1、什么是產、什么是城、吸引了什么人，怎么就融合了？估計沒幾個企業想得那么長遠。跟政 府的資深開發經驗比，企業們修為太淺。面對空中樓閣的N 無產品，信誓旦旦提產城融合，想哭也哭不出來。1 企業一說產城融合， ZF 就發笑得先回顧一下區域開發的歷史。1.起點。以開發區這一典型載體為例，1984 年成立了第一批國家經開區， 85年深圳政府和中科院成立了中國第一個高新區2. 第一輪熱潮。以改革開放為導向，在92 南巡講話前后形成了第一輪開發區熱3. 第二輪熱潮。在全國港澳回歸大一統、國內經濟向中西部轉移以及加入WTO 深化全球化等多重因素疊加之下，八五計劃與九五計劃交替之際，形成了開發區第二輪熱潮。4.

2、 大整頓。 2003 年開始，國家就開始進行開發區整頓了。這段故事就曾在當今財富老大王老 板身上真實發生，投入全部身家的固安工業園差點兒沒有保住出生紙， 36 歲之際當街痛哭。 這場轟轟烈烈的整頓在 2006年才告一段落，全國各類開發區由 6866個核減至 1568 個，國家 發改委聯合國土資源部、原建設部發布第一版目錄昭告天下。5. 新常態 。再接下來，百年一遇的金融危機來了。國家發現高新區的抗風險能力明顯更勝一 籌，國家高新區的口子重新打開，本來應對危機的升級工作也轉變為常態工作延續至今，一 時間松山湖們等省級開發區新生力量作為區域轉型升級的典型被大力推廣。一部分商務口的 經開區們也在創新

3、驅動的引領下，選擇了科技戰線，期盼通過升級一路帶上高新區的帽子。 同期，國家高新區們創新招牌一路升級，從一流園區又到了排隊申報自主創新區；另一面改 革開放仍在深化，國家級新區、綜改區、自貿區等新的國家區域開發平臺相繼落地。走到今日，原來的園區轉型的轉型、擴區的擴區、合并的合并加上中西部和東北地區的新增 園區，國家發展改革委這次聯合了科技部、國土資源部、住房城鄉建設部、商務部、海關總 署發布第二版開發區目錄，比 2006 版增加了近千家，到了 2543家。所以，保持政策的敏感 性，開發區們活下來才是第一要務。在求生存的過程中，開發區的發展理念也隨之升級換代時代，除了封閉的廠礦項目自成社會體系之外

4、，開發區基本上就是個生產基地。時代，社區 生活和園區有了一定的結合，但基本上還是打工仔打工妹的故事，園區交通的對外聯系依然 沒有改觀，進城不易。時代，產城融合華麗登場，產業和城市一體化，區域級商業、醫療、 教育配套齊全且不遜于傳統的老城區，進不進城不再是個問題。聽著是不是好簡單？但是實現這種平衡的狀態需要至少 10 年左右的時間。首先，規劃上有沒有留足余地應對城市功能的需求和產業升級的需求，本身就是個問題。其次，配套服務基本上都經歷了從沙縣小吃、鄉村雜貨鋪到品牌便利店、集中商業的多輪替 換，消費不足是區域運營的很大成本壓力。所以，沒有合理規劃和精心運營的定力，你能確定看見產城融合？這也是為什么

5、企業運營的區域很難有所謂的標桿案例的原因，太嫩。2產城融合不需要地產？別自欺欺人了有朋友說，誰說民營企業開發就一定得靠房地產的，你看看人家紫竹高新區，并且信誓旦旦 的轉我一篇網絡熱文的深度分析。當房地產被黑化的時候，人人看不順眼，這都屬于正常現象。最近房地產經常上熱搜，比如 某 B 家接二連三倒掉，比如下半年要遏制房地產上漲。行業整頓和政策調控，此處不討論。雖然從來沒去過紫竹，但也是如雷貫耳。搜了下基本信息，成立于2002 年，規劃面積 13平方公理，政府國資委企業占比 10%。第一， 2002 年除了是第二波開發區熱，也屬于園區從滾動開發向整體開發轉變的時期，房改 完了、土拍出現了，土地財政

6、支持水到渠成。第二，規劃面積 13平方公里，都 2002 年了，過去單一產業功能的苦頭已經吃了不少了，誰 還會干、產品？不過這也難說，比如阿里的工程師們上班在云棲、租房在轉塘也很正常。第三，收益分享模式里明明約定了政府扶持資金為園區內企業所繳納市、區兩級稅收收入， 以及園區土地出讓金區級地方部分。何況我再一搜，紫竹高新還有自己的地產公司？這都是直接下場踢球的運動員。紫竹產業發展很優秀，但這不構成否定房地產在資金、功能完善方面的關鍵作用。所以產城融合，不是要不要做房地產的問題，而是怎么做結構合理的做房地產的問題，并且 如何反哺支持產業發展的問題。舉個親身經歷。 2013 年，公司外派去了廣州科學

7、城，生態確實很好，有公寓可以租、有體育 館打個羽毛球，有個商業中心吃吃早午飯。可是天天吃全時、肯德基套餐，沒有街可以逛， 有如綠色牢籠。單身漢的困頓尚且如此，事情遠沒有那么簡單。原住民征地拆遷完，要不要安置？就業和社會怎么穩定？就業人群到底是什么組成，酒店、公寓要不要建？長期就業人群，多元消費、民生需求怎么滿足？房地產是人民對美好生活向往的重要組成部分。本來喝感冒藥就好的病，非要整抗生素，整 壞了免疫系統，還怪身體抵抗力差。3沒有這 8 個能力，洗洗睡吧面說正題，企業需要從三個層面來構建產城融合的224能力模型第一，投資產出層面1. 是否具有投融資能力，包括產業類和非經營性公基建。產城融合比單

8、純的地產開發資金密 集度更高，開發領域更廣。對地產公司來說，對于蓋房子、修公園輕車熟路，但是對于專業 產業載體、主干路網、市政廠站設施、公共場館設施基本經驗為0。2. 是否具有開發銷售能力，包括工業地產、商辦地產及住宅地產，這是考驗操盤能否活過起 步期的關鍵所在。第二，產品封裝層面1.是否具有封裝產品的能力，是指具有明確選址要求、投資與產出說明，且具備可復制商業 模式的產品。光講概念是沒用的，那屬于營銷話術的層面，實打實的投資需要明確的產品譜 系和說明書。2.是否具有標桿案例，眼見為實，這是檢驗業績能力的核心所在。企業運營的項目大多不超 過十年，相對成熟的產品非常稀有。而政府官員們對硅谷、以色

9、列、中關村、張江、光谷、 云棲小鎮遠比你熟悉。第三，產業全周期操盤層面1.是否具備多規編制能力，以產業規劃為核心的規劃能力，與產品封裝直接相關。不重視產業規劃的，那一定會關心地塊是否方正呀、容積率是否足夠呀這不是賣完了就跑的節奏么。2.是否具備產業招商能力，這就是考驗產業規劃落地行的時候了，還有資源可達度、落地服 務能力等等。3. 是否具備資本干預能力，這是進階要求了，企業布局，要么接近市場、要么接近原料、要 么接近人才、要么就是金主爸爸有能力了。4. 是否具備產業運營能力，能做到讓企業安心投資就并非易事，如果能夠提供平臺增值服務 更是錦上添花，大大促進以商招商、產業集聚。rt IUftAA :就聲心主J#' ' 戶*也上¥*；r««I. .*.1 iUki.虹 rt - Ilftt*lft畫滬M mm wwamiftKas雷哇”卜時Sr*； J.«r » uT9：.<TVIirilr4<*i«A沽自豈:AAL“i1Jia無. 卓紳逵峠嚴!I,4.A 4衛竝L:M4I. A3Mft和»*<it "H*aB ：4e'- ftH匸M2島yja4i't«:1F-a4 *»«.fl 臣耳開重卄訂亓肯