1、北京市建筑業發展歷史、現狀和前景分析 房地產業務選擇說明： 基于產業機會與企業實力的業務選擇與組合 3.3 龍騰選擇“別墅市場業務”影響因素分析 1、同寫字樓市場一樣，別墅市場區域分布特性明顯，豐臺區處于絕對落后地位，龍騰在開發的區域選擇和政府 背景支持上沒有優勢，但可以關注未來南城環境建設的改觀的條件下，別墅市場的發展態勢 2、別墅市場政府監管力度大，市場需求波動風險大，而龍騰抵御風險能力弱 3、龍騰的資金實力和融資能力限制了對別墅市場的開發 4、龍騰對別墅需求市場的客戶也沒有營銷的優勢 建議： 龍騰現階段不宜選擇別墅市場 對龍騰選擇“地產開發業務”的分析 1、地產開發業務核心在于土地發展潛

2、力，存在區域差異，豐臺的土地資源較豐富，有很多待開發的區域， 如“槐房項目”所在地段，龍騰有豐臺區域關系資源背景，可以考慮地產開發； 2、完全市場化運作獲取土地資源需要企業有相當雄厚的資金實力，龍騰顯然不具備條件，使得其單純選擇 地產業務會面臨較大的市場風險 3、但通過關系等其它渠道以實際的低成本獲取土地資源進行土地開發可以是龍騰的選擇之一，比如把“槐房項 目”前期倒手賣出 建議：可以考慮，遇到機會，以“倒手”方式做地產，可以迅速集聚資本 基于產業機會與企業實力的業務選擇與組合 3.3 龍騰選擇經濟適用房項目分析 北京市經濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區，而南部地區沒有形成規模

3、性的經濟適用房，但是依據北京市政府開發南城的戰略部署和南部的危房改造和城鎮建設都要求加大該地區的經濟適用房建設力度 建議：龍騰要關注南城的經濟適用房建設，尋求政府支持。 龍騰選擇綠化隔離帶項目分析 1、“槐房項目”就是綠化隔離帶項目，它的運作為龍騰的選擇此類項目積聚了經驗 2、“綠化隔離帶”的項目市場化運作程度相對較強，對龍騰的要求較高，所以建議龍騰注意開發模式選取 3、“綠化帶”生態環境的改變使得該此類項目未來市場升值空間較大 建議：龍騰可以對綠化隔離帶地區進行地產開發，拿到地皮迅速倒手； 槐房項目運作好是前提 龍騰選擇商業用房、寫字樓市場的影響因素分析 1、商業用房和寫字樓市場區域分布特性

4、明顯，豐臺區絕對落后，龍騰在開發的區域選擇和政府背景支持上沒有優勢 2、商業用房和寫字樓開發市場化最強，市場需求的波動風險使得開發風險大，龍騰抵御風險能力弱 3、龍騰資金實力弱，融資能力差，相對大企業沒有競爭力，而商業用房和寫字樓開發需要企業有較強的資金實力 建議： 龍騰不宜選擇商業用房和寫字樓市場 基于產業機會與企業實力的選擇與業務組合 3.3 龍騰選擇“危改”項目分析 1、“危改項目”是政策性很強的開發市場，“以房改帶危改”的開發模式也適合開發商介入 2、豐臺區是“危舊房”改造重心區域，可以充分利用區內資源 3、“危改”整體降低了開發企業的融資困難、市場風險，適合龍騰的企業實力 4、通過在

5、豐臺做危改，塑造企業在區域及北京良好的社會現象，演繹“龍騰”品牌。 建議：選擇危改為企業轉型發展的核心業務 基于產業機會與企業實力的選擇與業務組合 3.3 建筑業務選擇說明： 1、建筑業是的傳統業務，本身的管理水平、業務拓展、市場運作能力還比較弱，在激烈的市場競爭 條件下，目前面向市場選擇業務不符合企業實際 2、建筑的實力限制企業多品種業務選擇 3、選擇龍騰的開發項目要有適當比例，否則會對整個項目運行在資金、工期等方面造成不利影響 4、建筑需要迅速提升企業核心競爭力 建議：專注于“住宅建設”項目品種，以專業化求發展 裝飾業務選擇說明： 1、裝飾業務技術人員缺乏，本身的管理水平、業務拓展、市場運

6、作能力很低，在激烈的市場競爭 條件下，目前面向市場選擇業務有很大困難 2、裝飾的實力限制企業多品種業務選擇 3、選擇龍騰的開發項目也要有適當比例，同時要借此擴展企業實力，迅速提升企業核心競爭力 建議：專注于“技術含量低”的公裝項目品種，以專業化求發展，逐步擴大企業競爭力 基于產業機會與企業實力的選擇與業務組合 3.3 業務組合 現階段房地產、建筑和裝飾三塊業務的組合關系： 危舊房改造業務 綠化隔離帶業務 立足豐臺公共建筑和住宅施工項目 （含龍騰開發項目） 龍騰開發項目 其它公裝項目 裝修裝飾業務 建筑業務 房地產業務 基于產業機會與企業實力的選擇與業務組合 3.3 現階段各選擇業務的SWOT分

7、析 危改業務的SWOT分析 優勢 劣勢 機會 威脅 危改政策的時間限制 其它競爭者參與競爭 政策的不確定性 利用區域關系資源拿項目 建筑裝飾施工保障 可利用危改迅速促使企業成長 政府政策支持和保障 項目資金有保障 市場營銷風險低 開發經驗不足 危改項目資源儲備能力低 建筑裝飾保障能力低 （尤其是資金保障） 低風險低利潤，不利于資本迅速積累 建筑裝飾業務的SWOT分析 優勢 劣勢 機會 威脅 龍騰開發帶來業務機會 前述面臨的其它 產業機會 多年從業經驗 建筑二級資質 （相對優勢） 資金實力弱 項目經理人才缺乏 業務擴張能力低 市場開拓能力弱 產業競爭環境激烈 龍騰不能選擇 建筑和裝飾 總體結論

8、3.4 產業選擇與業務組合的總體結論 在中國及北京良好的經濟發展狀態下，有眾多的產業機會，但依據集團目前企業實力， 我們認為目前最好的選擇是仍然立足于現有的三大產業：房地產、建筑和裝修裝飾 在具體的產業業務選擇中，依據前述分析，我們認為： 房地產業務現階段應專注于現階段專注于以豐臺區域的危舊房改造項目為核心的政策導向性強的業務； 建筑業務以豐臺區域有選擇性的公共建筑和龍騰房地產開發業務的住宅施工項目為主； 裝修裝飾業務以技術含量低的公裝市場為現階段業務發展核心； 三者現階段業務關系定位為：以房產開發帶動建筑和裝飾業務的發展 建筑和裝飾業務推動房產進一步開發 發展目標與整體發展戰略 4 ? 企業

9、發展目標定位 4.1 整體發展戰略 4.2 目標定位前提：在對外部環境分析和企業內部資源綜合分析的基礎上，從未來發展的可能 性和現實發展的可行性角度出發，對企業發展目標予以定位，將發展目標分為集團總 體戰略目標、階段發展目標和各業務及職能發展分目標三個部分。 一、企業總體戰略目標 企業使命：為豐臺區城鎮建設和居民安居工程做貢獻 集團總體發展方向：發展成在房地產、建筑和裝修裝飾三個產業領域于豐臺區有絕對 影響力的、以“住宅房屋綜合經營”為核心業務的集團化控股型實體經營企業，它由多個控股子 公司組成，其中包括現在的龍騰開發公司、建筑和裝飾公司。 其中：龍騰開發公司發展方向：一級資質的房地產開發企業

10、 建筑發展方向：一級資質的工程施工總承包企業 裝飾發展方向：一級裝飾施工、一級幕墻施工、甲級裝飾設計等大型裝飾企業。 2001年2003年“企業戰略轉型”階段；加大向現代企業制度改革的力度，完善集團公司管理模式，完成企業整體的戰略轉型，形成以房地產開發業務為核心，建筑施工、裝飾施工為兩翼的業態結構，成為豐臺區有絕對影響力的集團企業。 2004年2006年“成長發展”階段；立足豐臺，面向北京，以“政策性房地產”開發及相關經營和建筑承包業務為主業，發展成為北京“政策性房地產”市場獨樹一幟具有知名度具有較強影響力和競爭力的現代型住宅房屋經營公司； 2007年以后“持續經營”階段；以住宅房屋經營公司為

11、控股主體企業，拓展業務經營領域，捕獲附加價值業務，形成企業持續經營能力，成為在北京房地產相關市場有重要影響的，具有高度創新能力的實體經營型企業。 二、 發展階段劃分及階段目標確定 企業發展目標定位 4.1 三、“戰略轉型階段”的集團分目標確定 業務發展分目標： 房地產業務：到2003年房地產開發面積達到100萬平方米，成為集團絕對主營業務，業務收入達到集團全部的60以上，業務擴張速度達到30以上。 建筑業務：形成以工程總承包為主的業務體系，到2003年年施工能力達到20萬平方米，業務收入占到集團全部的20以上，年增長速度在20以上。 裝修裝飾業務：裝修裝飾業務達到集團全部的10以上，在業務上形

12、成自己參與市場的獨特的核心競爭力 集團職能目標： 財務目標：到2003年實現年銷售收入6億元，年利潤1億元，房地產收入超過70%，中高層管理人員收入翻番；到2005年銷售收入達到10億元，年利潤2億元，中高層3人年薪過100萬；2010年進入北京市場前5名，年銷售收入超過20億元，年利潤3億元，10人年薪過100萬。 管理目標：用三年的時間建成以規范化管理制度和業務流程管理為核心的信息化管理平臺，形成適合于自身企業發展的現代化的集團化企業管理模式；開發公司立足高起點，形成適合自身的現代企業管理模式；建筑和裝飾公司建立以工程項目管理為核心的管理體制，以管理求效益。 組織發展目標：在三年轉型期通過

13、采取過渡型的集團公司管理模式，完善以龍騰房地產公司、建筑工程公司、裝飾工程公司為主要業務的組織架構；到2003年建筑和裝飾公司成為一級資質的施工承包企業，并向施工總承包企業發展，房地產開發公司成為二級資質的開發企業，向一級資質的開發企業邁進。 人力資源發展目標：到2003年，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學歷高素質人才為主的人力資源結構，使人力資本成為公司成長的核心能力之一。 企業文化培育目標：在原企業文化的基礎上，通過培育新型的房地產企業文化，整合建筑裝飾和房地產公司之間的文化差異，形成人共同追求的求實創新踏實上進的文化理念。 公司品牌發展目標：通過公司房地產業務的開展確立“龍騰

14、”在豐臺區具有絕對地位的品牌形象，同時以質量和科技手段鍛造建筑和裝飾公司的品牌，爭拿一個以上的長城杯和魯班獎。 企業發展目標定位 4.1 企業發展目標定位 4.1 住宅房屋經營公司定位 住宅房屋經營公司就是立足于不斷追求的創新的經營模式，通過住宅開發、建筑和裝修 裝飾施工業務集聚區域資源，形成以服務居民住宅為核心業務的具有持續經營能力的企業。 它是一種虛擬經營的概念。 1、它不同于房地產開發企業，也不同于包含建筑裝飾的綜合類房地產開發企業 2、它的核心業務是服務業 3、形成房地產開發、建筑、裝飾施工及物業管理和社區經營等為一體的綜合性經營業務 4、要求能通過房地產開發有效集聚區域資源，集聚資源

15、的手段多樣化，敢于創新 5、在區域資源集聚方面上，可以考慮兼并區域內占據良好地段的國有中小企業、可以和 豐臺區域內科研機構合作開發、可以涉足部隊后勤服務領域等。通過集聚企業資源達到迅速擴 張企業的目的。 企業發展目標定位 4.1 集團 龍騰房地產開發公司 建筑公司 住宅租賃服務公司 物業管理公司 裝飾公司 社區經營服務公司 其它子公司1 其它子公司2 其它子公司 住宅房屋經營公司 控 股 住宅房屋經營公司定位圖示： 企業發展目標定位 4.1 定位于住宅房屋經營舟山35-6地塊項目規劃方案投資概算（方案二）用地面積：48052.2, 容積率：1.7994, 綠地率：30%, 綠地面積14415.

16、66，建筑密度：15.32% , 占地面積7362.41，計容積率總建筑面積：86466.51（其中：住宅面積82717.80 ,物業管理用房面積622.02，配電房面積480，水泵房面積：30，幼兒園面積2566.44，衛門面積30，燃氣調壓柜20.25），不計容積率總建筑面積：28427.95（其中：地下室面積24047.84，架空層面積4380.11）。 總戶數：696戶，總機動車位：607個，公共非機動車位：1264個。序號項目名稱建筑面積()控制指標（元/）總投資(萬元)目標成本(萬元)備注、說明一土地費86466.514100.0235451.4735451.47地價按72.089

17、5畝*430萬/畝，交易費等1元/平方，契稅按土地款3%計算，土地使用費按9元/平方*4年計二規劃及設計費86466.5180.00691.73661.92三前期工程費86466.51160.001383.461290.231383.46 - 132.12 *70%墻改）四建安工程費86466.513180.4227500.0027500.00含基坑圍護及電梯工程五市政基礎設施費86466.51460.003977.463977.46六公共配套設施86466.51120.001037.60293.13（1037.60744.46代收代扣）七財務費用86466.511752.2615151.17

18、15151.17按貸款6億10%*2年計算直接成本合計86466.519852.7085192.8984325.38八銷售費用86466.51138.781200.001200.00按銷售額1.1%計算九公司管理費用86466.51144.801252.001252.00十預備費86466.51115.651000.001000.00工程費用3%計算十一綜合稅金86466.51725.386272.106272.10按銷售額5.75%十二總成本合計86466.5111474.8094916.9994049.48十三銷售收入86466.5112615.34109080.43109080.4382

19、717.8*12600=104224.43萬車位：607個*8萬=4856萬十四銷售利潤86466.511638.0314163.4415030.95(十三)(十二) 附：目標成本明細表舟山項目35-6地塊目標成本明細表（方案二）用地面積：48052.2, 容積率：1.7994, 綠地率：30%, 綠地面積14415.66，建筑密度：15.32% , 占地面積7362.41，計容積率總建筑面積：86466.51（其中：住宅面積82717.80 ,物業管理用房面積622.02，配電房面積480，水泵房面積：30，幼兒園面積2566.44，衛門面積30，燃氣調壓柜20.25），不計容積率總建筑面積

20、：28427.95（其中：地下室面積24047.84，架空層面積4380.11）。 總戶數：696戶，總機動車位：607個，公共非機動車位：1264個。序號項目名稱可售面積()投資預算(萬元)目標成本(萬元)累計付款(萬元)備注、說明一土地費1土地款30998.4930998.474230998.474272.0895畝*430萬/畝2土地契稅929.95929.9542929.9542按土地款的3%計算3土地交易費8.658.65建筑面積86466.51*1元/平方4確權登記費0.390.390.395酒店土地分攤費1280.001280.006東港置業土地轉讓費1800.001800.00

21、7土地使用稅172.99172.9960.0653按用地面積*9元/年*4計算8其他261.00261.0018.7518.75為滯納金小計82717.835451.4735451.4732007.6337經濟指標4285.83元/二規劃及設計費1規劃方案設計費166.39158.702067.45542施工圖設計費247.48241.494637.12273圍護設計及監測費28.7228.724景觀綠化設計費139.15123.005市政工程設計費60.0060.00含電力管網設計6智能化設計費20.0020.007公共部位裝修設計費30.0030.00小計82717.80691.73661

22、.92104.5781經濟指標104.53元/三前期工程費1工程勘探測量費20.0020.002工程監理費264.26264.26按114894.46*23元/平方計算3行政事業性規劃定樁、放樣費11.4911.49墻改費114.8934.47按114894.46*10元/計算散裝水泥保證金17.235.17114894.46*1.5元/計算白蟻防治費22.9822.98114894.46*2元/計算水土保持方案編制8.008.00序號項目名稱可售面積()投資預算(萬元)目標成本(萬元)累計付款(萬元)備注、說明收費地方高等教育費114.89114.89環境評估費3.503.50檢測費5檢測費

23、樁基檢測費60.0060.00節能檢測費22.9822.98防雷測試費57.4557.45114894.46*5元/計算6咨詢服務費日照、指標復核17.2317.23施工圖審查費17.2317.23招標代理、交易費15.0015.00造價咨詢、審計費73.2073.20房產面積測繪費14.3413.59其它咨詢費10.0010.002.507地基處理費渣土清運費240.00240.006.928含平整場地費填塘渣50.0050.00地下清障10.0010.00地下水排放費10.0010.00其它處理費10.0010.008臨時設施費臨時圍墻費30.0030.00含臨時道路費道路占用開口費10.

24、0010.00臨時水、電設施費40.0040.0023.2719工地臨時水電費10.0010.001.8331零星工程費20.0020.005.31989其它費用房屋產權登記費40.0040.00住696*80+車607*550房屋交易手續費30.7930.7986466.51*3+8000*6曬圖、復印費用8.008.00清潔衛生費10.0010.00小計82717.801383.461290.2339.8528經濟指標167.25元/四建安工程費1建筑工程基坑圍護540.00540.00900M*6000元/M2樁基工程2800.002800.003地下部分6500.006500.00預算

25、造價：地下按2700元/平方，地上按1450元/平方，安裝按200元/平方4地上部分12320.0012320.00.5安裝工程給排水400.00400.006電氣工程950.00950.007消防通風550.00550.008人防工程60.0060.00不含戰時土建工程費用9智能化工程340.00340.0010電梯工程1680.001680.0048*35萬/臺11公共部位裝修工程860.00860.0012幼兒園工程500.00500.00不含裝修費用小計82717.8027500.0027500.00經濟指標3324.56元/序號項目名稱可售面積()投資預算(萬元)目標成本(萬元)累計

26、付款(萬元)備注、說明五市政基礎設施費1外接供電工程1500.001500.00包括綜合管網及專變貼費2外接供水工程400.00400.003道路及排水工程300.00300.004煤氣管道工程276.70276.705景觀、綠化工程1000.001000.006景觀燈、路燈工程56.0056.007大門、衛門工程80.0080.008永久圍墻工程63.0063.00約900米*700元/米9電信網絡、有線電視費114.96114.9610環衛設施費11.4911.4911橡膠坡道減噪板11.4911.4911交通標志標線11.4911.4912集中信報箱8.658.6513體育健身路徑11.

27、4911.4914溫馨提示牌8.658.6515門牌、幢號小區名8.658.6516綜合驗收費114.89114.89小計82717.803977.463977.46經濟指標480.85元/六公共配套設施1首次業主大會籌備費5.745.74按建筑面積計算2房屋維修專項資金778.2033.7382717.8*90元/平方代收代繳物業、居委會用房裝修58.3458.344物業初期管理費80.4380.43按建筑面積7元/平方計算5綠化保養費114.89114.89小計82717.801037.60293.13經濟指標125.44元/七財務費用按10%*2年計算1貸款利息6億12000.00120002前期利息3151.173151.173151.17141516.0742+1635.0972小計82717.8015151.1715151.173151.1714經濟指標1831.67元/八銷售費用按總銷售額1.1%