1、浙江中原事業部浙江中原事業部2010嘉秀洲嘉秀洲005號地塊土地獲得評估報告號地塊土地獲得評估報告浙江中原物業顧問鄭重聲明浙江中原物業顧問鄭重聲明本項目相關報告僅提供給貴公司參閱，未經貴本項目相關報告僅提供給貴公司參閱，未經貴公司書面同意，浙江中原物業顧問承諾不將本項公司書面同意，浙江中原物業顧問承諾不將本項目提報的內容透露給任何第三方。目提報的內容透露給任何第三方。浙江中原物業顧問擁有本項目相關報告之一切浙江中原物業顧問擁有本項目相關報告之一切權利，未經浙江中原物業顧問書面許可，貴公司權利，未經浙江中原物業顧問書面許可，貴公司不得將其中內容透露給任何第三方。不得將其中內容透露給任何第三方。本

2、報告結構本報告結構項目地塊解讀項目地塊解讀嘉興房地產市場解析嘉興房地產市場解析項目區位&四至項目經濟指標產品打造趨勢09年發展小結區域重要規劃重點個案分析土地市場分析本項目土地獲取價格建議本項目土地獲取價格建議Part 1項目地塊解讀項目地塊解讀項目地塊解讀項目地塊解讀項目區位與四至項目區位與四至項目位于浙江嘉興秀洲區，嘉興自古為富庶繁華之地 ，素有“魚米之鄉，絲綢之府”之美譽，隨著整個長三角地區經濟的發展，嘉興已經成為了銜接浙江與上海的橋頭堡，是浙江的北大門。項目本身處于嘉興老城區“秀洲新區”，周邊已成為嘉興比較集中的住宅及商品房板塊。本案本案至“上?！敝痢昂贾荨北景副景疙椖康貕K解讀項目地塊

3、解讀項目區位與四至項目區位與四至項目目前周邊狀況相對凌亂；項目周邊道路及通行情況，目前發展相對滯后；項目周邊存在的一些老式公房影響項目視覺效果。項目處于嘉興老城區商品房開發相對集中的區域，目前雖然周邊開發現狀不甚完善。但是我們有理由相信，與本項目沿路相望的目前正開發地塊的啟動，將有利的帶動項目本身及周邊區域的發展。未來發展空間未來發展空間將有較大的提升空間。將有較大的提升空間。項目地塊解讀項目地塊解讀項目區位與四至項目區位與四至嘉興處于長三角地區銜接浙江、上海的門戶位置，本身的區域位置奠定了較好的發展空間。項目處于項目處于這樣的宏觀區位，奠定了未來較好的發展基礎。這樣的宏觀區位，奠定了未來較好

4、的發展基礎。項目處于嘉興老城區內，周邊已存在部分已開發的商品房小區。對于本項目未來的開發帶來一定積累。對于本項目未來的開發帶來一定積累。項目周邊目前開發情況相對堪憂，但是我們有理由相信，隨著區域的整體發展，項目未來的發展空間項目未來的發展空間較大。較大。項目地塊解讀項目地塊解讀項目經濟指標項目經濟指標總用地面積：約33909規劃用地性質：商住用地（商業不大于10%；住宅不小于90%）建筑密度：30%容積率基本規劃要求基本規劃要求建筑體量引申建筑體量引申建筑面積構成預估建筑面積構成預估總用地面積：約33909總建筑面積：59562商業面積（15%）：8934住宅/酒店式公寓面積（85%）：506

5、28車位約：560個（商業+住宅）項目地塊解讀項目地塊解讀項目經濟指標項目經濟指標項目經濟指標，決定了項目本身的產品打造方向往小高層（無論是住宅還是酒店式公寓）與商業的綜合體方向發展。由于項目本身小高層占據了相對較高（90%）的比重，因此，小高層未來售價的形成，直接關系到項目利潤的實現，對于該部分的售價預期也直接關系對于該部分的售價預期也直接關系到本項目獲得土地價格的上限控制。到本項目獲得土地價格的上限控制。項目地塊解讀項目地塊解讀項目產品發展趨勢項目產品發展趨勢產品組合建議產品組合建議根據開發商提供的產品設計初步方案，我們建議采用“方案二”的產品組合模式，一方面有利于項目整體品質的樹立，另一

6、方面有利于平衡銷售回籠速度與銷售利潤的均衡實現。產品類別產品類別總建筑面積總建筑面積單套建筑面積單套建筑面積占地面積占地面積層數層數層高層高棟數棟數戶數戶數建筑高度建筑高度住宅（二類高層）33120230460183.6414466.8酒店式公寓17508486.3183256商業8934297834.5115.5建筑密度17.5%項目地塊解讀項目地塊解讀小結小結項目本身所處區位雖然目前存有一定瑕疵，但是從區域發展的眼光來看，其擁有一定的發展空間，但這對未來總體的開發、運營水平有一定的要求。項目主力產品小高層/高層部分未來的售價預期以及相應的綜合定位，將直接關系到目前本項目獲取土地的價格控制。

7、我們建議以“高層住宅+酒店式公寓+商業”的產品組合模式來定位本項目的宏觀產品形態，一方面有利于提升項目的品質，一方面有利于平衡去化速度和銷售回籠效果。Part 2嘉興房地產市場解析嘉興房地產市場解析市場解析市場解析09年房市回顧年房市回顧20092009年階段性市場特點年階段性市場特點第一階段：第一階段：20092009年年2323月月樓市回暖樓市回暖1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。2008下半年至2009年一季度，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及

8、地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。壓抑了一年多的剛性需求、諸多樓市優惠政策，以及中國經濟的逐步抬頭，使得2009年春節前后，樓市出現明顯“回暖”跡象。 市場解析市場解析09年房市回顧年房市回顧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二階段：第二階段：20092009年年4848月月全面井噴全面井噴 嘉興房地產市場的反彈是由住宅市場率先起航的。相關統計數據也表明，從4月份開始，住宅市場的活躍與第一季度相比已表現出明顯的不同，產生了質的變化：在08年市場低迷環境下壓抑已久的剛性需求得到迅速釋放，成交量和成交價格均呈加速上升之勢。在上半年成交量的大幅提高之

9、后，作為傳統淡季的7、8兩月略有回調，但由于去年8月成交量較低，年度同比仍有191%的漲幅。這表明著：觀望期正式結束，剛性需求已經井噴這表明著：觀望期正式結束，剛性需求已經井噴 。市場解析市場解析09年房市回顧年房市回顧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第三階段：第三階段：20092009年年911911月月歷史之巔歷史之巔 。同時，需求結構也從上半年的“剛性需求”為主逐步向改善型和投資性需求轉變，需求結構的轉變直接導致了高端項目的熱銷。 市場解析市場解析09年房市回顧年房市回顧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第四階段：第四階段：20092009年年1

10、212月月 至今至今微妙過渡微妙過渡 從11月份開始，由于嘉興及全國房市均出現高漲態勢，信貸開始緊縮，國家明確開始打擊囤地現象，社會開始流傳政府將有政策性收緊傳聞出現；由于前一階段的火爆熱銷，可售房源大幅減少，供應量不足導致嘉興市場一手房成交量開始出現回落，但價格仍然高居不下；二手房市場，營業稅政策調整，房東想持幣過年，價格開始小幅跳水。 目前房價已在歷史最高點，賺錢速度已經趕不上房價上升的速度，價格目前房價已在歷史最高點，賺錢速度已經趕不上房價上升的速度，價格泡沫集聚。泡沫集聚。市場解析市場解析09年房市回顧年房市回顧20092009年嘉興市房產市場主要經濟數據年嘉興市房產市場主要經濟數據

11、投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預期投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預期 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來嘉興房地產開發投資增長逐季加快。前三季度，房地產開發投資59.64億元，同比增長1.9%，增幅分別比上半年、一季度提高了23.3、5.3個百分點；其中，商品住宅投資42.07億元，同比增長4.1%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個百分點。測算表明，10月份當月，房地產開發投資增速達5%，高出9月份3.1個百分點，連續第二個月高于同期城鎮固定資產投資增速。全年增速預計在16%左右，遠遠好于預期。市場解析市場解析09年房市回顧年房市回顧銷售量增加：三大需求集中釋放，市場

12、銷售猛增銷售量增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增 進入2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產銷售大幅增加，出現了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，嘉興商品房銷售面積199.64萬平方米，同比增幅達96.3%，創自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長93%；辦公樓銷售面積增長62.6%；商業營業用房銷售面積增長126.2%。商品房銷售總額達93.75億元，同比增長100.4%，而去年同期是下降了15%市場解析市場解析09年房市回顧年房市回顧價格上漲：同比漲幅由負轉正，環比持續上行價格上漲：同比漲幅由負轉正，環比持續上行 在成交量不斷放大的同時，房價也持續上漲，同

13、比漲幅由負轉正，環比持續正增長。12月份，嘉興市區商品房銷售價格同比上漲3.5%，漲幅比11月份下降1.3個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續第6個月同比上漲；環比上漲3.5%，環比持續正增長。 市場解析市場解析09年房市回顧年房市回顧2009年的嘉興樓市，為我們展示了一片價格飛速飆升、有房子不愁賣的火爆異常房地產盛世景象 上半年：多項利好政策出臺上半年：多項利好政策出臺+ +剛性需求井噴剛性需求井噴+ +經濟好轉經濟好轉 下半年：投資熱錢涌入下半年：投資熱錢涌入 + + 防通脹預期防通脹預期 + + 地王地王 + + 漲價漲價 市場解析市場解析區域重要規劃區域重要規劃滬杭高鐵滬杭高鐵

14、滬杭鐵路客運專線由鐵道部、上海市、浙江省及寶鋼集團共同出資建設，是全國鐵路快速客運網和長三角城際軌道交通網的重要組成部分，投資估算總額億元。工程連接上海、杭州，由上海虹橋站引出，經松江南、金山北、嘉善南、嘉興南、桐鄉、海寧西、余杭南引入杭州東站，并通過聯絡線與上海站、杭州站相接，正線全長160公里，其中87為橋梁工程，全線設車站9座。專線設計速度目標值為350公里/小時，規劃年輸送旅客為單向8000萬人 。市場解析市場解析區域重要規劃區域重要規劃滬杭高鐵的規劃與建設，大大縮短了“嘉興上海”，“嘉興杭州”的時間距離。而這種時間距離的縮短，從很大意義上加強了“嘉興”對于上海和杭州這兩大經濟、旅游、

15、文化城市的吸引力與向心力。從本項目建設的周期與時間來看，項目建成后，高鐵已經投入使用。一方面為項目吸引來自滬、杭兩地的投資客奠定了有效的基礎，形成了事實上的賣點，另一方面，也為項目未來吸引長期、相對穩定的使用群體（指酒店式公寓及商業部分）奠定了有效的交通基礎。市場解析市場解析個案分析個案分析嘉富好第坊嘉富好第坊嘉富好第坊項目總占地面積89畝，由萬平米高層住宅，萬平米購物中心，萬平米高星級酒店和萬平米智能化辦公組合而成，容積率，總建筑面積建立南湖新區一站式生活藍本。 嘉富好第坊一期“怡景嘉苑”為約5萬平米高層住宅，由一幢精品小戶型公寓和4幢高層典雅景觀住宅組成。. 市場解析市場解析個案分析個案分

16、析中港城中港城紫瀾別墅紫瀾別墅項目規劃充分利用公園湖岸資源，營造別墅園區水系，最大化實現自然景觀的價值。在規劃設計上， 除了充分利用外部景觀資源外，在園區內部的景觀營造中，更以西形東韻的手法打造公園級別墅景觀。通過自然水系的引入，使“小橋流水人家”的獨特韻味貫穿各組團之間。讓別墅真正的生長于自然生態中，更讓別墅主人的移駕一步，自有天地。市場解析市場解析個案分析個案分析新亞香榭水岸新亞香榭水岸新亞香榭水岸位于秀洲新區中央核心區域，中山路北側，東臨北郊河，西靠聚賢路，周邊有江南摩爾，秀洲區政府、新安國際醫院、秀洲學校、運河文化長廊等基礎配套。項目占地約100畝，總建筑面積約15萬平方米，是嘉興首個

17、亞熱帶奢華園林景觀社區，由加拿大麗景暢意（中國機構）擔任景觀規劃。 市場解析市場解析個案分析個案分析紫園紫園2008年1月29日嘉興紫元房地產開發注冊成立，開發建設“紫園”住宅小區，小區位于嘉興市開發區常秀街與洪殷路東南側，性質為商住用地,占地面積為69604平方米，容積率2.0,建筑密度不大于30%，綠地比例30%。 市場解析市場解析個案分析個案分析耀城廣場耀城廣場耀城廣場總建筑面積16萬平方米，集合了辦公和住宅兩用，兩棟寫字樓。主力戶型為：平層90-140平方米戶型，躍層180-220平方米戶型。 市場解析市場解析個案分析個案分析富安臻園富安臻園富安臻園是以海派經典風格Art-deco建筑

18、群落，總占地面積約萬平米，總建筑面積約萬平米，容積率，建筑密度僅約17.5%，綠化率高達約35。項目精心布局電梯花園洋房、小高層、高層和部分商業等多重業態，大手筆鋪成五大主題庭院，而且毗臨近萬方城市水景公園，成為市中心罕見的低密度海派公園住區。 市場解析市場解析個案分析個案分析龍盛龍盛右岸名邸右岸名邸龍盛右岸名邸位于嘉興秀洲新區秀園路東側，東面毗鄰龍盛華城右岸與龍盛右岸美墅。占地面積10萬余平方米，總建筑面積約17萬平方米。整個社區由景觀主軸自然劃分為多層都市洋房和高層景觀公寓南北兩大主題板塊。南區“玫瑰園”與“緹香閣”多層都市洋房，精心設計豐富創享空間，令居住感受別具一格。北區“愛琴海” 水

19、韻悠然，環繞分布高層景觀公寓。 市場解析市場解析個案分析個案分析綜合比較綜合比較&分析分析目前嘉興區域內的在售樓盤以住宅為主力產品，且其所擁有體量都相對較大。對本項目后市的供應，對本項目后市的供應，存在一定的競爭壓力。存在一定的競爭壓力。從在售樓盤的戶型分布及去化情況來看，小戶型產品的去化相對擁有一定優勢。這為本項目日后的小這為本項目日后的小戶型產品（無論是住宅還是酒店式公寓）的去化奠戶型產品（無論是住宅還是酒店式公寓）的去化奠定了較為有利的市場基礎。定了較為有利的市場基礎。目前嘉興市場在售樓盤的價格同質化現象相對集中，住宅類產品的價格區間主要集中在65008000元/的水平中。而隨著后市以及

20、相應規劃的落實，我我們認為對于本項目的售價仍存在保守樂觀的空間。們認為對于本項目的售價仍存在保守樂觀的空間。市場解析市場解析土地市場分析土地市場分析近期土地掛牌信息近期土地掛牌信息編號編號土地位置土地位置土地面積土地面積用途用途規劃指標規劃指標出讓年限出讓年限掛牌起始價掛牌起始價保證金保證金（）（）容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率（年）（年）（元（元/ /）（萬元）（萬元）2010嘉秀洲-001號秀洲區王店鎮，花園路東側，規劃道路北側21035商住1.01.430%30%40/709203872010嘉秀洲-002號秀洲區油車港鎮，天星路南側，規劃道路東側47106商住1.31.830

21、%30%40/708407912010嘉秀洲-003號秀洲新區，東升西路北側、興港路東側、木橋港西側51084商辦1.31.530%25%4098010002010嘉秀洲-004號秀洲工業區，乍嘉蘇高速公路西側，中山西路南側31725工業0.91.645%20%503502222010嘉秀洲-005號秀洲新區，殷秀路南側、聚賢路東側33909商住1.31.830%30%40/70159010782010嘉秀洲-006號秀洲區新塍鎮，興鎮路南側（原浙江東泰源車輛配件有限公司地塊）16293工業0.91.630%10%20%50345112框中標注為本地塊市場解析市場解析土地市場分析土地市場分析近

22、期成交土地信息近期成交土地信息受讓方受讓方土地范圍土地范圍出讓面積出讓面積用途用途成交價格成交價格掛牌價格掛牌價格土地溢價率土地溢價率（）（）（元（元/ /）（元（元/ /）% %浙江大樹置業股份有限公司東到昌盛路，南到文博路，西到秀水學院用地，北至新橋港34855商住4830292565.1265.12浙江翔鴻實業有限公司、陳正華、沈豐平、姚松良東至云溪南路，南至廣益路，西至云東路，北至向陽街9171.6商辦133503040339.14339.14東至空地，南至廣益路，西至云溪南路，北至向陽街8131.3商辦99403030228.05228.05洪北京、劉小陽油車港鎮，天星路南側，規劃道

23、路東側47106商住2120840152.38152.38王店鎮，花園路東側，規劃道路北側21035商住1880920104.35104.35嘉興市中正置業有限公司南湖區鳳橋鎮新康路北側，育才路西側4438商住1950660195.45195.45由于2009年整個中國“瘋狂”的房地產市場，嘉興近期成交土地的溢價率也明顯上升，“地王”頻現，這一點是我們在這一點是我們在20102010年新的市場環境下拿地需要注意的，應撇除其中的年新的市場環境下拿地需要注意的，應撇除其中的“市場追漲市場追漲”因素。因素。市場解析市場解析土地市場分析土地市場分析嘉興地區近期掛牌的土地（包含本項目）的初始價格已明顯提

24、升，一方面是市場正常的成長因素，另一方面與2009年整個房地產市場的“飆漲”有直接關系。從近期已成交土地的情況來看，溢價率明顯高出正常水平，這需要我們引起重視，不盲目追漲，撇除其中的特殊市場因素。對于本項目土地獲得的價格測算來看，我們還應回對于本項目土地獲得的價格測算來看，我們還應回到本原，通過到本原，通過“產品產品穩定的預期穩定的預期綜合成本控制綜合成本控制”這條綜合執行線來可觀的評價。這條綜合執行線來可觀的評價。本項目土地獲取價格建議本項目土地獲取價格建議開發成本預估開發成本預估1序號序號項目項目計量基數計量基數單位價格單位價格合計合計測算依據測算依據(萬萬M2)(元元/ M2)（萬元）（

25、萬元）（一）（一）土地成本土地成本6.10 1樓板價6.10 （二）（二）前期開發費前期開發費6.10 125.34503.55 1地質勘查、地形修測費6.10 3.521.36 2設計費用6.10 43262.46 其其住宅和酒店式公寓5.19 40207.52 中中商業0.92 6054.93 3臨時水、電費6.10 20122.07 4施工圖審圖費6.10 212.21 5規劃、施工執照費6.10 16.10 6勘察、設計、施工、監理招標費6.10 318.31 7住宅管理費6.10 636.62 8環境影響評估費6.10 212.21 9衛生防疫管理費6.10 16.10 10粘土磚專

26、項基金6.10 16.10 （三）（三）配套費用配套費用6.10 6864187.08 1城市市政公用基礎設施配套費6.10 3201953.16 2紅線內供電配套費6.10 1721049.82 3供水配套費6.10 17.5106.81 4供水道路排管工程費6.10 22134.28 5燃氣配套費6.10 24.5149.54 本項目土地獲取價格建議本項目土地獲取價格建議開發成本預估開發成本預估26燃氣室內排管費6.10 1061.04 7電話通訊工程費6.10 20122.07 8有線電視6.10 20122.07 9小區安全保衛等智能化費用6.10 30183.11 10綠化景觀、道路

27、圍墻6.10 50305.18 （四）（四）工程建安費用工程建安費用6.10 1768.3810809.51 1工程建筑安裝費6.10 1707.3810437.19 其其小高層5.19 18009338.54 中中商業0.92 12001098.65 2新型墻體保溫費6.10 27164.80 3工程監理費6.10 30183.11 4質量監督費6.10 212.21 5沉降觀測費6.10 212.21 （五）（五）后期測試管理費后期測試管理費6.10 32195.32 1環衛設施及補貼費6.10 1591.55 2衛生防疫測檢費6.10 212.21 3避雷監測費6.10 212.21 4

28、環境監測費6.10 530.52 5室內空氣檢測費6.10 318.31 6沉降觀測費6.10 212.21 7竣工規劃測量費6.10 212.21 8竣工檔案編制費6.10 16.10 （六）（六）其它費用其它費用1391.63 本項目土地獲取價格建議本項目土地獲取價格建議開發成本預估開發成本預估31管理費用6.10 695.81 總銷金額的總銷金額的1.5%；暫按住宅；暫按住宅/酒店式公寓酒店式公寓7000元元/；商業；商業11000元元/計算計算2不可預見費用6.10 695.81 同上同上（七）（七）銷售期間費用銷售期間費用6.10 5677.59 1房屋產權籍費6.10 58.835

29、8.89 其其房地產勘丈、測繪、登記6.10 212.21 中中交易手續費6.10 318.31 地形圖修測費6.10 212.21 住宅維修基金6.1051.8316.17基數基數1295的的4%2銷售推廣費用1391.63其其銷售費用927.75總銷金額的總銷金額的2%中中廣告費463.88總銷金額的總銷金額的1%3銷售稅費3316.71其其銷售稅金及附加2620.89總銷金額的總銷金額的5.565%中中土地增值稅695.81總銷金額的總銷金額的1.5%4財務費用6.10100610.36暫按暫按100元元/計算計算（八）（八）項目總成本項目總成本6.103729.7022764.67此處

30、的“總成本”指項目開發建設的靜態成本（暫不包含土地成本）本項目土地獲取價格建議本項目土地獲取價格建議項目方案損益分析項目方案損益分析 1住宅銷售價格（元/）6200640066006800700072007400760078002住宅銷售面積（）51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 3商鋪銷售價格（元/）90009500100001050011000115001200012500130004商鋪面積（）9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 5銷售總收入（萬元）4040641

31、901433974489246388478834937850874523696工程造價（萬元）1708717087170871708717087170871708717087170877銷售期間費用（萬元）1212125713021347139214361481152615718營業稅及附加（萬元）2855296030663172327733833489359437009期望毛利（15%）（萬元）60616285651067346958718274077631785510土地成本（拍賣價）（萬元）13191143121543216553176731879419915210352215611每畝

32、單價每畝單價(1)（萬元（萬元/畝）畝）15016217518820021322623825112成本總計（總投資）34345356163688738158394294070041972432434451413稅前利潤（萬元）60616285651067346958718274077631785514所得稅（萬元）20002074214822222296237024442518259215稅后利潤（萬元）406142114361451246624812496351135263注：工程造價前期開發費用配套費用工程建安費用注：工程造價前期開發費用配套費用工程建安費用 后期測試管理費其他費用后期測試

33、管理費其他費用 上述分析是土地拍賣價隨銷售價格的變化而變化。為方便決定拍賣價時進行對比分析，再進行下列動態分析，即控制毛利（稅前利潤）來決定土地拍賣價。政府明確需分攤的款項已列入工程成本，表中的土地拍賣價不再包含上述款項，但包括契稅。本項目土地獲取價格建議本項目土地獲取價格建議售價、土地價格和投資回報率對比售價、土地價格和投資回報率對比 1住宅銷售價格620064006600680070007200740076007800商鋪銷售價格90009500100001050011000115001200012500130002銷售總收入4040641901433974489246388478834937850874523693期望毛利（15%）60616285651067346958