自住客戶與投資客戶各占一半；投資客戶多為投資客戶多為4040多歲，多歲，外地人在北京做生意做生意，或者北京的回遷戶，大興大興、豐臺豐臺、朝陽南部朝陽南部較多，看中固安未來升值潛力；自住多為20多歲的年輕人，在此置業用做婚房，多購買婚房，多購買7070平米兩居；平米兩居；部分年紀大的客戶在此置業用于以后養老養老；大部分客戶大部分客戶都選擇貸款，貸款，一次性付款的客戶很少。訪談學府芳園銷售代表訪談學府芳園銷售代表 大部分為北京客戶，多來自大興等南部區域大興等南部區域，大概能占到80%80%，固安本地

54、客戶較少，部分為固安三中的老師；目前自住客戶自住客戶和投資客戶投資客戶大概各占一半各占一半，但前期以自住客戶為主，投資客都不會在這里居??；客戶看重現房，還有教育資源；大部分客戶都選擇貸款大部分客戶都選擇貸款，一次性付款的客戶很少；前期產品已經入住，入住率大概入住率大概70-80%70-80%。市場機會市場機會區域客群分析區域客群分析姓名：李先生職業：老板年齡：40購房目的：投資投資現居?。罕本┏枀^大郊亭橋附近“年初的時候知道固安這地兒，最開始關注是因為大興那機場機場；離固安最近，將來肯定會升值，你看順義都漲成什么樣了；現在固安這么便宜，所以就買了”“自己不會去固安住，買來主要是出租和升值，這

55、地見效益快，比燕郊什么的自己不會去固安住，買來主要是出租和升值，這地見效益快，比燕郊什么的升值潛力大多了；升值潛力大多了；”“我對房子本身的設計、園林、配套、戶型設計、園林、配套、戶型都挺看重的，比較信賴有名的開發商及大盤，而且大社區才有好的產品設計嘛，環境、品質產品設計嘛，環境、品質才有保證，以后不管租還出手都非常方便，比較看好80-9080-90平米的兩居和平米的兩居和120120左右的三居左右的三居”客戶關注點：80-90平米&120平米+前景+規模+產品+社區環境+配套+園林“06年的時候就已經知道固安了，最近開始關注是因為新機場機場；離固安就一條河之隔，將來肯定會升值；”“主

56、要還是看好未來的升值潛力，不排除幾年后機場起來了固安的配套成熟后，主要還是看好未來的升值潛力，不排除幾年后機場起來了固安的配套成熟后，去住固安的可能；去住固安的可能；”“我比較關心房子的戶型、配套及社區環境戶型、配套及社區環境都挺看重的，得保證房子的品質，以后不管是自己住還是轉手都有好處，會買大盤，大社區才有保證，以后不管租還出手都非常方便，比較看好80-9080-90平米的兩居平米的兩居，總價合適，也只會買80-90的兩居?！毙彰豪钕壬殬I：個體年齡：35購房目的：投資投資現居?。罕本┴S臺區看丹橋附近客戶關注點：80-90平米+前景+規模+戶型+社區環境+配套+價格“固安不遠，我開車也就4

57、0分鐘左右，現在北京去哪不要大半個小時，以后地鐵到黃村之后就算坐公交也很快，主要還是便宜，現在買著住，等機場起來了，什么時候需要錢賣了還能什么時候需要錢賣了還能 賺一筆賺一筆?！薄氨本┻m合創業，至少年輕的時候不會回老家年輕的時候不會回老家。”“現在既然已經決定在這買房了，就得選個自自 己喜歡的己喜歡的，住著方便住著方便的，看好90-12090-120平米左右的房子平米左右的房子。什么賣場啊、餐廳啊至少得近點吧，最好能有個會所啊、公園廣場會所啊、公園廣場什么的，朋友來了大家也有地方玩啊。社區社區綠化也應該多點綠化也應該多點，要是能有好玩的小品擺設，那就太喜歡了?！毙彰盒煨〗懵殬I：個體年齡：29

58、購房目的：投資兼自住投資兼自住現居住：北京豐臺花鄉客戶關注點：90-120平米+社區配套+園林設計+性價比+交通 “一直住的都是七八十年代分的公房，戶型比較老舊，木地板也有點壞了。一直想換個舒服點的房子，但四環這邊的房價漲的太快了，光靠我和老伴的退休金肯定買不起。固安那邊的房子，價格比較便宜，而價格比較便宜，而且有南北向的房子，通風好，很適合我們老人居住且有南北向的房子，通風好，很適合我們老人居住，如果周邊環境跟得上，就更好了。 有考慮以后在那買一套，畢竟離北京也不是很遠離北京也不是很遠，給孩子做婚房也可以，或者將來升值了賣了也合適，這邊的房價還是漲的挺快。 當然，如果選擇固安買房，對社區規劃

59、、居住環境等肯定會有要求的，看好9090平米左右的兩居平米左右的兩居。最好是板樓，南北通透板樓，南北通透的那種，有廣場和廣場和綠地綠地，可以走走路、打打太極。平時生活的日常配套日常配套也要有，年齡都比較大了，不可能跑老遠去買東西?！毙彰翰芟壬殬I：退休年齡：54購房目的：養老兼投資養老兼投資現居?。罕本┐蠹t門客戶關注點：90平米+大盤+產品設計+社區環境+社區配套+園林規劃銷售代表語錄戶型戶型& &價格價格固安市場在新政后受了一些影響，現在房價現在普遍是5500-6000元/平米左右，北京的客戶大多都是剛需客戶，挺看重價格的，目前的這個價位，還是會有不少客戶觀望；區域80-9

60、080-90平米的二居平米的二居最好賣，100-120100-120的三居的三居也是比較好賣的，超過130左右的賣的不是很好。小戶型問的人較少，在這邊不是很吸引人；北京的客戶并不要求大面積，滿足居住功能滿足居住功能和基本舒適度基本舒適度的前提下，要是面積做小點面積做小點，總價低點總價低點，會更好賣。銷售代表語錄規模規模& &品質品質& &服務服務因為在北京同樣的錢肯定是買不到太好的樓，雖然選擇的這個地不好，但是在這買的話肯定是要買好一點買好一點的樓盤的樓盤。小區周圍的環境肯定要好的。到固安買房的客戶不太在意開發商的品牌不太在意開發商的品牌。畢竟也不是這個行業的，老百姓知道的少，也不是很懂。電梯公寓電梯公寓好賣。1