1、精選優質文檔-傾情為你奉上項目交底會工作指引（必選） 編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人專心-專注-專業1. 指引要素1.1. 目標：作為大項目團隊正式介入的起點，知悉項目前期工作開展情況，明析項目開發節點計劃，界定工作范疇，提高工作效率。2. 協同專業：運營管理專業、設計管理專業、成本管理專業、工程管理專業、物業公司。適用范圍與啟動時間2.1. 適用范圍：公司開發的A、B類可售項目的營銷業務。3. 啟動時間：項目總體規劃方案（草案）確定后1周內。職責3.1營銷管理部Ø 負責介紹項目營銷概念、賣點、營銷對象、預定的銷售目標價格、營銷費用計劃；&#

2、216; 負責確定示范區、銷售大廳展示要求，包括所處區域、開放時間等。3.2需協同支持專業運營管理專業Ø 協助提供：項目開發分期、經營計劃、總體開發計劃、經營測算。設計管理專業Ø 協助提供：項目規劃設計理念、規劃方案和示范區、銷售大廳的設計方案。成本管理專業Ø 協助提供：項目成本控制計劃、成本編制。工程管理專業Ø 協助提供：項目開發計劃分期的工程進度。物業公司4. 協助提供：示范區、銷售大廳的物業管理方案。工作程序4.1. 項目展示專項建議書專項指引：a、 營銷管理專業在項目概念規劃方案出來后，根據項目銷售展示需求，與設計管理專業、工程管理專業協商意向的

3、示范區位置、范圍、流線、銷售大廳位置及展示應具備的條件。b、 營銷管理專業與設計管理專業、工程管理專業就項目展示節點，與物業公司就銷售大廳等銷售示范區的管理達成共識后，應報營銷負責人審核，并以郵件形式抄送項目領導及公司分管領導。c、 營銷管理專業提出項目展示銷售示范區建議（示范區范圍、樣板房數量、位置、銷售流線安排）、銷售大廳專項建議（銷售大廳分區、銷售流線、裝修風格等）、時間要求（展示時間）及效果要求（風格、材質、燈光、景觀）等方面。4.2. 營銷管理專業形成最終項目展示專項建議書，在項目交底會上以專項匯報形式報公司審批。精裝修專項指引（本流程在出現精裝修銷售需求時啟用）：a、 營銷管理專業

4、在項目規劃方案初步確定后，根據項目市場競爭、客戶需求，與運營管理專業協商確定精裝修交樓標準范圍，開發時間。b、 營銷管理專業與運營管理專業取得共識后，應報營銷負責人審核，并以郵件形式抄送項目領導及公司分管領導。c、 營銷管理專業提出項目精裝修建議，包括不同類型產品的精裝修標準、檔次、以及各元素的重要度排序，以精裝修建議書形式提交設計管理專業。d、 營銷管理專業與設計管理專業達成一致意見后，成本管理專業提供費用核算4.3. 營銷管理專業形成最終精裝修建議書，在項目交底會上以專項匯報形式報公司審批。銷售大廳、樣板房專項指引：a、 營銷管理專業在確定的項目展示專項建議書中，與設計管理專業、工程管理專

5、業確認各功能區（銷售大廳、樣板房、園林展示區）的時間節點。b、 營銷管理專業提出項目展示專項建議：銷售大廳專項建議（銷售大廳分區、銷售流線、裝修風格等）、樣板房專項建議（位置要求、設計風格等），時間要求（展示時間）及效果要求（風格、材質、燈光、景觀）。以銷售大廳、樣板房設計輸入條件的形式提交設計管理專業。c、 營銷管理專業與設計管理專業達成一致意見后，成本管理專業提供費用核算，匯總結果報營銷負責人審核，并以郵件形式抄送項目領導及公司分管領導。營銷管理專業形成最終銷售大廳、樣板房設計輸入條件，在項目交底會上以專項匯報形式報公司審批。項目交底會營銷流程：標注色塊部分為營銷管理專業相關工作5. 項目

6、交底會營銷流程說明：階段工作標準化成果（模版）項目展示專項建議書銷售大廳、樣板房專項建議書精裝修建議書備注：相關工作模版旨在提供參考思路，可根據實際情況進行靈活參考借鑒項目交底會工作指引【原則】本階段是大項目團隊正式介入的起點，起到承前啟后的作用，通過知悉項目前期工作開展情況，明析項目開發節點計劃，界定工作范疇。【研究工作要點】本階段工作主要配合運營管理部進行。由運營管理部牽頭，會同營銷、設計、工程、成本等多個專業口，對項目進行深入討論，以項目的定位和目標客戶為出發原點，分析銷售示范區、銷售大廳及樣板房的深化輸入條件，參與設計管理專業組織的銷售大廳設計方案、樣板房設計方案的討論。以下各研究方向

7、，需按關鍵詞完成必選動作，對關鍵詞分析包括但不限于下述羅列要點：一、銷售示范區建議關鍵詞：項目定位、目標客戶、項目規劃、銷售示范區范圍、風格、示范區動線1、 項目定位（提出項目的市場定位及形象定位）；2、 目標客戶（闡述項目針對的目標客戶及其價值關注點）；3、 項目規劃（闡述項目整體規劃、項目分期、銷售啟動區建議等）；4、 銷售示范區范圍及風格（銷售示范區范圍，各功能節點：銷售大廳、示范園林、樣板房位置，示范區風格建議）；5、 示范區參觀動線（結合停車場、銷售大廳、示范園林、樣板房等節點，規劃合理的銷售參觀動線）。二、銷售大廳及樣板房關鍵詞：銷售大廳風格、銷售大廳功能分區，樣板房位置、樣板房風

8、格、設計側重點1、 銷售大廳風格（確定銷售大廳位置，提出整體風格建議）；2、 銷售大廳功能分區（劃分銷售大廳各功能分區：接待區、模型區、洽談區、財務區、辦公區等，提出各功能區的風格建議）；3、 樣板房位置（結合銷售需要，提出樣板房數量、位置、戶型等）；4、 樣板房風格（對不同位置的各套樣板房分別提出風格建議）；5、 設計亮點及側重點（結合費用預估，提出客戶體驗價值的傳遞點建議，為設計提供參考依據）。項目展示專項建議書工作模版目錄第一部分、項目定位及目標客戶10一、項目概況10二、項目規劃及定位10三、目標客戶11四、銷售啟動區11五、銷售示范區包裝整體風格建議11第二部分 銷售示范區建議11一

9、、銷售示范區總體規劃12二、銷售動線安排12三、展示亮點建議13四、交付要求14第三部分 參考項目15第一部分、項目定位及目標客戶一、項目概況1、項目地理位置項目所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的位置，片區在城市當中的經濟發展地位。2、項目四至范圍3、項目周邊道路交通與市政設施情況簡述項目周邊的交通路線及狀況，項目周邊的重要市政設置、教育人文配套、休閑娛樂及商業設施等。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出項目區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）備注：本部分可基于項目定位等相關研

10、究成果的基礎上，對最新數據進行更新，并就結論進行闡述二、項目規劃及定位1、項目整體規劃產品的整體規劃綜述，介紹產品的類型、產品布局、分期情況、園林及項目內部交通體系規劃等。附圖：項目的整體規劃效果圖，在圖中標注上述規劃的布局及分期、園林內部交通組織等示意2、項目產品概述產品戶型配比，產品梯戶比，產品戶型特色亮點等。3、市場定位綜述項目的市場定位，在當地市場的檔次等。三、目標客戶1、基本特征描述包括：區域來源、職業分布特征、置業特征、置業需求等。2、 客戶產品偏好描述對產品的關注點排序：例如園林景觀，開發商品牌，產品類型，產品戶型等。備注：本部分可基于項目定位等相關研究成果的基礎上，對最新數據進

11、行更新，并就結論進行闡述四、銷售啟動區1、整體銷售分期規劃（1） 項目銷售分期計劃（2） 項目首次發售節點3、 啟動區計劃（1） 啟動區位置及范圍（2） 啟動區產品類型附圖：在整體規劃效果圖中，標注啟動區的位置及范圍五、銷售示范區包裝整體風格建議基于前述項目基本情況，市場定位、客戶定位及客戶偏好，對銷售示范區整體包裝風格及調性提出建議。第二部分 銷售示范區建議一、銷售示范區總體規劃1、示范區功能分布對示范區的基本功能進行落位定點，包括：Ø 戶外包裝；Ø 銷售大廳；Ø 園林體驗區；Ø 看樓通道；Ø 樣板房等。附圖：啟動區規劃圖中，標注各功能分布的

12、位置2、各功能的體量及范圍要求對關鍵的功能區域，例如銷售大廳，示范園林等提出面積要求。二、銷售動線安排1、銷售動線安排描述整體銷售動線安排，從客戶體驗點的角度闡述銷售動線建議的依據。附圖，在整體規劃平面圖中布局銷售大廳、園林展示、樣板房等各銷售節點的參觀動線2、看樓動線流程圖如樣板房分期開放，則需注明分期參觀路線。 結合樣板房的位置及分期安排，在上述銷售動線建議的基礎上，設置清晰的看樓動線流程圖，以清晰扼要的闡述整個動線流程。附圖，用流程圖形式表示看樓路線及返回路線3、電瓶車包裝建議結合規劃設計及園林風格主題，對電瓶車的款式和包裝提出建議。三、展示亮點建議1、 戶外包裝：戶外包裝是客戶體驗項目

13、的第一站，對客戶第一印象有重要的意義。確保客戶從看到第一塊導示牌開始，就產生愉悅的參觀體驗。（1） 戶外（車行）導識牌形式及位置建議（2） 禮儀崗展示建議（3） 停車區域展示建議（4） 停車服務人員形象建議（5） 圍墻包裝建議（6） 項目內部導識牌材質及位置建議2、 銷售大廳銷售大廳是客戶了解項目的重要場所，需要合理安排沙盤模型、影視廳、洽談區的位置動線，力求在銷售大廳讓客戶對項目有：清晰、系統、全面的認知，并充分體驗感受到項目的價值點。（1） 銷售大廳總體形象建議（2） 銷售大廳外圍形象展示建議（3） 銷售大廳內部分區建議（4） 銷售大廳接待臺背景板建議（5） 銷售大廳宣傳展板及創新宣傳亮點

14、建議（6） 材料及工法展示空間建議（7） 置業顧問服裝建議（8） 保安、保潔形象建議3、 園林示范區在園林整體設計建議的基礎上，結合銷售示范區的要求，對示范區園林提出具體建議。（1） 園林總體風格建議（2） 園林示范區域確定（3） 園林示范區展示建議4、 看樓通道結合客戶看樓體驗過程，對看樓動線的包裝提出建議。（1） 看樓通道路線包裝建議（2） 看樓通道材質和亮點建議5、 樣板房結合分期銷售目標，及樣板房對銷售的促進作用，選擇合理的樣板房位置，并就風格及室內裝飾亮點提出建議。（1） 樣板房位置及樓層建議（2） 樣板房裝修風格建議（3） 樣板房包裝亮點建議（4） 入戶大堂包裝亮點建議（5） 客戶

15、電梯包裝亮點建議（6） 地下停車場包裝亮點建議四、交付要求上述建議需設計專業及工程專業的密切配合，因此相關節點的確定是關鍵因素。1、 銷售動線節點交付時間建議羅列各銷售動線節點的交付時間要求：Ø 銷售大廳；Ø 示范區園林；Ø 樣板房、大堂、客戶電梯；Ø 看樓通道等。2、 銷售動線節點交付要求建議對上述交付成果的深度和要求做出具體建議。附表：可將1&2部分結合起來以圖表的形式表明營銷對于交付的相關需求第三部分 參考項目1、 參考項目亮點選擇與項目檔次定位相近，客層結構相近的項目，重點考察銷售示范區的亮點和特色。2、 借鑒意義通過對參考項目的分析，結

16、合項目營銷成本預算，對相關亮點進行借鑒。精裝修專項建議工作模版目錄第一部分、項目定位及目標客戶16一、項目定位及規劃16三、目標客戶16第二部分 精裝修專項建議16一、精裝修產品的選擇17三、精裝修風格建議17五、亮點建議17六、交付時間建議17第三部分 成本及設計側重建議17第一部分、項目定位及目標客戶一、項目定位及規劃1、項目整體規劃產品的整體規劃綜述，介紹產品的類型、產品布局、分期情況、園林及項目內部交通體系規劃等。附圖：項目的整體規劃效果圖，在圖中標注上述規劃的布局及分期、園林內部交通組織等示意2、項目產品概述產品戶型配比，產品梯戶比，產品戶型特色亮點等。3、市場定位綜述項目的市場定位

17、，在當地市場的檔次等。備注：本部分可基于相關報告的研究成果基礎上，就結論進行闡述三、目標客戶1、基本特征描述包括：區域來源、職業分布特征、置業特征、置業需求等。2、客戶產品偏好描述對產品的關注點排序：例如園林景觀，開發商品牌，產品類型，產品戶型等。備注：本部分可基于相關報告成果的基礎上，對最新數據進行更新，并就結論進行闡述第二部分 精裝修專項建議一、精裝修產品的選擇基于營銷分析，選擇項目內需要進行精裝修交付的單位。三、精裝修風格建議1、各入選產品的精裝修風格建議（1）整體風格建議對各精裝修產品的風格作出大致建議：歐式奢華（意大利風情/英倫古典），現代歐式，現代簡約，現代中式，中式古典（2）設計

18、要求簡述營銷關于設計的各區域的側重點和關注點。附圖，可附上類似風格的圖片作為參考五、亮點建議結合參考案例對精裝修的亮點提出建議，例如：Ø 各功能區的亮點；Ø 特殊空間的處理手法；六、交付時間建議對精裝修產品的交付時間提出建議。第三部分 成本及設計側重建議1、費用預估：結合當地市場情況，根據項目檔次和形象定位的要求，對精裝修產品的裝修費用提出初步建議。2、設計側重點在初步的費用預算建議基礎上，從營銷角度強調客戶體驗價值的傳遞點，為設計管理專業提供參考依據。銷售大廳、樣板房專項建議書工作模版目錄第一部分、項目定位及目標客戶20一、項目定位及規劃20三、目標客戶20第二部分 風格

19、及功能要求建議20一、位置選擇21二、銷售動線安排21三、整體風格建議21四、功能布局及要求建議22五、亮點建議22六、交付時間建議23第三部分 成本及設計側重建議23第一部分、項目定位及目標客戶一、項目定位及規劃1、項目整體規劃產品的整體規劃綜述，介紹產品的類型、產品布局、分期情況、園林及項目內部交通體系規劃等。附圖：項目的整體規劃效果圖，在圖中標注上述規劃的布局及分期、園林內部交通組織等示意2、項目產品概述產品戶型配比，產品梯戶比，產品戶型特色亮點等。3、市場定位綜述項目的市場定位，在當地市場的檔次等。備注：本部分可基于相關報告的研究成果基礎上，就結論進行闡述三、目標客戶1、基本特征描述包

20、括：區域來源、職業分布特征、置業特征、置業需求等。2、客戶產品偏好描述對產品的關注點排序：例如園林景觀，開發商品牌，產品戶型，產品類型等。備注：本部分可基于相關報告成果的基礎上，對最新數據進行更新，并就結論進行闡述第二部分 風格及功能要求建議一、位置選擇1、銷售大廳（1）銷售大廳位置確定及選址說明（2）銷售大廳的詳細指標：面積/層高/內部布局條件欠缺和亮點附圖，在整體規劃平面圖中標注出銷售大廳位置2、樣板房（1）樣板房位置確定及選址說明（2）樣板房的詳細指標：面積/層高/內部布局條件欠缺和亮點二、銷售動線安排1、簡述銷售動線的組織如樣板房分期開放，則需注明分期參觀路線。附圖，在整體規劃平面圖中

21、布局銷售大廳，園林展示、樣板房等各銷售節點的參觀動線2、銷售動線組織中的亮點和受限條件分析闡述在設置銷售動線時，考慮的設計限制及施工環境限制，結合現有條件，選擇最佳的動線安排方案。三、整體風格建議1、銷售大廳（1）整體風格建議（2）設計要求附圖，可附上類似風格的圖片作為參考2、樣板房（1）整體風格建議對各套樣板房的風格作出大致建議：歐式奢華（意大利風情/英倫古典），現代歐式，現代簡約，現代中式，中式古典（2）設計要求簡述營銷關于設計的各區域的側重點和關注點。附圖，可附上類似風格的圖片作為參考四、功能布局及要求建議1、銷售大廳分區功能布局建議附表：各功能分區的在營銷動線中的作用簡述附圖，在銷售大

22、廳平面圖中標注出分區情況3、 銷售大廳接待區功能建議闡述各功能分區的營銷側重點，以便設計專業明確裝修設計方向：（1） 接待、展示區（2） 影視體驗區（3） 模型區（4） 洽談、吧臺區 （5） 財務區3、銷售大廳辦公區功能建議（1） 辦公區（2） 會議室（3） 儲藏室五、亮點建議結合參考案例對銷售大廳及樣板房的亮點提出建議，例如：Ø 特色的影視廳；Ø 樣板房的特殊處理手法；六、交付時間建議上述建議需設計專業及工程專業的密切配合，因此相關節點的確定是關鍵因素。1、 節點交付時間建議羅列各銷售動線節點的交付時間要求：Ø 銷售大廳外部園林；Ø 銷售大廳室內；&#

23、216; 大堂、客戶電梯；Ø 樣板房軟裝；Ø 看樓通道等。2、 節點交付要求建議對上述交付成果的深度和要求做出具體建議。第三部分 成本及設計側重建議1、費用預估結合當地市場情況，根據項目檔次和形象定位的要求，對銷售大廳和樣板房的裝修費用提出初步建議。2、設計側重點在初步的費用預算建議基礎上，從營銷角度強調客戶體驗價值的傳遞點，為設計管理專業提供參考依據。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場人士使用借鑒參考。資料精選，適合職場