1、房地產(chǎn)金融練習題38第一章 緒論一、單項選擇題(每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意。)1. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產(chǎn)價格上升，這一點決定了房地產(chǎn)資金具有（ D ）。A. 回收期長 B. 風險性 C. 運行的地域性 D. 保值增值性2. 土地的需求不斷上升，而供給卻有剛性，這一特點決定房地產(chǎn)資金的( C )。A.回收期長 B.運行的地域性 C.保值增值性 D.風險性3. 房地產(chǎn)金融市場的主體構成要素包括居民、企業(yè)、金融機構和（B）。A.中介公司 B.政府 C.監(jiān)管機構 D.行業(yè)協(xié)會4. 我國目前已形成以( D )為主的房地產(chǎn)金融體系。A投資公司 B證券公司C政府主管

2、部門 D各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部5. ( B )是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。A房地產(chǎn)銷售貸款 B房地產(chǎn)抵押貸款C房地產(chǎn)租售貸款 D房地產(chǎn)租賃貸款6. 由于房屋附著于土地上不能移動，比如上海的房地產(chǎn)需求就不能用武漢的項目去滿足，因而房地產(chǎn)項目具有（ A）。 A.地域性 B.非競爭性 C.非流動性 D.盈利性7. 某一房地產(chǎn)價格水平的高低，主要取決于（ C ）。A.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 B.全國房地產(chǎn)的供求狀況C.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 D.本類房地產(chǎn)的供求狀況8. 房地產(chǎn)的( B )，決定了所形成的產(chǎn)品只能就地出售和經(jīng)營，因而具有明顯的地域性。A.單件性 B.不可移動性C.使用的長期性 D.資金

3、占用量大9. 一般情況下所有的人都需要房地產(chǎn)金融提供服務。這表現(xiàn)為房地產(chǎn)金融的（ D ）。A.安全性 B. 長期性 C. 政策性 D. 廣泛性10. 房地產(chǎn)金融市場中貨幣市場的融資工具是( B )。A.長期貸款 B.短期貸款 C.股票 D.長期債券11. 房地產(chǎn)金融市場的客體要素為( C )。A.中介公司 B.政府 C.資金 D.房地產(chǎn)企業(yè)二、多項選擇題(每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得05分。)1. 房地產(chǎn)的形態(tài)有（ABC ）：A、土地 B建筑物 C 房地合一 D附著物 E 定著物2. 開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務，是指為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營提

4、供融資、籌資、結算等服務的金融活動，其服務對象是房地產(chǎn)的（AB）。A、經(jīng)營者 B建設者 C、所有者 D、購買者 E 抵押人3. 消費性房地產(chǎn)金融服務，是指為房地產(chǎn)的消費者提供各種金融服務的金融活動，其服務對象主要是（CD）等。A、經(jīng)營者 B建設者 C、消費者 D、購買者 E 抵押人4. 房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的（ ABCD ）等多種行業(yè)構成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)。A開發(fā) B經(jīng)營 C 銷售 D服務 E居住5. 房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點包括（ABCD）：A房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長B房地產(chǎn)受區(qū)域因素影響較大C房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性D房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)

5、劃影響E房地產(chǎn)投資收益性率高6. 根據(jù)我國房地產(chǎn)資金的來源和金融機構的作用，可以將我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展分成（BCD）等特征非常鮮明的階段A房地產(chǎn)金融萌芽階段 B住房建設資金管理階段 C房改金融階段 D房地產(chǎn)金融階段 E房地產(chǎn)調(diào)控階段7. 一般認為，成熟的房地產(chǎn)金融市場應該具有（ABDE）特征：A完善的法律體系 B完善的市場結構 C較低的貸款利率 D豐富的市場產(chǎn)品和大規(guī)模的交易 E高效的市場效率和嚴格的風險管理8. 目前我國的房地產(chǎn)金融市場極為不規(guī)范、不成熟，存在許多急需改進的地方。概括來講有（ABCD）：A資金來源單一 B貸款品種可選擇性差 C法律體系不完善 D市場發(fā)育滯后 E人民銀行經(jīng)營機制

6、有待轉變9. 房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱，其主要特征包括( BCD )。A宏觀性 B多樣性 C長期性 D安全性 E風險性10. 下列屬于房地產(chǎn)金融的業(yè)務種類的是( ACDE )。A房地產(chǎn)信托 B房地產(chǎn)股票 C住房儲蓄業(yè)務D房地產(chǎn)抵押貸款 E房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款11. 從經(jīng)濟適用住房的經(jīng)濟屬性看，經(jīng)濟適用住房是一種( BCE )。 A福利房 B商品房 C微利房 D集資建房E面向中低收人家庭出售的住房12. 金融機構應當成為房地產(chǎn)業(yè)的( B C D )。A.決策中心 B.信貸中心 C.結算中心D.信息中心 E.研究發(fā)展中心三、填空題（每空0.5

7、分）1. 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在其上不可分離的部分及其附帶的各種權益。2. 房地產(chǎn)由于其特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。3. 金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起來的貨幣流通。4. 消費性房地產(chǎn)金融服務，最基本的產(chǎn)品就是按揭和保險。5. 市場化房地產(chǎn)金融服務，是指圍繞著房地產(chǎn)市場，為廣大的金融市場參與者提供全方位金融服務的金融活動，其服務對象是形形色色的市場參與者。6. 目前，我國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的措施以行政命令為主，并輔以一定的法規(guī)和經(jīng)濟措施。7. 在西方國家，主要是通過金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場。8. 住宅合作社是一種互相

8、幫助、共同建房的非營利性團體，屬集體合作性質(zhì)。9. 2003年8月份，國務院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年3月，“831”大限提高拿地“門檻”，房地產(chǎn)調(diào)控開始。10. 2010年4月份，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴厲的宏觀調(diào)控，出臺國十條，提出限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。四、名詞解釋（每個3分）房地產(chǎn)、金融、資金清算、房地產(chǎn)金融、開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務、消費性房地產(chǎn)金融服務、市場化房地產(chǎn)金融服務、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、住宅合作社、公積金制度五、簡答題（每題5

9、分）1. 簡述房地產(chǎn)業(yè)的特點及其重要性。2. 簡述房地產(chǎn)金融的作用。3. 簡述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關系。4. 簡述國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的三種主要形式。5. 簡述我國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。6. 簡述成熟的房地產(chǎn)金融市場的標志。六、論述題（每題10-15分）7. 分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。第二章 房地產(chǎn)金融基本知識一、單項選擇題1. 土地及房產(chǎn)價格長期上升的趨勢以及房地產(chǎn)適于充當?shù)盅浩返奶匦?，決定了房地產(chǎn)抵押貸款的( A )。A.安全性 B.流動性 C.長期性 D.多樣性2. 我國房地產(chǎn)金融機構的主體是( B )A.住房儲蓄銀行 B.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部C.住房合作社 D.住房

10、信貸保險機構3. 下列機構屬于銀行型房地產(chǎn)金融機構有( D )A.住房合作社 B.住房信貸保險機構 C.二級抵押貸款機構 D.房地產(chǎn)抵鉀銀行4. 我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)信用的最主要形式是（ C ）A.商業(yè)信用 B.國家信用 C.銀行信用 D.民間個人信用5. 存款 1000 元，年利率為 12% ，若一年復利按（ C ）計息，則一年后的本利和為 1124.86 元。 A一次 B. 二次 C. 三次 D. 四次6. 在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權歸屬( A )，但未經(jīng)( A )同意，不得變賣抵押品。A抵押人，抵押權人 B抵押人，抵押人C抵押權人，抵押人 D抵押權人，抵押權人7. 以房地產(chǎn)為抵

11、押品進行的貸款，其資金大多用于土地和房屋的購置、開發(fā)、改良、建設等，投資資金量大，投資價值的回收需要更長時間。因此我國住房抵押貸款的最高年限為( C )年。A20 B10 C30 D408. 土地債權人交給債務人到期索還債款權利的證明書是( D )，是房地產(chǎn)證券的一種，一般通過房地產(chǎn)金融機構發(fā)行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地產(chǎn)金融機構的一種特權。A金融債券 B土地證券 C土地股票 D土地債券9. 通常情況下，設定抵押權的房地產(chǎn)價值要大于（ B ）。A. 應付利息 B. 貸款額度 C. 股票價值 D. 市場價格10. 債務人如不按期償還貸款本息，就稱之為違約，貸款銀行有權依照法律程序取消住

12、房抵押的（C ） A.處分權 B.贖回權 C.抵押權 D.贈與權11. 根據(jù)國家法規(guī)，以下可以設置為抵押物的是（ C ）。A. 醫(yī)院 B. 土地所有權 C. 住宅 D. 職工宿舍12. 下列哪個房產(chǎn)可以用于抵押貸款( D )。A.學校教學樓 B.醫(yī)院門診大樓 C.職工宿舍 D.工廠廠房13. 信貸機構與客戶之間的存貸關系是（ B ）。A.委托代理關系 B.債權債務關系 C.經(jīng)營管理關系 D.所有支配關系14. 下列關于房地產(chǎn)抵押的說法正確的是( C )。A.如果要以共有的房地產(chǎn)來設定抵押時，抵押人要書面通知其他共享者B.以房地產(chǎn)中未設置抵押的部分設定抵押時，抵押人不需要將已做抵押的狀況告知接收

13、抵押的當事人C.將已做抵押的房地產(chǎn)做抵押時須征得抵押權人的書面同意D.外資企業(yè)以其房地產(chǎn)做抵押時，不須經(jīng)過董事會同意15. 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融市場的杠桿是( A )。A.利率 B.房地產(chǎn)企業(yè) C.消費者 D.房地產(chǎn)保險16. 匯票要生效必須經(jīng)過（ B ）。A.承付 B.承兌 C.匯兌 D.承保17. 利率表現(xiàn)為（ A ）。A.利息和本金的比率 B.利息和全部投資收益的比率C.借貸資金和資產(chǎn)的比率 D.全部投資收益和資產(chǎn)的比率18. 在國外適合中老年人購房的住房抵押貸款是（ D ）。A.分享增值抵押貸款 B.循環(huán)住房抵押貸款C.累進付款抵押貸款 D.逆年金抵押貸款二、多項選擇題1 以房地產(chǎn)作為抵押物

14、進行貸款時，在( BC )的情況下，貸款人可對借款人追究違約責任。A借款人按期歸還借款本息B借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款C借款人未經(jīng)貸款人同意，將設定抵押權的財產(chǎn)出售D借款人未經(jīng)貸款人同意，將設定抵押權的財產(chǎn)租賃E設定抵押權的財產(chǎn)遭受臺風等自然災害而破損2 可變利率抵押貸款是按照借貸雙方約定的條件，貸款利率隨市場利率指數(shù)變化的抵押貸款，可變利率抵押貸款利率由( BE )組成。A加成利率 B附加利率 C市場浮動利率D固定利率指標 E市場利率指標3 根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，不得設定抵押的財產(chǎn)有( ACD )。A已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)B抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)C列入文

15、物保護的建筑物和有紀念意義的其他建筑物D用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)E抵押人所有的房屋和其他地上定著物以及抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權4 根據(jù)國家法規(guī)，以下不能設定為抵押物的有（ ADE ）A.學校 B.倉庫 C.住宅 D.醫(yī)院 E.紀念館5 房地產(chǎn)抵押貸款的利率由( BDE )等組成。A貸款期限 B承擔的風險 C資金利用率D資金的投資收益 E安排抵押貸款所發(fā)生的運營成本6 銀行吸納的存款是房地產(chǎn)金融機構信貸資金的基本來源和主體，銀行存款可分為( ADE )。A企業(yè)存款 B本幣存款 C外幣存款D個人存款 E基金存款 7 下列( ABD )等

16、國際金融機構提供的中長期項目貸款主要用于舊城改造和成片危房的改造，利率比商業(yè)銀行貸款利率低，期限也較長。A世界銀行 B亞洲開發(fā)銀行 C蘇黎世基金組織D國際貨幣基金組織 E亞洲貨幣基金組織 8 對房地產(chǎn)金融機構而言，信貸資金的來源主要由( ACE )組成。A主動負債 B基本建設撥款 C借入資金D國家貸款 E同業(yè)往來資金9 擔保貸款按擔保的方式不同可以分為（ABCD ）方式。A. 保證貸款 B. 質(zhì)押貸款 C. 抵押貸款 D. 抵押（或質(zhì)押）加保證貸款 E信用貸款 10 物上請求權可以分為以下（ABCE）類型：A停止侵害請求權 B請求恢復原狀或提供額外擔保 C消除危險或排除妨礙請求權 D請求告知

17、E損害賠償請求權11 抵押人違約后，抵押權人可以采取對抵押房屋（ABC ）三種方式實現(xiàn)抵押權。A折價 B拍賣 C變賣 D租賃 E購買12 房屋拍賣所得的清償順序是（B）：支付處分抵押房屋的費用，扣除抵押房屋應承擔的稅款，償還抵押權人的債權本息及抵押人應付的違約金，剩余金額返還抵押人，若拍賣所得不足支付前三項費用，抵押權人向抵押人追償。A B C D E13 法律規(guī)定，在抵押房屋被拍賣時，抵押權人應書面通知的具有優(yōu)先購買權的是（ ABDE ）：A已出租的抵押房屋的承租人 B共有房屋的其他共有人C房屋的物業(yè)管理人D與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設施的房屋的所有人E按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權單

18、位或微利房的原出售單位14 期房是尚未竣工的預售房屋，其抵押登記應為（ AD ）：A簽訂抵押貸款合同時的期樓抵押登記B房屋預期質(zhì)量登記 C竣工日期登記D 房屋竣工通過質(zhì)量檢查和驗收后的房屋抵押登記15 質(zhì)押的基本特征包括（ACDE）。A質(zhì)權人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權B 質(zhì)押是抵押的一種特殊形式C質(zhì)權人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權利D質(zhì)權人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務E權人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權16 質(zhì)押與抵押的共同點包括（BCDE）。A 質(zhì)押品和抵押品都可以拍賣B二者都是以取得所押（抵押或質(zhì)押）財產(chǎn)的價值為目的C質(zhì)權和抵押權都因債權的存在而存在，與債權不可分離D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償E兩者都

19、屬于物權的擔保方式17 關于質(zhì)押與抵押的區(qū)別正確的是（ABCE）。A質(zhì)權人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權，質(zhì)押在質(zhì)物轉移給質(zhì)權人時生效；抵押不需轉移抵押物，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，質(zhì)權人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權人享有請求權，無權直接處置抵押物。D質(zhì)押物必須是質(zhì)押人所有物，抵押物可以是第三方的財物E質(zhì)押中質(zhì)權人對質(zhì)物有保管的義務，并對此承擔相關的法律責任。抵押人不占有抵押物，也沒有保管義務。18 質(zhì)權人具有的權利有（ABCE）。A質(zhì)權人享有占有質(zhì)物的權利B債務人不履行

20、債務，質(zhì)權人未受清償時可以與出質(zhì)人協(xié)商，決定變賣質(zhì)物的方式并優(yōu)先受償C在質(zhì)物有損壞或價值明顯減少時，如果有侵害質(zhì)權人權利時，質(zhì)權人可以要求出質(zhì)人提供相應的擔保D質(zhì)權人可以在任何情況下變賣質(zhì)物清償E質(zhì)權人有權收取質(zhì)物所生的孳息19 根據(jù)擔保法規(guī)定，可以質(zhì)押的權利包括（ABCD）。A匯票、支票、本票、債券 B依法可以轉讓的股份、股票C依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產(chǎn)權D依法可以質(zhì)押的其他權利 E存款單、倉單、提單、罰單20 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，因此以下正確的的是（ABCE）。A保證人負無限責任 B保證易于設定和執(zhí)行 C保證沒有特定的財產(chǎn) D保證就是確保無風險 E保證

21、執(zhí)行可能很容易也可能非常困難21 保證的性質(zhì)包括（ABCDE）。A人身性 B從屬性 C代償性 D轉移性 E獨立性22 保證合同的主要內(nèi)容應包括（ABCE）。A被保證的主債權種類、數(shù)額 B債務人履行債務的期限C保證的方式及擔保的范圍 D合同雙方的經(jīng)營能力E保證期限及雙方認可的其他事項三、填空題1 債務是資本使用者給中介服務機構或直接給資本供應者在一定時期按一定方式償還債務的承諾。2 股權由資本供應者擁有，股權的擁有說明資本使用者有償還債務的義務，同時也有權取得剩余的收入。3 我國房地產(chǎn)金融資金的來源比較單一。過去主要來源于政府對銀行的投入和居民儲蓄，目前擴大到公積金和股票市場等。4 房地產(chǎn)周期是

22、由房屋的供應滯后現(xiàn)象產(chǎn)生的。5 房屋空置率是房屋在推向市場一定時期（一般為1-2年）后，空置房屋（沒有出租或銷售）占房屋總量的百分數(shù)。6 利息是借款人付給貸款人所借款項的租金，對借款人而言是資金的使用成本，對貸款而言是資金的是時間價值。7 名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率，或者說是借貸機構所承諾的利率。8 利率或貼現(xiàn)率為投資者未來期望收益的現(xiàn)值同投資時市場價的比值，二者起源于資金的時間價值。9 利率集當中各利率的不同是由借款期限、流通性、風險大小以及手續(xù)費等方面的差別決定的。10 為彌補收益（貨幣）購買力的降低，利率應高于無風險利率一定比例（通脹指數(shù)）以克服通脹對收

23、益購買力的影響，使購買力保持不變，這就是通脹溢價。11 期限溢價是為彌補資金長期被銀行占用而引起的風險和不確定性的溢價。12 實際利率是票面利率經(jīng)實際或預測的貨幣購買力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤）率減去通貨膨脹后的利息率。13 貸款期限不同，利率不同，這種因期限差異造成的利率差異可以稱為期限結構溢價。14 利率集有四個組成部分：無風險短期實際利率、通脹溢價、期限溢價以及差價。15 差價是彌補各種風險、轉手費用等的費用。16 將未來的收益價值轉變?yōu)楝F(xiàn)在的價值，這種計算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)是貼現(xiàn)率。17 資產(chǎn)收益率是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總

24、額的比值，說明整個資產(chǎn)的收益水平。18 權益收益率是股東所占權益對應的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人（抵押人）所擁有的自有資金（權益）的收益率，其數(shù)值為稅前收益同自有自金的比值。19 有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。20 “信貸”即信用貸款，是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔保。21 借款人將預購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。22 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。23 按份共有的房地產(chǎn)設定抵押時，抵押價值以抵押人本人所有的份額為限；共同共有的房地產(chǎn)設定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣時，

25、其他共有人負連帶責任，在以變賣款償還債務后，其他共有人有權向抵押人追償。24 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務，租賃合同繼續(xù)生效。25 房屋的抵押期限應與借款期限一致。抵押物的權益期限不能低于抵押期限。26 貸款人對自己的抵押權有物上請求權，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權人可以以權利人的名義獨立請求法律保護。27 保證是債務當事人以外的第三人對債務人履行債務負保證責任，如果債務人在債務期限不履行償還債務的義務，則由保證人代為履行或承擔責任的一種擔保制度。28 同抵押、質(zhì)押相比，保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，而前二者則為物的擔保。四、名詞解釋房地產(chǎn)周期、匯率、利息、利率、名義利率（票面

26、利率）、貼現(xiàn)率、利率集、實際利率、期限結構溢價、未來值、凈現(xiàn)值、資產(chǎn)收益率、權益收益率、有效（內(nèi)部）收益率、信貸、擔保貸款、保證貸款、質(zhì)押貸款、抵押貸款五、簡答題1.簡述影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素。2.說明利率、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、未來值的概念及其計算方法。5.簡述信貸與抵押貸款的關系？6.設定抵押的條件是如何規(guī)定的？7.不可設定抵押的房地產(chǎn)有哪些？8.設定抵押時的注意事項有哪些？9.什么是抵押權的物上請求權，有哪些類型？10.拍賣房屋有哪些注意事項？11.質(zhì)押有哪些特征？它與抵押有何異同？12.質(zhì)押的參與人有哪些，其有何權利與義務？13.權利質(zhì)押合同包括哪些主要內(nèi)容？14.權利質(zhì)押有哪些效力

27、？15.保證貸款的參與人有哪些，其間關系如何？16.保證有何特征，有哪些性質(zhì)？17.保證人有哪些條件？承擔保證責任的財產(chǎn)范圍有哪些？六、論述題分析說明20世紀90年代以來我國GDP增長、物價變化、利率升降和房價變化的規(guī)律。第三章 抵押貸款的運作一、單項選擇題1 房地產(chǎn)抵押貸款中最常用的抵押貸款付款方式是( D )。A固定利率抵押貸款 B可變利率抵押貸款C等本還款抵押貸款 D等額還款抵押貸款2 我國專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的主要來源是( C )。A借人資金 B銀行存款 C自有資金 D同業(yè)往來資金3 某人申請住房貸款12萬元，貸款期10年，貸款月利率05，采用每月等額償還本息法歸還，每月應歸還

28、貸款本息為( C )元。A1268 B1293 C1332 D14234 抵押貸款發(fā)放額度與抵押價值相比通常為( C )。A50 B60 C70 D805 ( B )是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專業(yè)服務的機構。A貸款機構 B中介服務機構C擔保和保險機構 D政府有關機構6 以房地產(chǎn)作為抵押物進行貸款時，必須簽訂抵押合同，抵押合同應采用( B )。A書面或口頭形式 B書面形式C雙方確定的任何形式 D由房地產(chǎn)管理部門指定的形式二、多項選擇題1 下列( ABDE )屬于房地產(chǎn)抵押貸款市場的參與者。A保險公司 B商業(yè)銀行 C信托公司D律師事務所 E政府有關機構2 抵押人進行二次抵押的原因為（ACDE）：

29、A取得低利率貸款B增強盈利能力C改善貸款狀況D減少貸款成本E減少月還款額3 在抵押貸款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人應遵守以下約定（ACDE）：A保證所占管房屋的安全性、完整性B保證所占管房屋由自己使用C隨時接受抵押權人檢查D不得有損害所占管房屋的功能或降低其價值的行為E借款人向貸款人認可的保險機構投保，貸款人為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒? 在以下（ABCE）情況發(fā)生時，貸款人為了自身資金的安全，有權要求對抵押房屋進行處理。A貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息B借款人在貸款合同終止前已宣告解散或破產(chǎn)C借款人未按土地出讓合同規(guī)定完成有關建設項目D借款人自行決定將抵押

30、房屋出租E借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能影響貸款人（抵押權人）利益三、填空題1 月還款額通俗地稱為月供，是指每月應還銀行的本息和。2 本金是借款人（抵押人）所欠銀行債務的總額，它是抵押人從放款機構借貸的總額，是其總投資的一部分。3 每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分數(shù)被稱為分攤系數(shù)。4 每一階段的分攤系數(shù)取決于本金、利率、期限和攤還方式。5 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值。6 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。7 為了減少各種罰費，抵押一般首

31、先向原銀行申請再抵押。8 期前還款（也稱提前還款）就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前不履行合同，提前還貸的行為，屬于違約。四、名詞解釋杠桿原理、月還款額、本息均還法、先息后本法、本金、分攤系數(shù)、有效利率、貸款比率、還貸常數(shù)、再抵押、等額還款、期前還款五、簡答題1. 簡述杠桿作用的形式。2. 簡述本息均還法和先息后本法的差別。3. 簡述抵押貸款中參與人間的關系。4. 請用圖示簡要說明抵押貸款的運作過程。5. 簡述抵押房屋的使用管理。6. 簡述違約后抵押房屋如何處理？7. 利率調(diào)整后月還款數(shù)額的計算方法。8. 簡述四種類型的抵押貸款。六、計算題1、某借款人申請了40萬元個人住房貸款，貸款年利率

32、6，貸款期限為20年，若在整個貸款期內(nèi)，利率不變，月等額本息還款方式下該借款人第一月末應償還本金額、利息金額和貸款余額分別是多少？等額本金還款方式下，第一個月末和最后一期期末還款額分別是多少？解： 月等額本息還款方式 貸款月利率 i=6/12=5 M1=40×104元 20×12=240月根據(jù)公式 月還款額 則月還款額元第1月償還利息金額 I1=i*M=5×40×104=2000元第1月償還本金額 Q1=R1I1=2865.722000=865.72元第1月末貸款余額 M2=M1Q1=40×104865.72=399134.28元 等額本金還款

33、方式每期所還本金額 元根據(jù)公式 第1個月應付利息 I1=i*M=5×40×104=2000 元則第1月末還款額 R1= Q1+ I1=1666.67+2000=3666.67 元 最后一期應付利息I240=5×40×104（240-1）×1666.67=8.33 元 最后一期期末還款額R240=Q240+I240=1666.67+8.33=1675 元2、某借款人向某商業(yè)銀行申請個人住房貸款200000元，期限24個月，貸款月利率為4.875，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為8447.33元。計算前兩個月月末償還本金額、利息

34、金額和貸款的余額。解：根據(jù)In=iMn,第1個月末應償還利息金額為：I1=200000×4.875=975（元）因為每月還款額為8447.33元根據(jù)Qn=RnIn，第1個月末償還貸款本金為：Q1=8447.33975=7472.33（元）根據(jù)Mn+1=MnQn，第1個月期末貸款本金余額為：M2=2000007472.33=192527.67（元）同理，第2個月末應償還利息金額為：I2=192527.67×4.875=938.57（元）第2個月末償還貸款本金為：Q2=8447.33938.57=7508.76（元）第2個月期末貸款本金余額為：M3=192527.677508.

35、76=185018.91（元）3、某家庭為購買一套住宅，銀行為其提供了15年的住房抵押貸款，貸款額度為196000，該貸款的年利率為6%，月還款常數(shù)為0.65%，問：（1）該家庭按等額償還貸款本息月還款額應為多少？（2）抵押貸款到期后，該家庭應向銀行償還的剩余本金金額是多少？解：M=196000 k=0.65% n=15*12=180月 I=6%/12=0.5%（1）按月等額還款月還款額應為： A=M*i/1-(1+i)-n =196000*0.5%/1-(1+0.5%)­180 =1653.96元 或用A=Mi(1+i)n/(1+i)n-1結果相同（2）實際每月的還款額為：M*k=

36、196000*0.65%=1274元 借款人每月欠還的本金為： 1653.96-1274=379.96元 抵押貸款到期后，該家庭應償還的剩余本金為： F=A*(1+i)n-1/i =379.96*(1+0.5%)180-1/0.5% =110499.30元*注：等額分付終值公式推導：F=A+A*(1+i)+A*(1+i)n-1=A*（1+（1+i）+(1+i)n-1）式1F*(1+i)=A*（1+i）+(1+i)n） 式2式2-式1：F*i=A*（(1+i)n-1）推出 F=A*（(1+i)n-1）/i【式1兩邊同乘（1+i）可得式2】4、某借款人向某商業(yè)銀行申請個人住房貸

37、款10萬元，期限24個月，貸款年利率為6%，按月等額本息方式還款方式下借款人第一個月末應償還本金額、利息金額和貸款余額分別是多少？等額本金方式下，第一個月和最后一期期末還款額分別是多少？解：設月實際利率為i1+5%=（1+i)12, i=4.074 （即計算等效利率）（1）、每月還款額R=i*M*(1+i)n/(1+i)n-1=4382.16元第1個月末應還利息額為I1=100000×4.074=407.4元第1個月末償還貸款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元第1個月末貸款本金余額為M2=100000-3974.76=96025.24元（2）、每月還款額R=M/N

38、 =1000000÷24=4166.67元第1個月期末應還利息為I1=100000-（1-1）×4166.67×4.074=407.4元第1個月期末還款額：R1= 4166.67+407.4=4574.07元 最后一期應還利息：I24=100000-（24-1）×4166.67×4.074=16.97元R24=4166.67+16.97=4183.64元七、論述題1.試分析利率變化對不同抵押貸款類型抵押權人利益的影響。第四章 個人住房貸款一、單項選擇題1 個人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率( C )。A自法定利率調(diào)整的

39、次月起調(diào)整 B自法定利率調(diào)整的當月起調(diào)整 C從次年起按新的利率調(diào)整 D未歸還部分按利率調(diào)整2 盡管債務人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產(chǎn)生不利影響的因素，這種貸款的風險程度是（ C ）A次級 B可疑 C關注 D損失3 債務人無法足額償還債務，即使執(zhí)行擔保，也肯定造成較大損失，這種貸款的風險程度是（ B ）A次級 B可疑 C關注 D損失4 債務人的還款能力明顯出現(xiàn)問題，完全依靠其正常營業(yè)收入無法足額償還債務，即使執(zhí)行擔保，也可能會造成損失，這種貸款的風險程度是（ A ）A次級 B可疑 C關注 D損失二、多項選擇題1 與銀行其他信貸品種不同，個人住房貸款具有（ABCE）特點：A是銀行

40、主要消費信貸品種B必須設立擔保C基礎是抵押權D不可以實行證券化E業(yè)務具政策性且成本較高、效益較好2 目前，個人住房貸款歸納起來主要有以下類型（ABC）：A政策性個人住房抵押貸款 B自營性個人住房抵押貸款C個人住房組合貸款 D住房裝修貸款 E個人住房改造貸款3 當前，我國個人住房貸款業(yè)務發(fā)展環(huán)境（ACDE）A住宅業(yè)是我國新的經(jīng)濟增長點 B城市化加速推升房價C住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展 D住房需求增長需要信貸支持 E金融開放需要業(yè)務創(chuàng)新三、填空題1 目前我國個人住房貸款期限最長不超過30年。2 貸款成數(shù)是指貸款額與所購住房購置價格之比。3 月房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款每月還款額+月物業(yè)管理費

41、）/月均收入4 抵押率是指貸款額與作為抵押物的住房價值之比；質(zhì)押率即貸款額與質(zhì)物價值之比。5 家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎金及其他合法收入。其高低能說明家庭負債狀況，也能間接地說明還債能力。四、名詞解釋個人住房貸款、借款人資信評估、房價收入比、貸款成數(shù)、抵押率、質(zhì)押率、抵押物變現(xiàn)能力五、簡答題1.簡述個人住房貸款的概念、特點及種類。2.簡述個人住房貸款的發(fā)放程序。六、論述題1.試述個人住房貸款的申請、審查和審批程序。2.試述銀行個人住房貸款的貸后檢查內(nèi)容與方式程序第五章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款一、單項選擇題1 借款人要求對貸款展期的，提出書面申請的時間應當在全部貸款到期前（ A ）A 1個月 B

42、 2個月 C 3個月 D6個月2 流動比率一般以（B）為最佳。 A1:1 B2:1 C1:2 D3:13 速動比率一般以（ C ）為好。 A1:2 B2:1 C1:1 D3:14 存貨周轉率反映存貨（ ），用來說明存貨的（ ）。A周轉次數(shù)、收益性 B運轉次數(shù)、流動性C周轉速率、安全性 D周轉次數(shù)、流動性二、多項選擇題1 以下屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程的是（ABDE）。A遞交申請、受理審查 B項目評估、評級授信C抵押登記、債務清償 D核查審批、借款發(fā)放E貸后管理、收貸撤保2 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格審查要求證照齊全、資信條件好，其中的證照主要有（ABCE ）。A建設用地規(guī)劃許可證 B建設

43、工程規(guī)劃許可證 C國有土地使用權證 D房屋租賃許可證 E建設工程開工證3 房產(chǎn)開發(fā)貸款其特點是（ABCD）。A單項貸款規(guī)模大 B受市場因素影響大 C貸款對象較少D風險性較高 E貸款收益率最高4 房產(chǎn)開發(fā)貸款具體的調(diào)查包括（ABCE）。A對借款人資格的核查 B調(diào)查核實項目情況 C核實確定擔保方式 D 調(diào)查抵押物狀況 E借款人資金實際到位情況5 房產(chǎn)開發(fā)貸款審查的主要內(nèi)容包括（ABCE）。A調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整B貸款投向是否符合規(guī)定C項目的評估情況D貸款是否合法、合理，貸款人是否可靠E貸款期限及擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性6 評估報告是評估工作的最終成果，應以“實事求是、客觀公正”為原

44、則，報告要求（ACDE）。A有事實、有數(shù)據(jù)B有問題、有證據(jù)C有分析、有結論D結構合理、重點突出E簡明扼要、條理清楚7 項目的開發(fā)成本構成包括（ABCE）。A土地費用B前期工程費C房屋開發(fā)費D人工費用E不可預見費和稅費及其他8 借款人非財務評價就是對借款人的基本情況進行必要的客觀評價，主要包括借款人的（BCDE）。A主管部門、組織形式 B歷史沿革 C產(chǎn)權構成D職工人數(shù)及構成 E主要開發(fā)項目及業(yè)績?nèi)?、填空題1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權限及項目評估權限辦理。2. 趨勢分析法是將企業(yè)連續(xù)幾年的會計報表的有關項目進行比較，以觀察企業(yè)財務狀況、經(jīng)營情況的變化，分析其變化原因并預測其發(fā)展趨勢。3

45、. 流動比率是企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的比值，它可以說明企業(yè)短期債務的償債能力。4. 速動比率是速動資產(chǎn)與流動負債之比。所謂速動資產(chǎn)是指扣除存貨后的各項流動資產(chǎn)。5.盈利能力比率指標反映獲取利潤的能力，它是用來衡量企業(yè)的能力和投資效益的指標，主要包括銷售利潤率、投資利潤率等指標。在股份制企業(yè)，還應考核每股獲利額、市盈率等指標。6. 財務內(nèi)部收益率要大于基準內(nèi)部收益率，在基準內(nèi)部收益率下，財務凈現(xiàn)值要大于零。7.貸款可以展期一次，展期期限不得超過原貸款期限的一半。四、名詞解釋房產(chǎn)開發(fā)貸款、貸款程序、項目評估、貸后管理五、簡答題1. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)貸款的程序和流程。2. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估應包

46、括哪些方面？3. 貸款銀行對貸款人的評價應包括哪些內(nèi)容？4. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理應包括哪些方面？六、論述題1.試述房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估內(nèi)容？第六章 收益性房地產(chǎn)貸款一、單項選擇題1.如果有一個房地產(chǎn)投資項目是可行的，則該項目未來的收益率必須大于或等于（ A ）。A.期望收益率 B.內(nèi)部收益率 C.營業(yè)率 D.保本占用率2.預測就是充分利用現(xiàn)有資料、信息求取（C ）。A盈利 B貼現(xiàn)值 C未來期望收益 D未來值3.（D）是說明一投資項目能獲取足夠的收益、償還債務和取得利潤的可能性，它是借貸雙方?jīng)Q策的關鍵因素。A投資預測 B估價 C投資估算 D可行性4.某一（房地產(chǎn)）投資的風險，即資產(chǎn)的減值

47、，是（C）風險。A個別 B系統(tǒng)性 C非系統(tǒng)性 D組合二、多項選擇題1.房地產(chǎn)商業(yè)貸款的原則有（ ABC ）。A.安全性 B.流動性 C.盈利性D.政策性 E.無償性2.影響盈利水平的因素主要包括（ABCD）。A購買價格B未來現(xiàn)金流C融資可能性及融資期限 D稅賦3. 營業(yè)費用可以分成（ABDE）。A管理費用 B消耗費用 C租金 D財產(chǎn)稅及其他 E維持費4.風險就是投資遇到同期望收益相反情況的可能性，分為（ABCD）：A商業(yè)風險 B金融風險 C購買力風險 D流轉風險5.收益性房地產(chǎn)投資過程包括（ABCD）。A機會的發(fā)現(xiàn) B初步預測 C風險分析D粗略的投資分析 E收益的分成6. 影響房地產(chǎn)投資收益凈

48、收入的因素有（ABDE）。A利率水平 B營業(yè)稅 C擔保形式 D財產(chǎn)稅 E房地產(chǎn)稅7.決策者的個人因素對決策的影響非常重要，其中理性因素包括（ ACDE ）。A知識水平 B投資偏好 C對社會的洞察力和判斷力D對信息的處理能力 E經(jīng)營管理水平8.以下說法正確的是（ABCE）。A凈營業(yè)收入就是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的凈值。B凈營業(yè)收入是判斷債務償還能力的標準之一C凈營業(yè)收入也被稱為還債前收入D稅前收入等于凈營業(yè)收入減去債務E應稅收入=凈營業(yè)收入-折舊-利息三、填空題1.收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。2.“凈收入乘數(shù)”，即凈收入提高的倍數(shù)，它說明在每盈利1元所付代價相同、

49、利率保持一定的情況下，凈收入提高所引起的房地產(chǎn)價格升高的倍數(shù)。它能說明市場運行情況以及有無通貨膨脹等。3.最大毛收入等于出租面積和由市場供需所決定的單位面積租金的乘積。4.之所以稱為終結而非售價，是因為終結不僅包括銷售，同時還包括再融資。5.資本化就是在一定利率水平條件下，由預測未來收入的貼現(xiàn)值求算房地產(chǎn)價格的過程。房地產(chǎn)當前價值就是今后若干年內(nèi)預測收入的貼現(xiàn)值。6.收入還原法的基本假設是：資產(chǎn)價值等于所有未來收入的現(xiàn)值。7.將房地產(chǎn)價格與毛收入的比值定義為毛收入乘數(shù)。8.凈收入乘數(shù)是資本化率真正的倒數(shù)。9.隨著時間的推移，房地產(chǎn)需要一定的折舊。為了保證初始投資時的資產(chǎn)價值，每年都應從收入中抽

50、提一部分來彌補建筑物損失，這個過程可以稱為資本重建。10.保本點就是營業(yè)費用與債務之和同可能的毛收入的比值，它能說明抵押貸款的安全性。11.回收期是某一投資收回原投資所需的年限，它是回收期間初始投資同年收益的比值。12.現(xiàn)值盈利指數(shù)，即所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比值。13.失敗風險就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。9. 一項經(jīng)營性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營終結時進行清算，所產(chǎn)生的各種收益用終結清單來表示，終結不僅包括銷售，同時還包括再融資。四、名詞解釋收益性房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)評估五、計算題1.某一項目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元

51、的收入。不考慮資金的時間價值，分別考慮4.5%，10%的折現(xiàn)率計算項目的可行性。(保留整數(shù))解：（1）不考慮資金的時間價值 M=2000+5000×3-15000=2000元 該項目可行 （2）考慮4.5%的折現(xiàn)率M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元 該項目可行 考慮10%的折現(xiàn)率M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000= -1878元 該項目不可行六、簡答題1.簡述影響收益性房地產(chǎn)投資及貸款決策的

52、因素。2.簡述貸款人對貸款的評價應包括哪些方面的內(nèi)容。3.簡述并比較房地產(chǎn)評估中兩種收益還原法。七、論述題1.系統(tǒng)說明借款人評價與決策的過程、方法和內(nèi)容。第七章 住房公積金貸款一、單項選擇題1. 住房公積金的管理機構是( D )，這樣既保證了住房公積金的運用安全，又可實現(xiàn)合理增值。A中國人民銀行 B省、市人民政府建設行政主管部門C住房公積金管理委員會 D住房公積金管理中心2. ( C )年國務院頒布了住房公積金管理條例，對住房公積金作了明確的規(guī)定，包括住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督等內(nèi)容。A1997 B1998 C1999 D20003. 住房公積金是為了推行住房商品化，實施房改政策而

53、推行的政策性儲蓄，它的一個重要特征是( C )A.風險性 B.自愿性 C.強制性 D.懲罰性4. 職工住房公積金按月繳存到住房公積金管理中心委托的銀行所設立的住房公積金專戶，職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年月平均工資的( B )。A3 B5 C6 D85. 新設立的單位應當自設立之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起( B )日內(nèi)持住房公積金管理中心的審核文件，到受托銀行辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)。A10 B20 C30 D406. 職工持證明向住房公積金管理中心申請?zhí)崛∽》抗e金，中心應當自受理之日起( A )日內(nèi)作出準予提取或不準提取的決定，并通知申請人。A3 B5 C7 D107. 職工、單位對住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額有異議，可申請受委托銀行復核