1、2022-3-71企業價值評估的收益法及其應用案例企業價值評估的收益法及其應用案例主講人：尉京紅主講人：尉京紅2022-3-72一、從行業檢查看我國企業價值評估現狀一、從行業檢查看我國企業價值評估現狀二、收益法評估企業價值的基本規范二、收益法評估企業價值的基本規范三、收益法評估企業價值主要參數指標的確定三、收益法評估企業價值主要參數指標的確定四、企業價值評估案例四、企業價值評估案例2022-3-73一、從行業檢查看我國企業價值評估現狀一、從行業檢查看我國企業價值評估現狀1. 2007年資產評估行業執業質量年度檢查情況年資產評估行業執業質量年度檢查情況 中評協和地方協會根據中評協和地方協會根據資

2、產評估執業質量自律檢查辦法資產評估執業質量自律檢查辦法（中評協（中評協200698號）的有關規定，于號）的有關規定，于7月份分別啟動了對月份分別啟動了對具有證券業務評估資格的特別團體會員和一般團體會員的執業具有證券業務評估資格的特別團體會員和一般團體會員的執業質量檢查，抽查比例超過團體會員總數的質量檢查，抽查比例超過團體會員總數的20。 今年的資產評估執業質量自律檢查，依托中評協編制的企今年的資產評估執業質量自律檢查，依托中評協編制的企業價值評估業務、無形資產評估業務和單項資產或資產組合評業價值評估業務、無形資產評估業務和單項資產或資產組合評估業務三種類型檢查底稿，重點檢查已施行資產評估準則的

3、執估業務三種類型檢查底稿，重點檢查已施行資產評估準則的執行情況、職業道德情況和資產評估機構內部質量管理和控制情行情況、職業道德情況和資產評估機構內部質量管理和控制情況。況。與此同時，通過檢查了解行業發展的熱點、難點問題，如資產與此同時，通過檢查了解行業發展的熱點、難點問題，如資產評估機構內部治理和執業環境，為今后制定政策提供參考。評估機構內部治理和執業環境，為今后制定政策提供參考。2022-3-74 本次檢查，選取本次檢查，選取21家特別團體會員及其分所作為家特別團體會員及其分所作為檢查對象，共抽查檢查對象，共抽查2004-2006年正式出具的年正式出具的122份評估份評估報告，其中企業價值評

4、估報告、無形資產評估報告、報告，其中企業價值評估報告、無形資產評估報告、單項資產或資產組合評估報告分別涉及檢查小項單項資產或資產組合評估報告分別涉及檢查小項93項、項、61項、項、37項，著重考察評估工作底稿、評估報告的完項，著重考察評估工作底稿、評估報告的完整性和規范性，并采用定量和定性相結合的辦法評價整性和規范性，并采用定量和定性相結合的辦法評價報告質量。報告質量。 檢查表檢查表2022-3-75 通過定性與定量檢查的結果的統計與分析發現：通過定性與定量檢查的結果的統計與分析發現： （1）從總體上看，新發布的準則逐步得到貫徹實施。）從總體上看，新發布的準則逐步得到貫徹實施。 多數機構基本能

5、夠按照準則規定履行必要的評估程序多數機構基本能夠按照準則規定履行必要的評估程序,但但對準則中一些創新的規定執行還存在一定難度。多數機構內對準則中一些創新的規定執行還存在一定難度。多數機構內部控制制度得到比較有效的實施。主流是好的部控制制度得到比較有效的實施。主流是好的,這類報告占這類報告占了近了近70%。但是，還有約。但是，還有約30%的報告規范性較差，與準則和的報告規范性較差，與準則和規范的要求還存在一定距離。規范的要求還存在一定距離。2022-3-76 （2）不同機構及機構內部執業質量差異較大。）不同機構及機構內部執業質量差異較大。 從定量看：從定量看： 一是不同機構執業質量差異大。不同機

6、構報告平均得分最一是不同機構執業質量差異大。不同機構報告平均得分最高與最低相差高與最低相差30分。分。 二是同一機構內部差異大。有的機構總所與其分所抽查報二是同一機構內部差異大。有的機構總所與其分所抽查報告平均分相差告平均分相差15分，有的同一機構抽查報告相差分，有的同一機構抽查報告相差30多分。多分。 從定性看：從定性看： 一是內部質量管理造成的差別。一是內部質量管理造成的差別。 二是評估師執業能力和職業道德造成的差別。二是評估師執業能力和職業道德造成的差別。 三是承接不同業務造成的差別。有的認為無形資產評估風三是承接不同業務造成的差別。有的認為無形資產評估風險高，不做無形資產，其機構分值比

7、同類機構高。險高，不做無形資產，其機構分值比同類機構高。 四是使用不同方法造成的差別。收益法運用不成熟，運用四是使用不同方法造成的差別。收益法運用不成熟，運用收益法的容易造成分值相對較低，但是從來不用收益法不是遵收益法的容易造成分值相對較低，但是從來不用收益法不是遵守準則的行為。守準則的行為。 2022-3-772.行業質量檢查中企業價值評估情況行業質量檢查中企業價值評估情況企業價值評估檢查統計表企業價值評估檢查統計表2022-3-783.行業質量檢查中企業價值評估檢查標準及評分情況行業質量檢查中企業價值評估檢查標準及評分情況企業價值評估檢查表企業價值評估檢查表總結：總結：（1）企業價值評估中

8、收益法逐步得到應用）企業價值評估中收益法逐步得到應用（2）收益法評估企業價值存在的問題較多）收益法評估企業價值存在的問題較多 （方法選擇、各項參數指標的確定、工作底稿、（方法選擇、各項參數指標的確定、工作底稿、 評估報告的撰寫等）評估報告的撰寫等）2022-3-79二、收益法評估企業價值的基本規范二、收益法評估企業價值的基本規范1.收益法定義及基本公式收益法定義及基本公式企業價值評估中的收益法企業價值評估中的收益法,是指通過將被評估企業是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。思路。-企業價值評估指導意見企業價值評估指導意

9、見(試行試行)第四章第四章,評估方法評估方法,第二十四條第二十四條2022-3-710收益法中常用的兩種具體方法：收益法中常用的兩種具體方法：（1）未來收益折現法：是通過估算被評估企業將來的）未來收益折現法：是通過估算被評估企業將來的預期經濟收益預期經濟收益,并以一定的折現率折現得出其價值。并以一定的折現率折現得出其價值。nttrFpt1)1(式中：式中：P為評估值為評估值 Ft為未來第為未來第t個收益期的預期收益額個收益期的預期收益額 r為折現率為折現率 t為收益預測年期為收益預測年期 n為收益預測期限為收益預測期限2022-3-711（2）收益資本化）收益資本化是將企業未來預期的具有代表性

10、的相對穩定的收益是將企業未來預期的具有代表性的相對穩定的收益,以資本化率轉換為企業價值的一種計算方法。以資本化率轉換為企業價值的一種計算方法。收益資本化法通常適用于企業的經營進入穩定時期，收益資本化法通常適用于企業的經營進入穩定時期，企業的當期收益等于年金。該方法較為簡單，但采企業的當期收益等于年金。該方法較為簡單，但采用該方法時必須滿足其使用條件。用該方法時必須滿足其使用條件。P=rA式中：式中：P為評估值為評估值 A為未來預期穩定的收益額為未來預期穩定的收益額 r為折現率為折現率2022-3-712分段永續模型分段永續模型 式中：式中：P為評估值為評估值 Ft為未來第為未來第t個收益期的預

11、期收益額個收益期的預期收益額 r為折現率為折現率 A為預期等額收益額為預期等額收益額 t為收益預測年期為收益預測年期 n為收益額為等額開始時的期限為收益額為等額開始時的期限 nnttrrArFpt)1 ()1 (1（3）企業價值評估中收益法的幾種常見模型）企業價值評估中收益法的幾種常見模型2022-3-713有限期限模型有限期限模型 nnnttrPrFpt)1 ()1 (1式中：式中：P為評估值為評估值 Ft為未來第為未來第t個收益期的預期收益額個收益期的預期收益額 Pn為終值為終值 r為折現率為折現率 t為收益預測年期為收益預測年期 n為收益預測期限為收益預測期限2022-3-714有限期分

12、段增長模型有限期分段增長模型 式中：式中：P為評估值為評估值 Ft為未來第為未來第t個收益期的預期收益額個收益期的預期收益額 Pn為終值為終值 r為折現率為折現率 g為預期收益增長率為預期收益增長率 t為收益預測年期為收益預測年期 m為明確的收益預測期限為明確的收益預測期限 n為總收益預測期限為總收益預測期限nnmnmttttmttrPrrgFrFpt)1 ()1 (1)1 ()1 ()1 (12022-3-715分段永續增長模型分段永續增長模型 式中：式中：P為評估值為評估值 Ft為未來第為未來第t個收益期的預期收益額個收益期的預期收益額 r為折現率為折現率 g為預期收益增長率為預期收益增長

13、率 t為收益預測年期為收益預測年期 m為明確的收益預測期限為明確的收益預測期限 nnnttrgrgFrFpt)1)()1 ()1 (12022-3-7162.收益法的特點收益法的特點（1）評估對象是由多個或多種單項資產組成的資）評估對象是由多個或多種單項資產組成的資產綜合體，評估結果能體現資產的組合效應產綜合體，評估結果能體現資產的組合效應（2）以未來收益折現估算評估價值，能夠反映資）以未來收益折現估算評估價值，能夠反映資產的獲利能力產的獲利能力（3）收益法是從企業獲利能力的角度衡量企業的）收益法是從企業獲利能力的角度衡量企業的價值，建立在經濟學的預期效用理論基礎上，評估結價值，建立在經濟學的

14、預期效用理論基礎上，評估結果非常適合投資者作為果非常適合投資者作為“經濟人經濟人”所具有的投資理念所具有的投資理念 （4）不反映單項資產的現時價值）不反映單項資產的現時價值 （5）主觀性強）主觀性強,評估師對未來收益的預測和折現率評估師對未來收益的預測和折現率的判斷對評估結果影響大的判斷對評估結果影響大 2022-3-7173.企業價值評估方法的選擇原則企業價值評估方法的選擇原則注冊資產評估師執行企業價值評估業務注冊資產評估師執行企業價值評估業務,應當根據評應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基

15、本方法的適收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。（企業價值評估指導意見企業價值評估指導意見(試行試行)第四章第四章,評估方法評估方法,第二十三條）第二十三條） 注冊資產評估師應當根據被評估企業成立時間的注冊資產評估師應當根據被評估企業成立時間的長短、歷史經營情況，尤其是經營和收益穩定狀況、長短、歷史經營情況，尤其是經營和收益穩定狀況、未來收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性。未來收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性。（企業價值評估指導意見企業價值評估指導意見(試行試行)第四章第四章,評估方法評估方法

16、,第二十五條）第二十五條）2022-3-7184.運用收益法進行評估的前提條件運用收益法進行評估的前提條件收益法評估需具備以下三個前提條件收益法評估需具備以下三個前提條件:（1）投資者在投資某個企業時所支付的價格不會）投資者在投資某個企業時所支付的價格不會超過該企業（或與該企業相當且具有同等風險程度的超過該企業（或與該企業相當且具有同等風險程度的同類企業）未來預期收益折算成的現值；同類企業）未來預期收益折算成的現值；（2）能夠對企業未來收益進行合理預測；）能夠對企業未來收益進行合理預測；（3）能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的）能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。收益

17、率進行合理估算。2022-3-7195.運用收益法評估企業價值的主要步驟運用收益法評估企業價值的主要步驟（1）獲得被評估企業歷史的財務數據并進行分析，）獲得被評估企業歷史的財務數據并進行分析，對非經常性的項目和非經營性資產、溢余資產進行調對非經常性的項目和非經營性資產、溢余資產進行調整，得到正?；呢攧諗祿?；整，得到正常化的財務數據；（2）獲得被評估企業在經過正?；{整的歷史財務）獲得被評估企業在經過正常化調整的歷史財務數據基礎上編制的財務預測，并進行分析；數據基礎上編制的財務預測，并進行分析；（3）根據財務預測，計算用于折現的未來預期收益；）根據財務預測，計算用于折現的未來預期收益；（4）計

18、算折現率；）計算折現率；（5）將未來預期收益折現以計算待估價值；）將未來預期收益折現以計算待估價值；（6）就非經營性資產和溢余資產的價值進行評估，）就非經營性資產和溢余資產的價值進行評估，并對上述待估價值進行相應調整。并對上述待估價值進行相應調整。2022-3-7206.運用收益法評估企業價值時應當注意的事項運用收益法評估企業價值時應當注意的事項（1）收益法適用于評估具有獲利能力的企業；）收益法適用于評估具有獲利能力的企業；（2）選用適當的方法對被評估企業和參考企業的）選用適當的方法對被評估企業和參考企業的財務報表中對評估過程和評估結論具有影響的相關財務報表中對評估過程和評估結論具有影響的相關

19、事項進行必要的分析調整，以合理反映企業的財務事項進行必要的分析調整，以合理反映企業的財務狀況和盈利能力；狀況和盈利能力；（3）獲得委托方關于被評估企業資產配置和使用）獲得委托方關于被評估企業資產配置和使用情況的說明，包括對非經營性資產、負債和溢余資情況的說明，包括對非經營性資產、負債和溢余資產狀況的說明；產狀況的說明；2022-3-721（4）應當從委托方或相關當事方獲取被評估企業）應當從委托方或相關當事方獲取被評估企業未來經營狀況的預測，并進行必要的分析、判斷和未來經營狀況的預測，并進行必要的分析、判斷和調整，確信相關預測的合理性。必須充分考慮取得調整，確信相關預測的合理性。必須充分考慮取得

20、預期收益將面臨的風險，合理選擇折現率；預期收益將面臨的風險，合理選擇折現率；（5）必須保持預期收益與折現率口徑的一致；）必須保持預期收益與折現率口徑的一致；（6）應當根據被評估企業經營狀況和發展前景以）應當根據被評估企業經營狀況和發展前景以及被評估企業所在行業現狀及發展前景，合理確定及被評估企業所在行業現狀及發展前景，合理確定收益預測期間，并恰當考慮預測期后的收益情況及收益預測期間，并恰當考慮預測期后的收益情況及相關終值的計算；相關終值的計算；（7）能夠使用合適的估價模型形成合理的評估結）能夠使用合適的估價模型形成合理的評估結論。論。2022-3-722通常包括：通常包括：（一）被評估企業類型

21、、評估對象相關權益狀況及有關法律（一）被評估企業類型、評估對象相關權益狀況及有關法律文件；文件；（二）被評估企業的歷史沿革、現狀和前景；（二）被評估企業的歷史沿革、現狀和前景；（三）被評估企業內部管理制度、核心技術、研發狀況、銷（三）被評估企業內部管理制度、核心技術、研發狀況、銷售網絡、特許經營權、管理層構成等經營管理狀況；售網絡、特許經營權、管理層構成等經營管理狀況；（四）被評估企業歷史財務資料和財務預測信息資料；（四）被評估企業歷史財務資料和財務預測信息資料；（五）被評估企業資產、負債、權益、盈利、利潤分配、現（五）被評估企業資產、負債、權益、盈利、利潤分配、現金流量等財務狀況；金流量等財

22、務狀況；7收益法評估企業價值應當收集的資料收益法評估企業價值應當收集的資料2022-3-723（六）評估對象以往的評估及交易情況；（六）評估對象以往的評估及交易情況；（七）可能影響被評估企業生產經營狀況的宏觀、區域經（七）可能影響被評估企業生產經營狀況的宏觀、區域經濟因素；濟因素；（八）被評估企業所在行業的發展狀況及前景；（八）被評估企業所在行業的發展狀況及前景；（九）參考企業的財務信息、股票價格或股權交易價格等（九）參考企業的財務信息、股票價格或股權交易價格等市場信息，以及以往的評估情況等；市場信息，以及以往的評估情況等；（十）資本市場、產權交易市場的有關信息；（十）資本市場、產權交易市場的

23、有關信息；（十一）注冊資產評估師認為需要收集分析的其他相關信（十一）注冊資產評估師認為需要收集分析的其他相關信息資料。息資料。2022-3-724三、收益法評估企業價值主要參數指標的確定三、收益法評估企業價值主要參數指標的確定（一）預期收益（一）預期收益1.預期收益的含義預期收益的含義指導意見第二十六條：收益法中的預期收益可以現指導意見第二十六條：收益法中的預期收益可以現金流量、各種形式的利潤或現金紅利等口徑表示。金流量、各種形式的利潤或現金紅利等口徑表示。注冊資產評估師應當根據評估項目的具體情況選擇注冊資產評估師應當根據評估項目的具體情況選擇恰當的收益口徑。恰當的收益口徑。國際上通常采用現金

24、流量作為收益口徑來估算企業國際上通常采用現金流量作為收益口徑來估算企業的價值。對于現金流量通常采用自由現金流量的概的價值。對于現金流量通常采用自由現金流量的概念。其他的預期收益形式存在一定的缺陷或限制。念。其他的預期收益形式存在一定的缺陷或限制。2022-3-7252現金流量的含義及計算公式現金流量的含義及計算公式企業自由現金流量企業自由現金流量=稅后凈利潤稅后凈利潤+折舊與攤銷折舊與攤銷+利息費用利息費用 -資本性支出資本性支出-營運資金凈增加額營運資金凈增加額（1）企業自由現金流量）企業自由現金流量 是企業所產生的全部現金流量，是歸屬于包括股東和是企業所產生的全部現金流量，是歸屬于包括股東

25、和付息債務的債權人在內的所有投資者的現金流量。付息債務的債權人在內的所有投資者的現金流量。（2）權益自由現金流量）權益自由現金流量 是歸屬于股東的現金流量，是扣除還本付息以及用于維是歸屬于股東的現金流量，是扣除還本付息以及用于維持現有生產和建立將來增長所需的新資產的資本支出和營持現有生產和建立將來增長所需的新資產的資本支出和營運資金變動后剩余的現金流量。運資金變動后剩余的現金流量。權益自由現金流量權益自由現金流量=稅后凈利潤稅后凈利潤+折舊與攤銷折舊與攤銷-資本性支出資本性支出 -營運資金凈增加額營運資金凈增加額+付息債務的增加（減少）付息債務的增加（減少）2022-3-7263現金流量、折現

26、率與企業價值內涵的對應關系現金流量、折現率與企業價值內涵的對應關系現金流量現金流量折現率折現率企業價值企業價值企業自由現金流量企業自由現金流量加權平均資本成本加權平均資本成本 企業整體價值企業整體價值權益自由現金流量權益自由現金流量權益資本成本權益資本成本股東全部權益價值股東全部權益價值（注冊資產評估師應當根據評估對象的不同，謹慎區分（注冊資產評估師應當根據評估對象的不同，謹慎區分企業整體價值、股東全部權益價值和股東部分權益價值，企業整體價值、股東全部權益價值和股東部分權益價值，并在評估報告中明確說明。并在評估報告中明確說明。-企業價值評估指導意見企業價值評估指導意見(試行試行)第三章第三章,

27、評估要求評估要求,第二十條）第二十條）股東全部權益價值股東全部權益價值=企業整體價值企業整體價值-付息債務價值付息債務價值2022-3-7274收益預測的合理性分析收益預測的合理性分析企業收益的預測應當由被評估企業或委托方提供。企業收益的預測應當由被評估企業或委托方提供。評估師應當根據對宏觀經濟環境、行業發展狀況及發展前景、企業評估師應當根據對宏觀經濟環境、行業發展狀況及發展前景、企業歷史財務及經營數據、企業未來的商業計劃等進行分析，對預測的歷史財務及經營數據、企業未來的商業計劃等進行分析，對預測的合理性做出判斷。合理性做出判斷。主要分析工作包括：主要分析工作包括：（1）從專業的角度深入細致地

28、分析理解編制相關預測的依據及其）從專業的角度深入細致地分析理解編制相關預測的依據及其有關說明；有關說明；（2）考察和評價企業經營業務的穩定性及其發展趨勢；）考察和評價企業經營業務的穩定性及其發展趨勢；（3）預期應當是基于經過正常性調整的歷史財務數據編制的；）預期應當是基于經過正常性調整的歷史財務數據編制的；（4）預測的支持證據是否充分，基本假設是否恰當；）預測的支持證據是否充分，基本假設是否恰當；（5）預測選用的會計政策與實際采用的相關會計政策是否一致；）預測選用的會計政策與實際采用的相關會計政策是否一致；（6）預測的計算方法是否恰當，等等。）預測的計算方法是否恰當，等等。如不合理，應建議委托

29、方調整，并簽字確認，對有關預測負責。如不合理，應建議委托方調整，并簽字確認，對有關預測負責。2022-3-7285對有關財務數據的調整對有關財務數據的調整企業價值評估指導意見企業價值評估指導意見第十六條：第十六條： 注冊資產評估師應注冊資產評估師應當根據評估對象、所選擇的價值類型和評估當根據評估對象、所選擇的價值類型和評估 方法等相關條方法等相關條件，在與委托方和相關當事方協商并獲得有關信息的基礎上，件，在與委托方和相關當事方協商并獲得有關信息的基礎上，采用適當的方法，對被評估企業和參考企業的財采用適當的方法，對被評估企業和參考企業的財 務報表中務報表中對評估過程和評估結論具有影響的相關事項進

30、行必要的分析對評估過程和評估結論具有影響的相關事項進行必要的分析調整，以合理反映企業的財務狀況和盈利能力。調整，以合理反映企業的財務狀況和盈利能力。2022-3-7295對有關財務數據的調整對有關財務數據的調整根據評估項目的具體情況，注冊資產評估師可以在適當的情根據評估項目的具體情況，注冊資產評估師可以在適當的情況下考慮以下分析調整事項：況下考慮以下分析調整事項：（一）調整被評估企業和參考企業財務報表的編制基礎；（一）調整被評估企業和參考企業財務報表的編制基礎；（二）調整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的（二）調整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出；收入和支出；（三）

31、調整非經營性資產、負債和溢余資產及與其相關的收（三）調整非經營性資產、負債和溢余資產及與其相關的收入和支出；入和支出；（四）注冊資產評估師認為需要調整的其他事項。（四）注冊資產評估師認為需要調整的其他事項。2022-3-7305對有關財務數據的調整對有關財務數據的調整評估師對歷史財務數據的調整至少包括兩個方面：評估師對歷史財務數據的調整至少包括兩個方面： （1）對偏離會計準則的重大項目的調整）對偏離會計準則的重大項目的調整常見的偏離會計準則的情況，供參考：常見的偏離會計準則的情況，供參考： 1)財務報表是按照稅務基礎或按照現金收付制編制的，而財務報表是按照稅務基礎或按照現金收付制編制的，而不是

32、按照權責發生制編制的。不是按照權責發生制編制的。 2)未予確認的銷售收入。未予確認的銷售收入。 3)應收賬款壞賬計提不足。應收賬款壞賬計提不足。 4)存貨存在殘次冷背，減值準備計提不足。存貨存在殘次冷背，減值準備計提不足。 5)經營費用的資本化。經營費用的資本化。 6)未予確認或計提的經營費用。未予確認或計提的經營費用。 7)職工的社保、福利等費用計提不足。職工的社保、福利等費用計提不足。 8)固定資產存在報廢、損壞或遺失等，而尚未予以反映，固定資產存在報廢、損壞或遺失等，而尚未予以反映， 等等。等等。2022-3-7315對有關財務數據的調整對有關財務數據的調整（2）對非正常性項目、非經營性

33、資產和溢余資產進行調整。）對非正常性項目、非經營性資產和溢余資產進行調整。 非正常性項目通常指的是損益表中發生的不反映企業正常經非正常性項目通常指的是損益表中發生的不反映企業正常經營情況下的收入和費用，一些常見的非正常性項目如下：營情況下的收入和費用，一些常見的非正常性項目如下： 1)企業處理固定資產或業務的利潤或損失。企業處理固定資產或業務的利潤或損失。 2)法律訴訟勝訴所產生的收益或敗訴所發生的損失。法律訴訟勝訴所產生的收益或敗訴所發生的損失。 3)企業搬遷費用。企業搬遷費用。 4)企業遭受火災、自然災害等發生的損失企業遭受火災、自然災害等發生的損失(扣除保險賠償扣除保險賠償)。 5)補貼

34、收入。補貼收入。 6)未反映市場薪資水平的股東及其家族成員的薪酬。未反映市場薪資水平的股東及其家族成員的薪酬。 7)未反映市場價格的關聯方交易。未反映市場價格的關聯方交易。 8)與非經營性資產、溢余資產有關的收入或費用等。與非經營性資產、溢余資產有關的收入或費用等。 2022-3-732非經營性資產指的是與企業的生產經營活動無直接關系的非經營性資產指的是與企業的生產經營活動無直接關系的資產，如供股東自己居住的房產、供股東自用的汽車，制資產，如供股東自己居住的房產、供股東自用的汽車，制造企業酌短期股票債券投資，與企業主營業務無關的關聯造企業酌短期股票債券投資，與企業主營業務無關的關聯公司往來款項

35、，等等。公司往來款項，等等。溢余資產指的是與企業收益無直接關系的、超過企業經營溢余資產指的是與企業收益無直接關系的、超過企業經營所需的多余資產。所需的多余資產。注意：對上述調整應當進行充分的描述，并有充分的依據。注意：對上述調整應當進行充分的描述，并有充分的依據。2022-3-733資產、收益與價值的對應關系資產、收益與價值的對應關系經營性資產非經營性資產溢余資產非經營性收益溢余資產收益經營性收益收益現值非經營性凈資產價值溢余資產價值資產資產收益收益評估值評估值2022-3-734（二）折現率（二）折現率1基本要求：基本要求：企業價值評估指導意見企業價值評估指導意見第二十九條：第二十九條： 注

36、冊資產評估師注冊資產評估師應當綜合考慮評估基準日的利率水平、市場投資回報率、應當綜合考慮評估基準日的利率水平、市場投資回報率、加權平均資金成本等資本市場相關信息和被評估企業、所加權平均資金成本等資本市場相關信息和被評估企業、所在行業的特定風險等因素，合理確定資本化率或折現率。在行業的特定風險等因素，合理確定資本化率或折現率。 注冊資產評估師應當確信資本化率或折現率與預期收注冊資產評估師應當確信資本化率或折現率與預期收益的口徑保持一致。益的口徑保持一致。2022-3-7352折現率的計算折現率的計算（1）權益資本成本（用于評估股東全部權益價值，與權益）權益資本成本（用于評估股東全部權益價值，與權

37、益自由現金流相匹配）自由現金流相匹配）資本資產定價模型資本資產定價模型(CAPM) r=Rf + (Rm - Rf) + 其中，其中， r 折現率折現率 Rm 社會平均收益率社會平均收益率 Rf 無風險利率無風險利率 企業所在行業風險與市場平均風險的比值企業所在行業風險與市場平均風險的比值 企業特定風險調整系數企業特定風險調整系數2022-3-7362折現率的計算折現率的計算（1）權益資本成本（用于評估股東全部權益價值，與權益）權益資本成本（用于評估股東全部權益價值，與權益自由現金流相匹配）自由現金流相匹配）資本資產定價模型資本資產定價模型(CAPM) r=Rf + (Rm - Rf) + 其中，其中， r 折現率折現率 Rm 社會平均收益率社會平均收益率 Rf 無風險利率無風險利率 企業所在行業風險與市場平均風險的比值企業所在行業風險與市