1、2009年房地產估價師經營與管理考試真題及答案一、單項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應的編號）1.對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為（  ）。A.設計壽命B.經濟壽命C.法定壽命D.自然壽命2.地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（  ）的特性。A.變現性差B.易受政策影響C.依賴專業管理D.效益外溢和轉移3.甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%

2、,乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%.甲、乙物業投資風險比較的結果是（  ）。A.甲物業投資風險大B.乙物業投資風險大C.甲、乙物業的投資風險相同D.難以判斷甲、乙物業的投資風險大小4.如果整個投資市場的平均收益率為15%,國債收益率為9%,房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數為0.23,則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（  ）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%5.2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2,其中可供銷售的住宅面積為1800萬，可供出租的住宅面積為450萬；當年銷

3、售和出租的房屋總面積為2750萬I112,其中銷售的住宅面積為1680萬，出租的住宅面積為320萬。該市2008年住宅市場吸納率為（  ）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%6.某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%,該市同期存量商品住宅的吸納周期是（  ）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年7.房地產市場供給壟斷性的原因不包括（  ）。A.房地產市場需求的廣泛性B.房地產市場供給的異質性C.土地所有權的排他性D.土地的有限性8.房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由（  ）。A

4、.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率9.橫道圖法用于項目建設階段的（  ）。A.質量控制B.進度控制C.成本控制D.合同管理10.在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由（  ）列出質量缺陷清單。A.開發商B.承包商C.監理工程師D.使用單位11.需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是（  ）。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰定價法D.成本加成定價法12.在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（  ）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現實需求

5、D.市場最低需求13.某市2008年住宅的預測銷售量為500萬，實際銷售量為650萬，平滑指數為0.75,利用指數平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為（  ）萬。14.某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是（  ）戰略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務差別化D.產品差別化15.某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的（  ）。A.替代性B.發展性C.地區性D.復雜性16.認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（  ）。A.馬克思的利率決定理論B.可貸資

6、金利率理論C.Is-1M曲線模型利率理論D.流動性偏好利率理論17.若名義利率為10%,通貨膨脹率為4%,則實際利率為（  ）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%18.某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%,則該商鋪15年租金收入的現值為（  ）萬元。19.李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%,按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（  ）元。20.某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗

7、收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為（  ）年。A.37B.40C.43D.5021.某房地產開發項目，當i =14%時，凈現值為450萬元；當i =15%時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%,基準收益率為10%.該項目的財務內部收益率為（  ）。A.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%22.某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%,預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為

8、（  ）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%23.趙某以12000元/的價格購買了230的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（  ）。24.房地產投資方案比選通常是在（  ）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.凈現值法D.等額年費用法25.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（  ）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法26.下列關于房地產置業投資不確定因素

9、的表述中，正確的是（  ）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動B.通過與物業服務企業簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C.權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加D.金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率27.各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是（  ）。A.凈現值B.凈現值期望值C.凈現值標準差D.凈現值標準差系數28.下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是（  ）A.出租率B.基準收益率C.成本利潤率D.財務杠桿比率29.某賓館開發

10、項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40，總建筑面積為6800。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（  ）萬元。A.1800B.2040C.2100D.238030.將借款本息視為現金流出的基本報表是（  ）。A.全部投資現金流量表B.資本金現金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表31.租賃融資在房地產領域的應用模式主要是（  ）。A.置業投資B.設備租賃C.售后回租D.權益融資32.商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（  ）。A.開發商違法預售

11、B.借款人賴賬不還C.借款人拖延還款D.房地產市場供需失衡33.在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數為（  ）。A.50%B.60%C.70%D.80%34.在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由（  ）支付。A.業主B.承租人C.物業服務企業D.業主、承租人和物業服務企業共同35.某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%,所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為（  ）萬元。二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答

12、案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有（  ）。A.市場供求風險B.變現風險C.利率風險D.時間風險E.資本價值風險2.對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析（  ）。A.價格結構B.總量結構C.檔次結構D.投資結構E.租買結構3.房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有（  ）。A.競爭性B.壟斷性C.外部性D.均衡性E.信息不對稱性4.房地產開發項目竣工后，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括（&

13、#160; ）。A.工程質量保修書B.可行性研究報告C.竣工圖D.住宅使用說明書E.竣工驗收備案表5.采取隨行就市定價法確定價格的情形有（  ）。A.開發商處于市場領導者地位B.開發商難以估算成本C.開發商的物業質量與市場領導者的物業質量相近D.開發商打算與同行和平共處E.開發商具有向市場領導者挑戰的實力6.房地產市場分析可以幫助開發商（  ）。A.選擇合適的項目位置B.尋找投資合作伙伴C.確定滿足市場需求的產品類型D.判斷租買時機E.進行土地使用權出讓決策7.開發商進行房地產市場狀況分析的內容通常有（  ）。A.供需分析B.競爭分析C.市場占有率分析D.投資收益

14、分析E.宏觀因素分析8.下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有（  ）。A.購買-持有-出租-出售B.購買一更新改造-出售C.購買一更新改造-出租-出售D.開發-銷售E.開發-持有-出租-出售9.投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（  ）。A.物業增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權益增加值E.權益投資10.下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（  ）。A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量

15、差額之和等于零時的折現率D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案11.下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（  ）。A.風險產生的原因分析B.風險發生的概率大小分析C.風險因素檢驗D.風險變量間的相關性分析E.風險概率分布情況分析12.實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（  ）。A.可預測性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性E.不可彎更性13.編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（  ）

16、。A.現金流量表B.損益表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.資金來源與運用表14.按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有（  ）。A.權益型B.抵押型C.傘型合伙D.多重合伙E.混合型15.物業服務企業的工作內容包括（  ）。A.確立管理目標B.制定維修養護方案C.制定安全保衛方案D.提出預算E.確定物業服務費的收費標準三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用""表示正確，用"×"表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1.具有相同市場價值的房地產，其投資價值因

17、人而異。 （  ）2.房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。 （  ）3.量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。 （  ）4.開發商在選擇房地產經紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。 （  ）5.一個整體市場能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（  ）6.個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。 （  ）7.只要商品住宅的價格不下跌，就不會發生次貸危機。 （

18、60; ）8.房地產開發項目的總開發成本中不包括含銷售稅金。 （  ）9.借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。 （  ）10.不確定型決策是指未來事件的自然狀態是否發生不能肯定，且其發生概率也未知的決策。 （  ）11.最高租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。 （  ）12.基礎設施建設費是指居住小區內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。 （  ）13.預租售收入可以作為房地產開發項目的資金來源。 （  ）14.無論是權益融資還是債務融資，資金融出方都要承擔項目的

19、投資風險。（  ）15.收益性物業可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（  ） 四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答）（一）王某以12000元/的價格購買了10間建筑面積均為80的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1.5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產權證，在辦證時支付了相當于購房款

20、0.3%的手續費和3%的契稅。王某的經營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000 元/的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第15年末以15000元/的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當于售價5.5%的銷售稅金、0.3%的手續費和1%的個人所得稅）。假設：在整個經營期間，商鋪的租金保持200元/（月？）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%;購房投資發生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%.（1）完成下列自有資金現金流量表并寫出相應的計算過程。（2）列出自有資金財務凈現值的公式并代入相應數據（不要求計算出結果）。（10分）自有資金現金流量表 （單位：萬元）年末0123910111415161920現金流入         年毛租金收入         凈轉售收入