1、2011年度廣東房地產市場運行分析一、市場運行概況（一）房地產開發投資1.完成開發投資2011年全年全省完成房地產開發投資4899.19億元，同比增長33.9%，比全國總體水平高6個百分點；比1-11月份回落1.7個百分點，但仍保持較快的增長勢頭。從走勢看，2010年進入下半年后投資增速的明顯回落，一定程度上促使2011年投資增速持續高速增長。但另一方面，在嚴厲的調控政策之下，商品房銷售相對不暢，房地產企業的資金情況并不寬裕，投資高速增長或是因為企業迫于前期投入而追加的后續投資。圖1 2010、2011年廣東房地產開發投資走勢對比分用途看，辦公樓投資增速在上半年連續3個月大幅提升之后逐步回落，

2、但增速仍是各類投資中最高。在宏觀經濟結構處于調整轉型的背景之下，房地產市場也將隨之轉型，商業地產日漸興起。作為商業地產的傳統模式之一，辦公樓投資的快速增長反映出其中蘊藏著更多商機。但2011年銀監會接連3次向金融機構下發商業地產信貸預警，上海銀監局更是直接要求禁止個人消費信貸用于購買商業用房，意味著投資商業地產須承擔更高的市場風險和政策風險。商品住宅投資方面，全年保持在30%以上的速度穩步增長，理論上有利于減緩住房市場的供應壓力。但在限貸、限價尤其是限購等政策仍將持續的情況下，商品住宅市場短時間內難以復蘇，市場供求關系可能向局部供過于求轉變，企業投資回報周期或將延長。商業營業用房投資及其他投資

3、增速在經歷上半年的較大幅度波動之后，下半年趨于平穩。其中商業營業用房總體呈穩步上升，而其他投資則呈小幅回落趨勢。圖2 2011年廣東房地產完成開發投資同比增速走勢按用途分從近10年情況看，2011年商品住宅投資同比增加957.41億元，接近2005年全年投資額，而其他年份同比均未超過500億元；辦公樓及商業營業用房投資雖然同比增速不低，但絕對數量同比分別僅增長69.19億元和107.15億元，實際增加投資額不多。從各類用房投資占總投資比重上看，住宅投資占71.3%，辦公樓及商業營業用房投資分別占4.4%和9.3%，廣東房地產以住宅為主體的投資結構仍未發生改變。圖3 2002-2011年廣東房地

4、產投資走勢按用途分圖4 2002-2011年廣東房地產投資結構2.開發資金來源圖5 2011年各月份廣東房地產企業本年到位資金小計圖6 2010、2011年廣東房地產企業本年到位資金小計對比全年房地產企業本年到位資金小計6889.45億元，同比增長19.9%，較1-11月回落4個百分點，增速連續兩個月回落。從單月份看，每月新增到位資金較為平穩。全年到位資金同比增速總體呈上行態勢，與2010年呈現反向走勢，說明2010年增速不斷回落一定程度上成就了2011年增速的逐步上升。其中，企業國內貸款中的銀行貸款同比全年均為負增長，而非銀行金融機構至年底則同比增長63.4%，信貸政策的收緊使得企業的融資渠

5、道受限、融資成本上升；自籌資金同比增速基本穩定在35%左右的較高水平，反映出企業資金情況較為緊張；其他資金來源中，定金及預收款同比由年初的66.6%降至年底的34.1%，而個人按揭貸款全年同比下降6.0%，則反映出嚴厲的信貸政策和限購措施已對銷售產生抑制效應，不僅限制了投資型住房需求，同樣也將相當一部分自住型需求拒之門外。數據反映，全年企業銀行貸款和個人按揭貸款兩項涉及銀行的指標都呈現負增長。圖7 2011年廣東房地產企業部分資金來源同比增速走勢從資金來源結構看，近10年數據反映，在正常年份，國內貸款所占比重約20%，利用外資基本占2%以內，自籌資金占27%左右，其他資金約占51%。其中，資金

6、寬裕程度與自籌資金占比逆相關，與國內貸款和其他資金占比正相關，與利用外資則無明顯相關性。當其中兩項指標同時明顯比正常年份差時，企業資金壓力也將凸顯。如2008年自籌資金比重高達33.22%，而其他資金比重僅為42%，當時眾多企業均面臨資金鏈斷裂情形。2011年廣東房地產企業國內貸款1218.65億元，占到位資金17.69%，占比為近10年次低；自籌資金2162.76億元，占到位資金31.39%，比重僅低于2008年；其它資金3426.63億元，占49.74%。綜合上述數據，2011年廣東房地產企業資金面臨壓力，但稍好于2008年。圖8 2002-2011年廣東房地產企業各類來源資金變動情況圖9

7、 2002-2011年廣東房地產企業資金來源結構圖10 2002-2011年廣東房地產企業資金充裕度情況從資金來源與完成投資情況看，在正常年份下，到位資金同比增速應略高于完成投資增速，而當前者增速越低于后者，反映出企業的資金越緊張，反之則越充裕。依此判斷，2011年到位資金同比增速比完成投資增速低14個百分點，較2010年提高7.4個百分點，說明資金情況較為緊張。若將到位資金與完成投資的比值定義為資金充裕度，則2011年的資金充裕度為141%，明顯低于2006、2007、2009、2010年等市場火爆的年份，但仍高于2008年及2005年之前水平。考慮到2009年及之后年份企業借貸款項有相當部

8、分將于2012年到期，還貸壓力可能較大，企業資金狀況仍存隱憂。（二）土地購置圖11 2011年廣東房地產企業購置土地情況圖12 2004-2011年廣東房地產企業購置土地情況截至2011年期末，全省房地產待開發土地面積3500.88萬平方米，比2010年期末下降13.2%。從購置情況看，上半年購置面積同比增速震蕩上行，下半年開始急速回落后趨于平穩，全年購置面積2289.69萬平方米，同比增長30.4%；土地成交價款479.40億元，同比增長28.3%。從2004年以來各年購置土地情況看，購置面積同比僅2007年和2011年實現增長，其他年份均為下降了；成交價款同比增速走勢大致與購置面積相反；土

9、地成交均價則震蕩上走。近年土地出讓價格大幅上漲，大幅提高商品房重置成本，為了促進房價合理回調，地方政府除了增加土地供應外，也應該主動降低起拍價格。（三）商品房建設圖13 2011年廣東商品房新開工、竣工面積情況2011年，廣東商品房屋施工面積穩定增長，增幅自年初開始均維持在20%以上；新開工面積同比增速在前10個月基本保持在15%左右，至年底有所提升；竣工面積同比增速在年底的提升更為明顯，一舉扭轉了一季度以來房屋竣工面積持續負增長的局面。全年看，全省商品房屋施工面積36311.94萬平方米，同比增長24.3%；其中新開工面積11968.66萬平方米，增長21.0%。竣工面積5800.52萬平方

10、米，增長10.8%。圖14 2002-2011年廣東商品房建設情況從近10年開發建設情況看，2011年商品房施工面積同比增幅首度超過20%，新增施工面積超過7000萬平方米，比全年竣工面積還多約1300萬平方米；其中新開工面積同比繼上一年58%的高速增長后，仍保持21%的增速。在建工程的持續增加，意味著企業必須不斷追加投入，資金狀況值得關注。假設商品房項目的建設周期為兩年，將當年的竣工面積與兩年前的施工面積的比值視為竣工率（竣工面積/兩年前施工面積），則2004-2008年的竣工率基本在80%左右；受2008年金融危機影響，2009年竣工率降至65.5%，說明在2010年甚至2011年相當一部

11、分的資金須續投到此前的項目建設中；得益于2009年市場的快速反彈，2010年竣工率重回80%的“正常水平”，2011年則高達92.6%，為2004年以來最高。根據市場經驗判斷，2011年嚴厲的調控政策對竣工率的影響將在2012年顯現，加上企業借貸資金可能密集到期，資金壓力的加大將促使2012年竣工率出現較大幅度回落。圖15 2004-2011年廣東商品房建設項目竣工率走勢（四）商品房交易圖16 2011年廣東商品房銷售情況2011年，商品房批準預售面積8201.00萬平方米，同比增長23.3%；銷售面積7761.34萬平方米，同比增長6.0%，銷售率（銷售面積/批準預售面積）為94.6%；銷售

12、額6175.63億元，增長12.8%；銷售均價7957元/平方米，增長6.4%；全年商品房銷售市場總體上表現出“銷量增幅持續回落，銷售均價穩中有降”的運行態勢。其中，商品住宅銷售面積7003.72萬平方米，同比增長6.9%；銷售金額5331.46億元，增長16.1%；銷售均價7612元/平方米，增長8.6%。圖17 2011年廣東商品房銷售均價情況從近10年銷售情況看，2010、2011年商品房銷售面積同比增速低于除2008年以外的其他年份，僅分別增長4.1%和6.0%；銷售額同比增速也有類似走勢，反映出宏觀調控政策對市場的抑制效應明顯。而在持續嚴厲的調控政策之下，市場前景將更為嚴峻。圖18

13、2002-2011年廣東商品房銷售情況從商品房待售面積看，截至12月期末，全省待售面積為2639.78萬平方米，同比增長32.8%，增速連續4個月大幅提升。其中，下半年同比增速與銷售面積增速形成鮮明對比。說明下半年銷售市場明顯降溫，去庫存壓力驟然加大。圖19 2011年廣東商品房銷售面積與待售面積走勢對比從近10年待售面積變化情況分析，2011年總待售面積及住宅待售面積均創下新高，住宅面積同比增速甚至高于總體增速6.3個百分點，庫存壓力巨大。從商品房待售年限看，待售1年以內921.13萬平方米，占總待售面積34.89%，明顯高于前5年水平，說明市場新推產品銷售欠佳；待售1-3年1387.29萬

14、平方米，占52.55%，較前兩年有所回落；待售3年以上331.36萬平方米，占12.55%，占比為歷年來最低。從商品房待售用途看，商品住宅待售面積1572.44萬平方米，占總待售面積59.6%；辦公樓89.80萬平方米，占3.4%；商業營業用房536.34萬平方米，占20.3%；其他441.20萬平方米，占16.7%。圖20 2002-2011年廣東商品房、商品住宅待售面積變動情況圖21 2004-2011年廣東商品房待售面積結構（按年限分）圖22 2004-2011年廣東商品房待售面積結構（按用途分）二、綜述與市場前景展望1.關于開發投資。2011年度廣東房地產開發投資持續高位運行。受投資慣

15、性影響，2012年第一季度可能繼續保持較高增速。但受調控政策影響，2012年企業的資金狀況或比2011年更顯緊張，估計全年投資增速會有較大幅度回落。2.關于資金狀況。2011年度廣東房地產到位資金狀況受信貸政策緊縮影響顯著，企業開發貸款及個人按揭貸款均為負增長，國內貸款占總到位資金比重降至歷史低位；而企業自籌資金持續高位增長及其所占比重的明顯提高，已反映出企業資金壓力不斷加大。但得益于銷售款項仍有所增長，其他資金來源占比也基本達到正常水平，所以當年資金狀況尚好于2008年時的最困難時期。2011年中央經濟工作會議提出，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，并適時微調預調。這或能緩解社會流動性

16、結構性不足，但房地產業仍將是調控重點，資金狀況不容樂觀，企業仍須及早拓寬融資渠道，積極應對市場變化。3.關于開發建設。2011年度土地購置面積同比增長30.4%，但待開發土地面積同比下降13.2%，全年企業可開發用地儲備量實際上在減少。2011年商品房竣工率達到歷史新高，短期內減緩了市場住房供應壓力。但施工面積大幅增長，意味著行業對資金的需求進一步加大，而信貸政策持續緊縮及銷售市場前景不明勢必促使在建工期延長、新開工項目減少，長期而言難以保障住房市場供應的持續穩定。4.關于房屋銷售。2011年度商品房銷售市場量價均現小幅增長，但下半年同比增速明顯回落；而待售面積創歷史新高，庫存壓力巨大。盡管房地產市場低迷對地方社會經濟發展影響較大，但在中央政府“堅持調控決心不動搖、方向不改變、力度