1、方興未艾的合同模式你會操作嗎誰聽說過成本加酬金合同請舉手？80%以上；誰用過成本加酬金合同模？0%，真的沒用過嗎？其實這種合同模式在你身邊，你卻可能還不會用或用不好，這不是悲哀嗎？首先還是看成本加酬金合同定義：成本加酬金合同，是由業主向承包人支付工程項目的實際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。 即按成本取費合同，這是承包人要發包人償付工程實際成本加一定酬金的合同。其中酬金由管理費、利潤及獎金組成。酬金按實際成本一定百分率計算的，稱為 成本加按百分率確定酬金的合同;酬金按一筆固定數額償付的，稱成本加固定酬金合同等。使用條件：成本加酬金合同適用于施工條件不正常的情況。在一些擴建工程

2、、修復工程、災后清理及恢復工程，或發生市場因素難以預測的情況，為了及時迅速地開工，用實際成本加酬金最為合適。某些具有新技術性質的企業，也要求采取這種合同。對施工承包企業，這種合同可以確保企業的利潤。成本加酬金合同有以下幾種 形式:1.成本加固定百分比酬金。按成本加約定的酬金百分比結算總價。下面介紹一下現在市場上常用的類似成本加酬金合同的操作模式-市場稱綜合費率合同：這種合同在投標時，投標方在滿足和承諾招標方意見（也就是按招標方指定計價模式下計算出的清單或定額基數，簡稱基數）同時，只需要報出自己所取的（管理費、利潤、規費、稅金等）綜合費率，招標方根據各投標方所報的綜合費率來確定承包方，有時，招標

3、方甚至直接確定綜合費率，邀請投標方來承諾這一綜合費率。不管是投標方上報還是招標方自定，最終合同上只能體現一個百分數，雙方在確定這個百分率的過程中沒有什么奧秘，真正的玄機在確定基數這一環節，只有基數先保住成本，綜合費率的百分數才能變得有意義，大家對照成本加酬金合同模式，可能發現了這一對應關系，所謂的成本對應的就是“（也就是按招標方指定計價模式下計算出的清單或定額基數，簡稱基數）”，酬金就是對應綜合費率的百分數。明確了對應關系，下一步就應該研究“招標方指定計價模式”這一計價形式了。下面在招標階段看一下對比表：合同類型 一般固定類型合同 成本加酬金合同 分部分項清單 有 無 清單描述 有 無 單位

4、有 無 工程量 有 無 綜合單價 有 有 預算人員看完這張表不知有什么感想，是不是覺得招標階段的工作是如此輕松，不用核量，不用看厚厚的招標文件，不用市場詢價，不用幾乎就無事可做了，綜合費率老板拍腦門制定就可以了。如果真的這樣輕松，老板又快被預算人員插上草標出賣了，這階段預算人員要做什么，雖然工作不象固定包干合同投標那樣繁重，但以下工作必須完成：1、節點圖要看仔細：因為單價高低就是從節點處摳出來的；2、措施費要想全面：雖然經濟標簡單，但技術標還是要按程序編制，措施費用還是要了解清楚，施工階段通過簽證可以追加一些如降水、大型機械臺班費等措施項目，但還是要看招標文件里說明的可以計取的措施費和不可以計

5、取的（包含在綜合費率里的措施費）費用，如這類合同象水電費這樣的費用是不讓計取，但可以免費使用的。3、計價依據里指定的文件要齊全：如招標文件里一般指定*版清單，*版定額，*費率固定多少，等原則性數據，預算人員也許會遇到外地工程，對應的這些定額一定要在最短時間內取得并精讀，對照招標文件的各項取值如人工費工日單價組出初步綜合單價，分析綜合單價與實際成本的差異。4、在最短時間內與招標文件里指定的材料供應商取得聯系，建設方如果沒有得到這一材料價格，立刻在全國范圍內封存這一型號的材料單價，如果建設方已經得到這一材料價格，也要明確建設方得到的具體單價和到時材料供應打折的比例。以上是投標階段，真正的較量是在進

6、場后拉開序幕的。在這里如果教預算人員如何組價，可能10萬字也說不完，但有一點要提醒大家一下，那就是溝通，內部溝通和外部溝通（這個外部指的是其他標段），雖然同行是冤家，但操作這類合同，進場后大家就是一家，1元錢的單價差額，意味著所有承包方要跟著吃虧或沾光，組價時，每一個清單項目里的單位、描述、每一個定額子目都要仔細推敲，不能無中生有的讓審計在結算中任意宰割，也不能丟三落四，漏掉應該獲得的利益。說到成本加酬金合同很多人會有以下評價：1、這種承包方式往往難于鼓勵承包單位節約成本，由此導致總價難于控制的局面。2.成本加固定酬金。成本按實際計算，酬金是一筆商定的總額。這種承包方式不利于承包單位為降低成本

7、而作出努力。3.成本加浮動酬金。酬金浮動一般按一定比例，隨著成本遞增，成本酬金比逐步遞減。4.目標成本加獎懲。目標成本由雙方協商確定，按商定的百分比計取目標成本的酬金，實際成本低于目標成本時，降低成本按商定的百分比計獎，原目標酬金不變;超過目標成本時，按同一百分比計罰，原酬金則不能保證。其實看這幾條，人們的想象是多余的。承包方式往往難于鼓勵承包單位節約成本，由此導致總價難于控制的局面。其實人們對利益的追求是無止盡的，發包人給承包人10元錢買材料，承包人會真的用完這10元錢嗎？成本按實際計算，酬金是一筆商定的總額。這種承包方式不利于承包單位為降低成本而作出努力。這一條的核心問題是“成本按實際計算

8、”，這個實際到底是多少？是10元還是9元？也許發包人了解的是10元，承包人取得了的是9元，承包人是不是動用了節約成本的心思降低了這1元成本。酬金浮動一般按一定比例，隨著成本遞增，成本酬金比逐步遞減。這項國內操作一般是固定一個綜合取費比例，沒有用到獎金的激勵機制，所以操作中不存在“成本酬金比逐步遞減”問題。目標成本由雙方協商確定，按商定的百分比計取目標成本的酬金，實際成本低于目標成本時，降低成本按商定的百分比計獎，原目標酬金不變;超過目標成本時，按同一百分比計罰，原酬金則不能保證。這條同第三條相似，要澄清的是“目標成本”這一名詞，我在>>>>暫列金額的實操問題 提到過，發

9、包人100%的暫列合同金額，這里的所指的暫定總價金額就是發包人心目中的目標成本。在國內操作承包方還存在這樣一個風險，如人工費漲價，因為這類合同操作材料費都是施工階段認價，但人工費是事先制定的，酬金也是固定的，不存在相對改變問題。這種合同適用的范圍越來越廣，在南方地區比較普遍，甚至出現在了政府標中，有幾個特點：1、這種合同形式主要適用于工程內容及其技術經濟指標尚未全面確定，投標報價的依據尚不充分的情況下，發包方因工期要求緊迫，必須發包的工程；這就是我們常說的三邊工程。2、或者發包方與承包方之間具有高度的信任，承包方在某些方面具有獨特的技術、特長和經驗的工程。多半應用于長期合作伙伴。3、特別是節省

10、了寶貴的投標時間，1000萬的標如果用固定總價合同形式，從建設方編制招標文件到與中標方簽完合同，快了也要2個月，如果用這種合同方式至少節約一半時間。4、以這種形式簽定的建設施工合同，有個明顯缺點：就是承發包方對工程實際總價不能及時獲得，只能先干活，后算帳。到結算完成才能明確每一個工程清單綜合單價。雙方有一種心里沒底的感覺。個人對這種合同模式的評價：1、能客觀表示工程量：因為是結算時算量、對量，所有的工程量都在明處，不存在招標時漏項少量的爭議；2、能相對客觀的表示綜合單價：在施工過程中，通過報量等環節，雙方對單價組成已經初步達成共識，再加上材料單價都是實際認可，綜合單價比較客觀；3、措施費爭議相

11、對減少：因為在施工中據實簽證，客觀性增加，不象固定總價合同，措施項目實際沒干，合同中有不扣，實際干了，合同中沒有不增加；4、對人員素質要求嚴格：這種合同模式雙方拼的就是管理人員的責任心和專業素質，而且，雙方的項目經理和預算人員是合同的主角。我本人非常喜歡操作這樣的合同，而且在實戰那種必勝的信念能讓對手不戰自敗，在中國，這種合同應該稱“成本+綜合費率”合同。也希望建設方能更多的應用到這種合同模式，使工程變得更加干凈、透明，將來這種合同模式普及了，成立一個專業的結算公司，替人要錢去，大家有愿意的現在趕快報名吧。工程計量和合同管理中應注意問題探討一、概述： 隨著我國西部大開發的不斷深入，我省的公路建

12、設正在以前所未有的速度發展，其工程建設市場也在不斷完善和日趨成熟，所有的基建項目都實行了招投標制。作為我省的一個施工企業，只有進入競爭激烈的市場，積極參與招投標，中標承建工程施工任務，才能不斷壯大，走持續發展的道路。 實行招投標制度，引入競爭機制，通過公平競爭可以防止壟斷和地區保護，降低工程造價，保證工程質量和工程進度。經過幾年的高等級公路的建設，進入我省公路建設的大型施工企業有各行各業的，他們中的先進的施工方法和管理經驗，同時也值得我們借鑒學習。通過招投標，為我省的公路建設也節約了大量的資金，例如在投標過程中按國家有關規定編制完預算后需降低15%20%才能中標。 下面就工程計量與合同管理等問

13、題與同仁們做一些交流。 二、工程計量： 工程施工生產需要占用大量的資金，而承包人無法也不愿墊付如此大的資金，因此要進行月進度款的計量與支付。 1、 計量范圍： 公路工程國內招標文件范本（1999年版）中明確規定工程量清單中開列的工程量是根據本考試吧工程的設計提供的預計工程量，不能作為承包人在履行合同義務中應予完成的實際和準備的工程量，因此計量范圍應為工程量清單及修訂的工程量清單的內容和合同文件規定的各項費用的支付。 2、主要計量依據： （1）工程量清單及說明 （2）合同圖紙 （3）工程變更令及修訂的工程量清單 （4）合同條件 （5）技術規范 （6）有關計量的補充協議 （7）索賠時間/金額審批表

14、 3、計量原則： （1）不符合合同文件要求的工程，不得計量； （2）按合同文件所規定的方法、范圍、內容、單位計量； （3）按監理工程師同意的計量方法計量。 4、計量時監理工程師審查的主要 （1）中間計量表 （2）分項工程開工申請批復單 （3）檢驗申請批復單及有關自檢材料 （4）工程質量檢驗表及有關的質量評定意見 （5）工程變更令 （6）工程交工記錄 5、工程計量的程序： （1）計量通知和申工程需要計量，監理工程師應審查承包人提出的計量申請或向承包人發出計量通知。 （2）審查有關文件資料：監理工程師必須檢查承包人為計量準備的有關資料，發現問題或資料不全，應退還承包人，暫無進行計量。 （3）填寫中

15、間計量表：必須清楚真實的填寫計量結果，對承包人在合同規定的時間內提出的異議，應進一步檢查計量記錄。 6、在我省的幾條高速公路的工程計量中，由于監理對計量嚴格按合考試吧同要求執行，所以，首先由現場負責技術員根據每月的實際施工進度，報出符合計量要求的工程量基礎數據，然后按照項目辦的要求，運用陜西公眾軟件有限公司工程費用管理軟件打印出標準統一的中間計量表，與所要求的所有主要附件一同報現場監理工程師核簽，各現場監理工程師簽認后匯總各技術員的計量數據并送交駐地監理辦計量工程師審核，計量工程師將再次對照各種規范以及項目辦下發的計量要求，嚴格細致的復核每一項計量數據和匯總報表，審核無誤后再報駐地高監簽認。最

16、后將計量報表一式七份并會同每一期的計量報表軟盤，在每月25日前報項目辦批復。 7、計量方式： （1）實地測量與實地勘測。如土方工程，一般對橫斷面寬度，挖方的邊長等需實地測量和勘查，又如場地清理也需按野外實測的數據根據計算規則進行計算。 （2）室內按圖紙計算。對于鋼筋結構物以及多數永久工程，一般可按圖紙計算工程量。 （3）根據現場記錄。 8、計量規則和計量方法： 計量規則和方法主要在技術規范（如范本）的有關內容和工程量清單的前言中明確給予規定，在進行計量時必須遵守其要求。并且在不同的合同中，這些計量規則和計量方法會有差別（如專用本），因此，計量時必須嚴格按本合同計量細則的規定進行計量，不能按習慣

17、定，在進行計量時必須遵守其要求。并且在不同的合同中，這些計量規則和計量方法會有差別（如專用本），因此，計量時必須嚴格按本合同計量細則的規定進行計量，不能按習慣方法，因為有些工作細目不直接出現在工程量清單中，而做為承包人應做的附屬工程隱含其中。如借土場的清理與掘除費用包括在土方單價內，不予單獨計量支付；預應力砼的模板、張拉、壓漿、砼的澆筑、修飾和養生以及預制構件的吊裝和聯結等不予單獨計量支付；涵洞及排水管道凡在圖紙中已經標明的洞口建筑，包括端墻、八字墻、錐坡、跌水井、鋪砌以及基礎挖方、地基處理、基坑回填等均做為涵洞及排水管道的附屬工程，不予單獨計量；漿砌片石或砼預制塊（板）鋪砌的邊溝、截水溝、滲

18、水池、急流槽的基槽開挖、回填與壓實以及防漏層等均不另行計量等。作為承包人應有充分的了解，因為規范文件的有些要求并不與工程量清單相符，主要原因有兩個：一是圖紙與實際存在明顯出入，如原設計挖方路段石方數量與實地不符，多余部分不予計量；二是招標文件及技術規范明確規定對圖紙中部分工程量屬于承包人附屬工程，不予計量，如漿砌護坡的砂礫墊層等。這與我們平常認為清單上有的監理工程師就得認可截然不同，這些問題的出現都要求我們在今后的工作中盡可能完整地完成相應的全部工程，這樣有利于工程計量及工程成本核算。關于工程分戶驗收，竣工驗收的知識問答1、 什么叫驗收？什么叫竣工驗收？什么叫分戶驗收？ 答: 建筑工程驗收是指

19、在施工單位自行質量檢驗評定的基礎上，參與建設活動的有關單位共同對建筑工程檢驗批、分項、分部、單位工程的質量進行抽樣復驗，根據相關標準以書面形式對工程質量合格與否做出確認。根據建筑工程施工質量驗收統一標準GB50300規定，單位工程按照專業、建筑部位劃分為地基基礎、主體等6至9個分部；每一個分部按照主要工種、材料、施工工藝、設備類別劃分為若干個分項；每一個分項按照樓層、施工段、變形縫等劃分為若干個檢驗批。檢驗批是工程驗收的最小單位，是分項工程乃至整個建筑工程質量驗收的基礎。工程驗收是一項包括從檢驗批到分項、到（子）分部、到（子）單位工程貫穿于工程建設全過程的連鎖的、系統性的工作。竣工驗收即單位工

20、程質量驗收，是指工程完成設計及合同約定的各項內容，同時在施工單位提交竣工報告后，由建設單位組織工程建設相關責任主體，依據國家、地方標準對單位工程質量進行的驗收?？⒐を炇帐墙ㄖこ掏度胧褂们暗淖詈笠淮悟炇?，也是最重要的一次驗收。分戶驗收是指在施工單位提交竣工驗收報告后，住宅工程竣工驗收前，按照國家質量驗收規范對住宅工程的每一戶及公共部位涉及主要使用功能和觀感質量進行的專門驗收。 2、分戶驗收和竣工驗收之間有什么關系? 答：分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎上進行的。但兩者有所不同，首先驗收主體不同，分戶驗收的主體為建設、監理、施工單位和物業公司，竣工驗收的主體為建設、

21、監理、施工、設計、勘察單位等工程質量責任主體；第二驗收對象不同，分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收；第三驗收階段不同，分戶驗收應在施工單位提交竣工報告后住宅工程竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收是施工單位提交竣工報告后單位工程質量最終驗收，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產權的必備條件；第四驗收內容不同，分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質量的驗收，而竣工驗收是工程質量綜合驗收（包括實體、觀感、質量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結果等）并對分戶驗收進行復核；第五實體檢查數量不同，分戶驗收逐戶全數檢查，竣工驗

22、收對實體工程抽樣檢查。 3、 建筑工程對施工質量如何控制？ 答: 為保證工程質量，控制施工過程，規范等規定建筑工程所使用的建筑材料（包括半成品、成品、建筑構配件、設備器具等）進場應驗收并按規定復試；工種（工序）交接和隱蔽工程應進行檢驗和驗收；分部工程和單位工程中結構安全和使用功能部分應按規定抽樣檢測，抽樣檢測結果和觀感質量應符合要求；在此基礎上建立了一套包括檢驗批分項工程（子）分部工程驗收（子）單位工程的到現在完整、多層次、系統、全過程的工程質量驗收體系（驗收合格質量要求附后），建設（監理）單位在施工單位自檢合格的基礎上對工程質量檢查驗收，相關驗收人員在驗收記錄上簽字并對驗收的結論負責。（GB

23、50300 5.0.14）附：工程驗收合格質量要求驗收項目檢驗批分項工程（子）分部工程（子）單位工程 驗收合格標準 1、主控項目和一般項目的質量經抽樣檢驗合格。2具有完整的施工操作依據、質量檢查記錄。 1分項工程所含的檢驗批均應符合合格質量的規定。 2分項工程所含的檢驗批的質量驗收記錄應完整。 1. 分部（子分部）工程所含分項工程的質量均應驗收合格。2質量控制資料應完整。3地基與基礎、主體結構和設備安裝等分部工程有關安全及功能的檢驗和抽樣檢測結果應符合有關規定。 4觀感質量驗收應符合要求。 1單位（子單位）工程所含分部（子分部）工程的質量均應驗收合格。2質量控制資料應完整。3單位（子單位）工程

24、所含分部工程有關安全和功能的檢測資料應完整。4主要功能項目的抽查結果應符合相關專業質量驗收規范的規定。5觀感質量驗收應符合要求。 4、 建筑工程檢驗批質量檢驗采用什么方案？ 答:檢驗批質量檢驗評定方案，根據檢驗項目的數量進行選擇，對計量計數檢驗可分為全數檢驗和抽樣檢驗兩大類。對于一些影響結構安全和重要使用功能的檢驗批，當可采用快速檢驗方法時，選用全數檢驗方案（如混凝土現澆結構、預制構件分項中的部分驗收項目等）；其它檢驗項目根據其重要性和特點等采用抽樣檢驗方案，抽查總數的5%至50%，一般為10%左右。（例如：門窗工程中，木門窗、金屬門窗、塑料門窗及門窗玻璃，每個檢驗批抽查5%；考慮到對高層建筑

25、的外窗各項性能要求更為嚴格，每個檢驗批抽查10%；此外，由于特種門的重要性明顯高于普通門，數量少于普通門，為了保證特種門的功能，規定每個檢驗批抽樣檢查的數量50%，遠遠大于普通門的抽查數量。）5、 為什么要實行分戶驗收制度？ 答:1）建筑工程做為一種特殊的商品，其建設周期長；參建人員多且手工作業占較大比例；施工技術和工藝水平相對還比較落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉強度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響因收縮變形易產生裂縫等質量問題。因此建筑工程在交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現一些觀感

26、和使用功能方面的質量通病，而且受施工技術水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時間內一些質量通病仍難徹底根治。2）根據我國目前經濟水平、建筑工程規模和特點、建筑成本等因素，在充分保證結構安全和重要使用功能的基礎上，國家驗收規范確定的檢驗批質量檢驗方案是抽樣檢驗。制定檢驗批的抽樣方案時，在控制生產方風險（或錯判概率，5）和使用方風險（或漏判概率，主控項目5，一般項目10）也即合格批被拒收、不合格批被誤收的風險的同時，可能出現少數非結構安全質量問題在驗收中被遺漏，為此，國家規定了建筑工程質量保修制度，通過保修工作來彌補施工和驗收中遺留的質量缺陷。隨著國家住房產權制度的改革，商品房已成為住

27、戶所購買的最為昂貴的一件商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質量尤其是觀感質量和使用功能質量100檢查并滿足所有的質量要求，有的甚至要求不允許出現一點質量問題，產生了現行工程驗收規范標準與住戶需求之間的矛盾。3）當前我國的施工驗收規范及設計規范對于竣工房屋的某些質量問題如室內空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標準，對有些質量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統一的規定。住戶反映的一些質量問題在界定、處理時往往依據不足，房屋買賣雙方各執己見而產生矛盾。4）目前我國建筑工程質量擔保、保險、投訴處理相關制度不健全，質量驗收責任制度和責任追

28、究制度很難落實，少數建設、施工等單位質量意識不足，發生質量投訴時處理不及時、不徹底和推委，而對于在質量投訴時提出的經濟賠償因為國家沒有依據，少數投訴人在賠償得不到落實時一邊拒絕維修和配合一邊又反復投訴等等，使得一些建筑工程特別是住宅工程的質量投訴處理過程矛盾較多、解決困難重重。采用分戶驗收的方法是現階段有效地緩解和解決有關問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質量責任和責任追究制度的落實，提升工程質量水平，提高住戶對住宅工程質量的滿意度，也能體現政府執政為民、為民辦事的工作宗旨。6、 分戶驗收適用于哪些工程？ 答：竣工的所有的住宅工程（包括郊區、縣和套內含廚衛間的商住樓工程

29、住宅部分）均應在分戶驗收合格后方可進行竣工驗收和竣工驗收備案。7、 分戶驗收與驗收規范有什么不一致的地方? 答:住宅工程質量分戶驗收是在執行國家和地方工程質量驗收規范、標準的基礎上，通過充分的調查研究，對住戶關心的、國家現行規范中沒有明確規定的住宅工程中觀感和使用功能質量的部分內容進行了補充、完善，部分內容做了進一步明確使其更具備可操作性。如增加了室內空間（凈高、開間）允許偏差、外窗（墻）滲漏檢查方法、煙道出屋面高度、驗收合格標識、竣工驗收中對分戶驗收的復核要求、否決標準等；明確了內外墻空鼓、裂縫的檢查方法和相關內容檢查儀器要求等。8、 分戶驗收應具備哪些條件? 答：工程竣工已完成設計和合同約

30、定的內容；工程質量控制、功能性檢驗等資料完整；施工單位已提交工程竣工報告；建設、監理、施工單位已完成工程建設中嚴重質量問題（質量事故）一覽表、涉及結構安全和使用功能設計變更情況一覽表等。 9、 分戶驗收前應做好哪些準備工作? 答：首先建設單位組織成立分戶驗收組，根據分戶驗收工作量合理分組，制定驗收方案并向參加驗收人員交底；其次準備好相關的檢測儀器，如：小錘、鋼尺、激光測距儀和漏電保護相位檢測器等，并保證儀器準確和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、衛生間等有防水房間的蓄水、外窗淋水試驗的準備工作；另外在建筑物上標識好暗埋水、電管線的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線，在建筑物外墻的顯著部位鑲刻工程銘

31、牌等。10、分戶驗收由誰驗收? 答：分戶驗收由建設單位的項目負責人組織驗收，監理單位的總監、專業監理工程師和施工單位的質量負責人、項目經理、施工員、質量員等參加驗收。已選定物業公司的，物業公司應當參加住宅工程分戶驗收工作。11、法律規定，工程質量責任主體對工程質量承擔什么責任？ 答：建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建設工程質量負責。1）建設單位（含開發企業）是工程質量的第一責任人，對建設工程的質量全面負責。2）勘察、設計單位必須按照工程建設強制性標準進行勘察、設計，并對勘察、設計的質量負責。3）施工單位對建設工程的施工質量負責。4）工程監理單位應當依照法律、法規以及有

32、關技術標準、設計文件和建設工程承包合同，代表建設單位對工程施工質量實施監理，并對施工質量承擔監理責任。（建質200418號第二條、建設工程質量管理條例第十九、二十六、三十六條） 12、分戶驗收中形成哪些驗收記錄? 答：分戶驗收過程中要，室內每戶填寫一份住宅工程質量分戶驗收記錄（室內），公共部位每個檢查單元填寫一份住宅工程質量分戶驗收記錄（公共部位），單位工程驗收完畢匯總填寫住宅工程質量分戶驗收匯總表。13、分戶驗收檢查單元如何劃分? 答：室內以每戶為一個檢查單元；公共部位，每個單元的外墻為一個檢查單元，每個單元每層樓（電）梯及上下梯段、通道（平臺）為一個檢查單元，地下室（地下車庫等大空間的除外

33、）每個單元或每個分隔空間為一個檢查單元。 14、分戶驗收發現問題應如何整改? 答：分戶驗收檢查發現不合格的，應對不合格部位及時標注，整改符合要求后，重新進行驗收。15、竣工驗收如何抽查核實分戶驗收記錄? 答：竣工驗收時，驗收組通過現場抽查的方式復核分戶驗收記錄，工程質量監督部門對驗收組復核工作予以監督。抽查數量，室內房間不少于10%、不少于5間（且不少于2戶），同時檢查該戶所對應的樓（電）梯、通道，外墻抽查兩個邊單元中的一個，地下室抽查一個檢查單元。 16、竣工驗收在核實分戶驗收結果時,何時應終止驗收、責令改正? 答：住宅工程竣工驗收復核發現驗收條件不符合相關規定、分戶驗收記錄內容不真實或存在

34、影響主要使用功能的嚴重質量問題時，應終止驗收，責令改正，17、什么叫存在影響主要使用功能的質量問題? 答：影響主要使用功能的質量問題包括：外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏；室內空間、主要構件尺寸偏差嚴重超標；墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質量問題。 18、什么叫分戶驗收記錄不真實? 答：當竣工驗收復核結果與分戶驗收記錄不一致，目測觀察有明顯差異或實測誤差在5mm以上，經質監部門確認屬實的，可判定分戶驗收記錄不真實。 19、對分戶驗收中弄虛作假應如何處理? 答：分戶驗收中弄虛作假、降低標準，將不合格工程按合格工程驗收的，對責任單位和責任人給予不良行為記錄，情節嚴重的按照有關法律法

35、規對責任單位進行行政處罰。 20、精裝修房怎么進行分戶驗收？ 答：住宅精裝修房在竣工驗收前應進行分戶驗收，按照分戶驗收內容能夠實施的如淋（蓄）水試驗、裂縫檢查、門窗檢查等等按照分戶驗收標準逐戶逐項驗收。對可能因為驗收檢查造成痕跡的如空鼓敲擊、地面標識等，可在最后工序前進行并在“分戶驗收記錄”中注明檢查時間、人員和結論；對于新增功能如空調等，應確定分戶驗收標準經設計等有關部門確認。住宅精裝修房，建設單位應會同監理、施工單位在分戶驗收前針對工程特點形成分戶驗收專項方案，報質監站審核。 21、不規則房間的凈開間，有找坡地面房間的室內凈高怎么測量？ 答：對于室內開間不規則的房間（如弧形、多角形等）凈開

36、間可不做測量（設計和合同有特殊要求的除外）；對于衛生間等地面設計要求找坡的房間，室內凈高測量后可不做凈高極差的計算，但應保證地面找坡最低點處凈高數據不低于凈高推算值。22、室內凈高推算值怎么計算？ 答：室內凈高推算值根據設計層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計算得出，分戶驗收前應根據板厚等參數確定不同房間的凈高推算值后報設計單位確認。23、凈高、開間檢測儀器有什么要求？ 答：室內凈高、凈開間檢查時要求必須使用激光測距儀。現場的激光測距儀精度不應大于2mm，使用前應統一比對，保證測量數據的一致性。儀器應定期校核、檢定。 24、室內地面都要標出哪些點、彈出哪些線？ 答：1）點在室內

37、每個房間地面距縱橫墻體50處和中心點用十字交叉線標出凈高測量點，并按“室內凈空尺寸測量示意圖”位置標明點的編號。 2）線室內地面應彈出水、電管線走向線。室內凈開間檢查時要求測距儀靠墻、貼地，激光測距儀光束應穿過測量方向的兩個凈高測量點。對于無分隔墻的房間應彈出墻體兩側邊緣線作為測量基準線。 25、進行分戶驗收的工程，竣工驗收通知質監站時應報哪些資料？ 答：建筑工程竣工驗收七個工作日前，建設單位應將包含驗收的時間、地點及驗收組名單的單位工程竣工驗收通知書報送質監站，住宅工程同時尚應報送住宅工程質量分戶驗收匯總表、工程建設中嚴重質量問題（質量事故）一覽表、涉及結構安全和使用功能設計變更情況一覽表等

38、，室內和公共部位分戶驗收記錄留存現場備查。 26、分戶驗收表格中“驗收記錄及結論”怎么填寫？ 答：分戶驗收表格中“驗收記錄及結論”，填寫驗收的數量、驗收中發現的問題以及結論“（不）符合要求”，對于驗收項目中設計參數另有要求的應在記錄欄中予以注明?！熬C合驗收結論”中填寫“（不）合格”。 27、“住宅工程質量分戶驗收標識牌”怎么使用？ 答：分戶驗收合格后，現場驗收人員簽字確認并在室內顯著位置貼出統一制作的“住宅工程質量分戶驗收標識牌”（已制作成不干膠形式）?？⒐を炇蘸头课萁桓稌r戶內沒有貼出“住宅工程質量分戶驗收標識牌”的工程視同為分戶驗收未完成或不合格。28、住宅工程房屋交付時住戶應注意什么？ 答

39、：1）查閱資料住戶應要求建設單位提供該工程的房屋建筑工程竣工驗收備案表，同時查閱房屋開發商提交的住宅工程質量保證書以及所含的住宅工程質量分戶驗收記錄（室內）等是否齊全。 2）查看標識查看戶內地面是否標識好暗埋水、電管線的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線，是否貼有驗收人員簽名的“住宅工程質量分戶驗收標識牌”。 3）質量檢查為了避免可能因裝修或后期施工破壞等導致的質量問題責任界定不清、認定困難，住戶在住宅交房時應對住宅戶內觀感和使用功能方面質量狀況進行檢查，包括：對衛生間及其它有防水要求的房間地面進行24小時蓄水試驗，檢查外墻、外窗、衛生間、管道是否滲漏，房間空間尺寸和觀感是否符合要求，水、電方

40、面使用功能是否正常等。發現問題后，住戶應及時通知物業公司和開發商并辦理書面確認手續。 29、住宅工程交付后存在質量問題如何處理？ 答：建筑工程竣工后，一些國家規范允許范圍內的不影響結構安全和重要使用功能的質量問題仍然可能存在，如空鼓、粉刷面層裂縫、空間尺寸偏差等，同時由于建筑產品和材料的自身特點，隨著時間推移，建筑工程逐漸會產生一些影響觀感及使用功能的質量問題。住宅工程交付時，住戶應對工程質量進行檢查，發現存在嚴重質量問題、主要使用功能質量問題如滲漏等或超出驗收規范和相關規定允許范圍內的質量問題的，應取證并請建設單位、物業公司予以確認，情況屬實的予以整改并在整改完成后重新檢查。住宅交付后保修期

41、內發生的質量問題，住戶也應及時向建設單位、物業公司反映并予以確認，建設單位應按照住宅工程質量保修相關規定對質量問題進行保修，當有爭議、糾紛時可采用如下方式進行處理：一是協商。協商是質量糾紛的最有效最經濟的解決方式，協商由當事人直面進行，提出處理方案，維修恢復使用功能；因質量問題給一方造成直、間接損失也可予以一定補償。協商一經達成一致，雙方簽定協議，予以落實。二是投訴。經協商無果的質量糾紛，當事人一方或雙方均可提出投訴。投訴的受理除了建設行政部門及其投訴受理機構（不受理涉及經濟補償和糾紛的部分）外，也可以是消費者協會等相關單位。投訴受理單位要以存在的質量問題為基礎，本著合法、合理、公平、公正的原

42、則，依據相關標準，責成質量責任方對工程存在質量問題實施有效整改，以維護購房者的合法權益。三是訴訟。當協商、投訴達不成協議或已達成的協議不能履行時，訴訟是解決質量糾紛的最終途徑。經法院審理判決，由質量責任方承擔整改修復及賠償責任。在訴訟審理過程中，對難以認定的質量問題，司法部門可委托有資質的單位進行鑒定。 30、分戶驗收是否會增加工程造價、延長工期、提高工程成本？ 答：根據現場調查和分析，按照南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法，經過培訓并能夠熟練操作的驗收小組每戶驗收時間約為3045分鐘，按一般住宅工程每幢3660戶、13個驗收小組計算，現場分戶驗收連同公共部位大約需要23天時間，扣除原住宅工程

43、驗收必須抽查的工作量，實際增加的時間是有限的，通過竣工驗收前工期合理、科學安排，分戶驗收本身對工期、造價基本不構成影響，而分戶驗收的有效實施，使住宅工程質量問題可以提前發現和解決，減少了工程交付中的矛盾和交付后的維修工作，從某種意義上講節約了后期的時間和成本。當然，對一些建設過程中質量控制不嚴、存在質量隱患和未按設計文件施工的住宅工程，當分戶驗收時發現較多質量問題需要返工和整改時，就會造成建筑材料、人工和時間的增加，亦即工程施工成本和工期的增加。分戶驗收的實施，必將督促施工、監理單位等加強建設過程中的質量預控和檢查，落實工程質量責任，實現工程質量的科學管理，并全面推進全市工程質量的提高。符合要

44、求后重新組織竣工驗收?？⒐そY算的“默示”約定一、合同的“默示”約定我國現行建設工程施工合同范本（GF-1999-0201）有如下一些約定：6.2工程師的指令、通知由其本人簽字后，以書面形式交給項目經理，項目經理在回執上簽署姓名和收到時間后生效。確有必要時，工程師可發出口頭指令，并在48小時內給予書面確認，承包人對工程師的指令應予執行。工程師不能及時給予書面確認的，承包人應于工程師發出口頭指令后7天內提出書面確認要求。工程師在承包人提出確認要求后48小時內不予答復的，視為口頭指令已被確認。23.4承包人應當在23.3款可調價合同的調整因素情況發生后14天內，將調整原因、金額以書面形式通知工程師，

45、工程師確認調整金額后作為追加合同價款，與工程款同期支付。工程師收到承包人通知后14天內不予確認也不提出修改意見，視為已經同意該項調整。31.2承包人在雙方確定變更后14天內不向工程師提出變更工程價款報告時，視為該項變更不涉及合同價款的變更。31.3工程師應在收到變更工程價款報告之日起14天內予以確認，工程師無正當理由不確認時，自變更工程價款報告送達之日起14天后視為變更工程價款報告已被確認。上述條款中的“視為”即是默示。在法理上，合同各方的行為規范中的“默示”，也稱為“推定”，是指行為人不直接用口頭的或者書面的形式進行意思表示，而是通過實施某種行為來進行意思表示。法律認為：一個人的行為在特定場

46、景下是何含義，依社會常識及人之常情，是能夠推斷出來的，這種推定效力被法律所確認。二、竣工驗收與竣工結算約定的不一致“默示”現行建設工程施工合同范本關于竣工驗收有如下約定：32.1工程具備竣工驗收條件，承包人按國家工程竣工驗收有關規定，向發包人提供完整竣工資料及竣工驗收報告。雙方約定由承包人提供竣工圖的，應當在專用條款內約定提供的日期和份數。32.2發包人收到竣工驗收報告后28天內組織有關單位驗收，并在驗收后14天內給予認可或提出修改意見。承包人按要求修改，并承擔由自身原因造成修改的費用。32.3發包人收到承包人送交的竣工驗收報告后28天內不組織驗收，或驗收后14天內不提出修改意見，視為竣工驗收

47、報告已被認可。竣工驗收是一項法定程序，是發包人的權利，也是其義務。竣工驗收合格，意味著發包人認定承包人義務的適當履行。合同法、建筑法均規定：建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。盡管竣工驗收是如此重大的法定程序，合同也存在“默示”約定，而且這種“默示”是得到法律確認的。最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題解釋（以下簡稱解釋）第13條規定：建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用后，又以使用部分質量不符合約定為由主張權利的，不予支持；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任。但是，現行建設工程施工合同范本關于竣工結算卻沒有“默示”約定：33.1工程竣工驗收報告經發包人認可后28天內，承包人向發包人遞交竣工結算報告及完整的結算資料，雙方按照協議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調整內容，進行工程竣工結算。33.2發包人收到承包人遞交的竣工結算報告及結算資料后28天內進行核實，給予確認或者提出修改意見。發包人確認竣工結算報告后通知經辦銀行向承包人支付工程竣工結算