1、廣東珠海科技企業孵化器項目可行性報告廣東珠海科技企業孵化器項目可行性報告編制單位：廣東清華科技創業基金編制時間：20 xx年8月目目 錄錄第一章第一章 總總 論論第二章第二章 項目背景項目背景第三章第三章 投資環境與發展規劃投資環境與發展規劃 第四章第四章 市場需求和分析市場需求和分析 第五章第五章 項目建設的必要性和意義項目建設的必要性和意義 第六章第六章 總體規劃方案總體規劃方案 第七章第七章 投資估算與效益分析投資估算與效益分析 第八章第八章 項目實施時間安排項目實施時間安排 第九章第九章 風險和對策風險和對策 第十章第十章 結論和建議結論和建議 附件附件1 1 附件附件2 2第一節第一

2、節 項目簡述項目簡述 1.1. 項目名稱：珠海創新科技大廈項目名稱：珠海創新科技大廈 2.2. 承辦單位：承辦單位： 名名 稱：廣東珠海高科技成果產業化示范基地有限公司稱：廣東珠海高科技成果產業化示范基地有限公司 法人代表：何國杰法人代表：何國杰 注冊資金：注冊資金：66596659萬元萬元 經營范圍：科學研究開發和綜合服務經營范圍：科學研究開發和綜合服務 珠海創新科技大廈由廣東珠海高科技成果產業化示范基地有限公司負責承珠海創新科技大廈由廣東珠海高科技成果產業化示范基地有限公司負責承辦，采取招商共建的有限責任公司形式創立，其中珠海高科技成果產業化示辦，采取招商共建的有限責任公司形式創立，其中珠

3、海高科技成果產業化示范基地有限公司占范基地有限公司占51%51%的出資額。的出資額。 3.3.建設地址：廣東珠海高科技成果創業化示范基地東南端。建設地址：廣東珠海高科技成果創業化示范基地東南端。 4.4.總用地面積：總用地面積：98009800平方米。平方米。 5.5.大廈基底面積：大廈基底面積：32803280平方米。平方米。 6.6.大廈總建筑面積：大廈總建筑面積：1680016800平方米。平方米。 7.7.主要功能：珠海創新科技大廈作為省級科技創業孵化器，是為小型初創科主要功能：珠海創新科技大廈作為省級科技創業孵化器，是為小型初創科技企業提供良好的技術創新和科技創業環境以及配套的生活服

4、務設施。技企業提供良好的技術創新和科技創業環境以及配套的生活服務設施。第一章第一章 總總 論論第二節第二節 編制依據編制依據 本項目可行性分析報告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創業化示范基地有限公司與廣東清華科技創業開發中心共同簽訂的協議書要求，在深入、詳實的調查研究基礎上，通過客觀分析和經濟評估，為項目實施設計和招商引資提供科學和全面的決策依據。第一章第一章 總總 論論第三節第三節 結論與建議結論與建議 唐家灣作為珠海市的科技創新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件唐家灣作為珠海市的科技創新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環境寬松。唐家灣地域近年來發展迅速，正處于經濟、

5、都比較好，政策環境寬松。唐家灣地域近年來發展迅速，正處于經濟、文化快速發展上升期，正在形成高科技產業和教育產業的聚集區，對企文化快速發展上升期，正在形成高科技產業和教育產業的聚集區，對企業孵化器的需求迫切，需要有一個供創業投資者和科技人員進行經驗交業孵化器的需求迫切，需要有一個供創業投資者和科技人員進行經驗交流、成果展示和生活娛樂的環境。流、成果展示和生活娛樂的環境。 在廣東珠海高科技成果創業化示范基地建立創新科技大廈，為科技創業在廣東珠海高科技成果創業化示范基地建立創新科技大廈，為科技創業企業提供一個良好的培育成長環境，對于促進中小型科技企業的發展進企業提供一個良好的培育成長環境，對于促進中

6、小型科技企業的發展進而推動珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產業發展具有重要的意義。而推動珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產業發展具有重要的意義。擬建的創新科技大廈地理位置優越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區擬建的創新科技大廈地理位置優越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區三足鼎立，形成了一塊獨特的集產、學、研、資于一體的高新技術產業三足鼎立，形成了一塊獨特的集產、學、研、資于一體的高新技術產業化聚集地，對于創新科技大廈吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術化聚集地，對于創新科技大廈吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術中小企業高速成長十分有利。中小企業高速成長十分有利。 投資收益估算未考慮進行風險

7、投資和中介服務以及將來地價升值所投資收益估算未考慮進行風險投資和中介服務以及將來地價升值所得收益。作為科技企業孵化器，僅物業收入就可以達到這樣的水平，說得收益。作為科技企業孵化器，僅物業收入就可以達到這樣的水平，說明項目具有較好的投資價值，抗風險能力還是比較強的，項目可行。明項目具有較好的投資價值，抗風險能力還是比較強的，項目可行。第一章第一章 總總 論論近年來，在國家火炬計劃的指導下，我國的高新技術企業孵化器在技術成果近年來，在國家火炬計劃的指導下，我國的高新技術企業孵化器在技術成果轉化和高新技術企業、企業家的培育工作中發揮著重要的作用。據有關轉化和高新技術企業、企業家的培育工作中發揮著重要

8、的作用。據有關資料統計，我國已有各種類型的科技企業孵化器資料統計，我國已有各種類型的科技企業孵化器100100多家，轉化和消化吸多家，轉化和消化吸收科技成果近數萬項，孵化企業的成活率是創業企業自行發展的數倍。收科技成果近數萬項，孵化企業的成活率是創業企業自行發展的數倍。實踐證明，建立創新孵育體系是推動高新技術產業開發區科技產業化發實踐證明，建立創新孵育體系是推動高新技術產業開發區科技產業化發展的重要舉措，創新孵育體系的建設為科技成果的轉化和促進中小科技展的重要舉措，創新孵育體系的建設為科技成果的轉化和促進中小科技企業的成長創立和發展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉變企業的成長創立和發展

9、提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉變為現實生產力提供了創業資本的支持，為產業化過程提供了必要的信息為現實生產力提供了創業資本的支持，為產業化過程提供了必要的信息服務。服務。珠海市唐家灣作為珠海市的科技創新海岸，近年來發展迅速，各類高科技企珠海市唐家灣作為珠海市的科技創新海岸，近年來發展迅速，各類高科技企業紛紛入駐，逐漸形成了一個科技創業的聚集區，與此相對應，唐家灣業紛紛入駐，逐漸形成了一個科技創業的聚集區，與此相對應，唐家灣地域迫切需要有一個科技初創企業培育和成長的環境。在珠海基地內建地域迫切需要有一個科技初創企業培育和成長的環境。在珠海基地內建立創新科技大廈，將有效地促進小型科技型企業

10、的創立和培育，進一步立創新科技大廈，將有效地促進小型科技型企業的創立和培育，進一步推動高科技產業的發展。同時，一批科技初創企業聚集在一起，為風險推動高科技產業的發展。同時，一批科技初創企業聚集在一起，為風險資本從高科技成果產業化種子期介入創造了很好的條件，這將促進珠海資本從高科技成果產業化種子期介入創造了很好的條件，這將促進珠海市乃至廣東省的科技創業和高科技成果產業化進程，進一步促進廣東省市乃至廣東省的科技創業和高科技成果產業化進程，進一步促進廣東省風險投資事業的發展。風險投資事業的發展。第二章第二章 項目背景項目背景第一節第一節 珠海市社會經濟環境珠海市社會經濟環境1. 1. 自然環境優越，

11、是國家級的自然環境優越，是國家級的“衛生城市衛生城市”、“園林城市園林城市”、“環保模范環保模范城城”和和“旅游城旅游城”。2. 2. 社會經濟環境良好，擁有較完善的市政公用設施，海、陸、空交通發達，社會經濟環境良好，擁有較完善的市政公用設施，海、陸、空交通發達，交通運輸十分方便交通運輸十分方便 。3. 3. 珠海市的基本發展思路是：將珠海建設成為以信息技術為龍頭的高新技珠海市的基本發展思路是：將珠海建設成為以信息技術為龍頭的高新技術產業基地，有較強吸引力的產學研基地，高附加值的產品出口創匯基術產業基地，有較強吸引力的產學研基地，高附加值的產品出口創匯基地，成為有較強輻射力和吸引力、環境優美、

12、經濟繁榮、秩序優良、文地，成為有較強輻射力和吸引力、環境優美、經濟繁榮、秩序優良、文明富庶的現代化區域性中心城市。明富庶的現代化區域性中心城市。4. 4. 珠海市委、市政府十分重視培育發展高新技術產業，充分利用特區地方珠海市委、市政府十分重視培育發展高新技術產業，充分利用特區地方立法權，推出一系列優惠政策和措施。立法權，推出一系列優惠政策和措施。5. 5. 珠海國家高新技術產業開發區行使市一級經濟管理權限，吸引了眾多項珠海國家高新技術產業開發區行使市一級經濟管理權限，吸引了眾多項目正式落戶各園區和基地，高新區已成為珠海高新技術產業發展的龍頭。目正式落戶各園區和基地，高新區已成為珠海高新技術產業

13、發展的龍頭。 如上所述，珠海市擁有良好的投資環境和優越的生活環境，加上寬如上所述，珠海市擁有良好的投資環境和優越的生活環境，加上寬松的政策支持，已經形成基礎設施完善，利于經濟快速發展的格局，成松的政策支持，已經形成基礎設施完善，利于經濟快速發展的格局，成為中國為中國投資環境四十優投資環境四十優城市之一，是投資創業的好地方。城市之一，是投資創業的好地方。 第三章第三章 投資環境和發展規劃投資環境和發展規劃第二節第二節 唐家灣地域資源狀況和發展規劃唐家灣地域資源狀況和發展規劃1. 1. 自然資源和基礎設施。自然資源和基礎設施。唐家的地理位置和交通環境十分優越，是珠海市唐家的地理位置和交通環境十分優

14、越，是珠海市最具發展潛力的地區之一。最具發展潛力的地區之一。2. 社會經濟現狀和發展。唐家灣目前在珠海市屬于次發達地區，是珠海市社會經濟現狀和發展。唐家灣目前在珠海市屬于次發達地區，是珠海市政府確定的近期重點發展地區之一，近年來，通過調整產業結構，大力政府確定的近期重點發展地區之一，近年來，通過調整產業結構，大力發展工業，唐家的經濟得到持續的發展，各項指標保持年均遞增發展工業，唐家的經濟得到持續的發展，各項指標保持年均遞增20%的的良好勢頭。良好勢頭。 3. 房產物業資源。目前唐家灣尚無星級賓館，全鎮對外接待客房總數在房產物業資源。目前唐家灣尚無星級賓館，全鎮對外接待客房總數在170間左右，基

15、本屬于廉價低檔水平。隨著中山大學珠海校區、清華科技園間左右，基本屬于廉價低檔水平。隨著中山大學珠海校區、清華科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產業化示范基地以及南方軟件園等一批（珠海）、廣東珠海高科技成果產業化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產業和大學的進駐，唐家灣已逐漸成為房地產開發商關注的熱點高科技產業和大學的進駐，唐家灣已逐漸成為房地產開發商關注的熱點地區。地區。 4. 發展規劃。唐家作為珠海市的一個鎮，其發展納入到珠海整個北部地區發展規劃。唐家作為珠海市的一個鎮，其發展納入到珠海整個北部地區及珠海市區范圍內。珠海市近期的發展重點是北部地區，其重點又是唐及珠海市區范圍內。珠海市近期的發

16、展重點是北部地區，其重點又是唐家灣，并將唐家地區沿海一帶定位為家灣，并將唐家地區沿海一帶定位為珠海市科技創新海岸珠海市科技創新海岸。 第三章第三章 投資環境和發展規劃投資環境和發展規劃第三節第三節 珠海基地及周邊區域資源狀況和發展規劃珠海基地及周邊區域資源狀況和發展規劃1. 1. 中山大學珠海校區。占地中山大學珠海校區。占地3.4283.428平方公里。在平方公里。在20022002年后學生人數將穩定年后學生人數將穩定在在1200012000人左右，包括教職工將達到人左右，包括教職工將達到1500015000人左右的規模。人左右的規模。 2. 清華科技園（珠海）。清華科技園（珠海）。清華科技園

17、（珠海）園區屬于清華科技園的一部清華科技園（珠海）園區屬于清華科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業孵化、創分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業孵化、創新人才培養、科技成果研發和轉化、中介以及新人才培養、科技成果研發和轉化、中介以及綜合配套服務等。綜合配套服務等。規劃用規劃用地地14.45814.458萬平方米，總建筑面積萬平方米，總建筑面積1515萬平方米。萬平方米。3. 3. 廣東珠海高科技成果產業化示范基地。珠海基地位于中山大學與清華科廣東珠海高科技成果產業化示范基地。珠海基地位于中山大學與清華科技園之間，地理位置優越。占地技園之間，地理位置

18、優越。占地66700平方米。基地內現有物業除廣東珠平方米。基地內現有物業除廣東珠海高科技成果產業化示范基地有限公司自用綜合辦公樓海高科技成果產業化示范基地有限公司自用綜合辦公樓13001300平方米（包平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達到括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達到100%100%，呈現出供不應求，呈現出供不應求的勢頭。整個珠海基地已經吸引的勢頭。整個珠海基地已經吸引15家企業入駐，各企業員工總數合計約家企業入駐，各企業員工總數合計約2000人。人。 1999年國家科技部明確發文珠海基地作為珠海國家高新技術產年國家科技部明確發文珠海基地作為珠海國家高新技術產業開發

19、區的重要組成部分，納入高新區統一管理，享受相關高新區業開發區的重要組成部分，納入高新區統一管理，享受相關高新區政策，政策，落戶珠海基地的企業的水電費還可以享受落戶珠海基地的企業的水電費還可以享受20%的優惠。的優惠。 第三章第三章 投資環境和發展規劃投資環境和發展規劃1. 1. 科技企業孵化器科技企業孵化器 。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創業機構和空。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創業機構和空間，尚無省級的科技企業孵化器，已經建成的南方軟件園屬于專業性孵間，尚無省級的科技企業孵化器，已經建成的南方軟件園屬于專業性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技創新的要求，工行軟件中心局限于工行化器，不

20、能完全滿足唐家灣科技創新的要求，工行軟件中心局限于工行系統。珠海創新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）系統。珠海創新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）園區一起，各成一體，各有特色，相互呼應，為科技創業者提供一個施園區一起，各成一體，各有特色，相互呼應，為科技創業者提供一個施展才華的天地。展才華的天地。2. 2. 商業需求。從消費需求上看，中山大學珠海校區現有教師學生已經超過商業需求。從消費需求上看，中山大學珠海校區現有教師學生已經超過40004000人，人，3 3年內將達到年內將達到1500015000人左右的規模（包括教職工），已奠基的清人左右的規模（包括教職工）

21、，已奠基的清華科技園（珠海）近年內也將發展到數千人的規模，加上珠海基地各企華科技園（珠海）近年內也將發展到數千人的規模，加上珠海基地各企業員工，整個珠海創新科技大廈所在區域內學習、工作和生活的人員數業員工，整個珠海創新科技大廈所在區域內學習、工作和生活的人員數年內將達到年內將達到2 2萬多人的規模，由此帶來龐大的消費群體，在商業、旅游、萬多人的規模，由此帶來龐大的消費群體，在商業、旅游、休閑娛樂、社區和文化科技服務等方面需求巨大，而周邊有關的配套社休閑娛樂、社區和文化科技服務等方面需求巨大，而周邊有關的配套社區建設設施則明顯滯后。區建設設施則明顯滯后。第四章第四章 市場需求和分析市場需求和分析

22、 廣東珠海高科技成果創業化示范基地肩負為高新區孵化項目、吸納人才、廣東珠海高科技成果創業化示范基地肩負為高新區孵化項目、吸納人才、培育高新技術企業的重任，享有相關優惠政策，已吸引一批來自國內外培育高新技術企業的重任，享有相關優惠政策，已吸引一批來自國內外的技術含量高、市場前景好、各自獨立運作的高科技或高成長性中小企的技術含量高、市場前景好、各自獨立運作的高科技或高成長性中小企業進駐。珠海基地通過三年的運作，建立了一支較高素質的管理隊伍，業進駐。珠海基地通過三年的運作，建立了一支較高素質的管理隊伍，總結和摸索了一套創業企業培育經驗，擁有較好的軟硬件條件，初步營總結和摸索了一套創業企業培育經驗，擁

23、有較好的軟硬件條件，初步營造出一個吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術中小企業高速成長的造出一個吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術中小企業高速成長的基礎環境。目前，眾多的企業紛紛希望能夠進入珠海基地，而珠海基地基礎環境。目前，眾多的企業紛紛希望能夠進入珠海基地，而珠海基地已經開發建好的已經開發建好的4 4萬平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經全部租萬平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經全部租賃出去，無法滿足他們的要求。在這種情況下，有必要在珠海基地內創賃出去，無法滿足他們的要求。在這種情況下，有必要在珠海基地內創立創新科技大廈。一方面作為珠海基地本身配套建設，完善創新培育體立創新科技

24、大廈。一方面作為珠海基地本身配套建設，完善創新培育體系，這是珠海基地作為珠海國家高新技術產業開發區的一個重要組成部系，這是珠海基地作為珠海國家高新技術產業開發區的一個重要組成部分所應起的作用，也符合珠海市科技創新海岸發展的需要；另一方面，分所應起的作用，也符合珠海市科技創新海岸發展的需要；另一方面，多功能創新科技大廈的建設，也可以滿足創業企業和相關人員進行科技多功能創新科技大廈的建設，也可以滿足創業企業和相關人員進行科技交流和展示、生活娛樂等方面的需求。交流和展示、生活娛樂等方面的需求。 珠海基地、清華科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨特的集產、珠海基地、清華科技園（珠海）與中大珠海形成了一

25、塊獨特的集產、學、研、資于一體的高新技術產業化聚集地，三者相互呼應，互為補充，學、研、資于一體的高新技術產業化聚集地，三者相互呼應，互為補充，相得益彰，具有很強的吸引力、號召力和很好的發展前景。相得益彰，具有很強的吸引力、號召力和很好的發展前景。 第五章第五章 項目建設的必要性和意義項目建設的必要性和意義第一節第一節 組織結構組織結構 珠海創新科技大廈將以有限責任公司的形式創立，廣東省珠海高科珠海創新科技大廈將以有限責任公司的形式創立，廣東省珠海高科技產業化示范基地有限公司以土地和現金出資，占技產業化示范基地有限公司以土地和現金出資，占51%51%出資額，其余出資額，其余49%49%資金采取招

26、商融資方式籌集。資金采取招商融資方式籌集。 珠海創新科技有限公司（暫定名）實行董事會領導下的總經理負責制。珠海創新科技有限公司（暫定名）實行董事會領導下的總經理負責制。公司部門設置根據需要而定，以下僅供參考。公司部門設置根據需要而定，以下僅供參考。 辦公室：負責人力資源和財務管理等。辦公室：負責人力資源和財務管理等。 企業發展部：負責入駐企業的審批、畢業認證和項目申報等；提供企業發展部：負責入駐企業的審批、畢業認證和項目申報等；提供 政策和技術咨詢；指導企業進行現代化管理；負責人員培訓等。政策和技術咨詢；指導企業進行現代化管理；負責人員培訓等。 投資管理部：負責孵化專項資金、風險投資、產權交易

27、以及其他金融投資管理部：負責孵化專項資金、風險投資、產權交易以及其他金融中介活動。中介活動。 綜合服務部：負責大廈物業管理以及公共服務配套工作。綜合服務部：負責大廈物業管理以及公共服務配套工作。 第六章第六章 總體規劃方案總體規劃方案第二節第二節 功能定位功能定位1. 國內同類機構。目前多數國內類似孵化功能的創業中心、創新科技大廈等一般是國內同類機構。目前多數國內類似孵化功能的創業中心、創新科技大廈等一般是作為一個自收自支的事業單位，實行企業化管理，強調公益性，講求社會效益，作為一個自收自支的事業單位，實行企業化管理，強調公益性，講求社會效益，主要以物業管理為主，輔以初級金融服務，提供最初級的

28、創業孵化條件。這些機主要以物業管理為主，輔以初級金融服務，提供最初級的創業孵化條件。這些機構除了在租金上對入孵企業提供優惠外，還為企業提供各種周到而廉價的服務，構除了在租金上對入孵企業提供優惠外，還為企業提供各種周到而廉價的服務，如打通融資渠道，編制商業計劃書，組織項目評估，協助市場推廣，跟蹤行業動如打通融資渠道，編制商業計劃書，組織項目評估，協助市場推廣，跟蹤行業動態，實施人才培訓等等。態，實施人才培訓等等。 2. 珠海創新科技大廈功能定位。結合珠海市政府的產業政策和投資導向，珠海創新珠海創新科技大廈功能定位。結合珠海市政府的產業政策和投資導向，珠海創新科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、

29、光機電一體化等輕型無污染的高科技科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機電一體化等輕型無污染的高科技創業企業，為他們提供良好的孵化培育條件。創業企業，為他們提供良好的孵化培育條件。創新科技大廈只提供通用的辦公、行政管理場所以及技術開發、無污染和噪音實驗場創新科技大廈只提供通用的辦公、行政管理場所以及技術開發、無污染和噪音實驗場所，形成小型科技創業企業的搖籃基地，也是潛在的企業家尤其是科技型企業家所，形成小型科技創業企業的搖籃基地，也是潛在的企業家尤其是科技型企業家搏擊風浪、鍛煉提高的練兵場。搏擊風浪、鍛煉提高的練兵場。 珠海創新科技大廈的另外一個功能是為企業流動性管理和技術人員、旅游觀光人珠

30、海創新科技大廈的另外一個功能是為企業流動性管理和技術人員、旅游觀光人士、附近企業員工以及學生提供方便的活動、商業接待和休閑娛樂等生活服務。士、附近企業員工以及學生提供方便的活動、商業接待和休閑娛樂等生活服務。 第六章第六章 總體規劃方案總體規劃方案第三節第三節 經營模式經營模式 珠海創新科技大廈應充分利用珠海經濟特區的優勢，憑借經營管理珠海創新科技大廈應充分利用珠海經濟特區的優勢，憑借經營管理者豐富的企業管理、創業投資及資本運作經驗，充分發揮股東的資源優者豐富的企業管理、創業投資及資本運作經驗，充分發揮股東的資源優勢，整合各種社會資源，不僅為創業企業通過提供靈活廉價的研究開發勢，整合各種社會資

31、源，不僅為創業企業通過提供靈活廉價的研究開發場地和商務辦公場所、方便快捷的網絡信息系統、方便的生活服務等等，場地和商務辦公場所、方便快捷的網絡信息系統、方便的生活服務等等，更提供把企業從種子培養成參天大樹的全程支持和服務，如企業創建服更提供把企業從種子培養成參天大樹的全程支持和服務，如企業創建服務、企業管理咨詢、股權投資（采取現金投入、租金折股、租金加服務務、企業管理咨詢、股權投資（采取現金投入、租金折股、租金加服務折股、或聯合其它機構投資等）、項目推介（向風險投資機構推介）、折股、或聯合其它機構投資等）、項目推介（向風險投資機構推介）、協助融資、借貸擔保、財務顧問、技術服務、法律咨詢、教育培

32、訓等。協助融資、借貸擔保、財務顧問、技術服務、法律咨詢、教育培訓等。創新科技大廈綜合服務如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業可以考慮利用社創新科技大廈綜合服務如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業可以考慮利用社會資源，由物業開發和管理公司或其他機構參與。會資源，由物業開發和管理公司或其他機構參與。 創新科技大廈的經營收入主要表現為兩種形式：創新科技大廈的經營收入主要表現為兩種形式：1.1.物業租賃收入，這是物業租賃收入，這是創新科技大廈最有保證的基本收益。創新科技大廈最有保證的基本收益。2.2.咨詢中介性質的服務性收入以及咨詢中介性質的服務性收入以及對進駐大廈的、發展潛力巨大的企業進行風險投資以及金融中介活動。

33、對進駐大廈的、發展潛力巨大的企業進行風險投資以及金融中介活動。由于可以方便地對企業創立發展全過程以及企業領導層進行深入的了解，由于可以方便地對企業創立發展全過程以及企業領導層進行深入的了解，這種風險投資活動的投資風險實際上并不大。如何做好這方面的工作，這種風險投資活動的投資風險實際上并不大。如何做好這方面的工作，將是創新科技大廈經濟活動能否取得突破的關鍵。將是創新科技大廈經濟活動能否取得突破的關鍵。第六章第六章 總體規劃方案總體規劃方案第四節第四節 建設地址與條件建設地址與條件 珠海創新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產業化示范基地東南端珠海創新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產業化示范基地東

34、南端（見第（見第2121頁珠海基地規劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對珠頁珠海基地規劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對珠海基地入口，與珠海基地公司現有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海創海基地入口，與珠海基地公司現有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海創新科技有限公司（暫定名）與珠海基地公司按道路中間為界，見珠海基新科技有限公司（暫定名）與珠海基地公司按道路中間為界，見珠海基地規劃示意圖紅虛線所示。地規劃示意圖紅虛線所示。該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規劃路，北為基地已開發部分。該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規劃路，北為基地已開發部分。l l 拆遷安置拆遷安置：無。：無。l l

35、供電條件供電條件：630630KVAKVA，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。l l 供水條件供水條件：200200毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來水廠僅毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來水廠僅一千米左右距離，水壓充足，將來若需要擴大用水量也容易。一千米左右距離，水壓充足，將來若需要擴大用水量也容易。l l 通訊條件通訊條件： 光纖電話基站，光纖電話基站，100100M M高速寬帶網，已通。高速寬帶網，已通。l l 雨、污水排放條件雨、污水排放條件：地埋式污水處理器，已接通可用。：地埋式污水處理器，已接通可用。 第六章第六章 總體規劃方

36、案總體規劃方案第五節第五節 建設規劃和要點建設規劃和要點1.1. 建筑風格和主要功能。在建筑設計方面，要求與珠海基地整體布局協調一致，通建筑風格和主要功能。在建筑設計方面，要求與珠海基地整體布局協調一致，通過建筑物的造型語言，以超前和創新的手法塑造出一種全新的、強有力的、令人過建筑物的造型語言，以超前和創新的手法塑造出一種全新的、強有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現科技創業天地的內涵，印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現科技創業天地的內涵，使其成為珠海基地的標志性建筑。主要功能是為高科技企業培育及成長提供良好使其成為珠海基地的標志性建筑。主要功能是

37、為高科技企業培育及成長提供良好的辦公、行政管理、技術開發和無污染和噪音實驗場所以及其他必備的設施條件，的辦公、行政管理、技術開發和無污染和噪音實驗場所以及其他必備的設施條件，同時兼顧提供包括住宿接待在內的生活娛樂環境，不專設工業廠房。同時兼顧提供包括住宿接待在內的生活娛樂環境，不專設工業廠房。2.2. 建設規劃要點建設規劃要點總用地面積總用地面積 98009800平方米平方米主樓基底面積主樓基底面積 32803280平方米平方米總建筑面積總建筑面積 1680016800平方米平方米建筑層數建筑層數 1111層。層。中央空調系統中央空調系統 供應整座大廈供應整座大廈中央熱水系統中央熱水系統 集中

38、供應公寓部分集中供應公寓部分電梯電梯 兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設站點，載重兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設站點，載重10001000公斤。公斤。綠化率綠化率 40%40%室外停車場室外停車場 5050個停車位個停車位地下室地下室 兼設備用房、消防水池、小型停車場和人防工程，盡量從簡。兼設備用房、消防水池、小型停車場和人防工程，盡量從簡。第六章第六章 總體規劃方案總體規劃方案第六節第六節 環境保護和防風抗震環境保護和防風抗震本大廈不考慮接納化工、機械類等容易產生污染和噪音的企業，不本大廈不考慮接納化工、機械類等容易產生污染和噪音的企業，不存在工業廢物處理和噪音治理問題。存在工業廢物處理

39、和噪音治理問題。廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機無毒水，通過現已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合化有機無毒水，通過現已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標準排入城市廢水排放系統。乎排放標準排入城市廢水排放系統。污染噪音：主要來自機電設備運轉時發出的機械噪音，在設備選型污染噪音：主要來自機電設備運轉時發出的機械噪音，在設備選型時應采用低噪音設備，并配減震裝置。必要時采用隔音建筑材料。時應采用低噪音設備，并配減震裝置。必要時采用隔音建筑材料。防風抗震：項目地處珠海市海邊，容易遭受臺風襲擊，因此建筑設防

40、風抗震：項目地處珠海市海邊，容易遭受臺風襲擊，因此建筑設計必須符合當地防風抗震要求。計必須符合當地防風抗震要求。 其他：按國家和珠海市當地有關標準設計。其他：按國家和珠海市當地有關標準設計。 第六章第六章 總體規劃方案總體規劃方案第七節第七節 節節 能能 本項目遵照國家以及珠海當地相關建本項目遵照國家以及珠海當地相關建筑節能要求進行設計。筑節能要求進行設計。第六章第六章 總體規劃方案總體規劃方案1.1. 項目建設期：項目建設期：1 1年年2.2. 招商期：招商期：1 1年，指年，指1 1年后企業入駐率為年后企業入駐率為100%100%。3.3. 項目總投資（詳見附件項目總投資（詳見附件1 1：

41、投資估算表投資估算表）本項目預測總投資為人民幣本項目預測總投資為人民幣5639.785639.78萬萬元。元。4.4. 營業收入（詳見附件營業收入（詳見附件1 1：預測營業收入表預測營業收入表）本項目營業收入主要為各類辦公場地、綜合服務設施和住房的租金與管理費本項目營業收入主要為各類辦公場地、綜合服務設施和住房的租金與管理費收入，收入， 預計正常年度的全年收入為預計正常年度的全年收入為843843萬萬元。元。5.5. 營業成本（詳見附件營業成本（詳見附件1 1：預測年營業成本估算表預測年營業成本估算表） 預測項目年營業成本為預測項目年營業成本為465.52465.52萬萬元，元，6.6. 凈利

42、潤（詳見附件凈利潤（詳見附件1 1：利潤估算表利潤估算表）招商期：年凈利潤為招商期：年凈利潤為96.5396.53萬萬元。元。 正常經營期的前四年：年凈利潤為正常經營期的前四年：年凈利潤為320.86320.86萬萬元。元。 正常經營期的后期：本階段的年凈利潤為正常經營期的后期：本階段的年凈利潤為341.26341.26萬萬元。元。7.7. 現金流量（詳見附件現金流量（詳見附件1 1：現金流量估算表現金流量估算表）第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析第一節第一節 基本數據預測基本數據預測第二節第二節 財務效益評價財務效益評價1.1. 本項目投資利潤率為本項目投資利潤率為5.9%(

43、5.9%(見利潤估算表見利潤估算表) )2.2. 本項目投資回收期為本項目投資回收期為13.513.5年年投資回收期投資回收期=13+2348520=13+23485204676045=13.54676045=13.5年年（數字詳見現金流量估算表）（數字詳見現金流量估算表）3.3. 財務凈現值。按財務凈現值。按7%7%的折現率計算，本項目財務凈現值為的折現率計算，本項目財務凈現值為402.26402.26萬元（見萬元（見現金流量估算表現金流量估算表），該值反應項目的盈利水平高于），該值反應項目的盈利水平高于7%7%的折現率，是有一的折現率，是有一定投資價值的。定投資價值的。4.4. 本項目的財

44、務內部收益率為本項目的財務內部收益率為7.7%7.7%，說明本項目的盈利能力是不錯的。，說明本項目的盈利能力是不錯的。5.5. 以上效益分析僅僅考慮較為為穩定的物業租賃和管理費用，實際運作中以上效益分析僅僅考慮較為為穩定的物業租賃和管理費用，實際運作中還存在為入孵企業進行管理、技術和金融中介服務（包括進行風險投資還存在為入孵企業進行管理、技術和金融中介服務（包括進行風險投資活動）所得收益。另外，項目處于唐家灣最具發展潛力的地域，地價的活動）所得收益。另外，項目處于唐家灣最具發展潛力的地域，地價的升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實際上本項目的收益應高于上升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實

45、際上本項目的收益應高于上述估算值，投資回收期將更短。述估算值，投資回收期將更短。第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析第三節第三節 不確定性分析不確定性分析1.1. 盈虧平衡分析盈虧平衡分析本項目正常年度盈虧平衡時營業收入率達到本項目正常年度盈虧平衡時營業收入率達到35.6%35.6%，即當營業收入達，即當營業收入達到設計能力的到設計能力的35.6%35.6%（300300萬元）時，本項目即可保本，這說明本萬元）時，本項目即可保本，這說明本項目的抗風險能力較高，效益較好。項目的抗風險能力較高，效益較好。2. 2. 敏感性分析敏感性分析 影響本項目經濟效益的主要敏感性因素為：固定資產

46、投資額，經影響本項目經濟效益的主要敏感性因素為：固定資產投資額，經營成本，營業收入三個方面。從營成本，營業收入三個方面。從敏感性分析圖表敏感性分析圖表的有關數據來看，的有關數據來看，在所測定的不確定性因素變化范圍內，內部收益率均大于在所測定的不確定性因素變化范圍內，內部收益率均大于6.5%6.5%，這說明本項目具有一定的抗風險能力和盈利能力。三種不確定因這說明本項目具有一定的抗風險能力和盈利能力。三種不確定因素中，最為敏感的是營業收入。因此，本項目應時刻注意，提高素中，最為敏感的是營業收入。因此，本項目應時刻注意，提高服務質量，加強宣傳，增加營業收入。同時，也要控制固定資產服務質量，加強宣傳，

47、增加營業收入。同時，也要控制固定資產投資額與經營成本投資額與經營成本。 第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析見時間安排表見時間安排表第八章第八章 項目實施時間安排項目實施時間安排第一節第一節 問題和風險問題和風險 本項目的投資收益主要表現為物業租賃收入、中介服務和投資本項目的投資收益主要表現為物業租賃收入、中介服務和投資項目的收益，因此，能否吸引企業入駐、能否充分發揮大廈各項項目的收益，因此，能否吸引企業入駐、能否充分發揮大廈各項服務功能以及投資項目的收益將成為項目成敗的關鍵。以現金或服務功能以及投資項目的收益將成為項目成敗的關鍵。以現金或租賃費用折抵的入駐企業股權增值水平，以及

48、入駐企業的成活率、租賃費用折抵的入駐企業股權增值水平，以及入駐企業的成活率、成長速度將在一定程度上影響項目的收益。成長速度將在一定程度上影響項目的收益。 宏觀方面，珠海市科技創新海岸宏觀方面，珠海市科技創新海岸唐家灣的科技創業發展形唐家灣的科技創業發展形勢尤其是廣東珠海高科技成果示范基地附近區域的發展好壞將對勢尤其是廣東珠海高科技成果示范基地附近區域的發展好壞將對本項目產生重大的影響。本項目產生重大的影響。 珠海創新科技大廈緊鄰清華科技園（珠海），形成集聚效應，珠海創新科技大廈緊鄰清華科技園（珠海），形成集聚效應，對于本項目是有利的，但是同時也會在一定程度上產生業務競爭。對于本項目是有利的，但

49、是同時也會在一定程度上產生業務競爭。 中山大學珠海校區擬興建的星級會議中心尚在規劃中，何時中山大學珠海校區擬興建的星級會議中心尚在規劃中，何時實施尚無具體時間表，一旦實施，將對本項目物業接待功能方面實施尚無具體時間表，一旦實施，將對本項目物業接待功能方面產生一定的影響產生一定的影響。 第九章第九章 風險和對策風險和對策第二節第二節 對對 策策1.1. 充分發揮政策優勢充分發揮政策優勢 必須充分發揮廣東珠海高科技產業化示范基地作為國家級高新區的條件，必須充分發揮廣東珠海高科技產業化示范基地作為國家級高新區的條件，最大限度地利用相關優惠政策，從而最大程度地降低創業企業的運作成最大限度地利用相關優惠政策，從而最大程度地降低創業企業的運作成本，吸引企業入駐，保證較高的企業入孵率是珠海創新科技大廈成功與本，吸引企業入駐，保證較高的企業入孵率是珠海創新科技大廈成功與否的關鍵。否的關鍵。 入駐珠海基地的企業在水電費方面可以享