1、市場調研表項目名稱中海.水岸春城調研人 調研時間第1 次調研投 資 商中海地產股份有限公司發 展 商長春中海地產有限公司承 建 商一期由省一、省二建、建工集團吉洋、江蘇南通六，三期江蘇南通六、建工集團吉洋、中天。由吉林建筑工程學院工程建設監理公司、北京中建恒基建設投資有限公司監理。規劃設計集團下屬華藝設計顧問有限公司建筑設計美國NW建筑設計公司中國沈陽新大陸建筑設計公司二、三期由吉林建工學院設計院園林設計法國阿特森泛華環境景觀設計有限公司企化代理麥點地產顧問物業管理中海物業管理有限公司一、基本情況位置經濟技術開發區臨河街7477號（位于臨河街西側，伊通河東岸,衛星路以南）面積總 占 地 規劃占

2、地92萬平米總建筑面積約100萬平米結構大多磚混、幾棟框架棟數約66建筑功能住宅（多層、小高層、別墅）開工時間三期0503入口 2 人行1個道路主路瀝青砼路面地磚竣工時間三期05年底車行采取人車分流。住宅底層半地下車庫，地上臨時停車位車庫/車位： 550個規劃設計A、 分區 B、 景觀構成 C、 亮點D、 建筑分布E、 風格一期(2003.7.4-2003.12.10)25棟，建筑面積約12萬平米；二期歌雅園16棟,建筑面積約8.5萬平米；三期歌雅園25棟，建筑面積約13萬平米雕塑小品、120米西班牙風情內商業街、嘖泉廣場、主入口長廊區內有4500平米業主私家會所；飄窗、陽光房主要賣點。商住分

3、區。在主入口（也是人行入口）設內置商業街，入口外沿街設商業外街。主入口進入后集中多層住宅，二期往小區南亦多層，三期往小區北面為別墅和小高層西班牙式風情、巴洛克式長廊高雅古典二、產品信息上 市 量產品構成多層 小高高層別墅上市時間使 用 率/容 積 率0.94綠化率56%上市起價優惠情況電 梯/層 數價 格多層1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F小高（ - ）F （ - ）F （ - ）F高層（ - ）F （ - ）F （ - ）F別墅 1F 2F 3F 4F消化量 銷售熱點三房二廳、四房二廳按揭情況區內配套全功能運動會所、市府第二幼兒園、集中商業內街（便利店、裝修公司等）銷售資料物業管理費

4、0.8元/平米三、交屋標準公共部分外墻：磁磚、砂巖或涂料屋頂：有露臺、坡屋頂掛水泥瓦單元門:A73冷板玻璃樓宇門樓梯間：地磚、防滑條，墻面乳膠漆扶手：鐵欄桿木扶手信報箱：單元住宅入口安裝業主專用白鋼信報箱住宅單位進戶門：鑄城防盜門 窗戶：中空玻璃塑鋼窗,淺綠色玻璃及白色玻璃,窗臺水泥砂漿抹灰內地面:細石砼地面抄平、衛生間做防水內墻面：一般大白，廚衛水泥砂漿頂棚：一般大白，廚衛清水砼陽臺：設北陽臺,南為陽光房空調：預留空調機位置廚衛：預留電源插座、燃氣管道、上下水管道安裝到位；上水PPR，下水UPVC消聲管，優質閥門。 電話接口：客廳及主臥預留有線電視:客廳、主人房預留插座三表：水、電、熱力表出

5、戶、設煤氣泄漏報警器墻體：節能保溫墻體420厚（紅磚夾苯板）四、智能系統配套1）網絡：寬帶入戶2）門禁系統:對講系統（自行安可視分機）3）閉路電視監控系統4）報警系統：紅外電子報警5）物業電話：24小時投訴電話6）背景音樂系統:園區內五、建筑材料類1）鋼材2）水泥3）磚：紅磚4）立面材料：磁磚5）路面材料：地磚，柏油6）保溫：70厚苯板夾芯7）綠色中空玻璃8）塑鋼窗：平開、推拉六、產品配比面積套數結構總房款比例99.47182室2廳1衛25-30萬4%112.16183室2廳1衛30-55萬73%123.88363室2廳1衛141.84663室2廳2衛150.96783室2廳2衛125.281

6、203室2廳1衛161.3373室2廳1衛176.17844室2廳2衛45-65萬19%220.0875室2廳3衛70-85萬5%216.95145室2廳3衛合計448二期在售多層面積套數結構總房款比例合計別墅面積套數結構總房款比例合計小高層面積套數結構總房款比例合計配比統計七、綜合分析1、上市節奏分析市量由多少多，售價低開高走，穩步攀升。 1、 一期(2003.7.4-2003.12.10)25棟，建筑面積約12萬平米，全部完工，多層銷售尾盤清理。2、 二期歌雅園16棟,建筑面積約8萬平米；全部完工，多層銷售率60%以上。3、 三期歌雅園25棟，建筑面積約13萬平米，計劃在南部建設多層。已完

7、工5棟計劃在5月份開盤，現正排號，推出96折優惠政策，起價2600-3000元/平米。其它棟號已于3月開工，估計7月上市；北部建設別墅和小高層，因前期手續問題擔擱，運作好可能會在年底上市。2、產品配比分析戶型從90-230平米,戶戶朝南，以3室2廳主打。1、 二期配比：三房二廳約占總比例70%；二室二廳約占4%比例；四室二廳約占20%左右；五室二廳約占5%。2、 可見，產品仍以三室二廳為主力戶型,以四室二廳為次之。3、 住宅戶型設計樣式多，間距未拉開。消費者選擇主要集中在其推出的主力戶型3室2廳 ，面積在110160平米間。次主力戶型4室2廳，面積在160180平米間。4、 一期“青島部落”存

8、留的小戶型面積在50-60平米間，大多在沿街一二層商鋪頂（商鋪一層6000元/平米，二層4500元/平米），銷售情況不好。3、主力產品分析一期、二期為多層磚混住宅（幾棟框架），三期將推出別墅和小高層1、 主力產品為多層住宅：以陽光房和飄窗為亮點，配以西班牙式風格建筑外面，做為產品賣點。2、 三期多層配比同二期，主要推出89-220間6種戶型（89.06112.16140.91170.88216.95220.08）3、 一二期房屋也存在有質量問題,尤其冷山處有長霉和長毛現象。采暖效果不好，冬季室溫偏低，業主反映不是很好。優勢1、 交通方面。中海地產與公交集團的溝通下開通了17路公交線路，直接通往

9、人民廣場，225路（通往火車站）、190路（通往中東大市場）、238路（通往紅旗街、桂林路）、160路（通往凈月潭）以及正在建設的輕軌線路。2、 醫療配套方面。附近成立了大型眼科醫院、經濟開發區醫院以及大型診所，可以滿足日常得病治療的需要。 3、 教育方面也趨于完善。中海地產把長春市人民政府機關第二幼兒園引進到園區，今年準備將省（市）重點小學引進到園區，該區域還有師大附中東校區、大洋高中、長春職業高等技術學校等等。 4、 地區的環境問題。緊鄰伊通河，靠近凈月潭，處于長春市的上風口等等，無論從空氣質量，還是環境品位方面比較符合人們的居住條件。劣勢1、 商業銷售不景氣，未形成完善配套，沒有良好的商

10、業氛圍。雖然商業外街已有商家啟動。富奧花園、銀湖柳苑、園丁花園、新嘉坡城等樓盤的臨街門市大部分開張營業，現在餐飲飯店、洗衣店、超市、洗浴等產業形式有店面，但區內商業步行街和沿街商業比較冷清，銷售并不好。2、 區內小戶型銷售情況也不好，目前中海內部正推出優惠政策，小戶型銷售對內打折，并要求一次性現金付款，急于回收一部分資金。競爭力1、 位于長春凈月潭旅游經濟開發區衛星路南商住區，座落于長春市母親河伊通河畔。2、 如輕軌開通后，城市交通會更便利，周邊文化教育設施較為完備，社區配套也正在形成規模并趨于完善。3、 緊隨市政雙心三翼政策指向，副城中心靠攏，有升值潛力。4、 從一二期銷售情況來看，銷售業績

11、良好，曾創最高銷售記錄，在東南板塊占有較大的市場份額，一般集中在中大戶型。5、 中海銷售價格均價從一期2400，二期2560，目前升到3000元左右，而且三期計劃在區內北部開發別墅群，從中高檔向高檔攀升。其他1、 中海水岸春城是中海地產迄今為止投資開發規模最大的住宅小區.2、 中海水岸春城是中海地產在長春締造的第五代住宅精神實質，旨在重組長春城市社區“新城鎮主義”運動，需求整合現代生活諸多元素。3、 試圖在更大的區域開放空間范圍內以交通線為樞紐，重構一個緊湊、便利的鄰里社區。 項目簡介：項目位于經濟技術開發區臨河街7477號（位于臨河街西側，伊通河東岸,衛星路以南）中海 水岸春城指標占地920

12、000結構形式多數磚混建筑面積1000000部分框架棟數66車庫550投資商中海地產發 展 商長春中海地產承建商一期省一、省二建，建工集團，江蘇南通六建筑設計一期美國NW，中國沈陽新大陸三期江蘇南通六、建工集團吉洋、中天二期、三期吉林建工學院設計院企化代理麥點地產顧問園林設計法國阿特森泛華物業管理長春中海物業物業管理費0.8元/平米銷售熱點全部采用飄窗，三房二廳、四房二廳其他小區采用封閉式管理，以多層為主，在三期中會有部分別墅項目 戶型統計面積套數結構總房款比例99.47182室2廳1衛25-30萬4%112.16183室2廳1衛30-55萬73%123.88363室2廳1衛141.84663

13、室2廳2衛150.96783室2廳2衛125.281203室2廳1衛161.3373室2廳1衛176.17844室2廳2衛45-65萬19%220.0875室2廳3衛70-85萬5%216.95145室2廳3衛合計448二期在售 綜合分析1. 上市節奏分析 上市量由多少多，售價低開高走，穩步攀升（2）二期歌雅園16棟,建筑面積約8萬平米；全部完工，多層銷售率60%以上。（3）三期歌雅園25棟，建筑面積約13萬平米，計劃在南部建設多層。已完工5棟計劃在5月份開盤，現正排號，推出96折優惠政策，起價2600-3000元/平米。其它棟號已于3月開工，估計7月上市；北部建設別墅和小高層，因前期手續問題擔擱，運作好可能會在年底上市。2.產品配比分析 戶型從90-230平米,戶戶朝南，以3室2廳主打。（1）二期配比：三房二廳約占總比例70%；二室二廳約占4%比例；四室二廳約占20%左右；五室二廳約占5%。可見，產品仍以三室二廳為主力戶型,以四室二廳為次之。（2）住宅戶型設計樣式多，間距未拉開。消費者選擇主要集中在其推出的主力戶型3室2廳 ，面積在110160平米間。次主力戶型4室2廳，面積在160180平米間。（3）一期“青島部落”存留的小戶型面積在50-60平米間，大多在沿街一二層商鋪頂（商鋪一層6000元/平米，二層450