1、民法房屋租賃權性質之我見    摘 要：房屋租賃關系作為生活中的一種重要的財產關系，目前學界有債權說、物權說等多種不同的觀點，對于房屋租賃權的定性，有助于我們進一步認識房屋租賃權的性質，從而對其進行法律規制和有效保護，還推動我國房屋租賃法律制度的建立和完善。 關鍵詞：房屋租賃權；買賣不破租賃；物權優先性 一、房屋租賃權的定性 關于租賃權的概念有學者認為，認為租賃權是基于租賃契約產生的由承租人所享有的各種權利，包括租賃契約成立后、租賃物交付前和租賃物交付后所產生的權利。另一種觀點認為租賃權僅指承租人對交付后的租賃物所享有的權利，如"承租人之權利，

2、為運用收益權，包括為運用收益必要之占有之權利，此等權利總稱為租賃權。"可以看出，租賃契約生效后，租賃物交付前承租人所享有的權利能否包括在租賃權的內容中，是有爭議的。筆者認為，房屋租賃權是指承租人在房屋交付后對房屋所享有的占有、運用、收益等的權利。房屋交付前、后產生了不同的法律關系。 民法理論上，所有權屬于物權，租賃權屬于債權，基于"物權優于債權"，早期羅馬法施行的是"買賣擊破租賃"原則。但此原則全然不顧完全處于被動的承租人的利益，致使租賃關系極不穩定，并從而導致社會糾紛，嚴格意義上的"買賣不破租賃"，其表述應當是"

3、不動產租賃物所有權的轉移不破租賃"，或者"不動產租賃物所有權的變動不得對抗租賃物債權"。由此可以看出，"買賣不破租賃"是債權的一個特例，此時附著在標的上的租賃權已被賦予了肯定的物權性質。現代市場經濟的復雜也使得物權與債權的區別界限越來越難以劃定。故"買賣不破租賃"原則并不違反"物權優于債權"的原則，作為一個特例，在市場經濟下更有其重要意義和法律價值。 二、房屋租賃權性質返璞歸真 如果房屋租賃權是物權的一種，則我們應然能分出處其具有的物權性質以及所屬物權之種類。縱觀物權法定原則下的各國物權種類，房屋租賃權的

4、性質應有新的考慮。 （一）物權性 1、物權"掠影" 關于物權的概念，自德國立法首次出現"物權"表述至今，主要有三種學說，即"對物關系說"，"對人關系說"和"折衷說"。現代民法多采"折衷說"，我國立法和學界多將物權定義為：物權權利人直接支配特定的物并排他性地享受其權利。物權既是對人關系，也是對物關系，物權是二者的結合。 傳統物權理論認為，物權與債權相比較，具有鮮明的個性。一是物權的支配性。所謂支配性，是指物權人客觀上能夠實際占有、管領標的物。所有權人是其所有物的支配者，其他任何

5、人不得予以非法干預，否則即構成侵權，這也是物權的絕對性、對世性的表現。相反，債權人基于其債權，雖然可以哀求債務人為或不為肯定行為，但他不能直接支配債務人的所有物，這也就是說債權人不享有對物的支配力。二是物權的排他性。物權的排他性是指物權人禁止非物權人隨意干涉其物權的權利。物權的排他性還表明，一物之上不能建立兩個以上性質相互沖突的物權。如果答應"一物一權"的原則被破壞，則因所有權的復數性所產生的利益沖突，必將損害物權的排他性。債權作為哀求權，不能對抗第三人，亦即無排他力。三是物權的永久性。物權的永久性表明，只要物能持續存在，物權人的權利就能持續存在。物與權利同為一體，二者共命

6、運，物在權在，物滅權失。債權并非如此，債權基礎一旦消失，債權也隨同消滅，根本不問物存在與否，這是債權暫時性的理論依據。可見，物權與債權的界限是特別明白的，雙方之間不會有模糊的狀態，非此即彼的現象不可能客觀存在。 以此權威觀點考察租賃權，不難發現，租賃權具有物權基本概念所定義的內涵。租賃權體現對物關系。租賃權人得直接支配其依法取得占有之租賃物，無論該占有為何種類。租賃權人可以占有、運用、收益，以及特定條件下的轉租權，即受限的處分權益。因此，對于租賃物，租賃權人是享有或多或少的、肯定范圍的支配權的。 2、租賃權及其物權性質 所謂物權的性質，并不必然能涵蓋所有物權種類的特征，而物權性質在權威教材中有

7、詳細解讀，故為了行為簡練，只討論與租賃權特征相同或相近的性質，進而確定租賃權性質事項，進而作為將其歸入物權或債權的依據。首先，租賃權是租賃權人直接支配特定物的權利。租賃權人對租賃物可以直接進行占有、運用、收益和依法行使特別處分權利。租賃權人對房屋的運用，對房屋的轉租即是體現。其次，租賃權是權利人直接支配特定物而享有其權益的權利。支配租賃物的目的在于享有物所帶來之收益，在于通過支配而獲得物之利益，租賃權當然是為了謀求權益而設定的基于他人之物的權利。再次，租賃權是的對抗效力類似于地役權或者其他用益物權之對抗效力，此點將詳述于下文。總言之，租賃權具有物權所特有的諸多性質，因此，將其歸入物權有其合理性

8、和可行性。 （二）用益物權性 1、用益物權本質屬性 用益物權是指對用他人所有的不動產或者動產，在肯定范圍內加以占有、運用和收益的權利（物權法第117條）。益物權區別于其他種類物權之根本特性在于：用益物權是定限物權。用益物權人所享有的權利是受到限制的權利，是有其特定內涵的權利，這是其區別于所有權的地方，肯定限度內的權利決定了其在物權種類中的特定性。用益物權是以運用和收益為目的的定限物權。用益物權不同于擔保物權，雖同為定限物權，但目的不同，后者在于擔保主債權的完成，目的在于擔保，體現出物之交換價值，而前者則是對物之運用價值的開發。用益物權原則上是就他人所有的物設定的物權即他物權性。用益物權的享有以

9、對權利標的物的占有為前提。用益物權以不動產為標的物。 2、房屋租賃權之用益物權性 房屋租賃權符合用益物權的基本特征，符合用益物權的基本目的，房屋租賃權是用益物權的一種合乎法理。房屋租賃權是當事人雙方約定而建立的一種定限物權；是以運用或收益或二者兼有為目的的；是建立在他人所有之不動產之上的權利；運用、收益必須合法占有租賃物方可進行，無論是為己運用，抑或是為己收益而為他人運用。因此，房屋租賃權符合用益物權的特征，在本質上，應是用益物權之一種。 用益權屬于他物權，是一種以物的運用價值或利用價值為中心的物權，雖不完全具備所有權（或曰自物權）的一切特征，但亦享有占有、運用、收益及為肯定處分的權能。租賃權

10、是否擁有上述各項權能呢？回答是肯定的。承租人與出租人訂立契約的目的，乃是希望通過支付對價取得以上諸項權能，這是租賃合同能夠成立的主觀要件。如果承租人因此不可以得到用益權，要求承租人在支付對價后保留一個空殼合同，顯然是非理性的。所以，租賃權的性質只能是物權，而不是債權，更不是什么債權物權化。 承租人沒有物的所有權，但又需要運用它；而出租人雖享有物之所有權，一時之間還無法加以利用。出租人與承租人的合作在互有需求的基礎上得以達成，這樣承租人簽訂契約的目的就獲得了滿意。民法解釋學理論要求，在不能準確判明合同用語的含義時，應當根據合同的目的來解釋合同。所以，合同之目的是判斷合同條款效力的重要基礎。筆者以為，在界定租賃權的屬性時，考察租賃合同的目的，并進而確認租賃權的性質，是大有裨益的。租賃合同以何為目的？稍有社會生活經驗的人一眼就能發現，租賃合同的目的，對出租人而言，只能是收取租金；對承租人來講，肯定是物之利用。租賃合同的目的就是租賃權的目的，因