1、裙樓物業主題定位策略/size一、 裙樓物業的特點-商業裙樓與單體商業物業的區別首先，體現在價格上。由于商業裙樓中附含的土地價值被塔樓部分分攤了，所以價格比單體商業物業有優勢。其次，體現在經營方式上。由于商業裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業那么純粹，其經營的業態會受到塔樓形態的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經營油煙過重的餐飲。第三、體現在外立面上。單體商業物業擁有比裙樓更多的優勢。裙樓是不獨立的，所以在外觀設計上發揮空間小，難以創造人氣和商機。并且商業裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。二、 裙樓物業的運作方式目前，裙樓商業運作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割出來，以租帶售，三是走專

2、業市場的道路。目前運作比較成功的是走專業市場這條路。發展商可以根據周邊一定的歷史、商業、人文等積淀來運作自己的項目。另外政府對一個區域有一定的規劃和設想，發展商可以跟隨政府的指揮走，按照規劃的要求建設相應的專業市場。目前裙樓商業物業走專業化市場道路成功的例子很多，一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國際商貿中心，定位為海味、干貨商場，受到投資者的青睞；天一新村的天一文具精品中心也是延續了周邊文具店鋪林立的特點；而石牌西路的天晟明苑裙樓部分也將會做電腦專業市場，從而更好地發揮崗頂、石牌一帶電腦行業成行成市的特點。在裙樓設計時，我們最好先確定下裙樓物業的運作方式，是分隔建筑還是整體打通，這對以后

3、的招商運作關系重大。如萬科跟沃爾瑪的合作，雙方先確定裙樓的用途，量身定做，在建筑時就會省時省錢省力。三、當前裙樓物業存在的主要問題1、缺乏策劃，與住宅的銷售脫節。目前，商業裙樓往往是在住宅部分銷售后，再進行策劃推廣，形成住宅和裙樓在策劃銷售上的脫節和滯后，既影響了裙樓自身的銷售，也影響了住宅的銷售。2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是發展商運作項目的時候比較盲目，很多發展商從“人有我有”和高回報的角度出發，缺乏商業物業運作的經驗，對周邊商業環境考慮不足，往往是項目做出來了再去找市場，而不是有針對性地設計商場的規模、大小、用途等，一段時間凡住宅必有商業裙樓，導致商業裙樓大量出現，

4、商業裙樓高空置率成為困擾發展商一個大難題。四、裙樓物業的功能定位和主題定位要確定裙樓物業的主題，必須先考慮到裙樓的功能定位：補缺型還是主驅型。裙樓作為整棟建筑的一部分，必須與建筑的其他部分（塔樓）協調共處。裙樓在整棟建筑中的作用，不外乎或是作為塔樓功能的補充，為塔樓的業主服務-即補缺型；或是作為一個引力源，在她周圍形成一個強大的磁場，從而帶動塔樓的租售-即主驅型。如果裙樓和塔樓缺乏內在的關聯，則整棟樓的投資效益必不能發揮到最大。但究竟選擇補缺還是主驅，要根據區域特點、周圍環境及政策導向等因素綜合考慮。目前的商業裙樓以補缺型為主。如商住兩用的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優先彌補物業自身配

5、套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務，成為提升樓盤附加值的賣點。而主驅功能的裙樓，常常做成專業市場、展覽中心或主題商鋪，吸引投資者的進入，聚集人氣財氣，造成聯動效應，塔樓的銷售也就水到渠成。在確定了裙樓的功能定位后，還要對裙樓物業進行主題定位。裙樓的主題定位需要注意以下幾個方面：1、地理位置。商業裙樓最重要的因素就是人流和物流。這兩個要素具備了，項目就成功了一半。如果地處繁華的商業地段，擁有良好的商業氣氛，項目本身的商業價值較高，則在商業定位上的選擇范圍較廣，可以是以大型的商場為主的商業形態，規模較大。若該片區不具備商業氣氛，定位上應是以滿足居民的基本生活需要為主。 2、周邊配套。要根據

6、小區自身和周邊（以1000米作為考察范圍）物業的配套情況綜合考慮采用何種最佳的商業形態，以免同附近商業形成近距離競爭。一般以小型商鋪為主。 3、裙樓自身規模。若裙樓自身的規模較大，可以考慮統一規劃成大規模的主題式、倉儲式商業形態。例如沃爾瑪都選在集中規模的小區內；反之，應以隨意性的小店面為主。 4、輻射范圍內的人流量。商業形態的確定，很大程度上依賴于以該項目為中心的輻射范圍內（以500米作為考察范圍）的人流量，并以此決定超市或商場的規模大小。 5、項目定位檔次。如果住宅定位較高，相應的商業裙樓也要提高檔次。萬科金色家園的商業裙樓的消費檔次與住宅一樣都中高收入的白領階層；而擁有一般消費群體的士多店則集中在普通檔次的物業中。 6、業主的消費取向?？梢园堰x擇商家的主動權掌握在業主手中，讓業主擇優選擇自己最滿意的商家，形成良好的商業氛圍，最大程度上滿足業主的需要。 7、物業自身類型。物業定位是商住兩用樓，則裙樓的商業形態選擇應保證住宅居民的日常生活需求；若為高尚寫字樓，裙樓可以設商場、娛樂設施、酒店等以服務為主的商業形態。眾多的酒樓、娛樂場所包圍寫字樓就是這個原因。 為了使定位更加明確化，尚需要從不同角度對目標客戶進行具體的界定： 1、身份識別。目標客戶的可能取向及其占的比例。 2、