1、第五章 房地產評估本章學習目的和要求1、了解房地產評估的基本內容和特點2、熟悉房地產評估的影響因素3、掌握收益法、市場法、成本法、剩余法在房地產評估中的應用4、熟悉基準地價修正系數法及路線價法在房地產評估中的應用5、了解在建工程評估第一節(jié) 房地產評估概述房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物（不動產）。其中：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者

2、使土地、建筑物的價值明顯受到損害的部分。一、房地產的整體概念（一）土地 廣義：指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質、地貌生物和水文、水文地質等因素構成的自然歷史綜合體，包括過去和現在人類活動對土地所產生影響的結果。 兩重性：不僅是資源，也是資產 自然供給：地球提供的可利用數量 土地的供給 經濟供給：人類開發(fā)利用而形成的土地供給二、土地及土地使用權（二）土地的特性 自然特性：位置固定性質量差異性不可再生性效用永續(xù)性 經濟特性：供給稀缺性產權可壟斷性土地利用多方向性效益級差性（三）土地使用權我國土地所有權與使用權相分離，土地所有權有兩種情況： 城市土地-所有權屬于國家； 農村城市郊區(qū)

3、的土地-所有權歸農民集體所有。土地的使用者不具有土地的所有權，只擁有土地使用權。 70年居住用地國家出讓土地使用權 40年商業(yè)、旅游、娛樂用地 50年其他（工業(yè)、科教文衛(wèi)體）國家出讓土地使用權的方式：協(xié)議、招標和拍賣土地使用者可將土地使用權再轉讓、出租、抵押申請續(xù)期最遲于屆滿前一年三、地租與地價理論馬克思的理論認為，地租是土地所有權在經濟上的表現形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權的壟斷所獲得的地租。如土地出讓金（2）級差地租： 級差地租：由于土地自然差別導致的地租 級差地租：對同一土地連續(xù)投資，投資收益差 別所導致的地租（一）地租

4、理論級差地租原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。壟斷地租 建筑地段地租1、地價的本質是地租的資本化 一般商品的價格是以價值為基礎，上下波動的，價值是生產商品的社會必要勞動時間決定的，但沒有開墾的土地不是勞動產品，即使是開發(fā)了的土地，價格與價值差異也很大，土地價格決定也具有特殊性。2、地價特征 (1)地租的資本化 (2)權益價格 (3)具有增值性 (4)與用途相關 (5)具有個別性 (6

5、)具有可比性 （二）地價理論1、位置固定性 2、供求區(qū)域性 房地產市場是一個地區(qū)性市場，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是當地的，在不同地區(qū)之間各不相同。3、長期使用性 4、大量投資性 5、保值增值性 引起房地產價格上升的原因主要有4個方面：(1)對房地產本身進行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設備，改進物業(yè)管理；(2)通貨膨脹；(3)需求增加導致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部經濟或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。 6、難以變現性 7、政策限制性 8、 投資風險性 四、房地產的特性除供需原則、替代原則、貢獻原則外，特別要注意的：1、最有效使用原則（即預期原則）最佳使用 指法律

6、上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。 2、合法原則  合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。 在合法產權方面，應以房地產權屬證書和有關證件為依據。 在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據。 在合法處分方面，應以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權 出讓合同)等允許的處分方式為依據。 五、房地產評估原則六、房地產評估的程序明確評估的基本事項制定工作計劃實地勘察與收集資料測算被估房地產價值綜合分析確定結果撰寫評估報告簽訂評估合同確定評估基準日了解評估對象明確評估目的歸檔歸檔第二節(jié) 房地產價格及其影響因素一、

7、房地產價格的種類1、按價格形成方式分（1）市場交易價格實際成交價格（2）評估價格對市場交易價格的模擬如基準地價、標定地價、交易底價、房屋重置價格、課稅價格等2、按房地產實物形態(tài)分 （1）土地價格：基準地價、標定地價等（2）建筑物價格：純建筑物部分的價格（3）房地產價格：房地合一價3、按房地產價格表示單位分: 房地產總價格： 土地-單位地價 單位價格- 建筑物-單位建筑面積的建筑物價格 房地產-單位建筑面積的房地產價格 樓面地價-單位建筑面積地價 = 土地總價格 / 建筑總面積 = 土地單價 / 容積率其中：容積率 = 建筑總面積 / 土地總面積 建筑密度(建筑覆蓋率)，指底層建筑面積與總用地面

8、積的比例。二、 影響因素經濟發(fā)展經濟增長速度、國民生產總值、國民收入、 物價指數等 經濟 財政金融利率水平與土地的價格成反比 產業(yè)結構 人口數量、密度、素質與地價正相關 家庭規(guī)模小型化住宅套數需求增大 漲價 社會 房地產投機 教育科研水平和治安 社會福利 土地制度+住房制度+地價政策 城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 行政 稅收政策、投資政策 隸屬關系變更 交通管制 心理 一般因素區(qū)域因素總體上：1、商服繁華因素：2、道路通達因素：3、公交便捷因素：4、城市設施狀況因素 基礎設施，生活設施，文體娛樂設施5、環(huán)境狀況因素：自然環(huán)境和人文環(huán)境 各種噪聲，環(huán)境污染，視覺環(huán)境影響住宅房地產價格的主要區(qū)

9、域因素：日照、風向等氣候條件；當地居民的教育水平、社會階層等居住環(huán)境；街道的寬度、構造；離市中心的距離及交通狀況；商業(yè)網點的配置狀況；上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設施狀況；學校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況；噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況；景觀環(huán)境裝況；影響商業(yè)房地產價格的主要區(qū)域因素：商業(yè)群落狀況及地段的繁華程度； 顧客來源及購買力狀況；顧客的交通手段及交通狀況；營業(yè)類別及競爭裝況；經營者的創(chuàng)造力及資信狀況；土地利用的管制狀況等。影響工業(yè)房地產價格的主要區(qū)域因素：道路、港口、鐵路等運輸設施的便利程度及建設裝況；動力供應和供排水狀況；勞動力市場的供應狀況；與關聯(lián)產業(yè)的位置關系；與生產緊

10、密聯(lián)系的氣候、地質、水文狀況；政府行政上的指導與管制，如排污限制。個別因素區(qū)位: 宗地位置優(yōu)則價高 面積、寬度、深度: 臨街較寬則價高、深度不深不淺 則價高 形狀: 矩形價高、街道交叉口三角形等不規(guī)則地價高土地（宗地） 地力、地質（正比）、地勢（高則價高）、地形 （平坦高） 容積率: 與地價同方向變動但一般不呈線性關系 用途: 商業(yè)用地地價住宅工業(yè) 土地使用年期 面積+結構+材料等: 影響成本 設計、設施: 是否與功能相適應建筑物 施工質量: 影響耐用年限、安全性、方便性、舒適性 法律限制: 城市規(guī)劃、建筑法規(guī) 環(huán)境協(xié)調: 是否最佳使用第三節(jié) 收益法在房地產評估中的運用一、基本思路以房地產的預

11、期收益能力為導向求取估價對象的價值價值高低主要取決于下列3個因素： 未來凈收益的大小 獲得凈收益的可靠性 獲得凈收益期限的長短3個因素： 未來凈收益的大小未來凈收益越大，價值越高，反之越低； 凈收益的測算途徑可分為兩種： 一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業(yè)廠房、倉庫等類房地產； 二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產。 獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，價值就越高，反之越低 獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越長，價值就越高，反之越低二、適用范圍 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產，如寫字樓、公

12、寓、商店、旅館、餐館、游樂場等。三、純收益客觀純收益= 客觀總收益 客觀總費用 實際純收益： 指土地在現在利用條件下產生的純收益, 一般來說 它不能直接用于估價。 客觀純收益： 指房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益值。客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價的依據。 客觀總費用： 為取得總收益所必須投入的正常支出，如維修費、管理費 、稅金等。（客觀費用） 四、資本化率-期望投資收益率（一）求取方法1、市場測算法根據市場上類似的近期交易實例推算出r。 一般采用永續(xù)年金求r 也可以是有限年期的普通年金

13、求r例 5-1 在房地產市場中收集到5個與待估房地產類似的交易實例：可比實例純收益（元/年.平方米）交易價格（元/平方米）資本化率1418.959007.1%2450.060007.5%3393.357006.9%44593963007.3%5507.065007.8%r = ( 7.1% + 7.5% + 6.9% + 7.3% + 7.8% ) / 5 = 7.32%2、安全利率加上風險調整值法，即風險調整法 首先，找出安全利率(通常選擇短期國債利率或銀行中長期利率) 其次，確定風險調整值。一般包括： 對投資風險的補償房地產投資收益不確定、具有風險性； 對管理負擔的補償房地產要求的管理工作

14、一般遠遠超過存款、證券等，因此，投資者會要求對其承受的額外管理負擔有所補償； 對投入資金缺乏流動性的補償股票和債券比房地產投資買賣較容易，交易費用也較低，因此，投資者對其投入的資金缺乏流動性有所補償。 第三，由于投資于房地產可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，投資者因此會降低所要求的報酬率，所以，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應的扣減。3、各種投資收益率排序插入法 具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。 (1)調查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料  (2)將所搜集的不同類型

15、投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。 (3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。   (4)根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。 （二）資本化率的種類1、綜合資本化率r : 適用于房地產整體價值的（L+B）， 對應的純收益是土地與地上建筑物共同產生的凈收益 。2、建筑物資本化率r2 : 適用于建筑物自身價值的（B），對應的純收益應當是建筑物產生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益)，不包含土地帶來的凈收益。3

16、、土地資本化率r1: 適用于土地自身價值的評估（L），對應的純收益應當是土地產生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益)，不包含建筑物帶來的凈收益。 五、計算公式-假設土地使用年期為無限（一）評估房地合一的房地產價值房地產價值 =（房地產總收益房地產總費用）/ 綜合資本化率（純收益通常以年度計，并假設在年末發(fā)生） 房地產總收益 = 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 （以潛在毛收入的某百分率來計算） 房地產總費用 = 管理費 + 維修費 + 保險費 + 稅金 注意：房地產總費用中不包括會計上的折舊額（二）單獨評估土地的價值1、由土地收益評估土地價值適用于空地出租的情況： 土地價值 = 土地純收益 /

17、土地資本化率 土地純收益=土地總收益土地總費用 土地總費用=管理費+維護費+稅金 2、由房地產收益評估土地價值（1）土地價值 = 房地產價值建筑物現值 建筑物現值 = 建筑物重置價年貶值額×已使用年數 年貶值額 =（建筑物重置價殘值）/ 耐用年限（2）土地價值 =（房地產純收益建筑物純收益）/ 土地資本 化率 建筑物純收益 = 建筑物現值×建筑物資本化率 （三）單獨評估建筑物的價值1、建筑物價值 房地產價值 土地價值2、建筑物價值 （房地產純收益 土地純收 益）/ 建筑物資本化率六、應用舉例例5-2：有一宗土地 ，出讓年期為50年，資本化率為10%，預計未來前5年的純收益分

18、別為15萬元，16萬元，18萬元，15萬元，20萬元，第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價值 。例5-3： 有一宗房地產，2003年的純收益為50萬元，資本本化率為5%，若：（1）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增加1萬元；（2）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%。試分別評估兩種情況下2003年初的房地產價值。例5-4：某房地產公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑

19、物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的1.5%，土地使用稅及房產稅為每建筑平房米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價格。（1）年房地產純收益=房地產總收益-房地產總費用年總收益50×12×900×（110%） 486000（元）年總費用486000×3.5% 2500×900

20、15;1.5% 20×900 2500×900×0.2% 73260（元） 年房地產純收益 486000 73260 412740（元）（2）建筑物純收益建筑物現值×建筑物資本化率 年貶值額 （2500×900）÷ 48 46875（元） 建筑物現值 2500×900 46875×4 2062500（元） 建筑物純收益 2062500×8% 165000（元）（3）土地純收益 412740 165000 247740（元）（4）土地使用權價格 247740×（P/A，7%，44) 3358836

21、.15（元）（5）土地單價 3358836.15/500 6717.67（元）一、理論依據：是房地產價格形成的替代原理 二、適用范圍： 在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易 那些很少發(fā)生交易的房地產，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑等則難以適用。 第四節(jié) 市場法在房地產評估中的應用三、計算公式 舉例被估房地產評估價值 = 參照實例價值×A ×B×C ×D ×E ×F其中： A. 交易情況修正、B. 交易日期修正、 C. 區(qū)域因素修正、D. 個別因素修正、 E. 容積率因素修正、F. 土地使用年限修正A、交易情況修正交易中的特殊因素

22、主要有：1、有特殊利害關系的經濟主體間的交易2、交易時有特別的動機3、買方或賣方不了解市場行情4、其他特殊交易的情形5、特殊的交易方式，如拍賣、招標等即采用可比實例的成交價格比其正常價格是高還是低多少的方法 舉例例為評估某宗地H的地產價格，選取了M、N兩個參照地塊交易實例。已知M地塊的交易性質為訴訟抵債，其土地使用權交易價格為3400元/平方米，N地塊系拍賣轉讓的土地使用權，拍賣價格為4500元/平方米；且經分析發(fā)現，M地塊價格比正常情況低了10%，而N地塊拍賣價格則高出正常情況的16%，則有：B、交易日期修正價格指數有定基和環(huán)比兩種。 如：(1) 建筑造價指數或變動率； (2)建筑材料價格指

23、數或變動率； (3)建筑人工費指數或變動率； (4)房地產價格指數或變動率。 房地產價格指數或變動率又可細分為： (1)全國房地產價格指數或變動率； (2)某地區(qū)房地產價格指數或變動率； (3)全國某類房地產價格指數或變動率； (4)某地區(qū)某類房地產價格指數或變動率。舉例例續(xù)前例，假設待估宗地H的評估期基準日為2001年7月1日，M地塊的交易日為2000年8月1日，N地塊的交易日期為2000年9月30日。又據有關統(tǒng)計資料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地產業(yè)的價格平均每月上漲0.3%，則上述M、N地塊經期日修正后的價格分別為：C、區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正的內容主要包括： 繁華程度，

24、交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等。 (交易實例當時的區(qū)域因素狀況）一般采用多因素評定法 (使用打分的方法。既可采用直接比較法，也可采用間接比較法）舉例例續(xù)前例，假設上述待估地產和參照實例M、N都屬于商業(yè)用地，運用直接法對地塊H進行區(qū)域因素修正的結果見表：區(qū)域因素待估地產H參照實例M參照實例N1、商服繁華程度2、道路通達度3、公交便捷度4、商業(yè)區(qū)綜合環(huán)境5、規(guī)劃因素252020201524211817142922212017總分值10094109D、個別因素修正土地方面的個別因素修正的內容有： 面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文

25、狀況、規(guī)劃管理條件等。建筑物方面的個別因素修正的內容有： 新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向等。修正方法與區(qū)域因素基本相同。舉例例假設上述地塊H、M、N的面積分別為8000、8760、6200平方米，其形狀依次為矩形、梯形、梯形，其個別因素比較結果見表：個別因素待估地產H參照實例M參照實例N1、面積2、形狀3、地質條件4、臨街深度202525302123243218232627總分值10010094E、容積率因素修正在一定范圍內，容積率與地價成同方向變化，但不是線性關系。根據容積率與地價的關系，編制容積率地價指數表。 如下例舉例例：容積率地價指數表的編制如：某類

26、用地容積率與地價的關系為：當容積率在11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1.0時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加3%。要求編制容積率地價指數表。容積率1.01.11.21.31.41.51.61.7地價指數100105110115120125128131例續(xù)前例，假設政府城市規(guī)劃對H、M、N三地塊的容積率最高限額依次為8、10、9，則查容積率地價指數表可計算參照實例M、N的容積率修正率分別為：容積率12345678910地價指數11.5161.9332.2972.6272.933.2143.4823.7373

27、.981F、土地使用年限修正土地使用年限修正系數按下式計算：舉例例前例中，若地塊H、M、N的剩余使用年限依次為38年、32年、40年，且已知土地還原利率為8%，則有：例續(xù)前例，待估宗地H經過上述各因素修正后，可確定其最終評估結果：（1）按參照實例M計算的評估價格：（2）按參照實例N計算的評估價格：（3）地產H的評估價格待估地產價格（M）待估地產價格（N）第五節(jié) 房地產評估的成本法一、基本思路： -重置一宗效用相同的房地產 二、適用范圍： -無收益、少交易的特殊性房地產三、土地評估的成本法分為： 1、征地費用：國家征用集體土地而支付的。 包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費、新菜

28、地開發(fā)基金等 2、拆遷費用：為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用。 土地價格 = 土地取得費 + 土地開發(fā)費 + 稅費 + 利息 + 利潤 + 土地增值收益（一）土地取得費：向原土地使用者支付的費用。1、基礎設施配套費 如“三通一平”：通水、通路、通電、平整地面 “七通一平”：通上水、通下水、通電、通訊、 通氣、通熱、通路、平整地面。 2、公共事業(yè)建設配套費用 指郵電、圖書館、學校、公園、綠地等設施的費用 3、小區(qū)開發(fā)配套費（二）土地開發(fā)費（三）投資利息：即資金時間價值注意：全部資金（自有資金和借入資金）都要計算利息 土地取得費的計息期：開發(fā)期+銷售期 土地開發(fā)費的計息期：開

29、發(fā)期的一半（均勻投入）+銷售期（四）投資利潤和稅費： 利潤：（土地取得費 + 土地開發(fā)費）× 投資利潤率 或：開發(fā)后地價 ×銷售利潤率稅費（國家政策法規(guī)確定）（五）土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 土地增值收益歸土地所有者所有。 土地增值收益 = 前幾項成本價格 × 土地增值 收益（一般為10%-25%） 某市經濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回

30、報率為10%，當地土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。例題（1）計算土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米（2）計算土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米（3）計算投資利息取得費利息=150 (1+6%)2-1=18.54元/平方米開發(fā)費利息=200×35%× (1+6%)1.5-1+200×65%× (1+6%)0.5-1=10.23（4）計算開發(fā)利潤=（150+200）×10%=35元/平方米（5）計算土地價格土地單價=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）

31、=475.84元/平方米土地總價=475.84×15000=7137600元四、新建房地產評估的成本法注意：由于評估基準日是開發(fā)建成日 ，無需計算貶值。開發(fā)成本包括：（1）勘察設計和前期工程費（2）基礎設施建設費（3）房屋建筑安裝工程費（4）公共配套設施建設費（5）開發(fā)過程的稅費及其他間接費用新建房地產價格 = 土地取得費 + 開發(fā)成本 + 管理費用+ 利息 + 銷售稅費+ 正常利潤五、舊建筑物評估的成本法1、更新重置成本 2、貶值，又稱建筑物損耗，與會計上的折舊是有差異（1）有形損耗：由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實 體價值損（2）無形損耗：由于功能上或經濟上的因素，諸如技術

32、進 步、消費觀念變更、其周邊環(huán)境不協(xié)調等。 3、主要采用使用年限法和成新折扣法。 使用年限法：貶值 年貶值額 × 已使用年限 年貶值額（更新重置成本凈殘值）÷耐用年限 成新折扣法：重置成本×成新率舊建筑物價值 = 更新重置成本 貶值第六節(jié) 房地產評估的剩余法一、基本思路： 土地的最高價等于開發(fā)完成后的房地產價值扣除開發(fā)成本和相應利息、利潤等之后的余額。又稱假設開發(fā)法。二、適用范圍： 待開發(fā)土地、將生地開發(fā)成熟地、待拆遷的土地三、計算公式：傳統(tǒng)法：采用計算利息的方式 地價 = 預期樓價 建筑費專業(yè)費用銷售費用利息稅費利潤四、操作步驟1、調查基本情況規(guī)劃等限制條件+位

33、置+自然情況+公共設施+權利狀況2、確定最佳開發(fā)利用方式最佳土地用途+容積率+覆蓋率+高度+檔次等3、預測樓價出售總價或出租收益現值4、估算成本費用 建筑費+專業(yè)費+利息+稅費+租售費用利息: 即預付資本（地價+建筑費用+專業(yè)費用）的融資成本其中: 地價計息期整個工期（建造期、空置期、銷售期） 開發(fā)費及專業(yè)費計息期一半建造期、空置期、銷售期5、確定合理利潤 利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）×投資利潤率 6、估算待估土地價格例5-10舉例例5-10根據當前房地產市場的租金水平，與所開發(fā)房地產類似的房地產未來月租金純收益為每建筑平方米300元，該類房地產的還原利率為8%，總建筑面積50

34、00平方米，出租率為80%，則所開發(fā)房地產的總價可確定為（假設房屋收益年期為無限年期）：年純收益=300 ×12 ×5000 ×80% =1440萬元 總價=1440/8%=18000萬元有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位

35、地價和樓面地價。例題5-11地價 預期樓價建筑費專業(yè)費用銷售費用利息稅費利潤（1）樓價 2000×2.5×9000 45,000,000（元）（2）建筑費和專業(yè)費 3000×2000×2.5×（1+10%） 16,500,000 （元） （3）銷售費用和稅費 45,000,000×（2.5%+6.5%） 4,050,000 （元） （4）利息 地價×【(16%)21】+16,500,000×【(1+6%)1-1】 0.1236×地價990000（4）利潤 （地價16,500,000)×10%（5

36、）地價 45,000,00016,500,000 4,050,000 0.1236×地價990000 0.1×地價1,650,000（6）總地價 21,810,000÷1.2236 17,824,452 （元）（7）單位地價 17,824,452÷2000 8912（元/平方米） 樓面地價 8912÷2.5 3565（元/平方米）在現金流量折現法中利息和利潤都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與收益法中的資本化率的原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均收益率，所以

37、，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利息），又包含風險收益部分（利潤）。 舉例五、剩余法現金流量折現法 例:  需要評估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的價值。該宗土地的面積為5000，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設計等專業(yè)費用為建筑安裝工程費的12，第一年需要投入60的建筑安裝工程費、專業(yè)費用，第二年需要投入40；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2，房地產交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6，預計該商品住宅在建成時可

38、全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積2 000元。試用現金流量折現法測算該宗土地2004年9月的總價、單價及樓面地價(折現率為12)。（1） 開發(fā)完成后的總價值2000×5000×2÷(112%)21594.39(萬元) （2）建筑安裝工程費等800×(112) × 5000×2×【60÷（1+12%）0.540%÷（1+12%）1.5】810.36(萬元)（3）銷售費用和銷售稅費總額1594.39×(2+6) 127.55(萬元)（4）該宗土地的總價1594.39810.36127.5

39、5656.48(萬元) 土地單價1312.96(元)   樓面地價656.48(元) 一、基準地價的含義和特點1、含義： 基準地價是指按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。 標定地價是市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件下，具體宗地在一定使用年限內的價格2、特點：（1）區(qū)域性價格（2）土地使用權價格（3）平均價格（4）單位面積地價（5）基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)（6）基準地價具有現實性3、杭州市區(qū)基準地價表4、杭州市房屋重置價格第七節(jié) 基準地價修正系數法二、基準地價修正系數法的基本思路 基本原

40、理：替代原理，是市場法的一種特殊形態(tài) 市場法：以土地交易實例為參照物， 基····法：以基準地價的平均條件為參照物，屬于一個虛擬的“參照物”。地價 = 待估宗地所處地段的基準地價×區(qū)域修 正系數×年限修正系數×日期修正系數 ×容積率修正系數×其他因素修正系數三、適用范圍 適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，可以進行大批量宗地地價的評估 一輔助方法第八節(jié) 路線價法一、路線價的含義1、路線價：指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地， 設定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的 平均單價。 標準宗地：深度、寬度和形狀標準的宗地，面積大小隨各國 而異。 如美國標準宗地：位于街區(qū)中間寬1英尺、深100 英尺的狹長地塊 日本標準宗地：以寬3.63米，深16.36米的長方形 地塊 我國臺灣標準宗地：寬1米，深18米。 實際估價中的標準深度，通常是路線價區(qū)段內臨 街各宗土地深度的眾數2、路線價區(qū)段：具有同一路線價的地段 劃分路線價區(qū)段的標準：用途相同，地價相近、地段相連二、路線價法的含義、基本依據及計算公式1、含義：以路線價為基準，配合相應的深度指數及其他修正率求取該街道內一定臨街深度的宗地價格的估價方法。2、基