1、肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆

2、袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃

3、膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇

4、羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖

5、螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿

6、肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃

7、袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇

8、膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻

9、羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆

10、螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀

11、肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇

12、袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁

13、肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅

14、羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕

15、蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄

16、肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈

17、襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊

18、肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿

19、罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄

20、螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈

21、羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞

22、裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇

23、肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃

24、羀肇薂螆裊肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節蒈螅羈節薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆 蚌埠CBD商業街項目策劃提案一、定位依據本項目位于蚌埠新區的CBD區域外延，具體形態為一環形商業步行街。從功能廣度上來看，是對整個新區商業設施的完善,屬于畫龍點睛之筆，是對城市建筑和區域規劃的“刷新“；從地位高度上看，是蚌埠第一&唯一的商業步行街,屬于填補城市空白，是對經營者的舊式商業概念和蚌埠人的固有生活方式的“升級”；該項目的成功與否意義重大，將直接關乎CBD的概念提升、直接關乎新區的品

25、牌形象、并間接影響蚌埠的未來走向,因此我們完全有理由相信：今天的項目策劃,就是明天的城市策劃。在具體的定位思考中，我們基于兩條思路的延展：房地產E網 :/ fdcew /1、 對蚌埠的城市綜合實力進行客觀公正地評價，以利于對該項目進行準確地市場定位；2、 對蚌埠消費者的購買力和消費喜好進行調研，以幫助在產品設計和后期招商中有的放矢。城市綜合實力比較表：制表目的：為了保證對項目定位的準確性，本工作室對蚌埠市進行了全面的考察和分析，對反映城市綜合實力的相關指標進行了考倍訊易 :/ 評。同時，結合其他樣本，進行全方位、多角度的比較，從而獲得對本城市的總體性評價。抽樣依據：在參照樣本的城市選擇中，我們

26、選取和蚌埠同屬華東的兩個代表城市作為參數：一為國際大都市的上海，一為江蘇省省會城市南京。制表說明：該表格中數據部分參照自三地年鑒，其余文字簡評來源于我工作室的市場調研和荒島報告等權威信息資料庫。行政屬性GDP增幅人口數量城市交通設施房地產市場現有商業配置人均收入消費需求主流消費群體上海直轄市在高位運行的基礎上穩步持續發展1600萬立體交通網絡成型從高速發展步入成熟穩定發展期國際化品牌配置3000元生活物資豐富，消費趨于理性總體分布平均，但由于收入的原因，青年白領屬于消費主力軍南京省會城市向發達地區靠攏，步調高速平穩600萬立體交通網絡架設中處于復蘇階段，市場進入快速發展軌道國內一線品牌為主14

27、00元收入的增加推動消費的穩定增長住宅仍以中年人為主，青年消費已經進入滿足精神層次的階段蚌埠地級市處于全面建設起步階段，屬于高速起跑階段76萬僅限地面公共交通城市化進程已準備全面啟動，市場發展迅速，潛力巨大內陸城市型商業，品牌匱乏稀疏600元物資開始逐步豐富，市場需求呈強勁上揚勢頭中年人收入較高,是大件物品的主要消費對象，而青年有一定消費需求，并開始趨向追求時尚和個性化消費透明思考：1、蚌埠作為安徽省內的一個交通要塞和物流中心，其經濟潛力和戰略地位正越來越得到中央和安徽省的重視，而我項目所處的新城區隨著當地政府遷址于此，行政力量輻射和拉動經濟的效果不言而喻，新城區的商業價值將得到進一步的提升和

28、貫徹；2、從表格中我們可以看到，蚌埠市民盡管受到城市開放程度的制約，從而導致人均收入水平較低，但從另一方面來看，商品物資供應的匱乏和單一已使得當地居民中積蓄了強烈的消費欲望。3、通過對蚌埠商業街區的考察，我們發現其規劃排列顯得比較凌亂和隨意，規模檔次也參差不齊，缺少時尚化、個性化、以主題定位的商業街區；另外，從當地“論資排輩”的收入現象中我們可以看出，青年人由于受到收入的限制，顯然對定位中檔的、崇尚個性的商品青睞有加。三地消費傾向排序表制表說明：1、本表格通過對上海、南京、蚌埠三地消費者的消費品種的傾向進行隨機調查采樣，按照消費流向的前三位進行排名；2、考慮到目前住宅消費所占的比重和金額都比較

29、大，故而將其從“耐用消費品“一欄中分離出來單獨列示；3、表格中所列示的排名次序是基于對支出的配比權重而言，而非從絕對金額的流向考核；4、本次調查的具體操作方式包括查閱年鑒、 采訪和口頭調查。住宅消費耐用消費品文化教育餐飲娛樂休閑服裝飾品交際費用其他支出上海123南京123蚌埠123結論：1、 通過表格可以看到，盡管蚌埠市民對耐用消費品的投入意向占首位，但由于一方面受到收入水平的限制，另一方面耐用消費品本身的更換頻率的屈指可數，所以蚌埠市民目前的消費支出還是主要流向“衣食住行”中的前兩項，即餐飲和服飾；2、 通過比較得出，蚌埠當地居民對餐飲、娛樂和服飾的消費投入也占據了相當的比重，再結合我們對蚌

30、埠當地市場商業設施的調研考察，如果我們在商業街中能整合餐飲、娛樂休閑和時尚購物等幾大“眼球“元素，打造一條有規模、成氣候、多主題的融合以上各項訴求點的商業街將大有可為。二、定位原則1、 規模發展原則為了提升新區CBD的形象，乃至最終成為帶動蚌埠市GDP發展的重要原子，同時彰顯開發商大手筆運作的實力和魄力，項目的目標直指“大而全，高精尖”。在總長度達到1.6公里，總建筑面積達到20萬平方米規模的基礎上，賦予該步行街項目必須以規模化發展和整體規劃為起點，并以此將原則將具體設想和內容向縱深發展和拓寬。2、 特色鮮明原則每項產品的獨到特色，都是開發者細致研究市場后經過千錘百煉和精心打磨后得出的智慧結晶

31、。在這樣一個大型項目的產品設想中，我們主張營造主題商業步行街的概念，避免對市場上的現有產品類型和模式的模仿和跟風，因此更加強調“神”“形”共通。服飾主題區域，所陳列商品有針對性地滿足青年人的時尚追求；餐飲主題區域，是蚌埠美食的大擂臺；各種區域交錯疊嶂，但鮮明的特色還是將“人以群分”演繹得淋漓盡致。3、 時尚性原則時尚就是YOUNG，時尚永遠是現代生活的領跑者。針對蚌埠現有的商業狀況，提出“大開沿街、大開眼界”的創想，不僅在蚌埠率先引進多個國內外知名品牌及連鎖店、還空運“一站式”的觀念向消費者灌輸，引發關于生活品質的重新思考，充分貫徹時尚無處不在的原則，在濃濃的情調浸淫中，商業街成為蚌埠市民流行

32、趨勢發布會場。4、 優勢互補原則在整個步行街的商業配置中，采取了“兼收并蓄，聯動運作；錯位經營，取長補短“的十六字方針。不僅將引進包括“百盛購物中心”、“張生記飯店”“大西洋娛樂城”等在內的中大型商業、餐飲業、娛樂業等行業品牌；同時作為補充，還將引進一些諸如“U2”、“上島咖啡”、“必勝客”等一些專有品牌的特色店鋪，以形成“大小共存，以大構架，以小豐富，優勢互補”的格局，對發展商是整個商業街的品牌完善，對經營者來說為自身的業務留出足夠的施展空間，從消費者來看可以有多元化的自由選擇，三者共贏、互惠互利。5、 富含文化原則“文化融入規劃”的理念演示，將貫穿于商業步行街產品塑造的每個細節中：因地制宜

33、地將徽派文化的地方特色滲透在建筑理念的總體把握，提升區域的地方氛圍和特色；商業配套的完善上，也為社區文化建設留出足夠的想象空間，引進“品茗+閱讀”的休閑書吧；在“街容”塑造上，布置充滿藝術氣息的景觀小品等文化產物，長街因文化而變得雅致得體，文化在邊走邊看中得到文化積淀和藝術熏陶。6、 生態性原則在1.6公里的步行街上，既要保證建筑面積的最大化利用、以實現商業利益的追求，還要保證整體環境的生態建設，實現可持續發展。在綠化布局上突破平面的限制，嘗試了立體綠化、坡地綠化，而MINI竹園的引入更是為“生態性消費”的創新詮釋；在減廢節能方面，設有環保性的廢電池回收箱、垃圾的分類處理無不展現出在生態建設方

34、面的多元化思考。7、 人性化原則秉承“以人為本”的規劃設計原則，局域內各項產品的構想在滿足各項建設指標的同時，更加注重對人性感受和關懷的考慮，增添了多項人性化的設計：從可供逛街者小坐休憩的秋千式座椅到兒童鐘點托管服務，從坡地綠化到人車分流，再到各種專屬商業業態針對不同客戶群的度身定做，方方面面都是針對使用者的貼心設計和情感訴求，讓顧客、游客、觀光客真正感受到在自我情緒“膨脹”和被扶植的感性天地里的歸屬感。8、康體健身原則大型步行街在展示其時尚性和人性關愛的同時，也在其中溶入了“健康才有未來”的思想：利用其和CBD區域內的大型市民廣場和人造涂山公園“接壤”的機會點，而我項目又可以彌補以上兩個項目

35、所不具備的綜合性和規模性的優勢，不僅為運動發燒友提供了擁有多種專業運動器材的運動活力城，而且將“全民康健”的觀念普澤廣廈在步行街的休閑廣場上也為市民和游客提供了大眾化的健身設備，可以“邊走邊唱”，也可以“邊走邊嘗”，真正體現出“健康面前，人人平等”的意味雋永。三、產品定位（一） 形象定位a) 城市形象“本部”重組版蚌埠作為安徽第二大城市，一直“屈居”于省會城市合肥之下。究其原因，除了行政區劃本身的設定之外，蚌埠在城市景觀、經濟輻射、行業指標等多方面的確落后于合肥，如何變“安徽蚌埠”為安徽“本部“？一個西湖，可以托起一個杭州；一個陸家嘴，也可以讓上海為浦東驕傲；現在，一個融會了蚌埠“最大”、“首

36、家”、“第一”等多個最高級的商業步行街項目，給予蚌埠一個支點：再版城市名片改變鐵路樞紐的單一“頭銜”提高城市地位給蚌埠的前綴加上一個“大”洗滌城市臉面為市容市貌增添清潔“指數”2、區域形象為CBD“蓋帽”蚌埠城市發展裹足不前，可以說是城市規劃和重心設計不合理所致，“啞鈴”狀發展造成兩頭大，中間小的尷尬：一面是城市的“兩極”各自為政，一面是作為支撐點的“杠桿”勢單力薄。一個CBD區域的設想，正在力求彌補和扭轉這種“都是啞鈴惹的禍”，而商業步行街同樣任重道遠：行政上，要為CBD區域添上完“美”一筆；商業上，要為高新開發區帶上“金腰帶”；道路上，要幫助涂山路、延安路“溝通”。3、生活形象點“靚”夜明

37、珠“蚌埠沒有夜生活，蚌埠的夜生活在沿街的大排擋上”這是我們對蚌埠的第一印象。作為市中心最具規模的商業街淮河路僅僅營業到20點30分。作為商業步行街的又一個形象，讓“珍珠”變“明珠”。城市，需要為生活添加“延長線”；城市，需要為這個“大家”開燈；城市，嘗試“使動用法”使之明亮。4、市民形象從“YOUNG”到“YOUNGER”通過對蚌埠的市場調查，發現其收入分配上仍然遵循著計劃經濟時代“論資排輩”的模式，青年人打扮的手段是“廉價”+“新穎”，強調SHOW一季，中年人裝飾的辦法是“結實”+“古板”，強調質地，有沒有一個“眾口一調”的方案？時代之窗步行街，讓蚌埠人認識一個新單詞“YOUNGER”讓青年

38、人從時尚中找到未來，讓中年人從輕松中喚回過去，時尚，不是青年人的專利。蚌埠人，應有“鐵老大”之外的別樣自豪感。（二）功能定位扮靚蚌埠的美體塑形課綜觀今日蚌埠，我們不難發現，和大力發展工業的步伐相比，城市形象的美化工程卻顯得落后一步，整個城區至今沒有一個標志性的景觀大道值得新一代的蚌埠人引以為豪，北京有王府井，上海有南京路，重慶有解放碑，蚌埠有什么？TO BE OR NOT TO BE ，這是個問題。好在高瞻遠矚的蚌埠市政府意識到這一點，隨著新城區開辟和舊機場搬遷等一系列重大舉措，行政“大腦”遷址于此，CBD區域亭亭玉立，涂山路和延安路終于“溝通”， 時代之窗步行街的誕生呼之欲出，眾望所歸。作息

39、26的珠城夜未央通過對蚌埠當地的調查研究我們便不難發現，該城市的生物機能呈現出“早睡早起身體好”的特點，言下之意就是這是一個沒有或少有夜生活的城市，以當地最具規模的商業街淮河路為例，晚上八點半整條街就進入“停擺”狀態，這里的“夜晚”靜悄悄。時代之窗步行街的營造，將力圖打破這種局面，在這里將夜晚八點半延長到夜晚十點半，并據此為基點，帶動整個蚌埠商業進行一次“換腦行動”，刷新蚌埠的城市鐘擺，革命蚌埠人的作息制度，變“珍珠城”為“明珠城”，讓霓虹華燈和蚌埠人“親密接觸”。99º+1º的現在完成式在新城規劃的宏偉藍圖上，設計了會展中心、歌劇院、科技圖書館和涂山等大型公建，堪稱新蚌埠

40、的重中之重，而周邊的沁雅花園和米亞花園這兩大珠城NO.1的大型社區也為新城提供了足夠的人脈和氣氛，但是一個棘手的問題不可回避：吃喝玩樂何處有？水燒到99º還不開，就缺最后的1º；龍被勾畫到惟妙惟肖，仍然缺少最后的點睛。時代之窗步行街，將添上濃墨重彩的這一筆，一條以時尚為主題，兼容了餐飲、娛樂、購物、休閑等四維功能商業街區的鋪陳，定能讓蚌埠人天天“SWELL”。老少皆宜的“退歲政策” 淮河路商業街是蚌埠市的主流商業“聚點”，蚌埠百貨大樓、青云服飾、百大超市鱗次櫛比，進入其中可以直觀地感受到由于信息閉塞而導致商品檔次和式樣的全面落后，國內一線品牌更是難覓蹤跡。 而以中山街和南山

41、路為主的個性小店，又因為缺乏整體規劃而呈現出散兵游勇不成氣候的局面，來自南方的部分流行元素已經可以“一招鮮，吃遍天”，蚌埠人需要色彩、需要元素、需要凈化，需要一場“年輕運動”。 時代之窗步行街，讓想象變為可能，在這里，中年人可以找到昨天，青年人可以看到未來，一場秀出自我的表演正傾情上演，“退歲理論”將變為可能。 （三）經營性客戶定位整個步行街的商業業態總體格局將呈現“以大構架，用小完善；大小聯動，兼收并蓄”的態勢，因此在經營性客戶群體的定位上，將綜合性的商業企業“艦隊”和個性化、品牌化的連鎖加盟“游艇”相融合，力求在步行界所“服涉”的行業既包羅萬象，又能展開錯位競爭；既保護各家商業的自身利益，

42、又能為消費者提供各種服務。全能選手團體賽綜合性企業整個步行街有總共20萬平方米的商業面積，因此首先要濃墨重彩勾勒出幾個綜合性的艦隊來支撐起整條街的氣勢，并提升街區和居于其中的建筑的形象。同時考慮到整個步行街并不僅僅為一些時尚青年服務，同時作為蚌埠的城市景觀和新區的功能完善，在建成之后也不可避免地要接待一些旅游、參觀的團體，因此“組織團體賽”就成為了必然。我工作室建議招募有3-4個“全能選手”來分攤掉其中一半以上的面積配比，在檔次定位基本固定在國內知名的基調上，初步設想引進一家諸如“大洋百貨”、“百盛購物中心”之類的商業企業，引進一家諸如“張生記”“云都海鮮城“之類的大型餐飲中心，而在娛樂休閑方

43、面，諸如“大西洋娛樂城”的模式也值得借鑒和參考。單項選手一招鮮品牌連鎖店在弄墨重彩地引入“艦隊”以支撐整個商業步行街的“骨骼”之后，勢必將轉入工筆細描的階段將“血肉”充實進去以豐滿形象，完善功能，就好比團體賽排定座次以后，以“一招鮮，吃遍天”為主旨的單項賽將拉開帷幕。作為對綜合性企業的補充，我工作室建議在招商時先進行總體的計劃和分布，以避免發生“搶跑道”的情況，舉例而言，有一家杭州菜系的“張生記”，就要避免“樓外樓“的介入，而可以考慮錯位進行，向諸如“天府傳說”為代表的四川菜系、“小南國”為代表的上海菜系、以及以“PIZZA HUT”為代表的洋快餐打開大門。這樣于企業的經營有利，于消費者的選擇

44、有利，于整個項目的價值增長也有利。（四）投資性客戶定位珠城季候風本地客商熱傳導通過對蚌埠本地幾個主要的商業形態的市場調查我們發現：該城市的商業未能形成星火燎原之勢，癥結“都是封閉惹的禍”：從本地消費者而言，城市有消費群體、有消費需求、也有一定的購買力；從本地經營者的角度而言，有商業敏感、有一定資金，同樣缺少的是舞臺。因此可以想見，在我們構筑樣板商業街的同時，“圍觀”人群中就有這樣一批“帶好舞衣，待價而沽”的“表演者”，一旦看到商業步行街是一個合適的平臺，就會沖進這個市場來充分施展。由于中山街、南山路始終未能形成氣候，而淮河路被“宏觀調控”成晚8點的集體“熄燈”，所以不可忽視，無論是國營抑或個體

45、業主，一旦看到樣板商業街的月成交量，都會毅然決然“月亮走，我也走”。徽商群英會省內客商熱對流在充分考慮蚌埠本地企業的同時，我們也可以采取跳出一個單純的、容量有限的思維定式來看高一線。從宏觀面看，蚌埠之于安徽，決不僅僅是一個單純的地級市這么簡單，它是安徽省的直轄市；再從微觀面看，新區之于蚌埠，也決不僅僅是一個純粹的開發區而已，它是城市未來起飛的發射臺，無論從地處市中心，還是行政重心遷移的連鎖反應，都可以從中得到證明。作為在中國歷史上有相當地位的徽商，分布在蚌埠周邊，本身所具備的同鄉情結，加上蚌埠在鐵路交通方面“中樞神經”的地位，安徽省內的客商不可能不從中嗅到一種別樣的滋味，何況從時間節點上看，今

46、日蚌埠正處于經濟“拉桿升空”的時段，購買“原始股”將意味著什么？從看好商機、看好地價的橫向角度，甚至從搶先排隊的縱向視點，徽商的蚌埠會晤都將值得我們期待。異地過江龍南方商賈熱輻射和前兩者所依附的情結和便利所不同的是，我們也不能忽視在目前的投資隊伍中有一個特殊群體的存在，那就是來自南方的置業一族，其中又以溫州客戶為主。舟山群島曾經是以漁業為主業的經濟鏈，但前有改革開發的優惠政策牽引，后有漁業成本提高導致的利潤下降，加上吃苦耐勞的天性，使得溫州人的財富指數飚升。但我們又不能不看到，富裕起來的溫州人依然保留著比較傳統和保守的觀念，股票期貨等投機性的生意自是退避三舍，揮金如土又不符合他們的天性，倒是“

47、一鋪養三代”、“家當家當，有家可擋”的觀念根深蒂固，所以近年來溫州客在各地購買物業成為一種趨勢，況且從地理位置、環境氣候、交通條件等方面來看，蚌埠和溫州都可以找到平衡點，在異地置業轉而出租出去，自己成為“寓公”“墅公”都已經成為模式化操作，相對而言“鋪公”更有利可圖，何樂而不為？（四） 消費者定位高、高、實在是高三高一族所謂的“三高”就是指那些高學歷、高收入、高消費的“主力隊員”，通過查閱這部分人群的“檔案”可以找到諸多共性：例如一般擁有大專以上的學歷，例如年齡跨度在25-35歲之間，例如職業主要分布在銀行白領、公務員、大型企事業單位中層管理人員，例如月收入在2000元左右。從需求方面看，他們

48、中大部分人講究生活享受，舍得將自己收入的一大部分用作盡情享受努力工作所帶來的物質生活品質，對生活的取舍表現得更為純粹和感性；從供給方面看，蚌埠現有的市區購物場所所提供的商品普遍只適合于中、老年人、休閑娛樂場所數量少檔次低，根本無法滿足白領在精神與物質上的消費需求心理。有需求，就要有供給。時代之窗將是2004年的蚌埠“新天地“。“邊走邊嘗”商務通來往過客現代交通構架的完善催生出一大批的“空中飛人“，每到一地，自然是“二重奏”：即公務和購物，在忙完商務事宜之后的時間，逛逛城市景觀，看看風土人情是必不可少的內容。這部分人有兩大特點：一是時間比較緊，不太可能充分舒展地游山玩水；二是對消費顯得比較豪邁，

49、對品質的敏感度大大超過價格。結合我項目我們大概可以勾勒出這樣的一些畫面：從CBD內的蚌埠唯一四星級酒店出來，徒步10分鐘，到“張生記”嘗嘗鮮；從CBD內的蚌埠唯一的會展中心出來，徒步10分鐘，到“好樂迪”放松一下；從CBD內的蚌埠唯一的歌劇院出來，徒步10分鐘，到“上島咖啡”喝一杯； 時代之窗步行街，會讓這些“商務通”有空來坐坐。近水樓臺新移民社區業主通過對涂山路的考察，原先的老公房可以提示我們居住于此的住戶的層次和購買力有限，但自從周邊近在咫尺面對面地開發了兩個樓盤沁雅花園和米亞花園之后，情況大大改善：一方面從體量上來說，這兩個都是建筑面積在10平方米左右的大盤，目前沁雅花園已經基本售磬，米

50、亞花園也有不錯成績，按照兩家最終的銷售率維持在85%左右、每百平方米居住3人的比例進行估算，將有5000左右的新移民南遷到此；而另一方面或許更加令人振奮：這以上兩個樓盤的均價都在2300元/平方米左右，而蚌埠目前最貴的物業單價僅僅是1800元/平方米，由此可見，能夠購買當地“刷新價”物業的業主自然具備一定的消費購買力。 以上兩個樓盤盡管都有自己的沿街商鋪，但由于規模有限，對我項目的影響力也有限，何況 步行街還依托著一個深受蚌埠市貌喜愛的市民廣場。華燈初上、閑余飯后、假日周末，或全家散 步、或有朋自遠方來、或三二知己，步行街所提供的“一站式”氛圍將對這部分業主有比較大的吸引力，至于稍稍高企的消費

51、不會成為影響他們好心情的掣肘。四、總體規劃(一) 商業街組團劃分思路一方面考慮到整個商業街鋪面要求20萬方之多，為吸引當地市民，必須定位成多元化經營的綜合商業街。故建議充分利用商業街1.6公里的長度優勢，在原地塊規劃分隔的基礎上，劃分出若干功能性組團，并賦以不同的主題商業特色，涵蓋購物、餐飲、文化、娛樂和休閑等特色內容，同時強調商業的綠色環境，打造一條生態型的休閑觀光商業步行街。另一方面20萬方的商業規模，在1.6公里長的商業街上分攤，為充分挖掘臨街鋪面的商業價值，同時也兼顧商業街建筑形態布局的美觀性，我們在合理考慮了地塊形狀和鋪面進深的前提下，建議整條商業街以低密度建筑為主，局部建造高密度建

52、筑，既起到合理分配商業面積，同時從建筑形態上給予逛街顧客一種視野享受。（二）、商業街組團劃分及經營內容整個商業街共分為5個小型功能組團，具體劃分及經營內容如下：A1規劃為百貨商場A1位于整個規劃的圓弧中心地帶，位于商業步行街與城市南北主干道延安路的黃金交叉口，是人流量相對集中的匯聚之地，無論商業價值角度，還是景觀價值角度分析，都是整個商業街價值含金量 “最高” 的地帶，故我們建議設置大型綜合百貨商場，最大程度地聚集顧客人流量，建筑高度建議地上七層地下一層，以豐富的商品經營品種、良好的購物環境、優質的品牌服務提升城市商業形象。該大型百貨商場建議打造為蚌埠旗艦式綜合百貨商場，取代目前淮河路蚌埠百貨

53、大樓在城市中NO.1地位。商場內經營的商品檔次建議定位在國內一流及國際二流的標準，吸引本土高收入者“回流消費”。具體商場內各樓層經營品種劃分如下： -1層：自選超市 1 層：化妝品、珠寶首飾、名表、皮鞋、箱包、禮品等 2 層：時尚女裝、少女裝、淑女裝、女士飾品等 3 層：職業女裝、精品女裝、女士時裝等 4 層：男士西服、西褲、茄克、休閑裝、襯衫、領帶、皮件皮具 5 層：運動服裝、鞋帽、體育用品、兒童服裝、兒童用品等 6 層：彩電、音響、冰箱、洗衣機、空調、小家電、電腦等7層：咖啡廳（含西式簡餐）、大型開放式小吃美食廣場等A2規劃為大型娛樂城由于從地塊位置分析，A2與A1相持對立，因而擁有同等的

54、地段優勢，樓高建議亦設地上七層地下一層。為豐富城市建筑的景觀性與標志性，我們大膽設想在A1、A2頂端中央處設一架空玻璃球進行聯接，此玻璃球是整個商業街也是未來城市的標志性建筑，一來寓意蚌埠“珍珠城”的美喻，二來豐富的視覺效果，成為整個商業街亮點，大大提升了商業街的形象，可延伸出商業街的旅游觀光概念，三來架設A1與A2之間的連通，可各自增加顧客人流量，提高上層鋪面的商業價值。我們對于A2商業的經營定位是大型娛樂城，采用娛樂業態表層是為了增進購物和娛樂的互動性，從消費的多元考慮，實行全程的消費指南街區，深層目的是注入時尚的活躍元素，為整個標志物業添加活躍的元素以瑣定不同層次的消費群體，為整個城市的

55、百姓尤其年輕一代釋放積累已久的娛樂消費渴望。在城市時尚消費主力軍的加盟下，在聚集娛樂夜生活人氣的渲染下，就可以真正發揮商業的巨大能量，帶動商業街的繁榮與火爆。A2面對的消費群必須大眾化的，也是整個最富生命活力的消費群體，建議經營內容和消費價格上同樣需要體現大眾化與時尚化，因此娛樂城具體設想經營內容如下 -1層：電動游藝城 1層：時尚電影城 2層：卡拉ok娛樂城（如量販式） 3層：滾軸溜冰場 4層：主題迪吧 5層：大型室內豪華保齡球館6層：溫泉游泳池B1規劃為時尚精品服飾區考慮到B1地塊屬整個商業的中流地段，且分別位于A1和A2的兩側，從整個商業街的面積分布而言，基本為低層建筑，為了維持顧客逛街

56、的興奮狀態，建議規劃成以服飾為主題的專屬區。我們通過對蚌埠的百貨商場、服飾街、批發市場等各商業形態調查后，發覺蚌埠市民對服飾的要求早已從“遮寒保暖”進入“追趕潮流”的階段，尤其年輕人和學生已成城市“超前一族”，與其他國內大城市同齡人一樣，進入“時尚品牌”消費階段。但是，整個城市服裝業正如前份報告所言檔次和款式不夠，包括蚌埠百貨大樓也滿足不了主力消費層，相反針對年輕人的南山路和中山街服飾街格外“吃香”，另外有的“佐丹奴”和“美特斯邦威”的品牌也深受年輕人的青睞。由于南山路和中山街受鋪面量限制，已呈“飽和”狀態，僅有的二十余家鋪面，無論經營規模和服飾品牌來說，均滿足不了青年市場（尤其男性）的需求。

57、故我們建議在B1區域打造一條在蚌埠市具有代表性的時尚精品服飾街，規模與檔次高于南山路與中心街，又與綜合百貨商場形成錯位競爭。為充分挖掘臨街鋪面的商業價值，B1地塊內建筑基本以三層為主，但考慮到顧客逛街的心態，所以服飾街基本是低層鋪面經營服飾為主，店鋪基本是小面積，經營品種以時尚、個性和品牌為特色。二層除少量和低層鋪面聯合經營外，多數和三層均是整層經營，內容為茶坊、特色品牌餐飲店、火鍋樓等為主。具體各層經營內容如下 1層：男、女性時尚品牌服飾，如：簡、真維斯、MISS、依戀、艾格、堡獅龍等中價位品牌，在維護商業街整體形象的基礎上，迎合更多的消費者。2層：主題茶坊或快餐店：避風塘茶樓、永和豆漿，年輕人包括學生休閑娛樂為主。3層：四川火鍋樓、大食代、日式壽司坊。注：低層鋪面除經營服飾外，會有少量經營眼鏡、首飾店或品牌快餐店，以避免經營品種的單調，實現商業街的綜合性功能。B2規劃為大型美食城在本報告前面曾提及，蚌埠的餐飲業非常紅火，原因在于城市居民對飲食消費的支出比重較大，所以在商業街規劃中劃分一塊