1、 房地產業務流程管理手冊 目錄 房地產業務流程管理手冊 審核 批準 前 言一、編制目的為了適應公司的發展戰略以及區域布局規劃，提高公司的運營效率，保證公司在新的區域化管理模式下，健康、有序、高效的發展，按照國家的相關法律法規以及行業標準，在總結公司房地產開發經驗的基礎上，對公司區域化管理模式下的房地產開發業務流程，進行了梳理和細化，完成了公司區域化管理模式下的房地產開發業務流程體系文件的編制。二、編制依據1、國家的法律法規、集團公司及天地源公司的相關規章制度；2、公司的企業戰略和公司的管控模式；3、公司各相關部門及各下屬房地產公司的職能定位與職責劃分。 三、內容說明本業務流程匯編主要包含“公司

2、房地產開發業務一級、二級流程”兩個部分。一級業務流程涉及項目開發的前期、設計、施工、銷售、物業以及招投標管理等6個環節，分區域公司和非區域公司，涉及項目開發前期階段、區域公司設計階段、非區域公司設計階段、施工階段、本地銷售階段、異地銷售階段、本地物業管理、異地物業管理、材料類及工程類采購招標管理業務等10個流程。二級業務流程是在一級流程的基礎上，對關鍵業務環節以及業務環節的關鍵控制點，進行了梳理、細化，涉及25個業務流程，其中：項目開發前期階段涉及項目論證管理、報批報建管理2個流程；設計階段涉及室內裝修管理、材料選型管理、設計變更管理、設計類服務商選擇管理、公共部分裝修管理的等5個流程；施工階

3、段涉及項目工程質量管理、項目工程進度管理、項目工程安全文明管理、現場簽證管理、工程檢查管理、工程竣工驗收管理、工程項目移交管理、工程維修管理等8個流程；銷售階段涉及營銷策劃管理、銷售管理、銷售價格管理、交房管理、營銷類服務商管理等5個流程；招標環節涉及區域公司合同管理、非區域公司合同管理、供應商管理和評價管理3個流程；客戶管理環節涉及顧客投訴處理、客戶滿意度調查管理2個流程。四、適用范圍本業務流程適用于天地源股份有限公司所有的項目開發。五、其他1、本業務流程由天地源股份有限公司負責解釋。2、對于一二級業務流程下的業務細分和流程細化，下屬各公司，可參照一二級業務流程進行。3、若存在本業務流程與各

4、項目所在地實際情況不符時，可根據當地規定合理調整，并報總部審計內控部審核、備案。目 錄第一部分 房地產業務流程編寫說明1第二部分 房地產業務流程體系框架5第三部分 房地產開發業務一級流程文件7第一章 前期階段管理流程8第二章 設計階段管理流程（區域公司）17第三章 設計階段管理流程（非區域公司）23第四章 施工管理流程30第五章 工程類招標管理流程38第六章 材料類采購管理流程44第七章 銷售管理流程（西安地區）49第八章 銷售管理流程（異地區域）57第九章 物業管理流程（西安地區）61第十章 物業管理流程（異地區域）67第四部分 房地產開發業務二級流程文件71第一章 項目論證管理流程72第二

5、章 報批報建管理流程78第三章 室內裝修管理流程83第四章 材料選型封樣管理流程89第五章 設計變更管理流程93第六章 設計類服務商管理流程98第七章 公共部分裝修管理流程103第八章 項目工程質量管理流程108第九章 項目工程進度管理流程114第十章 項目工程安全文明管理流程119第十一章 現場工程簽證管理流程124第十二章 工程檢查監督管理流程128第十三章 工程竣工驗收管理流程132第十四章 項目資產移交管理流程138第十五章 工程維修管理流程142第十六章 營銷策劃管理流程147第十七章 銷售管理流程153第十八章 銷售價格管理流程158第十九章 交房管理流程162第二十章 營銷服務商

6、選擇管理流程167第二十一章 非區域公司合同管理流程173第二十二章 區域公司合同管理流程181第二十三章 供應商管理和評價管理流程189第二十四章 顧客滿意度調查管理流程195第二十五章 客戶投訴處理管理流程200 房地產業務流程管理手冊 編寫說明 第一部分 房地產業務流程編寫說明本房地產業務流程管理手冊是在遵循房地產業務相關行業規范、法律法規的前提下，依據流程管理原理及工具、并結合天地源組織架構管控模式對房地產業務管理要求編制而成。其編寫的主要基礎文件是天地源房地產業務流程說明。本手冊僅針對房地產開發價值鏈上的關鍵業務環節進行設計，主要用來規范梳理總部各職能部門及房地產業務相關分子公司在房

7、地產開發價值鏈上關鍵業務活動的協作和管理關系，明確職責和基本授權，是進行業務流程規范化管理的基礎。其他管理類流程如成本管理、計劃管理、人力資源管理、財務管理、投融資管理等不包括在本手冊中。1.1房地產業務流程的設計思路1.1.1基于房地產開發價值鏈的特點在房地產開發的各個階段中，越靠近房地產開發階段的前端，經營操作風險越大，但對整個房地產開發項目的利潤貢獻越高；房地產開發階段的中段是整個房地產開發項目的成本控制區間，決定了利潤的最終實現大小；房地產開發階段的后端，經營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產生重要影響。因此我們在流程文件設計中對房地產開發的前端，如項目投資、項目論證、土地獲取和

8、設計等過程的管理要理順和強化，對工程管理、成本管理等要規范和加強；對銷售、客服和維修等過程要進一步完善，以達到形成完整的流程管理體系，提高天地源的運作效率、降低運作風險的效果。入伙開盤開工項目論證項目策劃竣工竣進度款、工程變更、招標采購 成本入伙開盤銷售主體結構項目策劃項目立項工程施工配合、銷售配合及入伙配合項目論證階段項目策劃階段設計管理階段工程施工階段銷售管理階段入伙管理階段拓展營銷設計工程組織項目論證初步產品定位規劃要點/規劃草案組織項目策劃/產品、市場及客戶定位研究概念規劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工

9、準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合銷售事務管理入伙事務管理估算測算預算、標底、合同價結算1.1.2 基于流程管理的要求完整流程管理體系是將部門、崗位的目標，與部門的工作流程、作業指引相結合。流程管理體系的核心內容是為完成既定的組織方針和目標建立一定的方法和準則，這里的方法和準則就是文件化的流程管理體系。流程管理關注每一個流程的職責、時間、接口、效率和方法，與客戶相關的要關注客戶的要求（客戶導向）。每個部門、每個崗位都擁有自己的顧客和供方，通過管理各流程及其接口達到提高流程有效性和效率的目的，實現有效、高效、適應的業務流程運作體系。按照以上思路根據天地

10、源組織管控思路，編制形成業務流程管理手冊，以明確各部門的職責；將各業務流程管理文件和綜合管理流程及相關作業指引、表格編入業務管理手冊。1.1.3結合天地源房地產業務組織管控類型天地源總部定位：資源獲取、技術支持、資金統配為主的決策型和服務型的總部，項目前期（拿地前）的所有決策在總部完成。房地產開發價值鏈末端的關鍵業務（銷售和物業）通過招標競標進行外包。本地房地產公司已確定分別由天地源旗下的銷售公司和物業公司承擔銷售和物業管理。對于異地公司則天地源的銷售公司和物業公司根據需要提供技術支持。對地產公司的管控類型分為：區域公司和非區域公司，異地和本地公司。管控差異主要體現在總部對設計環節的參與程度、

11、以及招標采購環節的分級授權，以及銷售和物業的參與管理的方式。因此，在流程設計中需要考慮不同的管理差異有所區分的特點，在建立流程體系和編寫流程文件時加以區分。反映在業務流程編號中將會出現四種類型：A區域公司、B非區域公司、C本地公司、D異地公司。同時在建立業務流程文件框架時，根據需要將建立A/B/C/D四個版本文件。1.2文件化體系的結構業務管理流程手冊文件的目的在于方便使用，基于“方便使用、合理歸類”的考慮，將業務流程管理文件體系設計為涵蓋業務流程說明、工作流程描述、流程圖和公司或部門制定的相關制度及管理規范的工作手冊。相關制度和管理規范流程圖業務流程文件1.2.1業務流程文件用于說明房地產業

12、務鏈上整體運作或跨部門運作的環節中關鍵業務管理活動目的、適用范圍、如何實施、由誰實施或配合、關鍵控制決策點和業務記錄，以及總部各職能部門、房地產分子公司、銷售公司、物業公司等主要單位在這些活動中的責權和配合關系。流程文件按照房地產價值鏈的開發階段進行設計和編寫。1.2.2流程圖直觀的反映流程文件的內容，與文件內容保持一致。1.2.3相關制度和管理規范 流程文件中所用到的支持性的制度和管理規范。 1.3流程文件編號規則和編制內容1.3.1文件編號規則文件序號公司名稱縮寫管控類型TDY001-SJ-A文件模塊代碼1.3.2流程文件內容需編制的流程文件已列明于相應的管理手冊的目錄內。每一流程文件的內

13、容均應考慮滿足組織管理手冊的要求，其構成部分可包括： a. 目的 說明該流程文件規定所要達到的目的。 b. 適用范圍 說明該流程文件適用的對象，可以是有關活動、部門或人員、產品或服務項目。c. 定義：對文件中的行業專用術語、容易模糊的詞語或簡稱、術語范圍的縮小或擴大等情況進行定義。d.職責概括性地規定該流程文件中涉及的主要責任部門或人員、所負責的工作。e.工作流程 具體規定工作的步驟、方法。包括：責任人員、工作時間、地點，工作步驟、方法（依據什么文件），使用什么設備/工具、材料，形成什么記錄。f. 引用文件 說明該流程文件的編制是依據什么文件的要求，一般至少有： 依據有關的行業標準； 與該文件

14、相關的流程文件 與該文件相關的規章制度和操作指引類文件g.記錄 列明該流程文件運作所應形成的記錄的編號、名稱。4 房地產業務流程管理手冊 流程清單 第二部分 房地產業務流程體系框架關鍵業務流程體系框架一級流程文件清單相關制度和管理規范文件編號名稱TDY-001-CH項目開發前期階段關鍵流程土地儲備管理辦法、投資、融資管理規則TDY-002-SJ-A設計階段管理流程（區域公司）擴充、施工圖及變更設計管理辦法、設計管理規范化TDY-002-SJ-B設計階段管理流程（非區域公司）TDY-003-CG施工階段管理流程工程施工管理規范化TDY-004-YX-C銷售環節管理流程（本地公司）銷售管理規范化T

15、DY-004-YXD銷售環節管理流程（異地公司）TDY-005-WYC物業管理流程（本地公司）物業管理規范化TDY-005-WYD物業管理流程（異地公司）TDY-006-CGCL材料類采購招標管理招投標管理辦法、合同管理辦法材料采供管理辦法TDY-006-CGGC工程類采購招標管理二級流程文件清單制定依據TDY-OP-CH001項目論證管理流程項目開發前期階段關鍵流程TDY-OP-CH002C報批報建管理流程TDY-OP-SJ001B室內裝修管理流程設計階段管理流程TDY-OP-SJ002B材料選型管理流程TDY-OP-SJ003設計變更管流程TDY-OP-SJ004設計類服務商選擇管理流程T

16、DY-OP-SJ005B公共部分裝修管理流程TDY-OP-GC001項目工程質量管理流程施工階段管理流程TDY-OP-GC002項目工程進度管理流程TDY-OP-GC003項目工程安全文明管理流程TDY-OP-GC004現場簽證管理流程TDY-OP-GC005工程檢查管理流程TDY-OP-GC006工程竣工驗收管理流程TDY-OP-GC007工程項目移交管理流程施工階段管理流程TDY-OP-GC008工程維修管理流程TDY-OP-YX001C營銷策劃管理流程銷售環節管理流程TDY-OP-YX002C銷售管理流程TDY-OP-YX003C銷售價格管理流程TDY-OP-YX004C交房管理流程TD

17、Y-OP-YX005C營銷類服務商管理流程TDY-OP-CG001B合同管理流程（非區域公司）招標采購管理流程TDY-OP-CG002 A合同管理流程（區域公司）TDY-OP-CG003C供應商管理和評價管理流程TDY-OP-KF001A客戶滿意度調查管理流程客戶管理流程TDY-OP-KF002C顧客投訴處理流程207 房地產業務流程管理手冊 一級流程文件第三部分 房地產開發業務一級流程文件前期階段管理流程文件編號：TDY-001-CH版號/改次：A/0 生效日期： 前期階段管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1. 目的規范土地獲取論證、策劃階段的管

18、理，明確相關部門及分子公司的職責。2. 適用范圍適用于從土地信息調研開始，經過可行性論證并獲取土地之后，對項目進行產品定位策劃的過程。3. 術語與定義3.1可行性研究：對影響新項目投資收益的相關因素進行分析、預測和求證，為投資決策提供依據。4. 職責 4.1區域公司非區域公司 4.1.1 根據下發的土地儲備計劃收集、初選土地信息； 4.1.2 上報土地信息，并配合發展規劃部對目標地塊進行分析； 4.1.3 配合編制可行性研究報告； 4.1.4 針對以股權轉讓方式獲取的目標地塊，協助資本運營部進行盡職調查； 4.1.5負責辦理用地規劃許可證；向政府主管部門申請紅線圖，并請專業單位進行定點測量；辦

19、理國有土地使用證或土地證過戶手續等；4.1.6 配合發展規劃部編制項目策劃報告。4.2 發展規劃部 4.2.1編制土地儲備計劃； 4.2.2根據上報的土地信息，會同分子公司對目標地塊進行分析研究，形成初步價值判斷； 4.2.3提出初步產品建議，組織編制可行性研究報告； 4.2.4組織編制項目策劃報告；4.2.5組織制定項目總體經濟指標草案。4.3研發設計部 4.3.1根據項目的產品等級定位，提出部品配置標準； 4.3.2 配合編制可行性研究報告、項目總體經濟指標、項目策劃報告；4.3.3配合分子公司辦理建設工程規劃許可證和其他后續相關手續。 4.4項目管理中心 4.4.1根據部品配置標準，工程

20、造價等相關信息，編制項目成本估算；4.4.2配合編制可行性研究報告、項目總體經濟指標；4.4.3 根據項目總體經濟指標編制并下達方案設計的成本預控目標。4.5計劃財務部 4.5.1提供經濟評價，配合編制可行性研究報告； 4.5.2針對以股權轉讓方式獲取的目標地塊，協助資本運營部進行盡職調查； 4.5.3配合編制項目總體經濟指標；4.5.4配合分子公司辦理后續相關手續。4.6資本運營部 4.6.1針對以股權方式獲取的目標地塊，組織對擬收購公司進行盡職調查； 4.6.2對擬收購公司進行審計和評估；4.6.3負責組織簽訂股權收購協議、資產移交手續等工作； 4.6.4配合分子公司辦理后續相關手續。4.

21、7銷售公司 4.7.1提供銷售預測，配合編制可行性研究報告； 4.7.2 負責項目營銷策劃，配合編制項目策劃報告。 4.8物業公司 4.8.1根據積累業主意見信息和管理經驗對目標土地提出開發意見；4.8.2提供物業管理方案，配合編制可行性研究報告。4.9項目專項小組 4.9.1 根據公司決策層給出的項目獲取極限價值，實施土地獲取的相關措施。4.10公司決策層（總裁及總裁辦公會） 4.10.1 審批土地儲備計劃； 4.10.2 審批可行性研究報告，在權限范圍內決定是否立項以及項目獲取的極限價值； 4.10.3 決定項目立項小組的成員； 4.10.4 審議批準項目策劃報告； 4.10.5審議批準項

22、目總體經濟指標草案。4.11 董事會/股東大會 4.11.1 審批公司決策層權限范圍外的土地立項申請。 4.12 董事會辦公室 4.12.1土地獲取之后進行信息披露。 5. 工作程序 5.1 依據戰略規劃制定并下發土地儲備計劃5.1.1 發展規劃部依據公司整體戰略規劃及年度工作總體思路，通盤考慮公司的產品結構、資產狀況、資金能力、以及未來發展需要等因素，草擬公司年度土地儲備計劃，計劃財務部平衡后上報公司總裁辦公會審批，作為年度工作綜合計劃一部分下發執行。土地儲備計劃至少應包括當前土地資源儲備情況、未來發展所需資源情況、未來年度土地儲備總量、資金需求總量、各區域公司應儲備指標等內容。5.2 項目

23、論證5.2.1 土地信息獲取及初步篩選 各分子公司應按照總部下發的土地儲備計劃，落實本區域土地儲備指標，成立相應的專門機構配備一定的專、兼職市場拓展人員，積極獲取當地土地資源市場信息，并進行初步分析、篩選，將有意向的項目及時向總部發展規劃部匯報。總部所在地區，由發展規劃部負責土地信息收集與篩選；異地區域，由各分子公司提供土地信息，總部發展規劃部可派員現場參與分析，并進行上報決策（具體篩選標準參見土地儲備管理辦法）。5.2.2 項目可行性研究、立項審批及土地獲取 5.2.2.1發展規劃部收到上報的項目信息后，會同分子公司對項目所在區域房地產市場進行分析，形成初步價值判定，上報主管領導批準同意后，

24、確定項目獲取方式，開展項目開發可行性研究工作。5.2.2.2由發展規劃部牽頭開展項目可行性研究論證工作，相應分子公司、計劃財務部、研發設計部、項目管理中心、銷售公司、物業公司等應積極提供相關信息支持，協助可研工作。5.2.2.3發展規劃部提出初步產品建議（包括策劃產品品質等級等內容），研發設計部根據其定位，進行相應的高、中、低端部品配置；項目管理中心綜合其他資料，依據部品配置標準并參照收集的工程造價信息，進行項目建安成本估算；銷售公司根據掌握的目標市場情況，提供銷售預測信息；計劃財務部綜合相關信息進行經濟評價；物業公司根據積累業主意見信息和管理經驗對目標土地提出開發意見，各部門應按照要求在規定

25、時間內將相應信息提供給發展規劃部。5.2.2.4在項目論證過程中，發展規劃部針對意向性比較強的優質項目，可以進行策劃前移，經主管領導批準后，按照公司規定程序合理選擇中介機構進行前期策劃。5.2.2.5經過分析論證后，發展規劃部會同分子公司將項目可行性研究結果向總裁辦公會匯報，由其進行決策是否可行。 5.2.2.6經總裁辦公會分析研究后，由總裁進行確定并指定一名主管副總具體執行，原則上以股權受讓方式獲取的項目由主管財務工作的副總裁負責；以“招、拍、掛”方式獲取的項目由主管資源儲備的副總裁負責。對于超過總裁辦公會權限且認為可行的項目，再由相應的決策機構（董事會或股東大會）進行審批（參見投資、融資管

26、理規則）。5.2.2.7 “招、拍、掛”項目5.2.2.7.1 對于決策可行的、需要通過“招、拍、掛”方式獲取的項目，總裁辦公會給出項目獲取極限價值，并成立項目專項小組，分管高管任組長，發展規劃部、分子公司等部門人員任組員，負責項目后續工作開展。 5.2.2.7.2 由項目專項小組提供“招、拍、掛”方案，并具體實施，在實際工作中發現必須突破項目極限值才能獲取土地的，必須上報原決策機構方可實施。5.2.2.8股權受讓方式獲取的項目5.2.2.8.1對于需要通過股權受讓方式獲取的項目，由發展規劃部會同相應分子公司及總部各職能部門編制可行性研究報告，在此期間可委托專職機構進行相應的前期策劃工作。5.

27、2.2.8.2在可行性論證同時發展規劃部將該項目的相關資料移交給資本運營部，由其對擬收購公司進行盡職調查，分子公司和計劃財務部應積極配合其工作，資本運營部與外聘律師共同草擬股權收購方案，上報決策機構決策。5.2.2.8.3資本運營部負責選擇中介機構，對擬收購公司進行審計和評估，計劃財務部參與審計和評估工作，評審工作結束后，由資本運營部負責將相應的審計報告和評估報告上報決策機構。5.2.2.8.4總裁辦公會根據上報的可研報告、股權收購方案、審計報告、評估報告，在其職權范圍內進行決策；對于超過其權限的、且認為可行的項目，再由相應的決策機構（董事會或股東大會）進行審批。5.2.2.8.5對于決策可行

28、的項目，總裁辦公會指定成立項目專項小組，指定公司高管任組長，資本運營部、發展規劃部、計劃財務部等部門人員為小組成員，開展后續工作。5.2.2.8.6由資本運營部組織簽訂股權收購協議、資產移交手續等工作，完成股權收購工作后，將相應的股權收購資料移交給具體開發分子公司。5.2.3辦理用地規劃許可證等后續相關手續5.2.3.1在項目獲取前期工作完成后，分子公司辦理用地規劃許可證；向政府主管部門申請紅線圖，并請專業單位進行定點測量；辦理國有土地使用證或土地證過戶手續等，發展規劃部、資本運營部、計劃財務部等部門應予以配合。5.2.3.2董事會辦公室根據上市公司信息披露要求，按照經營層上報董事會審議的議案

29、中對土地獲取所提供披露的信息進行披露。5.2.3.3在項目收購過程中，需要聘請專業中介機構時，各部門應嚴格遵循公司有關服務外包規定，執行相應的會簽或招投標管理規定，審計內控部負責對服務供應商選取工作進行監督。5.3 項目策劃 5.3.1以發展規劃部牽頭，研發設計部、分子公司和銷售公司配合，對前期項目策劃方案做進一步的分析論證，并組織中介機構、研發設計部、項目管理中心、物業公司、外聘專家等單位對項目的策劃定位，開展一次深入討論，最終形成統一意見，確定項目策劃報告，上報總裁辦公會審議，由總裁最終確定（參見項目策劃管理辦法）。5.3.2研發設計部在參與項目策劃工作中，負責根據項目策劃報告深化產品概念

30、設計，準備編制下階段委托方案設計所需的方案設計任務書。5.4 項目總體經濟指標制定5.4.1發展規劃部根據可行性研究報告項目策劃報告，會同計劃財務部、分子公司、項目管理中心、研發設計部、分子公司、銷售公司等共同制定項目總體經濟指標草案，主要包括項目預期收入總額、預期成本總額、預計目標成本分項指標、可獲利潤總額、項目開發節點計劃等關鍵指標。5.4.2由發展規劃部將項目總體經濟指標草案提交公司總裁辦公會進行審議、批準。5.5 前期階段成本控制5.5.1發展規劃部將可行性研究報告、項目策劃報告及項目總體經濟指標等資料及時通報給項目管理中心，由其根據項目成本信息數據庫和材料價格信息數據庫，提出方案設計

31、階段成本預控目標，用以指導將要開展的項目規劃方案的設計。5.5.2對于非區域公司管理模式下，項目管理中心將成本預控目標下達于研發設計部；對于區域公司管理模式，由項目管理中心將成本控制目標下達于區域公司。6 支持性文件6.1 土地儲備管理辦法6.2 項目論證管理流程6.3 投資、融資管理規則6.4 報批報建流程7 相關記錄7.1項目可行性研究報告 7.2項目成本估算書 7.3項目策劃報告 7.4項目總體經濟指標草案7.5項目總體經濟指標 7.6項目成本預控目標設計階段管理流程（區域公司）文件編號：TDY-002-SJ-A版號/改次：A/0 生效日期： 設計階段管理流程（區域公司）編制日期審核日期

32、批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1. 目的規范設計階段的管理，明確相關部門及分子公司對應的職責。2. 適用范圍適用于方案設計、擴初設計、施工圖設計階段。3. 術語與定義無 4. 職責 4.1 區域公司 4.1.1進行部品研究，建立和完善部品標準配置； 4.1.2編制方案設計任務書、擴初設計任務書、施工圖設計任務書； 4.1.3組織設計單位的招投標活動； 4.1.4組織內外部專家評審投標單位的項目規劃初步方案； 4.1.5組織內外部專家評審擴初設計方案； 4.1.6組織內部專家評審施工圖設計方案，委托具有專業資質的中介機構進行圖紙審查； 4.1.7負責組織與設計單位簽訂合

33、同； 4.1.8負責地質勘察及辦理報批報建手續，辦理建設工程規劃許可證； 4.1.9施工圖完成以后，負責申請辦理建設工程項目開工許可證； 4.1.10負責權限范圍內的設計變更審批權力。 4.2 研發設計部 4.2.1參與區域公司的方案設計、擴初設計、施工圖設計；負責審批區域公司上報的項目規劃方案； 4.2.2參與區域公司的設計單位招投標活動； 4.2.3對區域公司上報的設計變更進行分析，需要時組織內外部評審。 4.3 項目管理中心4.3.1下達規劃方案成本預控目標；4.3.2下達擴初方案成本控制目標；4.3.3下達施工圖方案限額設計指標；4.3.4 施工圖完成以后，對目標成本進行修訂。 4.4

34、 審計內控部 4.4.1對招標活動進行監督； 4.4.2參與方案設計評審。 4.5 銷售公司 4.5.1參與營銷中心、樣本間、景觀示范區的設計，提出相應意見； 4.5.2針對影響銷售承諾的設計變更調整營銷及銷售資料，并向客戶解釋。 4.6 公司決策層（總裁辦公會） 4.6.1負責對區域公司的方案設計進行審批； 4.6.2負責對重要、重大的設計變更進行審批。 5. 工作程序 5.1 方案設計（規劃、建筑、景觀）5.1.1區域公司在接到發展規劃部移交的項目前期可行性研究報告、項目策劃報告、總體經濟指標以及項目管理中心下達的項目成本預控目標，組織實施項目規劃設計工作（包括樣板間、營銷中心、景觀示范區

35、的方案設計）。方案設計任務書編寫以區域公司為主，研發設計部備案；5.1.2規劃方案設計單位的選擇由區域公司負責，研發設計部參與確定初選設計單位，原則上以招標方式選擇設計單位，對于特殊原因需要直接委托的應征得總裁辦公會批準。5.1.3由區域公司組織對初選單位的項目規劃初步方案進行內部評審，總部研發設計部、項目管理中心、審計內控部等部門參與；同時實施外部評審，聘請外部專家、政府部門有關部門、設計院等進行充分研討，確定初選設計單位；5.1.4根據內外部評審結果，區域公司與專業設計單位充分協商對規劃方案進行調整和修改，待方案成熟后，上報研發設計部審核，再由研發設計部與區域公司報請總裁辦公會研究批準；

36、5.1.5項目規劃方案初稿及方案設計單位確定后，由區域公司與方案設計單位簽訂合同，并與設計單位進一步溝通，深化方案設計；5.1.6報批報建及地質勘探（區域公司負責）5.1.6.1由區域公司向政府規劃部門申報規劃方案，征求意見，申請批復；5.1.6.2由區域公司向政府主管部門申請辦理建設工程規劃許可證；5.1.6.3由區域公司負責開展地質勘探招投標工作，實施地質勘察工作。5.2 擴初設計、施工圖設計5.2.1項目管理中心根據規定方案設計修訂成本預控目標，在擴初設計階段之前向區域公司下達擴初設計成本控制目標。在擴初完成后，項目管理中心根據擴初對成本控制目標進行修訂，并下達施工圖設計限額指標；5.2

37、.2擴初設計和施工圖設計由區域公司自行負責組織設計以及對設計方案的評審，并將確定的擴初設計方案、施工圖向研發設計部和項目管理中心備案；5.2.3由區域公司負責委托具有專業資質的專業機構對施工圖進行審核；5.2.4在施工圖完成后，由項目管理中心對項目總體經濟指標進行復核，編制項目目標成本管理指導書，形成比較準確的項目目標成本指標體系，下達到區域公司，作為項目成本控制和考核依據之一。5.3 設計變更5.3.1項目規劃方案確定以后，在項目實施過程中引起總體布局、外立面（材質、顏色）、戶型、景觀、采暖方式等方案變更的，均需上報總部研發設計部審批；5.3.2在項目施工過程中，引起投資金額絕對值超過10萬

38、元的各類變更，需要報總部研發設計部處理。投資金額絕對值低于10萬元的各類變更，由區域公司自行負責協調設計單位處理并報總部研發設計部備案；5.3.3研發設計部對上報的方案變更申請進行初步分析判斷。對于重要變更經可行性論證后報主管副總裁批準決策，并反饋到分子公司執行； 5.3.4對于重大變更應組織公司相關部門、專業設計單位、外部專家等進行論證，并將論證結果報總裁辦公會批準后，反饋到分子公司執行；5.3.5對可能涉及到銷售承諾的設計變更，分子公司需要同時將變更資料提供銷售公司；5.3.6重要變更、重大變更參照擴充、施工圖及變更設計管理辦法（設計變更操作流程同非區域公司）。5.4 重大、緊急、特殊設計

39、事項的委托5.4.1重大、緊急、特殊事項的設計工作，由區域公司報總裁辦公會批準同意后，直接委托設計單位進行設計。5.5 樣板房、營銷中心、景觀示范區設計和模型、3D制作5.5.1營銷中心、樣本間、景觀示范區的設計方案由區域公司負責，銷售公司提供意見（設計風格、樣板間的戶型選擇等）。樣板間施工均由區域公司組織實施。詳見二級流程室內裝修（樣板房）管理流程；5.5.2方案設計完成后，由區域公司具體負責模型、3D的制作，并保證公司產品設計思路的正確體現。6. 支持性文件6.1設計類服務商管理流程6.2室內裝修（樣板房）管理流程6.3材料選型定板管理流程（部品）6.4設計變更管理流程6.5擴充、施工圖及

40、變更設計管理辦法7. 相關記錄7.1方案設計任務書、擴初/施工圖設計任務書7.2項目規劃初步方案7.3項目目標成本管理指導書設計階段管理流程（非區域公司）文件編號：TDY-002-SJ-B版號/改次：A/0 生效日期： 設計階段管理流程（非區域公司）編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1. 目的規范設計階段的管理，明確相關部門及分子公司對應的職責。2. 適用范圍適用于方案設計、擴初設計、施工圖設計階段。3.術語與定義無 4. 職責 4.1 非區域公司 4.1.1參與研發設計部的方案設計、擴初設計、施工圖設計； 4.1.2參與研發設計部的招投標活動； 4.1.

41、3負責與設計單位簽訂合同； 4.1.4負責地質勘察及辦理報批報建手續； 4.1.5施工圖完成以后，負責申請辦理建設工程規劃許可證； 4.1.6負責權限范圍內的設計變更審批。 4.2 研發設計部 4.2.1進行部品研究，建立和完善部品標準配置； 4.2.2編制方案設計任務書、擴初設計任務書、施工圖設計任務書（包括樣板房、銷售中心、景觀示范區的設計）； 4.2.3組織設計單位的招投標活動； 4.2.4組織內外部評審投標單位的項目規劃初步方案； 4.2.5配合非區域公司進行地質勘察及辦理報批報建手續； 4.2.6組織內外部評審擴初設計方案； 4.2.7組織內部評審施工圖設計方案；委托具有專業資質的中

42、介機構進行圖紙審查； 4.2.8對非區域公司上報的設計變更進行分析，需要時組織內外部評審；對重大設計變更上報總裁辦公會。 4.3 項目管理中心4.3.1 下達規劃方案設計階段成本預控目標；4.3.2 下達擴初方案階段成本控制目標；4.3.3下達施工圖限額設計指標；4.3.4 施工圖完成以后，制定目標成本管理指導書。4.4 審計內控部 4.4.1對設計單位招標活動進行監督； 4.4.2參與方案設計、擴初設計、施工圖設計評審； 4.5 銷售公司 4.5.1參與營銷中心、樣本間、景觀示范區的設計，提出相應意見； 4.5.2針對影響銷售承諾的設計變更調整營銷及銷售資料，并向客戶解釋。 4.6 公司決策

43、層 4.6.1審批規劃方案、擴初設計方案、目標成本管理指導書； 4.6.2審批研發設計部的重大、重要設計變更方案。 5. 工作程序 5.1 方案設計（建筑、規劃、景觀）5.1.1規劃方案設計任務書編制5.1.1.1研發設計部根據發展規劃部及項目管理中心等部門移交的地塊基礎資料、項目策劃報告、項目總體經濟指標以及方案設計階段成本預控目標和市場調研等資料，組織實施項目規劃方案設計工作。5.1.1.2規劃方案設計以研發設計部為主，非區域公司配合，由研發設計部編制方案設計任務書。5.1.1.3樣板房、銷售中心、景觀示范區的方案設計由研發設計部組織，分子公司和銷售公司參與意見。5.1.2設計單位的選擇、

44、項目規劃方案內外部評審5.1.2.1由研發設計部負責按照公司相應制度組織選擇方案設計單位，非區域公司參與設計單位的選擇，審計內控部會簽相應文件并進行過程監督。（具體過程見設計類服務商管理流程）5.1.2.2由研發設計部組織對初選單位的項目規劃初步方案進行內部評審，總部相關部門及非區域公司參與；同時實施外部評審，聘請外部專家、政府部門有關部門、設計院等進行充分研討，確定初選設計方案和設計單位。5.1.2.3根據內外部評審結果，研發設計部與專業設計單位充分協商對規劃方案進行調整和修改，待方案成熟定稿后，報總裁辦公會批準。 5.1.2.4項目規劃方案初稿及方案設計單位經總裁辦公會批準后，由研發設計部

45、組織非區域公司與方案設計單位簽訂合同。5.1.2.5研發設計部與設計單位進一步溝通，繼續深化項目規劃方案的設計。5.1.2.6方案設計最終定稿后，由分子公司具體負責模型、3D的制作，研發設計部指派專人參與配合，給予技術的支持，并負責對模型、3D方案的審核，以保證公司產品設計思路的正確體現。5.1.3報批報建及地質勘探（非區域為主，研發設計部協助）5.1.3.1以非區域公司為主，研發設計部協助，向政府規劃部門申報規劃方案，征求意見，申請批復；5.1.3.2以非區域公司為主，研發設計部配合，向政府主管部門申請辦理建設工程規劃許可證；5.1.3.3以非區域公司為主，研發設計部協助，開展地質勘探招投標

46、工作，實施地質勘察工作。5.1.4項目成本測算，下發擴初設計成本控制目標5.1.4.1研發設計部及非區域公司將規劃設計方案等資料提供給項目管理中心，項目管理中心依據相關部門提供的資料，并參照項目成本信息數據庫，對項目成本預控目標進行修訂，提出擴初設計階段的成本控制目標。5.2 擴初設計5.2.1研發設計部根據項目管理中心下達的成本控制指標，與設計單位具體溝通，實施項目擴初設計；5.2.2擴初設計完成后，由研發設計部組織進行內部評審，總部各部門及非區域公司參與；同時實施外部評審，聘請外部專家、政府部門有關單位、設計公司等進行充分研討；根據內、外部評審意見，研發設計部與專業設計單位充分協商對擴初設

47、計進行調整和修改，待方案成熟定稿后，報總裁辦公會批準實施。5.2.3擴初設計完畢后，研發設計部將相關設計成果通報項目管理中心，由其根據擴初方案進一步修訂成本控制指標，編制施工圖設計限額指標。5.3 施工圖設計、評審以及資料移交和設計交底5.3.1研發設計部根據修訂后的限額成本指標，委托專業設計單位實施施工圖設計工作，非區域公司參與設計工作；5.3.2由研發設計部組織施工圖評審，非區域公司、銷售公司、物業公司參與，同時按照項目所在地政府部門要求，由研發設計部負責委托具有專業資質的中介機構進行圖紙審查。5.3.3研發設計部將相應的設計成果資料移交給項目管理中心和非區域公司，由其分別實施建設工程項目

48、施工招標和組織項目施工管理工作。5.3.4施工圖完成后，以非區域公司為主，研發設計部配合向政府主管部門申請辦理建設工程施工許可證。5.4 建立目標成本并確認責任5.4.1施工圖設計完畢后，研發設計部應將設計成果通報項目管理中心，由其根據施工圖對項目總體經濟指標進行詳細復核，形成比較準確的項目目標成本指標體系，下達到非區域公司，作為項目成本控制和考核依據之一。5.5 設計變更管理5.5.1項目規劃方案確定以后，在項目實施過程中引起總體布局、外立面（材質、顏色）、戶型、景觀、采暖方式等方案變更的，分子公司均需上報總部研發設計部審批；5.5.2在項目施工過程中，引起投資金額絕對值超過5萬元的各類變更

49、，需要報總部研發設計部處理。投資金額絕對值低于5萬元的各類變更，由非區域公司自行負責協調設計單位處理，并報總部研發設計部備案。5.5.3研發設計部對上報的方案變更申請進行初步分析判斷，對于重要變更經可行性論證后報主管副總裁批準決策，并反饋到分子公司執行。5.5.4對于重大變更應組織公司相關部門、專業設計單位、外部專家等進行論證，并將論證結果報總裁辦公會同意后，并反饋到分子公司執行。5.5.5對可能涉及到銷售承諾的設計變更，分子公司需要及時將變更情況提供給銷售公司。5.5.6重要變更、重大變更參照擴出、施工圖及變更設計管理方法。5.6 設計管理其他環節5.6.1研發設計部日常根據分子公司產品系列

50、以及銷售、物業的反饋意見，進行部品研究和產品品類細分，建立和完善部品標準配置。5.6.2選擇設計單位和中介專業機構時，應嚴格按照公司有關服務外包采購規定履行相應的合同會簽和招投標活動，審計內控部將對此業務過程監督。5.6.3重大、緊急、特殊事項的設計工作，由研發設計部報總裁辦公會批準同意后直接委托設計單位進行設計。5.7 報批報建及地質勘探5.7.1以非區域公司為主，研發設計部協助，向政府規劃部門申報規劃方案，征求意見，申請批復。5.7.2以非區域公司為主，研發設計部配合，向政府主管部門申請辦理建設工程規劃許可證。5.7.3以非區域公司為主，研發設計部協助，開展地質勘探招投標工作，實施地質勘察工作。6. 支持性文件6.1設計類服務商管理流程6.2室內裝修（樣板房）管理流程6.3材料選型定板管理流程（部品）6.4設計變更管理流程6.5擴出、施工圖及變更設計管理方法7. 相關記錄7.1方案設計任務書、擴初/施工圖設計任務書7.2項目規劃初步方案7.3項目目標成本管理指導書7.4建設工程規劃許可證施工管理流程文件編號：TDY-003SG版號/改次：A/0 生效日期： 施工管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1. 目的保證項目施工過程中工程質量、進度、成本、安全文明、環保等目標的實現，使資源得到合理