1、物業管理服務采購用戶需求書說明投標人須對本項目的用戶需求進行整體響應， 任何只對其中一部 分內容進行的響應都被視為無效響應。用戶需求書中打“”號條款為實質性條款，投標人如有任 何一條負偏離則導致采購無效。第一部分項目概況一、廣州市天河區人民檢察院檢察業務技術大樓位于廣州市天河 區龍口西路19、21號大院內。該大樓由兩棟建筑物組成，龍口西路 19號大樓（簡稱南樓）1棟，龍口西路21號（含會議樓）大樓（簡 稱北樓）1棟。大樓總建筑面積約11094.88平方米，地下車庫建筑 面積約1171平方米，廣場面積約920平方米。二、本項目的主要設備設施：北樓一樓變壓器房 1個，配電房1 個；南樓變壓器房1個

2、，配電房1個；各樓層均有控制室；龍口西路 7、9、11號小區內的高壓開關電房1個；儲水池3個、供水設備2 套；北樓廣場地下的機械停車設備 1套。其他設備詳見附件一。三、本項目包括清理化糞池、隔油池。其中，化糞池 3個，隔油池 1套。四、本大樓集辦案用房和專業技術用房以及辦公用房于一身，設有設備用房、會議室、檔案室、接訪室、辦案區等，設施設備較為先 進、齊全，智能信息化程度較高。檢察院是國家司法機關，安全性、 保密性、規范性要求嚴格，對安全服務/物業管理服務要求較高。第二部分，投標人的資格一、投標人應當具有企業法人資格。二、投標人應當提供以下材料：（一）法人的營業執照、組織機構代碼證和稅務登記證

3、（或三證 合一證明）證明文件。（二）2016年或2017年財務報告；投標人為新注冊的，提供成 立至今的月或季度財務狀況報告復印件。（三）2018年1月至6月（任意一個月）繳納稅收和社會保險 的憑證。如依法免稅或不需要繳納社會保障資金的，應提供相應文件 證明。（四）提供參加政府采購活動前3年內在經營活動中沒有重大違 法記錄的書面聲明。（五）法律法規及其他規范性文件規定及本用戶需求書要求提供 的其他材料。第三部分 范圍、期限、人數、條件及報酬一、服務范圍中標人為廣州市天河區人民檢察院檢察業務技術大樓提供物業 管理服務，具體包括清潔衛生、設備設施的維護、水電管理、機械停 車庫設備管理、簡單綠化等。主

4、要設備詳見附件一。二、合同期限服務期限為壹年，自中標人進場之日起計算，進場時間以采購人 通知為準，服務期限由合同予以約定。自進場之日起 90日內為試用 期。新中標的供應商應當在進場前七日前來采購人處， 做好接管前的 相關工作。三、人數及條件要求本項目總人數為11名。其中，項目負責人1名、電工4名、保潔及綠化人員6名。條件要求詳見附件二四、服務報酬（一）服務報酬投標控制價為 699600.00元/年。（二）支付方式：按季度支付，轉賬或者支票。（三）支付程序1、服務報酬按季度結算（每季度服務報酬=中標金額+ 4個季 度）。采購人于收到中標人的付款申請（含等額發票）后 10日內辦理 支付手續。2、因

5、采購人使用的是財政資金，前款規定的10日時間是采購人 向財政部門提出辦理支付申請手續的時間（不含政府財政部門審核的 時間），采購人在規定時間內辦理支付申請手續即視為已經按期支付。第四部分服務需求一、總體需求1、中標人必須配備充足的符合條件的聘用人員按高標準做好各 項工作，同時中標人必須具有具備相應條件的電工等專業技術人員保 障，對設施設備出現緊急故障時能抽調專業技術人員迅速到場處理。2、中標人必須依照勞動法、勞動合同法等規定為聘用人 員辦理各種用工手續，依照廣州市政府相關規定為出資聘用人員購買 社會勞動保險（含養老、失業、工傷、醫療保險等），還應當將用工 手續和社會保險資料送采購人管理部門備案

6、。3、中標人對聘用人員要嚴格政審，保證沒有刑事犯罪記錄及失 信記錄確保政治思想可靠、身體健康；五官端正、形象好、勤奮工作、 責任心強、文明禮貌、言行規范、服務意識強，自覺遵守國家法律法 規以及采購人的各項規章制度，特別是保密制度。4、中標人的聘用人員必須具備相應的工作能力，技術能力過關, 并持有相應的資格證書；中標人的聘用人員應當按崗位統一著裝上 崗。5、中標人應當制訂服務方案、內部管理規章制度，方案及規章 制度在實施前須報采購人審核。6、在處理緊急、突發事件時，采購人和公安機關對中標人的聘 用人員有直接指揮權。7、中標人應當在做好本職工作的同時向采購人提供合理化建議。8、中標人應當配齊保潔部

7、、工程部常用配件及工具。投標人需做出書面承諾，保證在中標通知書發出之日起十 日內簽訂合同，合同簽訂后一周內即有能力根據采購人的要求派出足 夠的服務人員提前接管本項目的物業服務工作， 否則視為放棄中標資 格。二、具體需求（一）管理人員1、本項目配備管理人員1名（有電工證者優先）。2、管理人員職責是負責統領整個物業管理服務工作，同時做好 與采購人的溝通工作。（二）保潔部1、本項目配備保潔人員6名（含主管）。2、保潔人員的職責是負責采購人的物業范圍內衛生保潔及簡單 綠化工作。3、保潔范圍包括南樓、北樓、會議樓的所有房間、公共走道、電梯間、設備房、天臺、大堂。以及廣場、龍口西路圍墻邊、南樓南 邊路兩旁

8、地面。中標人按工作程序對清潔范圍內的場所進行日常定期 清掃或不定期的清掃保潔，做到按制定標準全天候、全方位保潔，特 別對大堂、衛生間等重要部位做到按標準定人定點定時管理、巡查、 監督（日常衛生清潔保潔周期和標準詳見 附件三）。4、中標人需負責垃圾的收集、清運，做到垃圾日產日清（垃圾桶由采購人配置，垃圾處理費由采購人承擔）。5、中標人按照廣州市愛衛辦“除四害”衛生標準，定期殺滅蚊、 蠅、嶂、鼠，驅蛇，做到無滋生源；定期進行消毒衛生。（發生費用包括在中標總價格內）。6、中標人負責大堂、電梯廳、接防廳等石材地面定期打磨保養， 會議室、辦案區、設備間等重要場所地毯吸塵保養以及木地板、地板 膠特殊保養，

9、辦公室室內清掃、收集垃圾。（費用包括在中標總價格 內）。7、中標人應當對物業范圍內的供水池定期清洗、消毒（原則上 每年4次，具體視情況而定），供水符合衛生標準，無二次污染及隱 患，向采購人提供合格報告（費用包含在中標總價格內）。8、中標人保持污水排放通暢，定期清理化糞池（原則上每年1次，具體視情況而定）、隔油池和沙井，疏通管道（費用包含在中標 總價格內）。9、中標人應當每年清洗大樓外墻1次（如中標人不具備相關資 質，該項允許外包，費用包括在中標總價格內）。10、中標人負責清潔衛生中消耗的物料和工具。11、遇到大型活動，中標人須按采購人要求進行清潔衛生。12、按采購人要求，做好室外綠化的簡單維護

10、保養。（三）工程部1、本項目配備持證電工4名（含主管）。 2、中標人配備的電工對采購人各項設施、 設備進行運行管理、 保養和一般性維修、地下停車庫停車設備的操作、高壓變電房值班。 詳細要求詳見附件二、附件四。其中，投標人應當承諾在進場之日起 90日內向采購人提交4名 持有高壓電工證、Q10機械式停車設備司機證和維修安裝 電工證人員，其中1名持有電梯安全員證人員的名單登記表及 所有證件復印件。 3、中標人電工排班要求：實行全天 24小時值班制度，每一班 配電工1名，4名電工必須持有高壓電工證、維修安裝電工證、 Q10機械式停車設備司機證以上電工證。周一至周五 7: 0019:00,中標人應當配備

11、1名持Q10機械式停車設備司機證的操作人 員在地下機械車庫出入口看守，周一至周五 19: 00一次日07: 00和 周六、周日以及節假日全天，中標人應當確保持Q10機械式停車設備司機證人員值班，且隨叫隨到。4、工程部的主要職責（1）負責供配電設施、設備的日常管理、使用、保養和一般性 維修，負責高、低壓供配電監控系統的操作、控制及日常維護。按照 變壓器、配電柜管理規范和標準每 2小時進行值班巡查。（2）負責動力供電及照明等系統包括全部（說明：兩個變壓器 房不同位置）低壓配電房末級開關后的電力系統。各層室內外照明、 開關插座、所有配電房，母線排及各線路的一般性保養、檢查、維修 和更換工作。（3）負

12、責給排水系統（大修除外）雨水管、排污管、給水管、 天面水池（消防、生活）、地下生活水池、集水池、集水泵、進水泵 房、進水閥門等全部水系統的日常管理、保養、一般性維修和急修。（4）負責避雷系統（含防感應系統）：日常管理、保養、 維修工作等。負責空調系統包括鮮風機、排風機系統的日常管理、使 用、一般性維修工作（空調主機的例保除外）。（5）負責電梯系統的一般管理檢修工作。包括 3臺垂直電梯、1 臺升降機的日常使用、管理和被困人員的緊急處理及救援， 電梯轎廂 內飾、門、空調及電梯機房、井道的維修保養。負責監督、配合電梯 專業維修保養公司的維保工作；負責夏季電梯機房通風、降溫。電工 每天巡查電梯的運行及

13、各部位使用情況不少于三次，發現問題及時報修。（6）配合相關部門做好安全監視控制系統包括監控主機系統、 每層監控攝像點、每層紅外線防盜點、錄像設備、電腦抓拍即時打印 設備的日常管理和使用，并負責與安全監視控制系統維修保養公司的 協調配合、聯系及監督工作。（7）負責市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的管理、養護、 清理和一般性維修。包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池井 （化糞池和隔油池等），材料費用由采購人承擔。（8）負責南北樓之間互通電源控制，電工必須掌握兩路電的轉 換、日常維護及試驗（試驗 30分鐘/次）。（四）其他工作1、中標人應當建立資料收集、分類整理、歸檔管理制度。2、中標人應當設立

14、高壓電房值班登記簿、高壓器房及配 電房巡查登記簿、地下車庫運行登記簿和其他設備登記簿 以及保潔工作登記簿詳細記錄各種設備運行、維修、維護等情況， 每周送采購人管理部門審查。3、檔案資料包括：各種工作登記簿、工作日志、考勤記錄、各 種制度和規程、往來函件以及采購人提供的圖紙等一切資料，半年歸檔一次，一式兩份，送采購一份。4、按采購人要求協助做好物業范圍內的各類傳染病（非典及類 似疫情等）的各項防疫及應急工作。5、協助做好物業范圍內自然災害（臺風、洪水）防范及應急工 作。6、協助做好物業范圍內與服務項目有關的其它工作。三、相關說明（一）采購人不提供中標人的聘用人員的住宿及費用， 就餐事項, 由采購

15、人視實際情況決定。（二）采購人的后勤服務中心是物業管理服務項目的主管部門， 中標人應當堅決貫徹執行采購人主管部門的管理要求，聘用人員應當聽從采購人主管部門的指揮調動，以確保正常運作。（三）中標人的聘用人員違反采購人的規章制度的， 采購人有權 拒絕該聘用人員在此工作，中標人必須更換。中標人的聘用人員在采 購人的物業范圍內外發生違法、違規行為的，所造成一切后果及損失， 由中標人承擔。（四）中標人的工作人員資格必須符合附件二的要求。中標 人安排的聘用人員應當相對固定，如有更換，應當提前書面報采購人 批準。人數必須按崗位足額配備，采購人主管部門有權定期或不定期 對中標人的在崗位人數進行抽查，中標人負責

16、人應當抽查登記表上簽 字確認。（五）采購人與中標人的聘用人員沒有勞動關系，中標人與聘用人員之間因勞資關系所產生的法律責任包括但不限于行政責任、民事責任均由中標人承擔。（六）中標人不得將本項目的業務整體委托第三方完成。（七）中標人應當將聘用人員名單目錄以及公民身份證復 印件，分工、崗位設置送采購人備案，采購人有權對個別人員提出聘 用或者解聘建議。中標人應當每月如實向采購人報送聘用人員的詳細 的工資福利及購買社會保險情況。（八）中標人的管理部門應當建立健全考核制度， 經常檢查工作， 每日書面向采購人報送考勤表，采購人可以根據中標人報送的情 況進行抽查。（九）未經批準，不得在機要、財務、辦案區、地下

17、車庫內照相、 錄音和錄像，不得泄漏有關人員的辦公地點、電話、車牌號碼等資料。（十）合同約定的期限內，除采購人的財政資金不能滿足外，服 務報酬不因任何事由調整。（十一）中標價包含所有稅費，采購人除支付服務報酬外，不承 擔其他任何費用，但應由采購人承擔的材料費除外。（十二）用戶需求書及四個附件是合同的組成部分，所有條 款均具有法律效力，即使未載入合同，也對雙方具有約束力。第五部分管理及懲罰措施一、本合同約定的服務期限屆滿，全部權利義務終止；雙方協商致，可以變更或者解除本合同二、采購人沒有正當理由拒不辦理或者逾期辦理支付服務報酬手 續，超過五日不滿三十日的，每逾期一日，中標人有權向采購人追討 當月未

18、支付的報酬及相當于當月報酬 0.5 %的違約金，逾期超過三十 日的，中標人除有權單方解除本合同之外， 還有權向采購人追討當月 未支付的報酬以及違約金3萬元。三、采購人不履行本合同的其他義務，導致中標人不能實現合同 目的的，中標人除有權單方解除本合同外，中標人如有損失，有權向 采購人追償。四、中標人自進場之日起三十日內未向采購人書面提供聘用人員 名單及所有聘用人員的公民身份證復印件，社會保險證明等，或 者未報送在崗人員名單或考勤表，沒有正當理由的，采購人有權 向中標人追討違約金300.00元/人.次。五、試用期結束后，中標人的聘用人員不符合用戶需求書或 本合同約定（包括但不限于聘用人員的人數不足

19、、相關證件不齊、有 犯罪記錄，電工的排班不符合要求等），或者中標人的服務質量不符 合要求（包括電工脫崗、保潔不達標等不履行職責），經采購人催告 仍不能整改，未超過三次的，采購人有權向中標人追討違約金（違約 金的計算方式：300元X實際缺少人數或不符合條件人數X天數）， 如發生事故，所有責任（包括但不限于刑事、民事、行政責任）由中 標人承擔。六、物業管理服務的中標人不按要求清洗儲水池、不清理化糞池的，采購人有權向物業管理服務的中標人追討違約金3萬元/次。七、采購人的各種設備發生事故，物業管理服務的中標人及聘用 人員有過錯的，應當承擔賠償責任。八、中標人在本合同期限屆滿沒有再次中標或者本合同解除后

20、，怠于向采購人移交全部資料并辦理交接手續超過十日的，采購人有權向中標人追討違約金10萬元。九、物業管理服務的中標人自進場之日起 90日內不按要求設立 高壓電房值班登記簿、變壓器房及配電房巡查登記簿、地下車 庫運行登記簿和其他設備動行登記簿以及保潔工作登記簿 詳細記錄各種設備運行、維修、維護及保潔工作等情況并送采購人管 理部門審查的，采購人有權向中標人追討違約金1萬元。十、中標人有下列情形之一的，采購人除有權單方解除本合同外， 還有權向中標人追討違約金2萬元，采購人仍有損失或者采購人的員 工有損失的，有權向中標人追討：(1)截止試用期屆滿日，中標人聘用人員不符合用戶需求書 或本合同約定(包括但不

21、限于聘用人員的人數不足、相關證件不齊、 有犯罪記錄，電工的排班不符合要求等)；或者試用期結束后，中標 人的聘用人員不符合用戶需求書或本合同約定(包括但不限于聘 用人員的人數不足、相關證件不齊、有犯罪記錄，電工的排班不符合 要求等)，經采購人催告仍不能整改，超過三次，沒有正當理由的；(2)本合同履行過程中，中標人沒有正當理由拒不如實向采購 人書面報送在崗人員名單超過三次；或者中標人在采購人工作人員檢 查時拒不配合、拒不簽字確認的；或者中標人拒不向采購人提交聘用 人員的勞動合同及社會勞動保險，經采購人催告三次仍不能提交或不 糾正的；(3)物業管理服務的中標人自進場之日起超過 90日不按要求設立高壓

22、電房值班登記簿、變壓器房及配電房巡查登記簿、地下 車庫運行登記簿和其他設備登記簿以及保潔工作登記簿詳 細記錄各種設備運行、維修、維護及保潔工作等情況并送采購人管理 部門審查，經采購人催告仍不能整改或者整改無果的；(4)發生失竊包括監守自盜、火災、澇災等安全事故，造成重 大損失的，經查證中標人及其聘用人員存在故意或重大過失的；(5)中標人未經采購人書面同意將本合同項下的全部或大部份業務一并委托給第三方完成，經采購人催告仍不能整改的；(6)中標人的聘用人員因本合同項目鬧事、上訪，影響采購人的正常工作秩序或者聲譽、形象的；(7)中標人的聘用人員不服從采購人主管部門管理，經采購人 催告仍不能整改或者整

23、改無果的；(8)中標人不履行用戶需求書及本合同約定的其他義務， 管理混亂、服務質量不符合要求，導致采購人不能實現合同目的的。十、任何一方主張單方解除本合同，應當書面通知對方。解除通知自到達對方時本合同解除。另一方有異議的，可以自收到解除通知 之日起五日內向人民法院起訴請求確認解除合同通知的效力。附件一、主要設備一覽表；附件二、人員配備要求；附件三、衛生清潔保潔周期和標準；附件四、地下機械停車庫管理職責。附件一采購人主要設備一覽表廳P設備名稱參數或規格數量備注一.電梯1垂直電梯載重1050KG速度1.6M/S3臺日立2輔助升降機載重200KG ,速度0.25M/秒1臺雜牌（廚房專用）二.空調系統

24、1新風機RUXYQ10AB功率：7KW2臺大金2新風機FXMFP280AB功率：630W1臺大金3新風機FMQ25FG30功率：630KW1大金4大多聯室外機RSQ500BAY功率16.7KW7臺大金5小多聯機RQZQ5AAVN功率4.10KW10臺大金6小多聯機RJQ6AAV功率4.68KW1臺大金7室內機FG28FQDP28BFC功率75W3臺大金8室內機FG36FQDP36BFCV功率：78W8臺大金9室內機FG45FQDP45BFC功率：93KW3臺大金10室內機FG56FQDP56BFC功率:180W,V1臺大金11室內機FG71FQDP71BFC功率:151W,V16臺大金12大多

25、聯機室內機FG56,FSSP56B/功率:118W43臺大金13大多聯機室內機FG71,FSSP71B/功率:151W26臺大金14IP風管機FDXS25GAV2C/XS25GAV2C功率:0.95WR3臺大金151.5P風管機FDXS35GAV2C/XS35GAV2C功率:1.2KWR4臺大金162P風管機FNDQ202AB/RNQ202ABV9功率:1.66KWD3臺大金172.5P風管機FDXS60GAV2C/功率:2.06KWR1大金XS60GAV2C183P風管機FNDQ203AB/RNQ203ABV9功率:2.35KWD4臺大金191P掛機FTXP225PC-W/IXR225PC功

26、率:0.87KWR30臺大金201.5P掛機FTXP235RCNWXR235RCN1.2KWR109臺大金212P掛機FTXG250NC-W/XG250NC1.66KWR16臺大金222P柜機FVXG250NC-W/XG250NC1. 6KWR3臺大金233P柜機FVXG272NC-W/XG272NC2. 68KWR7臺大金24全熱交換器VAM1000GMVI功率：725W2大金25全熱交換器VAM1500GMVI功率：1225W3大金26排風機DPT25-86B功效：800W2綠島風三.供電系統1變壓器干式，容量800KVA1臺2變壓器V,容量：500KVA1臺3局壓配電柜2+14三遙系統1

27、套5低壓配電柜7+3+ 16局壓變電房1四.給排水及消防水泵1生活水泵5.5KW2臺2消防栓穩壓泉15KW1臺3噴淋穩壓泵2.2KW1臺4消防栓泵30KW2臺5噴淋泵75KW2臺五.安保監控系統1彩色固定攝像機37個2彩色半球攝像機128個3一體化攝像機12個4球型云臺0套5室外全方位云臺0套6智能一體化快球攝像機3套7錄像機數字硬盤錄像10臺8顯示器操作臺2臺六機械停車設備1套附件二服務人員人數及資格要求一、項目負責人：1人。主管1名，45歲以下，身體健康，大專以上文化，5年以上物業 管理經驗，具備管理協調能力，持注冊物業管理師證。二、工程部：4人電工4名，30歲一50歲，高中以上文化，身體

28、健康，沒有犯罪 記錄及失信記錄。熟悉供水、供電設備維修維護以及電梯、水泵等設 備的維修維護、高壓電房值班、地下停車設備操作工作。4名電工必須持有Q10機械式停車設備特種操作證、維修安裝電工證、高 壓電工證等三證，同時，至少1名電工還應當持有電梯安全員證。 排班要求：每一個班必須安排1個電工值班。特殊情況下，經采購人 同意，電工的年齡可以適當放松。三、保潔部：6人主管兼保潔員1名，50歲以下，身體健康，3年工作經驗。保潔員6名：50歲以下，男160CM1U上，女155CMZ上，身體 健康，熟悉木質地板、瓷磚、石材清潔工作。四、其他要求1、年齡以周歲為準，截止至 2018年10月1日。2、全部人員

29、必須無犯罪記錄附件三日常清潔、保潔、養護周期與標準要求范圍項目作業方式作業周期作業 次數標準每 日每 周每 月每 季每年辦公區辦公室地面拖、清掃、排塵一次光潔、無沙石、無雜物灰 塵、保持干爽、光潔度高地板、石材拋光一次桌椅擦拭、清潔一次干凈無塵煙灰缸、垃 圾簍清倒、清洗兩次干凈、無雜物窗戶、窗簾擦拭、清潔一次干凈無塵天花、風 口、燈飾清潔、擦拭兩次保持無積塵、無污漬辦案區地面拖、清掃、排塵巡回 保潔無污漬、灰塵、明亮、潔凈地板、石材拋光一次保持干爽、光潔度高桌椅擦拭、清潔一次干凈無塵煙灰缸、垃 圾簍清倒、清洗兩次干凈、無雜物保持無積塵、無污漬天花、風 口、燈飾清潔、擦拭兩次公共區大堂地面拖、清

30、掃、排塵一次1、地面光¥吉干凈、無污漬、無灰塵和雜物2、玻璃和墻身光亮無污漬3、保持燈飾光鳧、天化、風口無積塵、無污漬晶面護理一次墻身、地腳線抹擦、清潔兩次門、門柜、 玻璃抹擦、清潔、刮拭一次地毯吸塵多次清洗一次垃圾筒清倒、清洗一次消防栓、批 小牌、前臺抹擦、清潔一次天花、風口 及燈飾清潔、擦拭兩次電梯地面清掃多次保持電梯內外清潔光鳧，地面清潔、無塵、無雜物、無污漬地毯吸塵多次清洗一次轎箱內壁、門、操作板抹擦多次天花、燈飾、排氣扇清洗兩次電梯槽吸塵一次電梯門不銹鋼護理噴涂、抹擦一次接待室、會議、活動室地面清掃、拖抹一次1、保持室內地間及整體環境潔凈2、保持桌椅、器材及其他整潔3、保持燈飾光鳧、天化、風口兀積塵、無污漬門窗抹擦、清理一次桌椅抹擦、清理一次垃圾桶天花、風口及燈飾清倒、