1、UG 北京市地方標準 DB 編號：DB11/T 13652016備案號：J×201×公共租賃住房建設與評價標準Standard for Public Rental Housing Construction and Performance Assessment20161020 發布20170201 實施北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布北京市質量技術監督局 北京市地方標準 公共租賃住房建設與評價標準 Standard for Public Rental Housing Construction and Performance Assessment 編 號：DB11/T 136

2、5-2016 備案號：J×-201×主編部門： 批準部門：北京市質量技術監督局 施行日期：2017 年 02 月 01 日 2016 北京 前言 本標準為推薦性標準。 本標準根據北京市技術監督局關于印發 2013 年北京市地方標 準制修訂項目計劃的通知（京質監標發2013136 號）、城市規 劃建設領域專項改革領導小組 2015 年工作要點（京城規建改辦 20158 號）的要求，在北京市公共租賃住房建設技術導則（試 行）（京建發2010413 號）（以下簡稱原導則）等的基礎上修訂 編制而成。 本標準共分 6 章，其主要內容包括：總則、術語、布局及總平面、 單體設計、室內環境

3、、評價標準。 本標準由北京市住房和城鄉建設委員會和北京市質量技術監督 局共同管理，由北京市住房和城鄉建設委員會歸口并負責組織實施， 中社科（北京）城鄉規劃設計研究院負責技術內容的解釋。為了提高 標準的編制質量和水平，標準執行過程中，如有意見或建議，請寄送 至中社科（北京）城鄉規劃設計研究院（地址：北京市東城區東總布 胡同 5 號 10 層 ，郵編 100005 ，電話，郵箱 ： ） 本標準主編單位：北京市住房保障辦公室 中社科（北京）城鄉規劃設計研究院 中國建筑設計院有限公司 本標準參編單位：清華大學建筑學院 北京市住宅建筑設計研究院有限公司 北京中京惠建筑設計有限

4、責任公司 本標準主要起草人：朱光輝、楊家驥、葉曉波、邵磊、沈青、曹 玫玉、韓揚、楊玉武、錢嘉宏、白羽、許誠、孟欣、羅勇、婁霓、姜 中天、王賀、韓亞非、莊彤、李斯文。 本標準主要審查人員：楊嗣信、劉曉鐘、竇以德、童悅仲、林建 平、廖正昕、宋兵、雷曉鴻、張元勃 目次 1總則 .12術語 .23布局及總平面 .33.1規劃選址 . 33.2建筑間距和日照要求 . 33.3交通設施 . 33.4綠化配套 . 43.5住區環境 . 44單體設計 .54.1一般規定 . 54.2組合平面 . 54.3戶型建筑面積和戶均人口數 . 54.4.層高和戶內空間 . 54.5結構設計 . 64.6給排水和采暖設計

5、 . 64.7電氣設計 . 65室內環境 .85.1一般規定 . 85.2隔聲 . 85.3通風 . 85.4室內裝修 . 86評價標準 . 116.1一般規定 . 11附表 A：公共租賃住房評價記錄表 . 12本規范用詞說明 . 14條文說明 . 15Contents 1General provisions .12Terms .23Layout and the general plan .33.1Planning and site . 33.2Building distance . 33.3Traffic facilities . 33.4Green facilities . 43.5Res

6、idential environment . 44Design of single building .54.1General requirement . 54.2Dwelling unit area . 54.3Apartment layout area and the average population . 54.4Spaces within the dwelling unit . 54.5Structure design . 64.6Design of water supply and sewerage & heating . 64.7Electrical design . 6

7、5Interior environment .85.1General requirement . 85.2Sound insulation . 85.3Ventilation . 85.4Interior decoration . 86Evaluation standard . 116.1General requirement . 11Appendix A：Record form of public rental housing evaluation . 12Explanation of wording in this code . 14Explanation of provisions .

8、151 總則 1.0.1 為規范和指導本市公共租賃住房的建設和發展，確保公共租賃住房的設 計和建設管理質量，貫徹“適用、經濟、綠色、美觀”的建筑方針，依照國家 及北京市相關規定，結合本市實際，制定本標準。 1.0.2 本標準適用于本市行政區內，集中、配套新建和改建的公共租賃住房的 選址、布局、設計、室內環境及性能評價。 1.0.3 公共租賃住房應與本市實際經濟發展水平相適應，與項目所在區域周邊 環境相協調，堅持可持續發展原則，注重公共租賃住房的可改造性。大力推廣 裝配式建筑。 1.0.4 公共租賃住房建設與評價除應符合本標準外，尚應符合國家和北京市現 行有關住宅的規劃設計、建筑施工及竣工驗收標

9、準的規定。 1 2 術語 2.0.1 公共租賃住房 public rental housing 政府提供政策支持，限定建設標準、供應對象和租金標準的租賃型住房。 備餐空間 buffet bar使用面積15 且22 的公共租賃住房內，供居住者進行簡單食物加工 的空間。 2.0.3 裝配式裝修 assembly decoration 采用工業化生產的部品如集成吊頂、輕質隔墻、復合地面、集成衛浴、集成 廚房等部品體系及其構配件進行現場裝配施工的裝修工藝。 2 3 布局及總平面 3.1 規劃選址 3.1.1 公共租賃住房住區的規劃應堅持以人為本，綜合各方面要求，創造宜居 的生活環境，并應結合實際情況進

10、行有針對性的適老化設計。 3.1.2 公共租賃住房住區應優先選擇市政基礎設施條件齊全的區域，應與公交 系統或軌道交通網絡緊密銜接，并具備與軌道交通站點或大型公交樞紐接駁的場 站、道路條件。 3.1.3 公共租賃住房住區應結合居民的通勤方式，依據城市總體規劃和區域產 業布局，引導人口和產業在空間內合理分布，促進職住均衡。 3.1.4 公共租賃住房住區的市政基礎設施和配套服務設施應保證同步規劃、施 工、驗收交用。在場地布局和地下空間規劃設計中，核算配套公建需求宜采用控 制指標下限。 3.2 建筑間距和日照要求 3.2.1 建筑單體內全部戶型為使用面積22 的公共租賃住房時，其建筑間距 和日照控制標

11、準，應滿足國家及本市對于住宅建筑間距和日照的相關規定。 3.2.2 建筑單體內全部戶型為使用面積15 且22 的公共租賃住房時，其 建筑間距系數應符合國家及本市對于公共建筑建筑間距的相關規定；標準層戶型 中 50%以上應具備與住宅居室相同的日照標準。 3.2.3 建筑單體由使用面積15 且22 和使用面積22 的公共租賃住 房混合建設時，其建筑間距系數應滿足國家及本市對于住宅建筑間距的相關規 定；使用面積22m2 的戶型日照控制標準必須滿足國家及本市對于住宅日照的 相關規定，使用面積15 且22 的戶型中 50%以上應具備與住宅居室相同 的日照標準。 3.3 交通設施 公共租賃住房建設用地的規

12、劃制定和實施中應優先配備市政道路和公共交通設施。3.3.2公共租賃住房住區主要人行出入口 500m 內宜設有公交站點設施；規劃3 人口每 7000 人應配置 2000m2 的公交首末站用地，配置 1 條公交線。公交首末站 用地應獨立占地，并與住宅保持適當距離。 3.3.3 公共租賃住房住區應提供非機動車停車用地和設施。地面非機動車停車 位不應小于非機動車總停車位的 50%。地面非機動車位應安排自行車、殘疾人助 力車停車位，并結合各住宅單元出入口分散布置，宜設置停車棚，以方便使用。 3.3.4 公共租賃住房住區應設出租車等候點，且出租車等候點距住區人行出入 口不應大于 100m。 3.3.5 使

13、用面積15 且22 的公共租賃住房，舊城地區和一類地區機動車 停車指標為 0.1 輛/房，其他地區機動車停車指標為 0.2 輛/房。 3.4 綠化配套 3.4.1 公共租賃住房住區內應配置硬質鋪裝場地，且綠地內道路、硬質鋪裝以 及建筑小品總面積不應大于總綠地面積的 20%。 科學配置植物群落結構，以大喬木為綠化骨架，構成喬、灌、草及層間植物相結合的多層次植物群落。綠化環境建設標準應參照同期、同地區普通商品住宅綠化環境建設標準。3.5 住區環境 3.5.1 公共租賃住房應注重住區環境的實用功能性。住區環境應設置公共活動 場地與步行系統，公共活動空間應方便老年人的室外活動和交往。 3.5.2 公共

14、租賃住房住區的規劃設計應符合城市設計要求，重視建筑形體與空 間的整體環境效果。通過戶型組合、立面造型、建筑色彩等手段加強豐富性和識 別性。 3.5.3 公共租賃住房外立面設計風格應與周邊建筑相協調。 4 4 單體設計 4.1 一般規定 4.1.1 公共租賃住房應采用多種戶型組合，滿足不同人口結構家庭需求。組合 平面設計應合理緊湊、布局規整，主要居住空間平面進深和面寬尺度應適當。 4.1.2 公共租賃住房立面造型應簡潔美觀、比例尺度適當、色彩和諧，并與周 圍環境協調。 公共租賃住房應按照住宅產業現代化的要求實施標準化設計、生產和施工，推廣裝配式建筑。公共租賃住房設計應滿足套內使用空間的靈活性和使

15、用功能的復合性。公共租賃住房平面設計中宜采用標準設計圖集中的設計方案。4.2 組合平面公共租賃住房單體設計應避免采光通風凹口過于狹小，戶與戶之間應避免視線干擾。建筑平面中外墻凹口的深度與寬度之比不宜大于 2:1。采用內廊式平面設計的公共租賃住房，內廊走道長度不應超過 45m。公共租賃住房應設地下層。設置地下自行車車庫時，坡道坡度比不應大于 1：5。地下空間沿外墻應設置窗井，窗井凈寬不應小于 1.20m，窗井長度不應小于外墻長度的 1/2。4.3 戶型建筑面積和戶均人口數公共租賃住房戶型總建筑面積不應大于 60 m2；戶內使用面積不應小于15m2。使用面積15 且22 的公共租賃住房戶均人口數按

16、照 1.5 人/房核定。4.4 層高和戶內空間公共租賃住房層高應設計為 2.80m。公共租賃住房戶內應設陽臺。陽臺內應設置晾衣空間。5 公共租賃住房戶內應設置吊柜等儲藏空間。使用面積15 且22 的公共租賃住房中衛生間應滿足設置坐便器、洗面器、淋浴器和排氣設施的基本功能。三件衛生設備集中配置的衛生間的使用面積不應小于 2.0 m2。使用面積15 且22 的公共租賃住房可不設獨立廚房，但應設置備餐空間；應預留冰箱和洗衣機位置。公共租賃住房戶內應預留安裝空調設施的條件。4.5 結構設計公共租賃住房結構設計應結合項目實際合理選型。選擇有利于空間的靈活分隔、組合和可持續改造的結構體系。4.5.2 結構

17、設計應按照項目實施產業化的具體標準和方式，結合構配件生產、 物流運輸、裝配安裝等因素，采用相應的標準化預制構配件。 4.6 給排水和采暖設計 4.6.1 公共租賃住房生活給水系統應充分利用市政給水管網直接供水；需二次 加壓供水時，應當選用國家認證的環保、節能、節水的無負壓二次加壓供水設備。 4.6.2 公共租賃住房在市政中水輸配水管線覆蓋范圍內的建設項目，應優先使 用市政中水。20000 以上集中新建的公共租賃住房應安裝建筑中水設施。 4.6.3 公共租賃住房應采取分戶計量的集中供熱方式供暖，供暖熱源優先選擇 城市熱力網。城市熱力網未覆蓋地區，宜采用占地少、能效高的模塊鍋爐技術集 中供熱。 公

18、共租賃住房宜采用地面輻射采暖方式。采用散熱器采暖方式的，其選型及布置應結合室內功能空間，以不影響室內家具布置和功能使用為原則，不宜做遮蔽。4.7 電氣設計4.7.1使用面積15 且22 的公共租賃住房應設獨立的預付費式電度表。使用面積15 且22 的公共租賃住房每戶的設計用電負荷不應小6 于 4kW。 使用面積15 且22 的公共租賃住房弱電插座和接口的數量不應少于表 的規定。表 4.7.3 使用面積15 且22 的公共租賃住房弱電插座和接口的數量類型電話插座寬帶插座有線電視接口數量（個）1117 5 室內環境 5.1 一般規定 5.1.1公共租賃住房應利用自然條件獲得良好的日照、自然通風和天

19、然采光，并符合國家和本市現行有關標準的規定。公共租賃住房分戶墻、分戶樓板、電梯井道、戶門、窗等部位的隔聲標準應符合國家和本市現行有關標準的規定。公共租賃住房防水、防潮、室內空氣質量應符合國家和本市現行有關標準的規定。5.2 隔聲分戶墻兩側同一位置的開關、插座、配電箱等的位置應錯開 150mm 以上，安裝時不得穿透墻體。分戶墻內不宜設置嵌墻式強、弱電配電箱。如配電箱須嵌墻安裝時，設置部位的墻體厚度、構造不應低于分戶墻的隔聲要求。公共租賃住房的廚房、衛生間應采用帶有降噪功能的排水管或采取相應的降噪技術措施。5.3 通風廚房應選擇油煙分離式的排放設備，排風宜采取水平直排的方式，并應充分結合維護的便捷

20、性，合理設計水平直排管道與外圍護結構的連接構造。室內通風換氣設備選型及管道設置應系統設計，相同通風換氣量應統一設備規格型號。維護階段，設備、設施更新應建立在通風換氣系統整體復核基礎之上。5.4 室內裝修公共租賃住房應實現土建和室內裝修的一體化設計和施工。公共租賃住房應按照內裝工業化要求實施裝配式裝修，推廣應用管線與結構分離技術。櫥柜布置應按照炊事操作流程保證“洗、切、燒”的動態流線， 臺面應連續；儲藏柜宜采用標準化、裝配式成品柜體。 8 公共租賃住房室內裝修應精細設計部品與結構、部品與部品、部品與材料間的接口，充分結合家具、設備、設施、電器等的位置。公共租賃住房宜采用集成衛浴或符合內裝工業化要

21、求的衛浴部品，應設置洗衣機專用給排水接口和防水插座，并應做好防水措施。強弱電點位的排布應充分結合必要的家用電器擺放位置和數量，合理布局。公共租賃住房的裝修標準應不低于表 的基本要求。表5.4.6 北京市公共租賃住房門窗、配件及室內最低裝修要求項目裝修部位裝修標準單元門鋼制電控防盜門戶門鋼制保溫防盜門公共走廊及樓梯間門鋼制防火門臥室實木復合門門窗衛生間木質半玻百葉鑲板門戶內門廚房木質半玻無百葉鑲板門陽臺門塑鋼門外窗及封陽臺窗中空玻璃塑鋼節能窗窗臺預制水泥板窗簾盒窗簾桿曬衣桿成品曬衣桿吊柜成品吊柜廚房櫥柜整體櫥柜抽煙機成品廚房灶具成品節水型坐便器，節水型手持式帶下出水淋廚衛潔具浴龍頭、洗面盆（含配

22、件）及節水型龍頭配件熱水器成品水暖五金件節水龍頭、節水花灑散熱器高效散熱器燈具節能燈機位統一設置、孔洞統一預留、冷凝水系空調機統 PVC 管統一安裝生活用水、熱水管線PPR 管信報箱成品不銹鋼材質室戶起居室、頂棚水性內墻耐擦洗環保涂料9 內內餐廳墻面水性內墻耐擦洗環保涂料裝空踢腳地磚踢腳修間樓地面防滑地磚頂棚水性內墻耐擦洗環保涂料墻面水性內墻耐擦洗環保涂料臥室踢腳地磚踢腳樓地面防滑地磚頂棚集成吊頂廚房墻面帶飾面裝配式墻板樓地面防滑地磚頂棚集成吊頂衛生間墻面帶飾面裝配式墻板樓地面防滑地磚頂棚外墻耐擦洗環保涂料并配置晾衣桿陽臺外墻耐擦洗環保涂料（或建筑外墻飾面延墻面伸）樓地面防滑地磚頂棚水性內墻耐

23、擦洗環保涂料墻面普通耐擦洗涂料樓梯踢腳水泥踢腳樓地面水泥樓面頂棚水性內墻耐擦洗環保涂料電梯廳墻面貼面磚到頂共 踢腳地磚踢腳用 樓地面防滑地磚部 頂棚水性內墻耐擦洗環保涂料分墻面普通耐擦洗涂料走廊踢腳地磚踢腳樓地面防滑地磚頂棚水性內墻耐擦洗環保涂料墻面貼面磚到頂門廳踢腳地磚踢腳樓地面防滑地磚其他達到現行住宅設計標準注：使用面積15 且22 的公共租賃住房，廚房灶具的配置標準為成品電磁爐；使用 面積22m2 的公共租賃住房，廚房灶具的配置標準為成品爐灶。 10 6 評價標準 6.1 一般規定 公共租賃住房的評價應以建筑單體和住區為對象。6.1.2公共租賃住房的評價應在項目竣工驗收時進行結果判定。公

24、共租賃住房的評價應具備項目全套竣工備案資料、相關性能檢測報告或經認定能夠達到性能要求的構造做法清單。 6.1.4 公共租賃住房的評價，按照附表 A 中的判定項目、要求及指標進行判定， 各項的判定結果為滿足或不滿足。當各項判定結果全部為滿足時，公共租賃住房 的評價結果為合格，否則為不合格。 11 附表 A：公共租賃住房評價記錄表 分類序號判定項目要求及指標查驗文件判定記錄勾選評價結果公共租賃住房選址遠離污染源，避免和有效控制1住區內外沒有水體、噪聲、電磁輻射等的污染源或采用相應的措施避免污染。環境影響評價報告合格 不合格水體、空氣、噪聲、電磁輻射等污染。原則上供電、燃氣、給排水、通信四大系統應配

25、套齊全。偶有部分不滿足該條件的項目，建筑總平面圖、室外管線綜合2市政基礎設施配套齊全、接口到位。合格 不合格應具備滿足生活使用需求的臨時系統。圖、市政部門提供的相關文件住 3公共租賃住房項目周邊設有公交站點設施。項目周邊設有已投入運行的公交站點或首末站設施。規劃設計圖、實地查驗合格 不合格區環公共租賃住房項目應設有地面非機動車停車位。境4項目地面設有非機動車停車位，且殘疾人助力車單獨設置停車棚。建筑總平面圖、實地查驗合格 不合格其中，殘疾人助力車應單獨設有停車棚。5住區內設有老年人步行道。老年人步行道的要求：凈寬1.20m、坡度2.5%、鋪裝采用防滑材料。建筑總平面圖合格 不合格6住區人行出入

26、口附近設有出租車等候點。住區人行出入口附近設有出租車等候點。規劃設計圖、實地查驗合格 不合格按現行國標民用建筑工程室內環境污染控制規范GB 50325 的要求判定：氡200Bq/m3、室內氡、游離甲醛、苯、氨和總揮發性有機化合7物（TVOC）濃度不應超過國家現行相關標準的游離甲醛0. 08mg/m3、苯0.09mg/m3、氨0.2mg/m3、總揮發性有機化合物（TVOC）室內空氣質量專項檢測報告合格 不合格規定。0.5mg/m3。樓梯、電梯廳、走廊、門廳的頂棚飾面材料不應低于水性內墻耐擦洗環保涂料；建門廳、電梯廳墻面材料不應低于貼面磚到頂，樓梯、走廊墻面不應低于普通耐擦洗涂料；樓梯、電梯廳、走

27、廊、門廳等公共部位采用耐久、筑8電梯廳、走廊、門廳的踢腳和樓地面分別不應低于地磚踢腳和防滑地磚；建筑圖、實地查驗合格 不合格美觀、易清潔的建筑材料及產品。單樓梯踢腳和樓地面分別不應低于水泥踢腳和水泥樓面；體單元門、戶門不應低于鋼制防盜門，公共走廊及樓梯間不應低于鋼制防火門。及 9戶內設有陽臺，陽臺設有晾曬空間。戶內設置陽臺，陽臺設有晾衣空間。建筑圖、裝修圖、實地查驗合格 不合格室 內 10戶內設有儲物空間。衛生間、廚房或備餐空間以外，設有儲物空間，如吊柜、儲藏柜等。裝修圖、實地查驗合格 不合格環境裝修工程采用裝配式裝修工法、建材及產品體系，包括快裝輕質隔墻、快裝龍骨吊頂、模11戶內實施裝配式裝

28、修。裝修圖合格 不合格塊式快裝采暖地面、住宅集成式給水管道等。12廚房或備餐空間采用整體式櫥柜。廚房或備餐空間采用整體式櫥柜。裝修圖合格 不合格13廚房或備餐空間櫥柜設置連續臺面。廚房或備餐空間櫥柜臺面連續。裝修圖合格 不合格12 14衛生間采用裝配化的衛浴產品。采用集成衛浴產品、洗面化妝臺產品、成品浴室柜、成品鏡箱等。裝修圖合格 不合格15衛生間應設有毛巾架、衛生紙架、化妝鏡。衛生間設置毛巾架、衛生紙架、化妝鏡。裝修圖合格 不合格13 本規范用詞說明 1 為便于在執行本規范條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞,說明 如下： 1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞

29、采用“嚴禁”； 2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞： 正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”； 3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞： 正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”； 4）表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的用詞，采用“可”。 2 本規范中指明應按其他有關標準執行的寫法為：“應符合的規定”或 “應按執行”。 14 公共租賃住房建設與評價標準 （報批稿） 條文說明 2016. xx 15 目次 1總則 . 172術語 . 183布局及總平面 . 193.1規劃選址 . 193.2建筑間距和日照要求 . 193.3交通設施 . 203.4綠化配套 . 213

30、.5住區環境 . 214單體設計 . 234.1一般規定 . 234.2組合平面 . 234.3戶型建筑面積和戶均人口數 . 244.4層高和戶內空間 . 264.5結構設計 . 274.6給排水和采暖設計 . 284.7電氣設計 . 295室內環境 . 305.1一般規定 . 305.2隔聲 . 305.3通風 . 315.4室內裝修 . 316評價標準 . 336.1一般規定 . 3316 1 總則 1.0.1 公共租賃住房是本市保障性住房中的一個重要品種，是住房保障供應體 系的重要組成部分，是關系城鎮居民切身利益的民生工程。近年來，市政府陸 續出臺了多項政策，用于規范公共租賃住房建設、審

31、核、分配、管理等各環節 工作。其中，2010 年發布的北京市公共租賃住房建設技術導則（試行）明確 了公共租賃住房的建設標準，收到了良好的效果。隨著本市住房政策體系不斷 完善更新，編制組對近年來公共租賃住房的政策、規范進行了梳理，對實際工 程經驗做了總結，在遵守國家和本市相關規范的前提下，對規劃、設計、建 設、管理、維護等方面內容反復研討后制定出本標準。本次標準編制修訂了原 北京市公共租賃住房建設技術導則（試行）中部分技術指標的低限要求，以 便進一步保證住房困難群體的居住需求，促進本市公共租賃住房建設健康發 展。 1.0.2 目前，本市保障性住房采取多渠道籌集建設，其中公共租賃住房建設模 式包含

32、集中、配套新建以及改建等多種方式，其基本功能、安全和衛生等規范 要求基本一致。在遵守國家和本市相關規范的前提下，本標準適用于本市行政 范圍內公共租賃住房的規劃、設計、建設以及維護、評價等方面的指導和監督 管理。 1.0.3 本市公共租賃住房建設是一項長期工作，應在保持公共租賃住房總量平 衡的情況下，循序漸進，與我市經濟發展水平相適應，并通過改造手段實現對 資源的循環利用。所以在公共租賃住房的規劃、設計與管理過程中，需注重預 留可改造空間的設計，實現可持續發展。發展新型建造方式，大力推廣裝配式 建筑，減少建筑垃圾和揚塵污染，縮短建造工期，提升工程質量。 1.0.4 公共租賃住房的建設和評價標準涉

33、及規劃、建筑設計、裝修施工等多環 節、多專業，這些專業均有規范規定的內容，本標準依據國家規范，針對公共 租賃住房建設的要求制定，未作規定部分，則依據國家及北京地區有關住宅的 規劃設計、建筑施工及竣工驗收標準進行公共租賃住房建設。公共租賃住房宜 實行聯合驗收。 17 2 術語 2.0.2 由于使用面積15 且22 的公共租賃住房戶型面積較小，故以備餐 空間代替廚房，其簡單食物加工是指不含燃氣加熱的簡易加工食品的方式，加熱 方式主要包括：電加熱、電磁加熱、微波加熱等。 2.0.3 裝配式裝修是內裝工業化的重要組成部分，符合當前國家大力推行住宅 產業現代化，推廣裝配式建筑的總體要求，是實現傳統裝修建

34、設模式轉型升級的 主要途徑。基于目前公共租賃住房建設規模大、項目多、工期緊的情況，采用裝 配式裝修不僅有利于提高建設效率、控制開發成本，也是提升公共租賃住房品質 的有效手段。 18 3 布局及總平面 3.1 規劃選址 3.1.1 公共租賃住房作為一項惠民工程，應統籌各方面因素，在滿足居民基本 住房需求的基礎上，不斷完善公共租賃住房的配套服務設施，提高其生活品質。 隨著本市老齡化進程的不斷加速，公共租賃住房需注意提供老年人活動和社交的 場所、相應的服務設施，以及方便、安全的居住環境，最大限度的提高老年人生 活舒適度。 3.1.2 公共租賃住房建設項目宜在工程性基礎設施與社會性基礎設施等條件齊 全

35、的區域選址，有利于提供便捷、安全的宜居環境，降低居民生活成本，提高居 民生活質量；要貫徹“公交優先”為主的交通專項規劃：以軌道交通為骨干，地 面公交為基礎，明確公交線網絡化體系，布置公交區域線、駁運線的場站，完善 交通道路條件；注意整合建設項目周邊交通資源，優化周邊公交資源，設立社區 與大型軌道交通站點、大型公交樞紐、大型居住區公共服務設施網點間的短駁公 交線路。 3.1.3 公共租賃住房用地規模、區域位置的選址規劃，應結合產業布局和人口 就業結構，在快速交通沿線和交通便捷區域以及產業園區、產業集聚區、城市組 團、重大項目規劃安排公共租賃住房。在產業園區、產業集聚區、城市組團和重 大項目規劃供

36、地時，居住用地中宜留出一定比例的建設用地，專項用于公共租賃 住房建設，促進職住均衡發展。 3.1.4 北京市人民政府關于印發北京市居住公共服務設施配置指標和北 京市居住公共服務設施配置指標實施意見的通知（京政發20157 號）工作要求 規定：“確保街區級、社區級居住公共服務設施與住區建設同步實施，其中社區 綜合管理服務類、教育類、醫療衛生類公共服務設施應在住宅總規模完成 50% 前，其他公共服務設施應在住宅總規模完成 80%前完成建設，并同步驗收”。本 條予以強調，同時為進一步保證公共租賃住房運營監督管理順利實施，公共租賃 住房住區應預留租賃管理服務用房。 3.2 建筑間距和日照要求 依據近年

37、來我市公共租賃住房建設的實際，公共租賃住房建筑單 19 體可分為三種組合形式。 第一種組合形式是建筑單體全部由 22m2 以上的戶型組成，其建筑間距和日 照標準按照住宅建設規范執行。 第二種組合形式是建筑單體全部由使用面積15 且22 的戶型組成。 本標準按現行宿舍建筑設計規范JGJ36 北京地區建設工程規劃設計通則（試 用稿）執行。其建筑間距、日照標準可參照公共建筑及宿舍相關標準執行，建 筑間距系數除特殊情況外不得小于 1.3。現行宿舍建筑設計規范JGJ36 第 4.1.3 條規定“宿舍半數以上居室應有良好朝向，并應具有住宅居室相同的日照標準。” 同時，結合北京市保障性住房建設投資中心的已實

38、施案例，客觀確定此標準。 第三種組合形式是建筑單體由以上兩種混合建設而成，應兼顧建筑間距和日 照標準。 3.3 交通設施 3.3.1 為有效方便居民出行，節約居民交通成本，應在規劃中注意優先配備完 善的市政道路和公共交通設施，解決居民日常生活和工作出行的障礙。 3.3.2 公交優先戰略是緩解北京市交通擁堵的必然選擇，為提高居民公共交通 出行便利，應合理確定公交路網站點。現行北京市綠色建筑設計標準DB11/938 第 條規定：“公交站點覆蓋率應滿足主要功能建筑的主要出入口與公交站 點步行距離小于 500m 的要求”。同時，北京市人民政府關于印發北京市居住 公共服務設施配置指標和北京市居住公共服務

39、設施配置指標實施意見的通 知（京政發20157 號）第 3.17 條規定：“公共交通首末站應在街區范圍內統籌 安排，應與新建改建項目同步建設。并應獨立占地，與住區保持適當距離，避免 干擾居民生活。公共交通首末站指標為每 7000 人一條公交線。每處一般規模建 筑面積 300m2、用地面積 2000m2”。 3.3.3 由于公共租賃住房住區用地規模大，人口密度高，為達到綠色、環保、 節能、優化功能空間的要求，結合北京市倡導自行車出行的交通專項規劃，制定 本條款。北京市人民政府關于印發北京市居住公共服務設施配置指標和北 京市居住公共服務設施配置指標實施意見的通知（京政發20157 號）第 3.15

40、 條規定：“存自行車處應按每戶存自行車 2.0 輛、每車 1.5m2 設置。存自行車處可 設置于地下和地面，其位置應結合各個住宅單元出入口分散布置，方便使用。在 20 有條件的情況下，安排在地面的自行車停車位不宜小于總車位數的 50%”。此外， 本條適當增加了殘疾人助力車停車位，并通過設置地面停車棚的形式，提升公共 租賃住房住區形象。 3.3.4 由于公共租賃住房項目一般距城中心較遠，在補充公交服務不足情況下， 需設定出租車等候點。交通調查顯示，我國居民步行出行的平均速度為 3km/h5km/h，100m 大約步行 1min2min，本標準規定出租車等候點距人行出 入口不應大于 100m。 3

41、.3.5 通過對已建公共租賃住房的調研發現，公共租賃住房每戶人口低于居住 區的千人指標，應適當降低停車位數量。現行北京地區建設工程規劃設計通則 （試用稿）規定：每 1000m2 建筑面積，其小型汽車標準車位數為 6.5 輛。結合 本市實際，公共租賃住房住區以零居、一居為主，按照使用面積15 且22 的均值 18 計算，得出使用面積15 且22 的機動車停車指標為 0.10.2 輛/房。參考北京市居住公共服務設施配置指標和北京市居住公共服務設 施配置指標實施意見的通知（京政發20157 號）中對于住房機動車停車設置 標準。客觀確定在舊城地區和一類地區，公共租賃住房機動車停車指標取下限 0.1 輛

42、/房，二類地區和三類地區取上限 0.2 輛/房。 3.4 綠化配套 3.4.1 硬質鋪裝是景觀設計的重要組成部分，具有保護路面平整、營造多層次 空間、協調住區整體環境的作用。現行居住區綠地設計規范DB11/T 214 第 “綠地內可布置游步道和小型鋪裝場地，鋪裝面積一般控制在 20% 以內”。 3.4.2 綠化中要注意形成喬、灌、草、地被結合的布置方式，形成地面、屋頂 和垂直綠化相結合的立體景觀效果。為進一步改善住區綠化環境，提倡立體綠化， 如屋頂綠化、高架綠化等方式擴大綠化面積，豐富住區的綠化空間結構層次。 3.4.3 公共租賃住房綠化建設均應與普通商品住宅區的綠化環境建設標準的要 求相一致

43、。 3.5 住區環境 3.5.1 本條要求在公共租賃住房建設中，要注意住區環境功能的實用性，各環 21 境要素應與整體環境相協調。在保證公共租賃住房住區環境安全的前提下，營造 出適合戶外活動的場地空間，使居民有較好的歸屬感，同時也滿足適老性的需求。 3.5.2 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見第六條“提 高城市設計水平”中指出：“城市設計是落實城市規劃、指導建筑設計、塑造城 市特色風貌的有效手段。鼓勵開展城市設計工作，通過城市設計，從整體平面和 立體空間上統籌城市建筑布局，協調城市景觀風貌，體現城市地域特征、民族特 色和時代風貌。單體建筑設計方案必須在形體、色彩、體量、高度等

44、方面符合城 市設計要求。”本條予以強調。此外，公共租賃住房應在經濟條件許可的前提下， 注重入住居民在居住區內的空間感知，營造建筑形體融入住區環境、住區環境融 入城市環境的氛圍，提高環境識別特征。 3.5.3 隨著社會經濟的持續發展，公共租賃住房建設的質與量在不斷提高，其 室外設計風格應遵照相關城市地塊上位規劃的技術經濟指標，符合整個地塊的城 市設計要求；其時代特征應體現住區環境與住區周圍的融合感，以及現代信息技 術的人性化服務。 22 4 單體設計 4.1 一般規定 4.1.1 公共租賃住房需要以多種戶型組合的設計，來滿足不同家庭居住需求。 而公共租賃住房是政府投資或提供政策支持的項目，在有限

45、的資金和資源條件 下，公共租賃住房設計應緊湊、集約、科學合理，進深和面寬的設計宜參照北 京市公共租賃住房標準設計圖集（一）（BJ-GZF/BS TJ1-2012）。 4.1.2 公共租賃住房的立面應以簡潔為主、精心設計，在外觀上不應與周邊建 筑形成過大反差。中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若 干意見中規定“單體建筑設計方案必須在形體、色彩、體量、高度等方面符合 城市設計要求”。 4.1.3 公共租賃住房設計應推行標準化、模數化及多樣化，應按照較高標準實 施產業化，大力推廣裝配式建筑。采用工業現代化建造技術，實現標準化設計、 工廠化生產、集成化裝配、信息化管理，大力推廣應用綠色

46、節能環保技術，形成 較好的社會示范效應。 4.1.4 公共租賃住房建設應遵循可持續發展的要求，為適應社會發展，本條提 出保障性住房設計的可變性和適應性，為今后的改建預留條件。 4.1.5 北京市公共租賃住房標準設計圖集（一）（BJ-GZF/BS TJ1-2012）以 標準化、工業化為指導思想，提出了基于標準戶型設計、標準戶型廚房/衛生間 設計、標準戶型組合平面設計等 3 個層級標準化設計引導的北京市公共租賃住房 標準戶型設計圖，為建筑組合平面提供了科學合理、較為成熟的標準化和多樣化 的選擇。采用標準設計圖集，有利于提高公共租賃住房建設的標準化程度。 4.2 組合平面 4.2.1 公共租賃住房單

47、體設計，為了避免外墻面南向凹口過多、采光效果差、 視線干擾以及戶間外窗防火間距不足等情況出現，需要在設計上注意凹口過于狹 小的問題。因此，控制建筑標準層平面中外墻南向凹口深度寬度比，能有效避免 過深的南向凹口影響戶內采光、通風及視線干擾。同時，根據光線自遮擋、體形 系數等因素，外墻南向凹口的深度寬度比應控制在一定合理范圍內。 4.2.2 內廊走道過長，如無天然采光、自然通風或開窗面積小，不利于消防自 23 然排煙，并容易造成人們心理壓抑和恐懼。現行國家標準建筑設計防火規范 GB50016 中 條第 5 款規定“建筑內長度大于 20m 的疏散走道”應設置排煙 設施。因此，采用內廊式平面設計的公共

48、租賃住房，內廊走道設計應充分結合自 然排煙和機械排煙相結合的方式，在滿足防火要求的前提下，增強公共空間自然 通風和天然采光能力，保證內廊走道的安全性，減少壓抑感。同時，參照北京 市公共租賃住房標準設計圖集（一）（BJ-GZF/BS TJ1-2012），采用內廊式平面 設計的公共租賃住房的標準層戶型組合平面示例中，根據戶型設計特點，內廊走 道長度為 45m 左右，標準層戶數為 16 戶左右。結合實際 居住情況，當樓棟標 準層戶數較多時，容易造成內廊走道內的相互干擾，公共空間環境質量差，住戶 的居住舒適度降低。因此，結合以上分析，本條對采用內廊式平面設計的公共租 賃住房的內廊走道長度予以規定。 4

49、.2.3 設置地下層可以充分利用地下空間，有利于節地。利用地下層存放自行 車，可以減少地面自行車存放占用地面面積，并便于集中管理。現行國家標準民 用建筑設計通則GB50352 中 條第 4 款規定 “自行車推行坡道每段坡長 不宜超過 6m，坡度不宜大于 1:5。”1:5 的坡度可以使自行車上下推行省力，同時 坡道占用面積較為經濟。故在此基礎上，本標準對坡道坡度的規定提高要求，采 用“應”，嚴格控制地下自行車庫坡道坡度比不應大于 1:5。 4.2.4 地下空間合理設置窗井，并一定程度上保證其大小，有利于地下空間的 天然采光、自然通風及防火排煙。同時，可以避免采用地下機械通風和人工照明， 降低運營

50、管理成本、節約能源。考慮到首層需要減去出入口、自行車坡道出入口 等不能設置窗井的位置，窗井長度應保證不少于外墻長度的 1/2，才能達到窗井 的上述作用。當首層設置有裙房時，設置窗井的外墻長度可不包括裙房的外墻長 度。同時，根據天然采光、自然通風的有效截面以及地下人防工程擋窗板設置等 要求，規定窗井凈寬不應小于 1.20m。 4.3 戶型建筑面積和戶均人口數 4.3.1 使用面積大于 22m2 的公共租賃住房的套內空間要求應執行現行國家標 準住宅設計規范GB 50096 的規定。使用面積15 且22 的公共租賃住 房，本標準規定為套內使用面積不應小于 15m2。其依據為：使用面積15 且 24

51、22 的公共租賃住房主要為單身或新婚夫妻（人口 12 人）使用的過渡戶型， 戶內不設廚房，僅設置能進行簡單電加熱的備餐空間。因此，套內使用面積在兼 起居室的臥室的最小套型 22m2 基礎上相應減去廚房最小使用面積 3.5 m2，再減 去衛生間最小使用面積 2.5 m2，再減去相應較少的戶內交通面積調整而來。具體 測算方法是： 22 m2 3.5 m2 12m2 + 5 m2 + 3m2 2.5 m2 + 2.0 m2 + 1m2 =15 m2 現行國現行國現行國現行國現行國現行國本規范適當調家標準家標準家標準家標準家標準家標準規定的節的戶住宅住宅住宅住宅住宅住宅使用面內交通設計規設計規設計規設

52、計規設計規設計規積 在面積范GB范GB范GB范GB范GB范GB15m250096500965009650096500965009622m2最小套最小套兼起居單人臥兼起居最小套之間的型使用型廚房室的臥室不應室的臥型衛生公共租面積使用面室最小小 于室需要間使用賃住房積使用面5m2在雙人面積衛生間積臥室的最小使面積基用面積礎上至 少增加 一組沙 發和擺 設一個 小餐桌 的面積 才能保 證家具 布置 公共租賃住房設計中，在建筑面積不應大于 60 的前提下，公共租賃住房 使用面積系數不應低于 0.65，戶型使用面積標準如下表。 表 4.3.1 公共租賃住房戶型標準 戶型類型使用面積（）零居（使用面積15 且22 ）15 且22零居（22 ）22 且30一居30 且40兩居40 且604.3.2 公共租賃住房的配租戶型主要分為零居、一居和兩居，配租需要綜合考 25 慮家庭代際、性別、年齡結構和家庭人