1、摘要I一、前言1二、房地產信托投資基金概述2（-）房地產信托投資基金的定義2（二）房地產信托投資基金的分類3（三）房地產信托投資基金的主要特征31 .收益主要來源與租金收入與房地產升值32 .風險相對低43 .回報率較高4三、我國房地產信托投資基金的現狀分析5（-）我國房地產信托投資基金的現狀分析6（二）我國發展房地產信托投資基金的有利影響71 .有利于構建多元融資模式72 .有利于我國房地產業的健康發展73 .有助于稀釋房價中投資性需求7（三）我國房地產信托投資基金存在的障礙 81 .法律法規方面的不健全82 .缺乏創新意識83 .配套管理的不完善94 .信息處理不及時，財務透明度不高95

2、.專業人才的稀缺96 .房地產產權制度缺陷9（四）房地產信托基金模式 101 . “越秀房地產信托投資基金”模式（離岸模式） 102 .“凱德房地產信托投資基金”模式 10（五）設立我國房地產信托投資基金的模式選擇 11四、發展房地產信托投資基金的建議12（-）借鑒吸取國外先進的經驗 12（二）健全相關法律法規和稅收體系 12（三）保證信息的公開，財務透明13（四）提倡金融創新，完善監管體系14（五）加強行業監督和行業規范 14（六）大力鼓勵投資者的參與14（七）加大專業人才培養 15五結論1618參考文獻17 致謝語房地產信托投資基金的發展研究摘要房地產信托投資基金是房地產證券化最重要的手段

3、。在發達國家，房 地產信托基金已經發展的比較成熟了。目前，在我國真正意義上的房地產新通基金 還沒有發展完善，并且房地產行業具有多元融資的需求。目前，中國已經對房地產 信托基金展開了研究，并開展了相關的試點工作。但是，我國在探索的路上仍然面 臨著很多問題，諸如法律政策缺失、監管機構失察、缺乏復合型人才等等。房地產 信托基金在融資方面可以是房地產商的重要融資渠道。地產證券化的房地產信托基 金在效率和風險控制方面可以更好的盤活金融融資資源，房地產信托基金將會有效 的避免單一融資體系在房地產行業的積聚，降低了風險積聚的問題。關鍵詞房地產信托基金金融市場1 lX一、刖百房地產信托投資基金是房地產證券化的

4、重要手段。房地產信托投資基金在發達 國家的發展已經比較成熟，但我國還沒有真正意義上的房地產信托投資基金。鑒于 房地產多元融資的需求，房地產信托投資基金在我國具有廣闊的發展空間。通過對 房地產信托投資基金進行有效管理，不僅可以降低房地產投資中存在的不確定性， 提高投資者收益；而且能夠提高信托公司的業務運作水平，促進其健康發展；更能 推進我國房地產信托投資基金跟國際接軌的進程。目前我國已經開始了房地產信托 基金的試點工作，但仍然面臨著很多政策及監管方面的問題，要通過完善法律政策、 協調監管機構、培養復合人才等途徑走出一條從房地產信托產品向房地產信托投資 基金過渡的發展路徑。二、房地產信托投資基金概

5、述1960年，世界上第一只房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, 簡稱REITs)在美國誕生。正如20世紀6070年代的其他金融創新一樣，REITs 也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得 稅和資本利得稅,REITs開始成為美國最重要的一種金融方式。此后幾十年里，REITs 一直在美國境內發展，直至90年代開始逐步走向全世界。(-)房地產信托投資基金的定義是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進 行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金 4,運作機理如圖1所

6、示。圖1運作機理圖9（-）房地產信托投資基金的分類房地產信托投資基金從募集資金的方式劃分，可以分為私募式和公募式；從組 織形式劃分，可以分為公司型和契約型；目前大家普遍認同的是根據投資形式劃分, 可以分為權益型REITs,抵押貸款型REITs,以及混合型REITs。簡單來說，權益型 REITs就是投資并直接擁有不動產的產權，其收入主要來源于所持有不動產產生的 租金，這是REITs的主要類型，占90%以上；抵押型REITs不直接擁有不動產得產 權，而是將資金投資于房地產貸款或貸款支持憑證，其收入主要來源于貸款利息。 混合型REITs,既投資于不動產產權，也投資于房地產貸款。大部分REITs在證券

7、 交易所上市，且公開交易，成為掛牌交易的單位信托基金，為投資者提供相對穩定 的紅利收入。由于其收益特點，REITs得主要投資對象主要是有穩定收益的經營性 的大型商業物業。表2權益型、抵押貸款型和混合型REITs的比較類比因素權益型抵押貸款型混合型投資形式直接參與房地產投資經營作為中介賺取利益二者均介入投資標的房地產抵押債券和相關證券二者均介入影響收益的關鍵因素房地產繁盛程度及經營管理利率二者均介入收益穩定性較低較高（視違約情況）中投資風險較高較低（視違約情況）中相似的投資標的.股票債券介于二者之間（三）房地產信托投資基金的主要特征1 .收益主要來源與租金收入與房地產升值REITs的投資對象主要

8、是能產生收益的商業地產。信托公司將募集到的資金用 于商業性的房地產行業，通過經營物業收取租金以及房地產自身的升值賺取利潤。 投資傳統住宅與投資商業型住宅相比較，投資商業型住宅的現金流更穩定。在發達 國家，諸如美國其法律規定REITs投資的資產中投資的房地產、政府債券或現金必 須大于等于75%；再比如在新加坡，要求大于等于75%的REITs投資資產應該放 到具有收益性的房地產等等口嘰2 .風險相對低首先，REITs的投資形式是比較多的。REITs是物業和房地產的整合，然后通過 資本運作變為金融類產品進行投資獲益。其次，REITs由專業人士進行管理。一般 地，REITs的專業投資人員都是來自房地產

9、基金公司的，乂分為房地產專業和金融 專業兩類，他們一起協作、共同促進基金的穩定健康發展，確保投資人的利益最大 化閉。3 .回報率較高REITs具有較高的收益和分紅比例。發達國家的REITs機制已經比較完善，美 國、新加坡和日本等國家對REITs的收益比例進行了清晰的規定以確保小型或者中 型投資者可以得到保證的分配金額。在美國，其法律規定必須每年分配一次股息， 且普通計稅利潤必須大于等于90%用來分配給投資者（資本收益除外）。在日本， 其法律規定分配期限與納稅期限必須統一，且超過90%的利潤分配給普通收入與資 本收益。同樣在其他國家，R日Ts模式的分配利潤一般都高達90%或者以上。三、我國房地產

10、信托投資基金的現狀分析房地產投資信托基金于21世紀初期被引入亞洲，此后市場逐漸壯大，發展勢 頭良好。截至2016年第三季度，亞洲市場上活躍的REITs共計141支，總市值達到 了 2,095.9億美元，其中近95%的總市值來源于日本、新加坡和香港的REITs。盡管 中國大陸尚未形成嚴格意義上的REITs市場，但REITs已經通過各種形式出現在中國。 一方面，許多在新加坡和香港上市的REITs都擁有位于中國大陸的物業。據統計， 目前已有69個中國大陸地區的物業注入到香港和新加坡的REITs當中。另一方面， 中國企業也在積極地將自己擁有的物業打包成REITs產品，并在香港和新加坡上市。 雖然REI

11、Ts在海外已經發展壯大，成為和股票、債券、存款并列的第四大類配置資 產，但國內受制于政策約束，至今尚未完全放開。早在2007年，監管層就開始 研究REITs產品，并成立“房地產投資基金專題研究領導小組”。此后，雖然監管 層動作頻頻，多次發文推動，但由于REITs產品未被賦予公募屬性，市場表現沉 寂。首個公募REITs產品試水,政策放開初現曙光。2015年6月26日，國內首只 公募REITs產品鵬華前海萬科的REITs成功發行，標志著REITs開始進入實際操作 階段2016年1月，證監會原主席肖鋼在全國證券期貨監管工作會議上提出“發展 企業資產證券化，推進基礎設施資產證券化試點，研究推出房地產投

12、資信托 基金”, 表明了同層對REITs產品的明確支持。我國REITS的推行 進程可以追溯到 2002年,整個進程 雖有所進展，但發 展緩慢，此前并沒 有出現過真正意義 上的REITS產品， 直至14年1月證監 會批復同意中信證 券設立中信啟航專 項資產管理計劃， 并批準三年后將在 政策允許的情況下 可以上市海通，這 標志著我國首支真 正意義上的權益型 REITS破冰浮出水 面。4U: MRETTSM行進杈2011201J”體旨札幺“ F T 及帆，修梃“2X6 *0韜/小耳，介又竊心3及卡的1&）廣信此彳悄:kitJTT尸坊發工.咨號上動伙和REITS. &*蜘會心外線瓶戕Ml0 * V .

13、司陽玲的支ATVf*.*ni c?44-afrBtMUfc .央依in品蚪的傭良丈4-&出財力加札祗妙仿林“會iRfim.上“女肝11粒觸上 -REITS.和伊，注標MCKq it. r.父$A法工O. m4TkJRRTS%，*七4序及,*1，金m，典玲上般，.杓軍士唱中1匕卜丈任牝簧行Y總*份 2018AftUa4A?l 心.*tf.MiitX REITS -4-6li4k+4*f*f4MiU4務用X4 3隼右普處“上機 2014Mr聯收k或多手良旭，屬中htitMrrs）比圖3.1國內REITs相關政策推進情況（一）我國房地產信托投資基金的現狀分析目前，社會各界一致渴求R曰Ts的出現，畢竟

14、它是一種全新的金融產品。并且 各界希望建立一個關于REITs的長效機制，但其在我國的發展卻不是十分樂觀。盡 管中國完整意義上的公募REITs產品還沒有完全設計出來，但這是一個趨勢：中國 市場上已經出現了數起具備REITs特征的不動產資產證券化的案例，例如蘇宇云創、 中信啟航、北京銀泰中心等一系列“類REITs”產品。國務院近期也出臺了相關文 件，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點，鼓勵和支持REITs的發展，有力 地推動了中國開辟真正的REITs市場。讓我們引以為傲的是，中信證券在2014年發 布了一個已經通過審核的REITs產品，這也是我國的第一個REITs產品。該REITs 產品

15、于2016年12月14日獲得中國人民銀行行政許可批復獲準發行,并根據中國人 民銀行有關規定在全國銀行間債券市場交易流通。興業銀行作為主承銷商，負責產 品結構設計、盡職調查、報送審批、發行承銷等工作，旗下子公司興業國際信托有 限公司和興業國信資產管理有限公司分別擔任本項目的信托管理人和私募基金管理 人(-)我國發展房地產信托投資基金的有利影響1 .有利于構建多元融資模式REITs在我國的房地產行業具有很高的人氣，這主要是因為房地產行業的投資 需求和融資需要引起的。首先，由于房地產行業與銀行的關系非常緊密，我們的國 家政策為了防止房地產行業泡沫化對其的融資進行了限制，因此房地產的融資問題 變得更加

16、棘手，而R曰Ts作為一種融資手段必然會受到房地產行業的追捧。其次， 隨著經濟的發展，我國的金融市場也在不斷的發展，但是目前我國的金融類投資品 種依然有限。因此，R曰Ts在投資方面的優勢可以滿足部分投資人的要求。我國通 過運行R曰Ts不僅僅可以提高金融市場的活力，還可以降低銀行投資的風險，有利 于構建我國多元融資模式的建立。2 .有利于我國房地產業的健康發展在我國房地產行業一直延續著傳統的發展業務，業務形態就是從購地、開發和 銷售整個一條龍服務。正是傳統的房地產業務形態和業務模式導致我國在房地產行 業積累了大量的問題。整個問題的源頭就是因為傳統房地產行業是“一錘子的買賣”, 涉及房地產其他的附屬

17、業以及建造質量等導致了大量問題出現。而REITs的出現， 從根本上解決了這種問題。REITs模式引入了資產管理的概念和長期進行經營的思 想，REITs模式會縮短房地產開發商的資金回收的時間，并且這種模式將會帶領整 個房地產產業鏈都會形成良性循環。REITs的特點和特性可以有效的調整房地產結 構問題，還可以對房地產的價格起到理性標桿在作用。3 .有助于稀釋房價中投資性需求REITs從另一個角度來說是資產證券化(房地產證券化)的一種應用。所以 R曰Ts屬于國家控制房價攀升、使大眾收益的一種金融手段，可以稀釋房價中的投 資性需求。房地產的種類包含很多種，在我國一些地區房地產市場并不是很流暢。 但是這

18、并不代表此類房屋沒有價值，若經過REITs進行挖掘其優勢，將可以化解本 來可能破產的房屋為可銷售房屋，破解金融危險的難題。并且也可以使房屋的價值 得到充分的利用。REITs屬于房地產證券化和信托機構的結合體具有融資功能，從整體上來說， 可以控制整個房地產的租金定價，對整個房地產行業的房屋價格起到風向標的作用。 目前，在中國，房價正在逐年攀升，主要是因為某些投資者的追捧，導致房價中的 投資性需求加大。REITs的加入，將可能會降低房價中的投資性需求，對房價的攀 升幅度也會起到相應的控制作用。若R日Ts上市的話，將增加其上市價值與房地產 商品房市場價值的關系，國家可以利用其盤活房地產，達到優化房地

19、產市場結構的 作用。（-）我國房地產信托投資基金存在的障礙1 .法律法規方面的不健全如果沒有相關健全的法制保障，任何一個新型的產品都將很難進行下去。對于 REITs我國只在國家政策中提到過這一概念，并沒有針對于此的法律法規。我們僅 有一些相關的法律法規可以保障REITs,但比起針對性的法規，這些法律文件存在 一定的細:漏，這便為REITs在我國的發展帶來一定的影響。R日Ts是屬于資產證券 化產品的一種，但是我國的證券法中對于這種產品沒有明確的法律法文，使其在市 場中的反正受到了很大程度上的阻礙。除此之外，稅法方面也存在一定程度上的不 足，我國的稅法并沒有對這一新型產品進行優惠以推動其發展，投資

20、者看不到投資 的利潤也會影響REITs的發展。相比之下，國外的相關制度就好的多。諸多國家及地區對R日Ts均有一定的收 稅減免，比如美國REITs的分紅不需要繳納稅款；除此之外，美國REITs的制度也 十分完善，他們將REITs上市之后與股市結合，人們可以通過股市使R日Ts進行充 分的流通，增強了 REITs的活力和生命力。通過對比我們不難發現，針對于REITs 我國要做的還有很多。許多方面我們可以借鑒國外的經驗，我國R日Ts的發展還需 要各界很大的努力。.2 .缺乏創新意識REITs的出現會對房地產進行一次結構性的調整，但是目前國內的經營模式過 于老套，因此REITs能否推動這一變革，便需要各

21、界人士的努力。將其與房地產的 經營融會貫通，增強創新意識，只有共同促進發展才能使R曰Ts在我國得到蓬勃的 發展。3 .配套管理的不完善REITs需要較高要求的物業公司作為發行證券的基礎，但就我國目前的情況來 看，國內的物業公司僅僅是物業管理的初步形態，并沒有類似于賓至國際這樣的專 業公司。除此之外，物業管理也存在諸多不規范，不合理的情況，真正可以運管房 地產，并保證確保收益的公司很少。在缺乏專業物業公司的基礎上，REITs的發展 寸步難行，投資者不樂意去購買沒有基礎的REITSo因此，專業的物業公司十分重 要聞。4 .信息處理不及時，財務透明度不高類似于股票，REITs需要將收益情況等及時傳達

22、給投資者。然而信息披露工作 在我國并不是很樂觀，這便為投資者是否信任REITs從而進行投資帶來了障礙。我 國的信息披露方面存在一定的不足，主要表現在制度簡單、存在道德風險及違規操 作等。因此，要想給R曰Ts的發展創造一個良好的運行條件，我們需要建立一個完 善的信息披露制度。5 .專業人才的稀缺REITs對人才的要求也不容忽視。R曰Ts的發展需要一個完善的方案，這便對 財務、法律等方面的工作人員提出了很高的要求；另外還需要一個專業的物業公司， 因此物業方面的人才也是必備的。而今，我國相關的人才不是很多，這對R曰Ts的 發展也是一種障礙。因此，各高校、機構應大力培養此類的人才。6 .房地產產權制度

23、缺陷房地產所有權及其相關的財產權是REITs資產的主要投資對象，因此，產權 制度是REITs運行的基礎條件。雖然房地產產權制度逐步完善，國家相繼出臺和修 改了土地管理法、城市房地產管理法、土地管理法實施條例、城鎮國有土 地使用權出讓和轉讓暫行條例、城市房屋轉讓管理辦法以及城市房屋權屬登 記管理辦法等法律法規，上述法律對土地使用權的權屬、流轉等進行相應規定， 規范了房地產產權各種法律行為。但是，在我國土地產權二元性的背景下，房地產 產權流轉的諸多限制將成為未來結構中不動產證券化的障礙。另外，我國房地產開 發商的商業地產多以出售為目的，自持物業比較少，商業地產出售時大多將商業物 業的大產權分割成小

24、產權，這種產權分散的商業地產即使經濟效益非常好也很難實 現REITs上市融資。（三）房地產信托基金模式目前，我國目前還沒有針對房地產信托投資基金建立相對應的法律法規，也沒 有規定其上市流通的途徑，因此眾多房地產公司采用了海外上市的方式。該方式主 要包括兩種模式：“凱德房地產信托投資基金”和“越秀房地產信托投資基金”兩種 模式叫1 .“越秀房地產信托投資基金”模式（離岸模式）越秀房地產信托投資基金模式叫做離岸模式，這種模式是由海外公司掌管內地 物業，通過其設立房地產信托投資基金并上市交易。其優點在于構架輕便、稅務壓 力小等。在此方面比較出眾的是越秀房地產投資信托基金。該公司于2015年在香港 上

25、市，是第一個將內地物業作為投入資產的信托基金。在信托投資基金發行之后， 明顯發現越秀投資公司的負債率得到了顯著的降低，解決了其短期內資金難以周轉 的問題，也得到了投資者的認可，對其未來的發展十分有利。2 .“凱德房地產信托投資基金”模式該模式下，由境內公司掌管物業，在此基礎上有一境外公司持有該境內公司， 通過境外公司設立房地產信托投資基金并在海外上市交易，此模式的代表產業是凱 德中國零售房地產信托基金。該信托基金是在2006年12月上市，是中國房地產基 金首次登陸新加坡，它擁有地產、零售兩種投資方式，從開始便得到了投資者的青 睞，發展前景較為廣闊。在項目立項、開發時期，凱德置地主要是通過嘉德商

26、用中國發展基金以及嘉德 商用中國孵化基金進行資產收購，再通過讓嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust,簡稱CRCT）使用優先認購權的形式收購嘉德在內地控股的商用物業。在項 目運營時期，嘉茂零售中國信托（CRCT）優先認購上述基金投資的物業，再打包 成REITs向公眾出售。這樣凱德構建了從開發商籌集資金到私募基金再到REIT 一 條完整的投資和退出的流程，從而實現只輸出品牌與管理的輕資產模式。凱德模式 可以使地產企業在項目立項階段、建設階段、招商階段、后期運營階段形成一條完 整的資金募集-退出鏈條，最終幫助地產企業實現輕資產轉型。而對于地產企業來說, 項目前期土地已經

27、獲取的，地價已經支付，建設過程也有開發貸款等，所以并不承 擔太大的資金壓力，因此我國的地產企業更多的希望在中后期實現資產資本化，這 點與凱德置地的模式略有不同。（四）設立我國房地產信托投資基金的模式選擇綜合上述的兩種模式來看，他們各有優缺點。盡管越秀模式構架輕便、稅務壓 力小，但是2006年7月頒布的關于規范房地產市場外資準入和管理的意見嚴重 阻礙了該模式的行進，國內采用較多的是凱德模式。盡管凱德模式結構較為復雜， 稅務較大，但其符合規定，可行性較高。總體來說，REITs的發展絕對不能急于求成，而是應該分步發展。應該首先從 私募REITs模式展開發展，尋找長遠發展路徑，待體系成熟后再依照市場相

28、關法 規條件推行公募REITs試點。而中外合作的REITs環境也是可以嘗試的，它的 目標就是允許在華外國投資機構進行外資注入，促進中國房地產市場的資金融通流 動。如今，國內的房地產開發企業也逐漸走向分化，將地產開發與投資、銷售活動 分開來做，所以針對這種分步分段式結構而言，采用跨境融資、合作建設的理念是 可行的，因為這樣也能緩解國內企業在人才方面不足的現實缺陷，吸引更多境外優 秀基金人才進駐本土市場。隨著171號文件的發行，越秀模式實施的可能已經微乎其微，而凱德模式則需 要更大的資金投入，這是由于其兩級結構導致的結果。該文件的發行提高了在岸注 冊的門檻，導致了要想投資中國房地產，不但要符合相關

29、的法律法規、繳納稅款， 還要長期投入大量資金，這便增加了信托基金海外上市的難度。然而，其發展狀態 也不是一蹶不振。目前，國內的房地產信托產品已經得到了很好的發展，并且信托 投資基金與其模式相似。因此，我們可以在信托產品的基礎上將信托投資基金進行 轉換過度，這是一條可行的道路川。11四、發展房地產信托投資基金的建議REITs在中國的發展需要克服三方面的問題：其一在于目前社會的資產證券化 率較低，國內金融市場對于資產證券化的熱情尚未高漲：其二在于上文所提到的關 于REITs的法規政策的缺失，使得有意向從事REITs的金融機構缺少具體指導，同 時乂擔心政策風險，抑制了其發行沖動；其三也是最主要的，目

30、前國內大部分的租 金收益率較低，使得REITs的盈利空間有限，想要通過REITs產品來獲取高額收益, 首先需要找到租金收益較為合適的地區。（一）借鑒吸取國外先進的經驗目前，一些國家比如美國、新加坡等在這方面有多年的經驗，我們可以將其作 為借鑒的素材，從中學習他們的法律法規、投資制度、稅收政策及分配條件等間。 他們在建立房地產信托投資基金的初期就十分重視保護投資者的利益，并在實際過 程中按照相對于的標準使其得以充分落實功。我們可以學習歐美國家關于REITs的募集模式，在歐美國家公募模式較多。反 觀我國，對房地產市場的投資基金模式還是相對比較欠缺的，政府方面對資本市場 的監管力度也有待加強。所以在

31、風險比較集中的REITs發展萌芽初始階段，采用公 募模式明顯對廣大中小型投資企業及投資者健康發展不利，諸如基金管理激勵制度 不兼容、風險分擔不均勻、市場自律約束性差等問題都會暴露。所以我國房地產市 場在REITs方面應該采用私募基金機制，因為它更靈活，也適合于在較小范圍內參 與到房地產產業中發揮其應有的優勢。（-）健全相關法律法規和稅收體系我國應該健全相關的法律法規，健全REITs的稅收體系：川。首先，就是大力加 強法律法規的建設。結合我國的實際來看，法律法規是我國的薄弱環節之一。因此, 建設并完善相關法律法規是應當實施的方案。我們借鑒國外的法律法規，參照他們 的組成，將信托法、產業基金法和證

32、券法及各個法規都落實，這些都是 必備的法律法規，他們的建立將推動國家的發展，此外還要頒布專項法。上述的文 章中已經提及到，針對信托投資基金我國法律的欠缺方面主要有以下幾個方面： 產業基金法缺少針對于房地產信托投資基金的相關規定；稅法不夠完善。此方面我們需要向西方先進國家學習，充分保障投資者的收益，對稅收做出一定程 度的優惠，由于社會各界人士對這項新型的金融產品不是十分熟悉，因此需要在法 律中規定資金的投向，確保資金的使用高效和投資安全。特別需要注意的是資金的 投入需要放緩，時機不應該選在房地產剛開發時，此時風險較大，這方面需要借鑒 國外的經驗。信托經過過去五年的調整之后，目前的發展勢頭十分迅猛

33、，已經成為繼銀行之 后的第二大金融產品。房地產信托基金作為其中的新成員，為了及早的防止各種不 規范情況的出現，首先要做的就是對可能出現的風險做好法律方面的防范，對于那 些造成嚴重影響的活動給予嚴厲的處罰，保證其安全、平穩的發展。而今，我國的 金融市場不是十分樂觀，違規現象存在于各行各業中，股票、信托行業也不例外， 信托市場管理人員素質層次不齊、業務不在規定范圍之內、上報材料不屬實等現象 屢見不鮮，這些行為都深刻的影響著金融市場的秩序，嚴重損害了投資者的利益。 對于這個金融市場的新生兒，我們應當在初期給予充分的法律方面的保護，將這些 不規范及違法的行為扼殺在搖籃之中。（三）保證信息的公開，財務透

34、明我國應當保證信息公開，參考股市方面的經驗施加于上市的產品。與此同時， 要將與其相對應的重大數據、輿情、公告等及時傳達給投資者，充分保證投資者的 利益。房地產信托投資基金涉及到金融和房地產兩個市場，盡管屬于低風險產品， 但投資者仍面臨一定的投資風險。除此之外，投資者本身就具有知情權。然而，我 國的房地產產業在信息公開方面有很大的欠缺，存在著信息公開不全面、不屬實等 現象。因此，房地產信托投資基金能否順利的建立，與信息公開的透明度有著不容 忽視的聯系。我們應當將風險的具體情況比如風險類型、風險波動情況、影響等相 關風險信息及時透露給投資者，讓其做好防范、控制風險的準備，從而減少其可能 受到的損失

35、，保障投資者的收益。一個完善的信息披露制度勢在必行，這是一項必 須落實的匚作，同時在制度中應涉及到懲戒制度用以加強該制度的力度，保證信息 披露制度的完善。（四）提倡金融創新，完善監管體系目前，資產證券化在我國如火如荼的進行，但房地產證券化的產品卻是金融衍 生品的新生兒，是我國金融方面的一大創新1工房地產的金融創新可以為房地產企 業資金集中更為高效；對投資者來說是一條新型的投資渠道，這是一種雙贏的金融 方案。然而很多人對此持有否定的態度。我們都知道美國是金融衍生品大國，但次 貸危機給其造成了很大的金融沖擊，因此許多學者認為我們不應在金融方面有所嘗 試。我們應該知道次貸危機是美國風險失控的典型例子

36、，其原因很多，比如監管不 嚴、過度創新等。我們應該吸取美國的經驗教訓，完善金融市場，建立完善的監管 體系，既保證金融的不斷創新，乂降低其風險。（五）加強行業監督和行業規范房地產信托投資基金，作為一種房地產金融產品，盡管有相關的法律法規對其 約束規范，但其缺乏針對性、具體性，因此需要出臺具體的行業規范。這一規范的 建立我們可以學習其他行業譬如銀行、保險等行業的經驗，可以由當事方根據自身 的需要擬定應有的規范，并建立一個最高的監督機構綜合、制定出一個全面、規范 的行業條例，并對各單位的落實情況予以監督。同時，還應有國家相關部門的中介 作用，形成一套完成監督體系，保證行業的健康穩定發展。（六）大力鼓

37、勵投資者的參與對于任何一個市場，投資者的作用不可忽視，投資者引導著投資的風向，是整 個投資市場的主力軍。房地產信托投資基金作為國內金融產品的新生兒在我國還沒 有得到各界人士的普遍認可，投資者還沒有正真意義上的加入。針對這種情況，我 們可以先做一些鋪墊工作，例如：鼓勵國內的基金公司走出大陸，向海外進軍；將 房地產信托投資基金在各個機構、行業廣泛宣傳等，為房地產信托投資基金的發展 打好基石，一旦時機成熟，投資者的參與必定讓房地產信托投資基金的發展大放異 彩。（七）加大專業人才培養房地產信托投資基金的順利發展離不開專業人士的管理，管理人士不僅僅要精 通房地產的專業知識，還要有多年的房地產管理經驗，此

38、外還要對市場、產品等有 全面的了解，還要有較高的理財能力。我國的房地產信托投資基金還處于一個初級 階段，這方面的專業管理人才也十分匱乏。因此需要各界人士聯合起來，著重培養 復合型管理人才，從而保證房地產信托投資基金的順利發展。五結論REITs為市場資金的流動提供了一個新的平臺，使房地產市場從依賴銀行貸款 資金轉向從資本市場進行股權融資。因此，中國也加快了推行REITs的進程，關于 REITs運行模式的討論也十分熱烈。通過本文的分析研究筆者認為：首先，我國REITs的組織結構應采取契約制。通過比較研究，契約制REITs的 優勢明顯，更適合我國REITs的運行發展。其次，上市條件方面，我國REITs應在組織形式上采取以信托計劃為依托的契 約制，股權結構可不做特別規定，但是在上市交易時應遵循上市規則，不低于的資 產應投資于房地產，業務范圍禁止投資于空置土地或從事參與物業開發活動（不包 括修繕、加裝及裝修）。再次，在交易所的選擇上，交易所市場具有不可替代的優勢應該作為我國未來 REITs交易的主要場所，并且適度放開銀行間市場。目前，銀行間和交易所已經成 為未來REITs的兩個可能市場，央行和證監會正在積極推進REITs市場試點，這一 舉措將對我國未來REITs的發展產生積極的