1、第五章第五章 房地產中介服務管理制度與政策房地產中介服務管理制度與政策 1、了解房地產中介服務的概念及特點，房地產經紀人的有關規定。 2、熟悉房地產估價師執業資格考試報名條件，房地產中介服務收費的內容和標準，住房置業但保業務管理制度。 3、掌握房地產中介服務行業管理的內容，房地產估價師的注冊條件，房地產估價師的權利和義務，房地產中介服務行業信用檔案體系，房地產中介服務行業自律的內容。 二手房買賣未成交二手房買賣未成交 中介不該從違約金中扣除傭金中介不該從違約金中扣除傭金 2007年03月14日09:15 新華網 發表評論新華網福州月日專電（記者 康淼）福州市消費者委員會日前公布了年十大維權案例

2、，楊先生與林女士的二手房買賣合同糾紛列入其中。該案例提醒人們，二手房買賣如果未成交，中介公司不該從違約賠償金中扣除傭金。年月日，楊先生與林女士在某中介簽訂購買商品房房地產經紀合同，約定以萬元的價格購買林女士位于福州市晉安區的一套商品房，并支付萬元定金由中介代管。月日，賣主林女士違約，并將違約金萬元交給中介。 楊先生要求中介退還萬元定金，并獲得萬元賠償金。中介以經紀合同中補充協議第條約定“買賣雙方任何一方違約后，交易過程中產生的費用及甲乙雙方的傭金及服務費在違約金中扣除”為由，從林女士支付給楊先生的萬元違約金中扣除中介傭金和服務費，剩下的元作為楊先生獲得的賠償金。福州市工商行政管理部門認為，該補

3、充協議約定條款是對消費者（守約方）顯失公平的不平等格式條款，限制了守約方獲得違約金權利，并由守約方承擔了本應由經營者承擔的經營風險責任。于是責令該中介改正違法行為，并罰款元。福州市消委會有關負責人表示，近階段由于二手商品房價格一路攀升，部分賣方在得知房價攀升后不愿按原定價格出售房子。賣方違約，并愿意支付違約金，但買方得到退還的定金，卻得不到相應的違約賠償金，這種案例屢見不鮮。l“跳單”行為亦稱為“跳中介”，是指買受人或出賣人已經與中介（公司）簽署了預售確認書、委托求購協議或出賣協議，中介公司已經按照協議履行了提供獨家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，買賣一方或雙方為了規避或減少按

4、照協議約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣跳過中介而私自簽訂買賣合同的行合同的行例題：房地產中介服務機構的業務管理不包括( )。(2009年房地產經紀人制度試題)A承辦業務管理 B中介服務行為管理C財務的管理 D薪酬管理答案：D第一節第一節 房地產中介服務的行業管理房地產中介服務的行業管理 一、房地產中介服務的概念一、房地產中介服務的概念 房地產中介服務是指具有專業執業資格的人房地產中介服務是指具有專業執業資格的人員在房地產投員在房地產投 資、開發、資、開發、 銷售、交易銷售、交易 等各個等各個環節中環節中 , 為當事人提供為當事人提供房地產咨詢、房地產價房地產咨詢、房地產價

5、格評估、房地產經紀格評估、房地產經紀等服務活動的總稱。等服務活動的總稱。 l房地產咨詢是指為從事房地產活動的當事人提供法律、法 規、政策、 信息、技術 等方面服務的經營活動。l房地產價格評估是指對房地產進行測算 , 評定其經濟價值或市場價格的經營活動。l 房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。 。二、房地產中介服務的特點人員特定-有特定資格的專業人員委托服務-受當事人委托服務有償-收取報酬、傭金。 房地產中介服務主要有( )特點。 a、人員特定 b、委托服務 c無償服務 d服務有償 （判斷）1、房地產咨詢是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。（ ） 三、

6、三、 房地產中介服務的行業管理內容房地產中介服務的行業管理內容 房地產行政主管部門作為房地產中介服務的行業主管部門主要從中介服務人員管理、中介服務機構管理、中介業務活動管理三個方面對房地產中介服務實施行業監督管理。 機構業務人員資格管理 市場準入資格認證、分級資格年檢與日常監督相結合 承辦業務管理 服務行為管理 財務管理 原建設部令城市房地產中介服務管理規定，對( )等內容作出了明確規定。 A房地產中介服務機構的管理 B房地產交易管理機構的管理 C房地產中介服務人員資格管理 D房地產交易管理機構人員資格管理 E房地產中介服務管理等的要求答案：ACE 1、 中介服務人員的資格管理中介服務人員的資

7、格管理 l 采取手段采取手段-資格認證制度資格認證制度l 具體方式：具體方式： 系統的培訓與考核系統的培訓與考核 資格認證與執業注冊資格認證與執業注冊 繼續教育與續期注冊繼續教育與續期注冊房地產估價機構管理辦法中規定“注冊房地產估價師在每一注冊有效期（有效期是三年 ）內應當達到120學時的繼續教育”。舉例：估價師執業資格注冊需要什么條件？舉例：估價師執業資格注冊需要什么條件？ 1 、取得執業資格；、取得執業資格； 2 、達到繼續教育標準；、達到繼續教育標準；3 、只受聘于一個具有資質的房地產估價機構。、只受聘于一個具有資質的房地產估價機構。對中介人員的資格要求：對中介人員的資格要求： (1)房

8、地產咨詢人員 具有房地產及相關專業中等以上學歷 有與初級以上專業技術職稱 取得考試合格證書 (2)房地產價格評估人員-評估人員資格認證制度。 A、房地產估價師l通過國家統一考試、執業資格認證，取得房地產 估價師執業資格證書l經注冊登記取得房地產估價師注冊證的人員。 房地產估價師執業資格考試，由國務院建設行政主管部門和人事主管部門共同負責。房地產估價師注冊管理工作由建設部負責，繼續教育培訓工作由中國房地產估價師學會負責。B、房地產評估員 通過考試取得房地產評估員崗位合格證書的人員。 -由省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產行政主管部門負責 (3)房地產經紀人 房地產經紀人員職業資格，包括房地

9、產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。 -由人事部、建設部共同負責。 房地產經紀人協理和房地產經紀房地產經紀人協理和房地產經紀人有什么區別？人有什么區別？ 第一，房地產經紀人可以獨立從事房地產經紀業務；而房地產經紀人協理只能從事非獨立性的房地產經紀活動。第二，房地產經紀人資格取得需參加全國統一考全國統一考試，發放試，發放經紀人執業資格證書經紀人執業資格證書，該證書在全國范圍內有效；房地產經紀人協理資格考試由建設部、人事部擬訂考試大綱，各省、自治區、直轄市自己組織考試，發放全國統一格式中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格證書，該證書只在所在行政區域內有效。第三，房地產經紀人可以發起設立注

10、冊房地產經紀機構；房地產經紀人協理則不具備該資質。 例題：例題：下列關于對中介服務人員的資格管理，表述不正確的是( )。A目前，我國已初步建立了與我國房地產市場發展相適應的房地產中介服務人員資格認證制度 B房地產行政主管部門通過實施中介服務人員資格認證制度對房地產中介服務人員進行管理 C房地產行政主管部門通過實施中介服務機構資質管理制度對房地產中介服務人員進行管理 D從事房地產咨詢業務的人員，必須是具有房地產及相關專業中等以上學歷答案： C 2 、中介服務機構的管理、中介服務機構的管理 l 主要手段主要手段- 從從市場準入市場準入抓起抓起l 具體管理方式：具體管理方式： 資格（質）認證資格（質

11、）認證 資格分級資格分級 資格年檢與日常監督資格年檢與日常監督（1）設立條件）設立條件A、 有自己的名稱、組織機構 B、有固定的服務場所 C、有規定數量的財產和經費。D、有足夠數量的專業人員 從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50以上 E、法律、法規規定的其他條件。l設立登記 向當地工商行工商行 政管理部政管理部 門門申請設立登記， 領取營業執照l備案 領取營業執照后的一個月內 , 應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門房地產行政主管部門備案。（2）設立過程）設立過程(3)房地產中介服務機構實行年檢制度房地產中介服務機構實行年

12、檢制度 重點檢查l是否遵守有關的法律、法規和政策規定；l是否遵守自愿、公平、誠實守信的職業道德；l是否按照核準業務范圍從事經營活動等。 3、房地產中介服務機構的業務管理、房地產中介服務機構的業務管理房地產中介服務機構的業務管理主要包括：承辦業務管理承辦業務管理中介服務行為的管理中介服務行為的管理財務管理財務管理 （1）承辦業務管理）承辦業務管理l承攬業務承攬業務 由其由其所在房地產中介服務機構所在房地產中介服務機構與與委托人委托人簽簽訂書面合同。訂書面合同。 不得以個人名義承攬業務。不得以個人名義承攬業務。 -通常發生在經紀人員身上通常發生在經紀人員身上 l回避制度回避制度 與委托人、相關當事

13、人有與委托人、相關當事人有利害關系利害關系時，委時，委托人有權要求其回避托人有權要求其回避-通常發生在價格評估之通常發生在價格評估之中中（2）中介服務行為管理）中介服務行為管理l承辦業務，由中介機構統一受理承辦業務，由中介機構統一受理 房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面合同。l服務人員有權查閱委托人的有關資料和文件服務人員有權查閱委托人的有關資料和文件 房地產估價師執業資格制度暫行規定房地產估價師執業資格制度暫行規定 l對委托人的資料文件的對委托人的資料文件的保密義務保密義務l中介服務人員中介服務人員過錯的處理過錯的處理 由于房地產中介服務人員過錯給當事人造

14、成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追償。l例題：例題：由于房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由房地產中介服務人員承擔賠償責任，所以機構承擔連帶責任。 ( ) l答案：l解析：由于房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追償。中介服務人員的禁止行為：中介服務人員的禁止行為：(a)索取委托合同以外的酬金或其他財物 (b)允許他人以自己的名義從業(c)同時在兩個或兩個以上機構執行業務；(d)串通一方,損害另一方當事人利益；(e)法律、法規禁止的其他行為。違規處理違規處理 刑事處罰刑事處罰 承擔資

15、產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提中介組織的人員故意提供供虛假證明虛假證明文件文件，情節嚴重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務人員，索取他人財物或者非法收索取他人財物或者非法收受他人財物受他人財物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金；嚴重不負責任，出具的出具的證明文件有重大失證明文件有重大失實實，造成嚴重后果的，造成嚴重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。提供提供虛假虛假證明證明文件文件提供提供虛假虛假證明證明文件文件+索取財物索取財物提供提供嚴重嚴重失實失實文件文件 刑法刑法規定，承擔資產評估等職責的中介

16、規定，承擔資產評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節嚴重人財物，但故意提供虛假證明文件，情節嚴重的可處的可處( )，并處罰金，并處罰金 A三年以下有期徒刑或者拘役三年以下有期徒刑或者拘役 B五年以下有期徒刑或者拘役五年以下有期徒刑或者拘役 C五年以下有期徒刑或者管制五年以下有期徒刑或者管制 D五年以上，十年以下有期徒刑五年以上，十年以下有期徒刑答案：答案：B（3）財務管理）財務管理l實行實行明碼標價制度明碼標價制度。l在其經營場所在其經營場所醒目位置醒目位置公布其收費事項。公布其收費事項。l中介服務費

17、由機構統一收取，并開據發票。中介服務費由機構統一收取，并開據發票。四、房地產中介服務收費四、房地產中介服務收費 (1)房地產咨詢收費A口頭咨詢費按照咨詢服務所需時間結合咨詢人員專業技術等級由雙方協商議定標準。B書面咨詢按照咨詢報告的技術難點，工作繁簡結合標的額的大小計收。國家指導性參考價格為：普通咨詢報告，每份收費3001 000元；技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，但一般不超過咨詢標的的05。(2)房地產估價收費房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。 100 1000 2

18、000 5000 8000 1000052.51.50.80.40.20.1 某宗以房產為主的房地產評估價格為1200萬元人民幣，根據國家關于估價收費標準的一般規定，該房地產估價最高收費額為( )萬元 A180 B280 C305 D500答案：C 某非經濟特區的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照關于房地產中介服務收費的通知規定的收費標準，估價收費最高為（ ) 萬元 A1.60 B3.00 C4.25 D(3)房地產經紀收費 房屋租賃-均按半月至一月半月至一月成交租金額標準房屋買賣-按成交價格總額的0525計收。 實行獨家代理的，由雙方協

19、商，但最高不超過成交價格的3 對對經濟特區的收費標準經濟特區的收費標準可適當規定可適當規定高一些，但最高不能超過上述標準高一些，但最高不能超過上述標準的的30 第二節第二節 房地產估價機構管理房地產估價機構管理 房地產估價行業是目前我國估價領域惟一對機構和執業人員均實行行政許可的行業。 例題：例題：房地產估價機構資質核準是一項行政許可項目。 ( ) （2007年房地產估價師考試試題）答案：一、行政許可的基本內容一、行政許可的基本內容(一一)行政許可的概念行政許可的概念行政許可指行政機構根據公民、法人或其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為。行政許可具有強制力、公定力和確定力。(二

20、二)設定行政許可的要求設定行政許可的要求1、行政許可的設定權依據-行政許可法。2、行政許可設定權的層級： （1）法律的設定權：）法律的設定權：法律可設定行政許可；（2）行政法規的設定權：）行政法規的設定權：行政法規可以設定行政許可； （3）地方性法規的設定權：）地方性法規的設定權：地方性法規設定行政許可；（4）政府規章的設定：）政府規章的設定： 省、自治區、直轄市人民政府規章設定臨時性的行政許可。3、地方性地方性法規及政府規章的設定權除外條件：法規及政府規章的設定權除外條件： l 不得設定應當由國家統一確定應當由國家統一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質的行政許可；l不得設定企業或者其他

21、組織的設立登記設立登記及其前前置性行政許可置性行政許可。4、關于前置性行政許可。、關于前置性行政許可。 前置性許可是指某一行政機關準予公民、法人或其他組織從事特定活動所核發的證明文件，作為其他行政機關核發相應行政許可的前提條件。例如：國務院發布的娛樂場所管理條例規定，設立娛樂場所的經營單位應當經所在地縣級以上人民政府文化行政主管部門、公安機關和衛生行政部門審核合格后，方可向工商行政管理部門申請注冊登記。l機構主要有 : (1 ) 合伙制。由 2 名以上具有專業執業 資格的 人員合伙 發起設立。合伙人按照協議約定或法律規定 , 以各自的財產承擔法律責 任 , 對中 介服務機 構的債務承擔無限連帶

22、責任。 l(2 ) 有限責任制。由 3名以上具有專業執業 資格的 人員共同出資發起設立。出資人以其出資額為限承擔法律責任 , 中介服務機構以其 全部財 產對其債 務承擔 責 任 。二、房地產估價機構的組織形式二、房地產估價機構的組織形式專職注冊房地產估價師 三、房地產估價機構資質等級(一)房地產估價機構資質分級房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級核定為三級資質，設1年的暫定期。與開發企業的區別？例題：新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級例題：新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為應當核定為 ( )。 A一級資質一級資質 B二級資

23、質二級資質 C三級資質三級資質 D臨時資格資質臨時資格資質答案：答案：C解析：原建設部令第解析：原建設部令第142號號房地產估價機構管理辦法房地產估價機構管理辦法第十一條規定：新設立中介服務機構的房地產估價機第十一條規定：新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質，設構資質等級應當核定為三級資質，設1年的暫定期。年的暫定期。 (二)房地產估價機構資質等級標準分為：1、各資質等級通用標準2各資質等級相應標準1、各資質等級通用標準、各資質等級通用標準(1)機構名稱要求：有房地產估價或者房地產評估字樣；(2)法定代表人或執行合伙人要求：是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房

24、地產估價師；(3)專職注冊房地產估價師股份或者出資額比例要求：有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60；(4)經營場所要求：有固定的經營服務場所；(5)制度要求：估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；(6)估價報告質量要求：隨機抽查的1份房地產估價報告符合房地產估價規范的要求；(7)行為要求：在申請核定資質等級之日前3年內無禁止的行為。2各資質等級相應標準各資質等級相應標準一級資質：一級資質：l(1)時間要求：從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上；l(2)注冊資本金與出資額要求：有限責任

25、公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業的出資額人民幣120萬元以上；l(3)股東或合伙人要求：有限責任公司的股東中有股東或合伙人要求：有限責任公司的股東中有3名以上、合名以上、合伙企業的合伙人中有伙企業的合伙人中有2名以上名以上專職注冊房地產估價師專職注冊房地產估價師；股東或；股東或者合伙人中有者合伙人中有一半以上一半以上是注冊后從事房地產估價工作是注冊后從事房地產估價工作3年以上年以上的的專職注冊房地產估價師專職注冊房地產估價師；（絕對量；（絕對量 相對量）相對量）l(4)注冊房地產估價師人數要求：有15名以上專職注冊房地產估價師；l(5)業績要求：在申請核定資質等級之日前3年平均每年

26、完成估價標的物建筑面積50萬以上或者土地面積25萬以上。下列關于一級房地產估價機構資質的條件，表述正確的下列關于一級房地產估價機構資質的條件，表述正確的是是( )。A從事房地產估價活動連續6年以上 B取得房地產估價機構二級資質2年以上 C有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上 D合伙企業的出資額人民幣120萬元以上E有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于30答案：ACD 解析：房地產估價機構管理辦法規定：一級房地產估價機構資質的條件中，從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上；有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額

27、中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60。按照規定，二級房地產估價有限責任公司的注按照規定，二級房地產估價有限責任公司的注冊資本應在人民幣（冊資本應在人民幣（ )萬元以上。萬元以上。（2005年試題） A30 B50 C100 D200答案：C解析：二級房地產估價有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業的出資額人民幣60萬元以上。 四、房地產估價機構資質核準程序四、房地產估價機構資質核準程序 (一)房地產估價機構資質核準應當提交的材料 （略）(二)房地產估價機構資質核準的程序1一級資質核準的程序一級資質核準的程序l提出申請提出申請: 省級人民政府房地產行政主管部門提出申

28、請，并提交申請材料l初審初審:省級房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢l報批：向報批：向國務院建設行政主管部門。國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。包括自治區、直轄市例題：例題：申請核定一級房地產估價機構資質的，國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起 ( )日內作出決定。 A5 B7 C20 D30答案：C 解析：房地產估價機構管理辦法第十二條規定：申請核定一級房地產估價機構資質的，國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。2二、三級房地產估價機構資質核準程序二、三級房地產估價機構資質核準程序 初審初審:二、三級房地產估價機構資質由設區設區的市人民政府房地產行政主管部門的市人民政府房地產行政主管部門初審初審 報批報批: 省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房