1、房地產(chǎn)估價案例分析一、市場比較法-伙伙大廈辦公用房1房地產(chǎn)位置狀況本次評估的對象為*銀行總行位于*市*新區(qū)*路*號的辦公樓。該樓建 筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處新區(qū)中心區(qū)域。2. 房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975 平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬興興銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)； 估價對象為北幢全幢，地上共 55層，地下4層，委估建筑面積為69,720.566平 方米。3. 房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于*市*新區(qū)八衣路興

2、興號；地處金融區(qū)內(nèi)，估價對象為 北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。該建筑物 為興興銀行總行新建成的辦公樓。 其中地上辦公樓61,276.486平方米，地下為車 庫，建筑面積8444.08平方米（車位116個）。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。 建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進口高速電梯 11部，觀光電梯4部，貨梯1部。 進口中央空調(diào)和消防報警、自動噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話光纜接入， 雙回路供電，自備發(fā)電機，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進口花崗石(辦公室及會議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑

3、地板磚 )，大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況較好。照明為日光燈燈艙；進口衛(wèi)生潔具設(shè)施 齊。該大廈緊鄰場，有一定的商業(yè)氛圍，周圍路網(wǎng)發(fā)達、交通便利。4評定估算(1)地上建筑物部分用市場比較法評估。A. 比較實例選擇：通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級別相同地區(qū)、價格類型相同等特點篩選案例。交易實例調(diào)查情況表實例項目名稱地址標(biāo)價A新*國際大廈*南路360號$2,800B*聯(lián)合大廈*東路139號$2,800C*證券大廈*南路528號$3,000B. 比較因素條件表比較因素條件表物業(yè)名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況名稱*銀行大廈新*國際大廈*聯(lián)合大廈*證券大廈坐落

4、位置*路*號*南路360號*東路139號*南路528號所處地區(qū)*新區(qū)金融區(qū)*新區(qū)金融區(qū)*新區(qū)金融區(qū)*新區(qū)金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價待估22,48022,48024,090交易日期2015年6月30日2015年8月2015年7月2015年7月區(qū)商業(yè)繁華度繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)物業(yè)名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況域 因 素交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務(wù)設(shè)施金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù) 設(shè)施齊全。金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù) 設(shè)施齊全。金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù) 設(shè)施齊全。金融區(qū)

5、內(nèi)，公共服 務(wù)設(shè)施齊全。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動產(chǎn)銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個 別 因 素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內(nèi) 裝修到公共部位。辦 公房內(nèi)為輕鋼龍骨 吊頂，木地板，輕質(zhì) 隔斷。外墻花崗巖，玻璃幕 墻，內(nèi)裝修到公共部 位。辦公房內(nèi)為毛坯外墻花崗巖，玻璃幕 墻，內(nèi)裝修到公共部 位。辦公房內(nèi)為毛坯。外墻全玻璃幕墻， 內(nèi)裝修到公共部 位。辦公房內(nèi)為輕 鋼龍骨吊頂，木地 板，輕質(zhì)隔斷設(shè)施狀況進口電梯，中央空 調(diào)，消防報警、自動 噴淋，水電到位，電 話進戶。進口電梯，中央空 調(diào)，消防

6、報警、自動 噴淋，水電到位，電 話進戶。進口電梯，中央空調(diào)， 消防報警、自動噴淋， 水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空 調(diào)，消防報警、自 動噴淋，水電到位， 電話進戶。平面布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。物業(yè)管理好好好好C. 交易情況修正評估比較對象表實例項目名稱地址標(biāo)價價格修正后A新*國際大廈*南路360號$2,800Y 22,480B*聯(lián)合大廈*東路139號$2,800Y 22,480C*證券大廈*南路528號$3,000Y 24,090因可比實例都是美元標(biāo)價，按1美元=8.03元人民幣換算因可比實例都是中介開價，根據(jù)*市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場情況，修

7、正系數(shù)取1.03D. 交易時間修正因可比實例成交日期距評估基準日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定，因此修正系數(shù)1.00oE. 因素修正（詳見下表）比較因素修正表物業(yè)名稱待估物業(yè)實例一實例二實例三比較因素*銀行大廈新*國際大廈*聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值交易單價（元/平米）待估224802248024090座落位置*中路188號*南路360號*東路139號*南路528號交易日期2004.6.301002004.81002004.71002004.7100區(qū) 域 因 素區(qū)域繁華程度繁華100繁華100繁華100繁華100距城市主要商服 中心距離近100近100

8、近100近100道路狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通便捷度優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通受制情況無100無100無100無100距車站港口的距離近100近100近100近100城市基礎(chǔ)設(shè)施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社會公共服務(wù)設(shè)施齊全100齊全100齊全100齊全100社會人文環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100環(huán)境質(zhì)里優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100自然環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100景觀優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100城市規(guī)劃限制相似100相似100相似100相似100物業(yè)名稱待估物業(yè)實例一實例二實例三比較因素*銀行大廈新*國際大廈*

9、聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值不動產(chǎn)銷售狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100區(qū)域因素小計1111個 別 因 素臨街狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100建筑面積大100大100大100大100層咼3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理 性一般100一般100一般100一般100物業(yè)朝向、層數(shù)較好100好102較好100較好100建筑結(jié)構(gòu)鋼混100鋼混100鋼混100鋼101日照、通風(fēng)程度相似100相似100相似100相似100裝修狀況高檔裝修100外裝修高檔，內(nèi)裝修毛坯96外裝修高檔，內(nèi)裝修毛坯96高檔裝修100設(shè)備標(biāo)準及狀況高1

10、00高100高100高100新舊程度新100新100新100新100物業(yè)管理好100好100好100好100綠化環(huán)保程度一般100一般100一般100一般100特別因素一般100一般100一般100一般100個別因素小計11.02041.04170.9901比準價格（單價）23400（取整）229392341723852評估價格（總價）1,444,286,755.00可比實例價格修正和調(diào)整表可比實例1可比實例2可比實例3成父價格（兀/平方米）224802248024090成父日期2004.82004.72004.7交易情況111區(qū)位因素111個別因素1.02041.04170.9901經(jīng)過上述各種修正后，評估比準價格如下：估價對象比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)× 區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)A = 22480*1*1*1*1