1、為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。租賃合同相關(guān)司法解釋租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤谧赓U合同中,出租人和承租人均享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù),出租人須將租賃物交付承租人,并保證租賃物符合約定的使用狀態(tài)。承租人負(fù)有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金。承租人租賃的目的是為了使用收益,這就要求租賃物的狀態(tài)必須符合使用的目的,同時(shí),在使用租賃物時(shí)必然會(huì)有正常的消耗,這就有一個(gè)對(duì)租賃物的維修問題。對(duì)租賃物的維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān),這是出租人在租賃合同中的主要義務(wù)第二百二

2、十二條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。妥善保管租賃物也是承租人的主要義務(wù)之一。保管的義務(wù)源自于承租人對(duì)租賃物享有的是占有和使用權(quán),租賃物的所有權(quán)并不是承租人的,是他人的財(cái)產(chǎn)在承租人手中,才產(chǎn)生了保管的義務(wù)。承租人在使用完畢后,最終要將租賃物返還給出租人。返還時(shí)的租賃物應(yīng)當(dāng)符合租賃物在使用前的狀態(tài)或者是性能,承租人就一定要妥善保管租賃物,妥善保管也有利于承租人在租賃期間對(duì)租賃物的充分使用。何為妥善保管,在國外的法律中叫做“盡善良管理人之注意”,意大利民法典叫做“奉行善良家父般的勤謹(jǐn)注意”。通俗地說,就是要把該租賃物當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)加以保管。承租人的

3、保管義務(wù)應(yīng)包括幾個(gè)內(nèi)容:1.按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)所要求的方法保管租賃物如租的是機(jī)器設(shè)備,就應(yīng)將其放置在廠房里,而不應(yīng)露天擺放。租賃物是電腦的,在使用后關(guān)掉電源開關(guān)等等。2.按照租賃物的使用狀況進(jìn)行正常的維護(hù)3.通知和協(xié)助當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題影響承租人正常使用時(shí),應(yīng)及時(shí)通知出租人,并采取積極措施防止損壞的蔓延或損失的擴(kuò)大。有時(shí)租賃物發(fā)生故障來不及要求出租人維修,如果承租人有能力,也有可能先行對(duì)其進(jìn)行維修,承租人應(yīng)當(dāng)先行維修,維修的費(fèi)用由承租人先墊付,之后可向出租人追償或者在租金里扣除。絕不能因?yàn)榫S修義務(wù)是出租人的,就對(duì)租賃物坐視不管,這樣就沒有盡到善良管理人的義務(wù)。承租人如果違反該項(xiàng)義

4、務(wù),沒有對(duì)租賃物妥善保管,造成租賃物毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果是由于其他允許使用租賃物的人的行為造成的租賃物的損壞的,承租人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,因?yàn)榈谌耸褂米赓U物是經(jīng)承租人許可的。第二百二十二條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。法條文義解釋:本條是關(guān)于承租人妥善保管租賃物的義務(wù)的規(guī)定。承租人在租賃期間占有租賃物的,有妥善保管租賃物的義務(wù)。此種義務(wù)是基于承租人對(duì)租賃物的占有和使用產(chǎn)生的。從表面上看,承租人并不是租賃物的所權(quán)人,沒有必要維持租賃物良好狀態(tài)的義務(wù),但是為了維護(hù)真正的所有權(quán)人的利益,必須規(guī)定承租人的保管義務(wù)。承租人在使用完畢后,

5、最終要將租賃物返還給出租人,返還時(shí)的租賃物應(yīng)當(dāng)符合租賃物在使用前的狀態(tài)或者是性能,承租人就一定要妥善保管租賃物,妥善保管也有利于承租人在租賃期間對(duì)租賃物的充分使用。本條中的“妥善保管”應(yīng)該理解為“善良管理人的義務(wù)”。承租人應(yīng)以善良管理人的注意去保管租賃物。所謂善良管理人的義務(wù)就是要像保管自己的財(cái)物一樣保管出租人的租賃物。租賃物有收益能力的,應(yīng)當(dāng)保持其收益能力。承租人的保管義務(wù)除了包括本法第二百一十七條規(guī)定的承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)所要求的方法保管租賃物之外,還有以下的從屬義務(wù):1.通知義務(wù)。當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題影響承租人正常使用時(shí),應(yīng)及時(shí)通知出租人,并采取積極措施防止損壞的蔓延

6、或損失的擴(kuò)大。承租人的通知義務(wù)的構(gòu)成要件包括:(1必須出現(xiàn)了應(yīng)為通知的事項(xiàng)。例如,租賃物出現(xiàn)了需要修理、防止危害的必要,第三人就租賃物主張權(quán)利等。(2出租人不知道該事項(xiàng)。如果出租人事實(shí)上已經(jīng)知道該事項(xiàng)則出租人沒有必要維持該事項(xiàng)。有時(shí)租賃物發(fā)生故障來不及要求出租人維修,如果承租人有能力,也有可能先行對(duì)其進(jìn)行維修,承租人應(yīng)當(dāng)先行維修,維修的費(fèi)用由承租人先行墊付,之后可向出租人追償或者在租金里扣除。絕不能因?yàn)榫S修義務(wù)是出租人的,就對(duì)租賃物坐視不管,這樣就沒有盡到善良管理人的義務(wù)。2.保存行為的容忍義務(wù)。出租人為保存租賃物的必要行為,承租人不得拒絕。當(dāng)然此種行為必須是必要的,否則承租人有權(quán)拒絕。而且如

7、果此種非必要行為給承租人造成損失的,承租人可以要求出租人進(jìn)行賠償。承租人違反本條規(guī)定的義務(wù),沒有對(duì)租賃物進(jìn)行妥善保管,造成租賃物毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果是由于其他允許使用租賃物的人或者承租人的共同居住人的行為造成的租賃物的損壞的,承租人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。承租人的共同居住人包括承租人的家屬、保姆和來賓等。承租人允許使用租賃物的人包括共用人和次承租人。第二百一十六條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。【釋義】本條是關(guān)于出租人交付租賃物的義務(wù)和對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。本條規(guī)定的是出租人的兩條義務(wù),一是交付義務(wù);二是對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。這兩項(xiàng)義務(wù)

8、是出租人的重要義務(wù)。其他義務(wù)如維修義務(wù)、出賣租賃物的通知義務(wù)等是這兩個(gè)義務(wù)派生出來2.出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任瑕疵擔(dān)保責(zé)任是買賣合同中的一個(gè)重要的法定責(zé)任,它是指出賣人就出賣的標(biāo)的物的瑕疵應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。包括物的瑕疵擔(dān)保和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保。租賃合同同買賣合同一樣都是一種有償合同,其合同標(biāo)的都是特定的物,有一定的共性。因此,在租賃合同中租賃物的要求也同樣適用物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。由于租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的使用權(quán),而承租人租賃財(cái)產(chǎn)是為了使用和收益,因此,在租賃合同中的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任主要是物的效用的瑕疵擔(dān)保,即出租人應(yīng)保證租賃物具備應(yīng)有的使用價(jià)值。例如,電腦能夠正常地設(shè)定程序、進(jìn)

9、行文字編輯和處理以及上網(wǎng)使用;電冰箱能夠正常地制冷起到儲(chǔ)藏作用等等。一般來講,承租人訂立合同時(shí),知道租賃物有瑕疵的,出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任,承租人無權(quán)要求出租人進(jìn)行維修,減少租金或解除合同。但在特殊情況下,即使承租人知道租賃物有瑕疵,出租人也要負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。即本法第二百三十三條的規(guī)定,租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。本條規(guī)定出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任在合同履行的兩個(gè)階段都有要求:一是在租賃物交付時(shí)保證交付的租賃物符合約定的用途,具有品質(zhì)完整的使用價(jià)值,使承租人能夠正常使用。二是在租賃期間內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

10、在租賃期間如果租賃物本身出現(xiàn)問題,承租人請(qǐng)求出租人進(jìn)行維修時(shí),出租人應(yīng)對(duì)其進(jìn)行及時(shí)地維修,以保證承租人的正常使用。出租人如不能及時(shí)予以維修,承租人可以自行維修,維修的費(fèi)用應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用時(shí),承租人有權(quán)請(qǐng)求減少租金或延長租期。第二百三十一條因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。【釋義】本條是關(guān)于在租賃期間租賃物發(fā)生毀損、滅失的承租人的請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定。本條規(guī)定的是在承租人已盡了善良管理人的義務(wù)的情況下,由于其他原因,造成租賃物的毀損、滅失

11、的,承租人享有何種權(quán)利。不可歸責(zé)于承租人的事由有下列幾種情況:1.因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的不可抗力的條件是不能預(yù)見、不能避免、并且不能克服。如承租人租賃房屋的,由于發(fā)生洪水,大水沖進(jìn)房屋,使屋內(nèi)的墻皮脫落,這種損壞是承租人難以克服的。按照本法的規(guī)定,不可抗力是免責(zé)的事由,因此,在出現(xiàn)不可抗力時(shí),租賃物毀損、滅失了,承租人不承擔(dān)責(zé)任。2.因意外事件造成租賃物毀損滅失的例如承租人租用汽車在路上正常行駛,被一違反交通規(guī)則的汽車撞壞,經(jīng)過認(rèn)定承租人本人無過錯(cuò),汽車的損害是由于第三人的違反交通規(guī)則的行為造成的。3.因出租人不履行義務(wù)造成租賃物毀損滅失的例如承租人租賃的房屋,由于雨季下雨太多

12、出現(xiàn)屋頂漏雨,承租人要求出租人進(jìn)行維修,但出租人遲遲不予維修,最后導(dǎo)致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人沒有對(duì)房屋進(jìn)行及時(shí)的維修。上述前兩種情況,不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當(dāng)事人都無過錯(cuò),既不可歸責(zé)于承租人,也不可歸責(zé)于出租人,而出現(xiàn)了租賃物毀損、滅失的情況。在這種情況下,應(yīng)當(dāng)維護(hù)哪一方當(dāng)事人的利益,是法律所要解決的問題。按照民法上的一般原則,對(duì)物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是以誰享有所有權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)的,即所有權(quán)人承擔(dān)對(duì)物的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。本法在買賣合同中規(guī)定了買賣合同標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任交付后轉(zhuǎn)移至買受人的一般原則。在租賃合同中,多數(shù)情況下,出租人是租賃物的所有人至少是可以支配租賃物的人,當(dāng)發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)

13、事人的事由的情況,租賃物毀損、滅失了,這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人來承擔(dān)。第五條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。第三條合同當(dāng)事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。第五十三條合同中的下列免責(zé)條款無效:(一造成對(duì)方人身傷害的;(二因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。第五十四條下列合同,當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(一因重大誤解訂立的;(二在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。第六十二條當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定:(一質(zhì)量要求不明確的,按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)