1、萬科企業股份有限公司（VANKE）2009年年報財務報表分析分析目的：基于企業管理者角度，通過對萬科財務報表的有關數據進行匯總、計算、對比和說明，以及對非財務信息的對比分析，借以評價企業的財務狀況和經營成果，揭示財務活動中存在的矛盾和問題，為改進經營管理活動提供方向和線索。一 、 萬科基本情況以及SWOT分析（一）公司簡介以及股權結構1.公司簡介萬科成立于1984 年5 月, 以房地產為核心業務。1988年進入房地產領域,同年發行股票2800 萬股, 資產及經營規模迅速擴大。1991 年開始發展跨地域房地產業務,同年發行新股, A 股在深交所掛牌交易, 是首批公開上市的企業之一。1992 年,

2、 確定以大眾住宅開發為核心業務, 進行業務調整。1993 年, 4500 萬股B 股發行并在深交所上市,募集資金主要用于房地產開發, 核心業務突顯。1997 和2000 年,共增資配股募集資金10.08 億元,實力增強。2001 年, 轉讓萬佳百貨股份有限公司股份,完成專業化。2002 和2003 年, 發行可轉換公司債券34.9 億元,進一步增強了資金實力。1984 至2009 年, 萬科營業收入從0.58 億元到148.6億元, 增長256倍; 凈利潤從0.05 億萬元到15.5 億元, 增長310倍, 業務擴展到28個大中城市, 樹立了住宅品牌,分別于2000 和2001 年入選世界權威

3、財經雜志福布斯的全球最優秀300 家和200 家小型企業, 獲“2005 中國房地產百強企業綜合實力TOP10 評選”第一, 在規模性、盈利能力專項評選中分列第一和第四, 在行業中業績優異。其良好的業績、企業活力及盈利增長潛力為投資者帶來了穩定增長的回報, 受到市場廣泛認可。經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客

4、戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。公司致力于不斷提升產品品質。至08年，萬科共有15個項目獲得“詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”，其中天津水晶城、廣州四季花城、珠司中山城市風景項目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。2008年，萬科集團上海公司榮獲由中國質量協會頒布的“2008年全國質量獎”，成為房地產行業內首家獲此殊榮的企業。2.股權結構截止2009年3月31日，公司股東總人數為1,019,359戶（其中A股988,519戶，B股30,840戶）。下表為前十名股東的基本情況：報告期末股東總數1,019,359前十名股東持股情況股東名稱持股總數持

5、股比例種類華潤股份有限公司1,355,094,76612.32%A劉元生133,791,2081.27%A中國工商銀行博時第三產業成長股票證券投資基金101,090,2700.92%A交通銀行博時新興成長股票型證券投資基金99,999,8000.91%A中國工商銀行博時精選股票證券投資基金99,806,5680.91%ATOYO SECURITIES ASLA LIMITED-A/C CLIENT97,979,2710.89%B中國建設銀行博時主題行業股票證券投資基金95,000,0000.864%A中國人壽保險股份有限公司分紅個人分紅005L-FH002 深94,392,3410.858%A

6、中國工商銀行融通深證100指數證券投資基金92,068,0570.837%A博時價值增長證券投資基金75,668,1530.688%A（二）萬科報告期內經營情況1. 業務的范圍及其經營情況萬科為專業化房地產公司，主要產品為商品住宅。報告期內，公司房地產項目結算面積 248.5萬平方米，結算收入215.9 億元，分別比去年同期增長19.4%和26.9%；房地產業務毛利率為23.69%，比上年同期減少5.54個百分點。其中主營業務和其他業務收入以及成本構成如下表所示：行業營業收入營業成本營業利潤率金額增減金額增減數值增減1.主營業務其中：房地產2,159,453.9426.92%1,485,410

7、.8148.31%23.69%減少5.54 個百分點 物業12,971.826.81%10,934.280.63%10.27%增加5.16 個百分點2.其他業務8,439.48-29.29%4,385.24-6.89%42.06%減少2.31 個百分點合計2,180,865.2426.39%1,500,730.3347.54%23.69%減少5.54 個百分點2.業務分地區情況說明報告期內房地產的主營業務收入、利潤等地區分布2007-2009年萬科市場份額示意圖3.行業以及SWOT分析機遇2008年全球遭遇歷史上罕見的經濟危機，居民對經濟前景、收入和未來財富的信心滑落至谷底；同時房地產市場進入

8、調整期，房價呈現下跌趨勢；大量自住購房者紛紛擱置購房計劃，市場累積了大量自住購房需求。2008年底以來，在多重因素作用下，這些累積的需求開始集中釋放，這些因素包括：市場深度調整后，部分城市房價明顯回調，購房者購買能力相應提升；2008年4季度開始，一系列穩定房地產市場的政策出臺，其中包括按揭貸款和購房稅費上的優惠，進一步降低了購房者的支付壓力；此外，國家振興經濟的一系列舉措收效明顯，經濟預期開始向好，且2009年的經營活動現金流凈額首次為正。威脅經濟和行業等宏觀環境仍存在著諸多不確定性強勢萬科擁有較強的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩定性。在行業滄海桑田變化的十年, 萬科一直保持了很高的盈

9、利水平, 除了市場強大需求外, 說明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規范、均好的價值觀也是其長盛不衰的秘訣萬科在眾多一線城市均有關注，特別是珠江三角洲，同時萬科持續關注的14個重點城市，一季度成交量均比08年同期有大幅增加，在新房市場成交活躍的同時，萬科二手房交易也呈現明顯上升，為企業帶來了可以運轉的資金，可以進行下一步計劃。弱勢雖然管理費用和銷售費用在09年度較08同期有所下降，但是仍然這兩筆費用仍然占用費用很大比例，如何節省這兩筆費用，是提高毛利率的重要環節。同時存貨的大量積存使萬科現金回流不通暢，同時萬科資金壓力過大，影響萬科的資本運作。股權較為分散，支持力度不夠。二、財務報表

10、分析（一）基本報表分析1.資產負債表分析（1）企業所采用的財務政策和經營政策總負債預收賬款 總負債-預收賬款200982714986998.6529979748629.6252735238369.03200880418030239.8923945755139.8556472275100.04200745432952146.7531934942809.16200631451590338.658836350970.322615239368.3520053113384795.488868121250.27我們可以看到，從2005-2009年，預收賬款在總負債中所占的比例越來越大，同時近5年來萬科所持

11、有的貨幣現金流量也出現了逐年遞漲的趨勢。萬科在這些年當中堅持的是較為穩健的財務政策。報告期末，公司持有貨幣資金268.8 億元，比08 年末增加69.0億元。公司的凈負債率10.7%，比08 年末下降22.4 個百分點。報告期內公司財務狀況更趨穩健。貨幣資金短期貸款長期借款200926880423542.742141296944.4420084601968333.329174120094.8320071840000000.0020062715470000.009452876950.9120051948545756.651176000000.001449745475.51（2）其他變動特別說明A

12、短期借款降低說明萬科在09年上半年償還之前年度的貸款。B長期借款的增加，說明萬科對于前景看好，加大投資，擴大業務所需要的籌資款增加。2.利潤表分析營業收入凈利潤銷售費用管理費用200921808652427.823100227254.79551447478.82569032075.092008230667007034816743868.442007180086498069586131153.7620066669718005.021276745766.71217775679.78291180185.8720054334228230.757950

13、52559.21174635021.32212264403.75報告期內，公司實現營業收入218.1 億元，凈利潤31.02 億元，較上年同期分別增長26.4%和22.5%。1-6 月份，公司實現銷售面積348.8 萬 平方米，銷售金額307.6 億元，同比分別增長31.2%和27.5%。分區域看，珠三角市場實現銷售面積110.1 萬 平方米，銷售金額104.4 億元，同比分別增長46.3%和38.8%；長三角市場實現銷售面積92.9 萬 平方米，銷售金額98.3 億元，同比分別增長1.4%和0.5%；環渤海市場實現銷售面積102.6 萬 平方米，銷售金額74.7 億元，同比分別增長64.2%

14、和59.8%；其它市場實現銷售面積43.1 萬 平方米，銷售金額30.1 億元，同比分別增長18.7%和40.3%。萬科在2009上半年表現出成本明顯下降，利潤額史上最高。2008年，萬科全年利潤多年來首次下降，原因除市場調整房價下降和計提存貨跌價準備外，其中重要的一條還在于成本大幅上升。報告期內，公司進一步展開成本優化措施，加強標準化規范手段，深入開展成本對標，提高集中采購度水平，以充分發揮規模優勢。公司成本優化的努力成果，將在未來逐步顯現。報告期初，公司提出年內將管理費用、銷售費用占營業收入的比例較08 年降低20%。通過簡化管理動作，實行費用預算硬約束和嚴格監督等措施，以及在營銷上加強市

15、場和客戶研究、優化廣告投放等行動，上半年公司管理費用比去年同期降低30.3%，銷售費用比去年同期降低22.2%，管理費用、銷售費用合計占營業收入的比例比去年同期降低 41.9%。成本的下降直接導致萬科上半年凈利潤明顯增長，達到創紀錄的31億元。3.現金流量表分析房地產行業的現金流量應該列位管理者最為關注的對象，由于房地產行業的特殊性，由于開發項目時，購買商品、接受勞務的付現數額高于銷售商品，提供勞務，所以，一般情況下，房地產行業的經營活動非但不能為企業創造現金流，反而耗用了越來越多的現金。因此“現金為王”這個原則仍作為能否在房地產行業得以生存甚至稱雄的重要因素之一。（1） 現金流量分析經營活動

16、現金流量凈額投資活動現金流量凈額籌資活動現金流量凈額2009年1-6月9,821,584,634.72443,270,903.1411,039,015,368.52008年1-6月-1,488,888,722.76159,014,800.4210,901,971,749.72007年1-6月-2,978,922,683.9-2,195,058,050.826,522,576,685.162006年1-6月-3,198,738,756.07-477,185,501.663,851,940,596.592005年1-6月-954,516,641.78-517,837,698.56289,248,7

17、90.46 從2005-2009年三年的半年報數據可知，萬科進行各項活動所提供現金流的貢獻存在著較大的差異，即籌資活動幾乎承擔了全部甚至超過全部的資金來源；而作為企業“造血功能”的經營活動現金流在近5年來對企業貢獻不穩定；投資活動提供的現金流貢獻率也一直為負，且呈現弱化趨勢。經營活動的現金流量：由于房地產行業的特殊性，由于開發項目時，購買商品、接受勞務的付現數額高于銷售商品，提供勞務，所以，一般情況下，房地產行業的經營活動非但不能為企業創造現金流，反而耗用了越來越多的現金。萬科2007年的迅速擴張后導致出現5年內的最低經營現金流。2008年由于全球金融危機導致“存貨”沉淀，從而無法變現，仍舊停

18、留在負數水平，隨著08年4季度房地產市場的回暖，大量存貨得以變現，出現了萬科國內有史以來、且房地產開發商中最強大的現金流。半年報顯示，6月末萬科持有現金及等價物余額為269億元，比去年同期增長75%，比2008 年末增加69億元。同時我們也注意到萬科經營活動產生的現金流量凈額為98億元，同比增長760%，多年來首次為正，改變了上市房地產開發商必須依靠大規模融資才能平衡現金流的狀況。投資活動的現金流量萬科投資活動主要的資金流入、流出是處置和構建長期資產等生產性投資活動所引起的。這一方面是由于2008年以前房地產也快速發展，企業規模日益擴大，要求不斷地進行資產投資，這符合萬科幾年來的發展軌跡和行業

19、地位；另一方面由于房地產行業不同于一般企業，對于像土地等不動產投資均劃分到房地產企業的經營活動中，投資活動流出量占流出總量的4%左右，大大削弱了投資活動在房地產企業中的重要性，而且房地產行業對資金的需求使其往往成為被投資對象，很難對外投資。因此投資活動對于萬科并不屬于重要項目。籌資活動的現金流量 房地產企業屬于資金密集型行業，項目開發需要占用大量資金，所以籌資活動對該行業顯得尤為重要。2008年之后，憑借著良好的成本控制和品牌優勢等，萬科銷售增長迅速，資金相對充足，居于行業中上游，基本可以滿足企業對資金的需求。但2008年整個樓市低迷，萬科對籌資活動的依賴程度加大，因此，企業的籌資政策安排是否

20、合理直接影響著企業現金流循環是否順暢。對萬科資產負債表進入深入分析后，我們發現萬科的資本結構具有較大的傾向性：主要依靠負債籌資，其資產負債率平均在60%左右。（2）萬科盈利質量分析 20092008200720062005凈利潤3,100,227,254.792,306,670,070.141,800,864,980.151,276,745,766.711,105,017,314.92經營現金流量9,821,584,634.72-1,488,888,722.76-2,978,922,683.9-3,198,738,756.07-954,516,641.78上面的折現圖我們可以看出萬科近五年來的

21、盈利質量狀況，雖然萬科近4年來盈利且處于逐步上升態勢，但是盈利質量實質并不高。原因在于企業銷售商品、提供勞務收現比例較高，但由于其購買商品、接受勞務付現高于前者，使其經營活動非但不能為企業創造現金流，反而好用了越來越多的現金，2007年的迅速擴張使得經營凈現金流與凈利潤的差距跌倒4年來的最低水平，這樣的趨勢在2008年有所好轉。我們認為萬科“存貨”增速與“營業收入”的增速非常接近，而存貨直接將大量“現金”資產“沉淀”，轉化為“非流動”資產，從而導致經營現金大量流出。我們分析2005-2009年半年報的存貨構成明細可以發現，萬科近四年平均只有8%左右為已完工產品，在建和擬開發產品占總存貨的90%

22、以上。由于房地產開發周期較長，這些項目占用的資金周轉較慢，加之在建項目需要持續的后續資金投入，導致資金耗用越來越多。如果房地產市場持續變強，那么資金會不斷回流，正如2009年半年報我們所見一樣，但是房地產市場一旦走下坡路，企業必然面臨資金周轉不靈的困境，因此萬科應該密切關注形勢，提前相處相應的應對方式。是否將經營方式由激進轉為穩健保守，需要管理層自身對經營環境的自身專業判斷。（二）財務指標分析1.公司償債能力分析2009200820072006200508同行業流動比率1.91.752.02.142.061.158速動比率0.550.420.580.640.440.594資產負債率0.660.

23、680.710.640.630.727我們通過比較2005-2009年萬科的流動比率和速動比率，并與同行業進行對比發現，在報告期內，萬科的流動比率基本保持在正常水平，符合一般企業的評價標準。但是由于房地產行業的特殊性，即存貨占資產總額的份額較大，從而速動比率在0.5上下波動。因此如何使存貨變現，是萬科面臨的難題之一。萬科的資產負債率這幾年一直處于60%-70%之間，中國近年來房地產行業資產負債率高達72.4%，甚至80%，因此萬科的資產負債率處于同行業領先水平。由于房地產企業對于資產負債率的目標管理壓力巨大，萬科可以對自己“開發儲備土地投資”進行量化管理，根據實際的資產負債率和目標資產負債率的

24、差值，算出當年還能拿出多少錢來買地，同時提高對項目的管理能力和資金使用效率。使萬科資產負債率保持在60%，讓這個數值成為萬科的經濟引擎。2.公司營運能力分析20092008200720062005應收賬款周轉率21.78516.7224.8618.36.6存貨周轉率0.2110.1250.120.150.14應收賬款周轉率在2005-2009年基本呈現上升趨勢，原因是主營業務的大幅上升,較嚴格的信用政策和收賬政策的有效實施。由于房地產銷售的特殊性，通常是按照按揭付款方式完成購買，所以應收賬款占得比重大，時間跨度長都是合理的，萬科在2009年半年報反映出來的21.785的應收賬款周轉率在同行業中

25、具有優勢。但2008年全球性金融危機的啟發，萬科還應繼續對應收賬款加強管理，建立完善的信用評價系統，從而保證現金正常回流。存貨對企業經營活動變化具有特殊的敏感性, 控制失敗會導致成本過度, 作為萬科的主要資產, 存貨的管理更是舉足輕重。由于萬科業務規模擴大, 存貨規模增長速度大于其銷售增長的速度, 因此存貨的周轉率逐年下降，在2009年有較大反彈，是由于2008年經濟危機導致的積存房產在政策刺激下的回收，但總體來講，萬科的存貨周轉表現不佳。若該指標過小, 則發生跌價損失的風險較大。但萬科的銷售規模也保持了較快的增長, 在業務量擴大時, 存貨量是充足貨源的必要保證, 且存貨中擬開發產品和已完工產

26、品比重下降, 在建開發產品比重大幅上升, 存貨結構更加合理。萬科的存貨周轉率在2009年半年報顯示為0.211，與行業同期水平為0.24基本持平，在報告期內，萬科存貨中的在建樓盤，完工待售樓盤占總存貨的90%以上。大量的土地資源儲備代表著房地產企業的發展后勁，從現有土地儲備和新投資項目來看，萬科在未來幾年會較2008年有所好轉。因此, 存貨周轉率的波動幅度在正常范圍, 但仍應提高存貨管理水平和資產利用效率, 注重獲取優質項目, 加快項目的開發速度, 提高資金利用效率, 充分發揮規模效應, 保持適度的增長速度。20092008200720062005總資產周轉率0.520.600.740.630

27、.72總資產周轉率取決于每一項資產周轉率的高低, 該指標近年的下降趨勢主要是由于存貨周轉率的下降, 但其毛利率, 應收賬款和固定資產利用率的提高使其下降幅度較小, 萬科要提高總資產周轉率, 必須改善存貨的管理。總的來說, 萬科的資產營運能力較強, 尤其是其應收賬款、固定資產的營運能力非常優秀, 堪稱行業典范。但近年來的土地儲備和在建工程的增多, 存貨管理效率下降較為明顯, 因此造成了總資產管理效率降低, 管理層應關注存貨的管理。3.公司盈利能力分析20092008200720062005毛利率6881%41%45%39.95%40.48%凈資產收益率7.6%6.85%10.46%11.27%1

28、1.94%每股收益0.230.1880.1550.310.23由于2009年房地產市場回暖，萬科盈利情況一直保持穩定且提高的態勢，在報告期毛利率出現了68.81%的跳躍，當然這不僅與萬科正確的經營戰略有關，也與公司管理層高水平的經營管理有關。但是結算毛利率（此表未列示：2009：23.7%；2008：29.2%）較去年同期出現了5.5個百分點的下降，原因在于房地產市場結算存在著滯后性，結算毛利率下降體現了之前數年土地價格的上升及2008 年調整期內房價的變化。每股收益在2007年后，逐漸回升，每股收益的逐步上升顯示了萬科企業盈利能力逐漸上升的走向。同時，公司管理層要意識到想提升企業的盈利能力，

29、應隨著住宅行業不斷凸顯出制造業特性，精確把握客戶需求變得日益重要。只有更精確把握客戶需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司產品的價值在市場中獲得更充分的認可。這也是公司由規模速度型增長轉向質量效益型增長的最重要努力方向之一。報告期內，公司進一步展開成本優化措施，加強標準化規范手段，深入開展成本對標，提高集中采購度水平，以充分發揮規模優勢。公司成本優化的努力成果，將在未來逐步顯現。通過以上分析可見, 萬科擁有較強的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩定性。在行業滄海桑田變化的十年, 萬科一直保持了很高的盈利水平, 除了市場強大需求外, 說明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規范、均好的價值觀也是其長盛不衰的秘訣三、存在的問題1. 資金需求的壓力日益增大。為了滿足未來