1、期末論文設計(論文）題目：房地產項目全程管理的關鍵環節及其把控 房地產項目全程管理的關鍵環節及其把控一、 房地產項目歷程中國經濟的市場化進程從1978年的改革開放開始,也拉開了我國房地產行業項目管理發展的序幕.研究者們對于我國房地產 發全過程項目管理的發展看法不一,以下主要結合我國房地產行業的發展歷程和建設型企業推行項目管理的過程簡要分析中國房地產開發過程中的項管理演變。-、第一階段：學習和試點（19841993年)在我國房地產行業發展的前兩個階段，房地產行業還并沒存完全走向市場化，房地產開發商幾乎沒有項目管理的概念,此時房地產項目的 發也是基于各種單項技術手段進行策劃，并在某種技術手段深入拓

2、展規范操作。從80年代后期到90年代初,我國工程建設實行招投標制.1984年的魯布革水電站項目，標志著我國開始學習國外項目管理的經驗。在該項目中，日本大成公司承建的引水隧道工程,其項目管理模式給我國工程建設理念帶來了很大沖擊；1987年五部委聯合推廣該項目中的管理經驗。在這之后,我國進入推行項目管理經驗的試點階段，標志性事件是1993年我國在呼和浩特召開的項目管理工作會議.二、第二階段：全面推廣（19941997年）在這個階段中，我國房地產行業正在進行從計劃經濟向市場化轉型的關鍵時期,房地產市場的土地管制和價格管制正在逐漸放開 ,這預示著未來房地產市場的發展將更加快速，競爭也更加激烈.因此，建

3、設型行業也預見項目管理經驗越發重要。從1994年九江項目管理工作會議，到1997年西安項目管理工作會議，我國工程建設行業進入全而總結和推廣項目管理經驗的階段。三、第三階段：完善和深化規范（19982000年）由于國家政策調整，土地市場和價格管制在1998年以后被放開和取消，我國房地產行業的市場化經營氛圍和競爭變得更加激烈，也迎來了快速發展的黃金時期.我國房地產開發商開始思考如何使得企業開發的地產項目更具競爭力,更能夠吸引消費者的目光；很多房地產企業自覺地關注項目管理，并試圖提升自身項目管理的能力。在項目管理房展方面，緊接著前期的學習和試點階段,我國工程建設行業繼續完善和推行項目管理經驗，從19

4、97年到2000年，先后召開了一系列的現項目管理工作會議。四、第四階段：兼收并蓄（2001-至今)2001年以后，我國房地產業繼續面對寬松的經濟環境,而且我國對住宅產業實施各方面的優惠政策,為房地產市場提供了良好的政策環境。在項目管理發展方面,隨著我國自2001年加入國際世貿組織，中國工程建設行業的項目管理逐衆面臨國際項目管理經驗的挑戰.中國企業在面對國際挑戰的過程中不斷學習,結合工程建設項目發展的特點,逐深形成中國工程建設項目的項目管理體系。二、 房地產項目管理房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法,對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方

5、位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品.房地產項目根據管理者不同，又可分為：建設項目管理、設計項目管理、工程咨詢項目管理、施工項目管理和后期物業管理.建設項目管理是項目所有者站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式,采用多種方法和措施,對整個項目所有工作的系統運動過程進行計劃、協調、監督、控制、和總評價，以保證項目質量、工期、投資效益的實現。隨著現代房地產項目范圍的拓展,房地產項目管理的內容也在不斷的增加,其管理過程及其內容具有下列特點: 1. 項目管理理論、方法、手段的科學化。現代房地產項目管理吸收并使用了現代科學技術的最新成果，這

6、是它的最顯著特點。2. 項目管理的社會化和專業化。隨著房地產項目的數量越來越多，規模越來越大，越來越復雜,而且現代社會對項目管理的要求越來越高，所以在項目實施及其管理過程中需要職業化的項目管理者。3. 項目管理的標準化和規范化.房地產項目管理是一項技術性非常強的工作,要符合社會化大生產的需要，房地產項目管理必須標準化、規范化。 4. 項目管理的國際化。項目管理的國際化即按國際慣例進行項目管理,其趨勢不僅在中國而且在全世界越來越明顯。現在不僅一些大型房地產項目，連一些中小型房地產項目的某些方面，如參加單位、設備、材料、管理服務、資金等都呈現國際化趨勢。房地產項目管理的信息化。這是指伴隨著網絡時代

7、的到來，房地產項目管理的信息化程度和水平不斷提高的趨勢.三、 房地產項目管理的內容房地產項目管理主要包括項目全過程的管理，而不僅僅是施工階段的成本管理、工程管理、質量管理、進度管理、合同管理、施工安全管理以及信息管理等內容。其中，各階段的成本管理、質量管理、進度管理是三大管理核心，它們既相互聯系又存在著矛盾的整體，其關系：三大管理目標之間的對立關系.在通常情況下,如果對項目質量有較高要求就會投入較多的資金和時間;如果要搶時間、爭進度,要在短時間完成項目，就勢必會增加投資或是項目質量下降；如果要減少投資，勢必會考慮降低項目功能要求和質量標準，所以說三大管理目標之間既矛盾又對立的一面.三大管理目標

8、之間的統一關系。在通常情況下適當增加投資數量，為采取加快進度的措施提供經濟條件，可以縮短工期，使項目盡早完工、投資盡早回收，使項目全壽命周期經濟效益得到提高:適當提高項目功能要求與質量標準,雖然增加工期但是節約項目動用后的資金;如果項目進度制定既科學又合理，可以使縮短工期也可能獲得較好的質量和較低的工程費用。四、 房地產開發過程的項目管理的八項程序房地產商提出開發設想，尋找投資機會。一個好的房地產項因需要一個好的 發設想,而該開發設想建立在房地產 發商需要認真研究市場的變化趨勢,確定不同地段發展前景和需求狀況的基礎之上。1 投資機會尋找.通過開發商對擬投資地區房地產市場的調查，搜集大量市場信息

9、，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程.2 投資機會的篩選。開發商選擇出實現其開發設想的開發用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士接觸，做出初步設計方案,探討獲取開發用地的可行性.3 可行性研究。可行性研究意圖，在于確定開發設想是否合理和可操作.4 可申請項目用地，獲得土地使用權。在項目真正啟動之前，項目建設籌建單位或項目法人需要專門向發改局（委)或招商局、發區、工業 或者其他主管部門征用土地。5 規劃設計方案與方案報批。設計方案對房地產項目 發十分關鍵。6 簽署有關合作協議。7 施工建設與竣工驗收。8 市場營銷和物業管理.市場營銷是確保所開發房地產項目獲得經濟效

10、益的重要環節;如果把房地產看作商品，那么物業管理就是與該商品配套而生的售后服務。一般項目工作過程主要包括項目啟動、項目規劃、項目實施、項目控制和項目收尾五個基本過程.房地產項目的啟動過程既投資機會選擇與決策分析過程;項目規劃過程是策劃、計劃與設計過程；項目實施過程是施工建設過程；項目控制是包括成本、質量、進度等控制過程等；項目收尾構成是營銷與物業管理。五、 房地產開發過程的項目管理程序中關鍵環節及其把控在房地產的開發中，項目管理占據著重要的地位，也對整個房地產項目開發的成敗有著重要的影響。具體來講,房地產的項目管理是一個系統的工程,需要各個環節之間的相互配合,并且進行不斷的優化，從而讓項目的整

11、體目標得以實現。作為房地產開發企業，做好項目管理，完善項目管理過程中的各個環節，是房地產開發企業項目開發成功的關鍵，也是提高房地產企業市場競爭力的有效保障。具體來講，在房地產項目管理中主要有下面的幾個環節需要進行分析完善。房地產項目管理中的可行性研究環節分析資本市場要為資金尋找投資機會,開發商要為某個物定的用途尋找合適的場地，在獲得大量的機會的基礎上,對投資機會進行篩選,選擇符合自身利益要求的，淘汰不適應自身要求的機會。而可行性研究是整個開發過程中極其重要的一個環節，它對項目的可行程度和實際遇到的問題都作出預測，并提出相應的解決方案.在決策分析的階段,主要包括市場分析和項目財務評價。市場分析主

12、要分析市場的供求關系、競爭環境、目標市場及其可支付的價格水平.項目財務評價則指的是項目的經營收入與費用進行比較分析。項目可行性研究是項目管理中重要的一個部分,也對整個房地產項目開發的成功有著重要的影響.一般來講,可行性研究應該遵循下面幾個方面的原則: 1 遵循獨立、客觀的原則。這個原則是決定開發商投資決策是否科學可靠的重要依據與基礎。也是保證可行性研究結果公正、科學、客觀的的重要保證,也是整個項目開發的科學依據2 研究方案選優性原則。這個原則在可行性研究中需要設置多個研究的方案，然后最終選擇最優的那個方案作為整個項目實施的參考方案，以實現投資效益的最大化3 避免先入為主的原則.這個原則是為了強

13、調整個項目開發的實事求是性,避免由于一些不好的觀念給項目開發帶來的不良影響. 我認為既然可行性研究是對項目的可行程度和實際遇到的問題都作出預測，并提出相應的解決方案.從上述我知道可行性研究涉及市場分析和項目財務評價，于是我認為對其管理控制的方法有一下幾點建議：首先在市場分析中我們要充分開展調研，要充分了解競爭對手的信息的同時要調查這個項目片區的市場需求,要編制相對比較準確的投資、收益估算；再則做好現金流測算，統籌資金籌措計劃。因為房地產行業這個涉及的資金龐大，所以要提高資金的利用率;然后進行敏感性分析,有效把控風險。因為房地產是個高風險高投資的商品。而房地產開發的敏感性分析是對項目有較大影響和

14、較為敏感的因素進行重點研究，以提高項目可行性研究的指導性和準確性。可以選擇對敏感因素中的一個或多個風險進行單因素或多因素敏感性分析,敏感因素的選擇需要視項目的具體情況而定。最后結合當地情況了解其地區政府政策，爭取政策優惠。房地產項目進度管理環節分析項目進度的管理也是房地產項目管理中的重要的環節。如果項目進度沒有在預期的時間內完成,對雙方都有損失。而影響項目進度的因素有委托方、承包商和開發商等其他因素.從開發商方面來說可能是由于提供的勘察資料不準確或是提供的圖紙不及時等原因拖延了項目的進度;從承包商方面來說可能是由于項目經理部配置的管理人員不能滿足施工需要管理水平低、經驗不足，致使工程組織混亂不

15、能按預定進度計劃完成或是材料供應不足等影響進度；從政府方面來看可能會因為政府的相關政策、法律法規及管理條例調整而對項目造成一定的影響從而影響進度；從社會和各種自然條件來看,交通管制和自然災害等都會影響項目的進度.對于自然因素我們無法避免但是對于其他因素我們能防止其發生的就應該盡全力的阻止.項目的進度是依據計劃來定的所以首先必須合理制定計劃,在計劃制定的過程中一定要與各個部門進行詳細的計劃溝通，再則就是圖紙,對于圖紙的設計要進行嚴格的審核，避免發生因為圖紙設計的不合理而影響進度;還有就是要正確的處理好監理單位與施工單位的關系，有效的利用這層關系從而進行有效的監督，無論是對施工單位還是自身的項目管

16、理部門都要進行嚴密的監督，要對其進行督促從而更好的實施項目，不會影響其進度。房地產項目質量管理環節分析 現在在我們這個生活中樓房倒塌的新聞也不時的充斥在我們的耳邊,像樓脆脆、樓歪歪等事件讓我們都房屋的質量不得不再次的重視。我認為質量包括可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量。其中最主要的是工程實施質量，施工過程中的技術質量管理,是提高房產質量的中心環節和重點.所以為了提高房產質量，一定要擇優選用現場管理好、技術質量管理好、技術素質高、資質等級高的建筑企業開發施工。必須對建筑材料和各種構件嚴格檢驗,必須完全達到有關規范、標準的要求，并必須有出廠合格證。對于這一環節

17、質量的控制我們首先應該要強化施工隊伍的質量意識.通過思想教育，達到從企業領導到全體職工,都樹立質量第一的觀念,形成“人人講質量，個個為質量”的良好風氣。再則要強化施工人員的技術培訓.其培訓可在施工現場扎實地普及基本知識,強化技能提高.最后強化施工現場的技術質量管理主要是把好關,主要有材料把關、抽驗把關、施工把關和記錄把關，這三個方面要嚴格嚴謹，因為它不僅僅是一個商品，它的質量好與壞很可能影響著無數人的生命。房地產項目成本管理環節分析 房地產開發企業的成本管理是為在保證進度目標和質量功能滿足要求的前提下,利用組織措施、經濟措施、技術措施和合同措施把成本控制在確定的計劃范圍內，并進一步尋求最大程度

18、的成本節約。因為成本管理是關系到整個項目收益的重要的因素.在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設施以及基礎配套設施的成本、項目單位管理成本、財務成本、營銷成本等的管理.其中我們要堅持成本管理的原則,包括有成本最小化原則、“成本-效益”原則、具體問題具體分析的原則、全程全面成本管理與控制的原則和時間成本管理原則。其中成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則,其直接關系到企業的經濟收益.要如何在成本管理這一環節更好的控制？具體有幾個方面:第一項目開展后先組織項目工程組、預算組、財務組對項目各項任務進行分解、計算出出各項開支，進行有組織的有計劃地控制與支出.第二通過比較選擇技術合理、施工可行