1、房地產開發企業收入確認的條件及相關案例(上海國家會計學院)說明：這次屬于實務研討班，參會大約160人。由財政部會計司選中的八家事務所作主題發言，我所是其中一家。經主題發言后是會計司王處長點評，大家討論。最終我所、浙江天建、上海上會的主題發言，又入圍作為參選案例，由與會者在討論有關內容。財政部將制定有關房地產開發企業收入確認的規定或指南。 我作為參會者，將主流觀點，和一些較為典型案例整理發給大家，僅供參考。現階段，我們應按照現行會計規定執行，并遵守房地產開發的業務相關規定。相關規定詳見后附明細。一、房地產開發企業主要業務類型1、自行開發業務：從事房地產的開發及銷售。2、受托代建業務：根據建造合同

2、，受托代建或開發房屋資產并銷售。 3、合作開發業務：與其他開發商、其他無房地產開發經營權的單位和土地方合作開發項目 二、現行房地產開發企業會計核算的依據1、企業會計準則 （1）收入準則股份公司施行 遵守四個條件A.指南特殊銷售商品業務房地產銷售在確認收入時，還應考慮價款收回的可能性，估計價款不能收回的，不確認收入；已經收回部分價款的，只將收回的部分確認為收入。B.指南分期收款銷售 在分期收款銷售方式下，企業通常應按照合同約定的收款日期分期確認銷售收入.(2)建造合同準則指南股份公司施行 “建造合同的特征主要表現在：A. 先有買主（即客戶），后有標底（即資產）；建造資產的造價在簽訂合同時已經確定

3、；B. 資產的建設期長，一般都要跨越一個會計年度，有的長達數年；C. 所建造的資產體積大，造價高；D. 建造合同一般為不可取消的合同 ” 前提：該項建造合同的結果能夠可靠地估計 采用完工百分比法確認合同收入2、企業會計制度第85條的四個條件第97條：房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執行；如果符合建造合同的條件，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。“主營業務收入”科目核算規定，房地產的法定所有權轉移給買方，通常表明其所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業應確認銷售收入。3、房地產開發企業會計制度A. 轉讓、銷售土地和商品房，在已經移交，并將發票結算

4、帳單提交買主時確認;B. 代建的房屋和工程，在竣工驗收，辦妥財產交接手續，并已將工程價款結算帳單提交委托單位時確認;C. 采取分期收款銷售辦法的，可按合同規定的收款時間分次確認;D. 出租開發產品，應在出租合同（或協議）規定日期收取租金后作為收入實現4、 房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定A. 房地產開發企業之間簽訂項目開發合同、合資開發項目，暫按如下規定處理：a項目開發合同中規定按投資額比例分配項目開發產品的，主辦企業收到投資各方開發資金作應付賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業按合同規定分配投資各方項目開發產品，應按實際成本沖轉開發產品及相應的應付賬款。投資

5、各方對分回的開發產品應及時作為存貨管理。b.項目開發合同中規定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業收到投資各方開發資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業對外出售項目開發產品，應將預收賬款轉為營業收入，并相應結轉營業成本。項目利潤形成后，按合同規定分配項目利潤。B.房地產開發企業與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，a.合同中規定按各方出資比例分配項目開發產品的，房地產開發企業收到出資各方資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業按合同規定分配出資各方項目開發產品，應按合同規定的轉讓價格計入營業收入，并相應沖轉預收賬款，結轉營業成本

6、。b.合同中規定按各方出資比例分配項目利潤的，主辦企業收到投資各方開發資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業對外出售項目開發產品，應將預收賬款轉為營業收入，并相應結轉營業成本。項目利潤形成后，按合同規定分配項目利潤。C.房地產開發企業出資與土地方合作開發項目，按照法律、法規的規定，應辦理土地使用權過戶登記手續。需調整土地使用權出讓金的，按照調整后的土地使用權出讓金計入開發成本；不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協議約定的價值計入開發成本。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業分配合作方開發產品，按照合同、協議約定的價值計入營業收入，并相應結轉營業成本。D.

7、房地產開發企業接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過房戶登記手續。在工程竣工驗收辦妥交接手續后，應按照委托方確認的結算價款，計入營業收入，并結轉代建工程相關成本。E.房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本。開發產品完工之后而發生的利息等借款費用，計入財務費用。5、財會便函（2002）53號中注協技援公告第4號，援引了準則的四個條件三、房地產開發企業的收入確認條件(一) 相關的收入能夠可靠計量 1、取得商品房預售許可證2、開發商與買受人簽訂房屋認購書，收取訂金認購日 雖然交付訂金的客戶很可能最終成為業主，但由于還沒有簽訂正式合同，

8、對雙方約束都很有限。按照房地產轉讓管理辦法的 第三十七條規定“  房地產開發企業在簽訂合同前收取預付款性質的費用的，未能簽訂預售合同的，房地產開發企業應當向預購人返還所收費用。”因此在認購日這個時點是否能夠簽訂合同還存在風險。3、 雙方簽訂商品房買賣合同、合同補充協議，支付首付款合同簽訂日 預售商品房，按當地房屋主管部門規定備案，取得“商品房預售登記備案表”合同文本遵循了建設部的合同范式，載明了商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求以及雙方的違約責任；規定了實測面積和預售面積誤差的處理方式。雙方如有特殊需要條款可以簽訂補充協議。取得商品房預售許可證是

9、售房的合法依據。合同應按照規定的范式，并履行規定的法律程序以保證合同為有效合同。簽訂合同往往伴隨著首付款的支付，分期付款確定了付款的時間，商品房總價款在合同中已經明確。故“相關的收入能夠可靠計量”確認時間為合同簽訂日。這個階段貸款買房的個人同時向銀行申請銀行按揭貸款，或向住房公積金中心申請個人公積金貸款。銀行按揭貸款、個人公積金貸款在申請辦理階段，還有貸款申請未獲批準的可能。故對“與交易相關的經濟利益很可能流入企業”的判斷還存在風險。（二）與交易相關的經濟利益很可能流入企業。實務中具體標志： 價款已經取得或確信可以取得等。判斷依據： （1）開發商實際已收訖全部價款。按揭貸款、個人公積金貸款方式

10、下，確認日為貸款已劃轉到賬日；一次付清現金方式下，確認日為已收取了購房人應支付的尾款日。（2）取得了索取房款的憑據和權利。分期付款方式按銷售合同約定收款日；采取委托方式的，以收到代銷單位的代銷清單日。不同銷售方式下“與交易相關的經濟利益很可能流入企業”的確認方法一旦厘定，報告期內應一貫執行，不應該因期后事項而有所改變。（不同意福建華興所關于期后事項確認收入的做法，詳見案例六）。（三）相關的成本能夠可靠計量。實務中具體標志：開發項目竣工驗收后成本可合理預計判斷依據： 1、工程已經完工并經驗收合格。對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。開發商已辦理工程

11、竣工驗收備案手續。 根據城市房地產開發經營管理條例第十七條規定“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。” 第十八條規定“住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當對城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況和物業管理的落實情況進行綜合驗收。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。”合同規定出售的商品應為合格品。合格品是正常交易的前提。故商品房只有在工程完工并經驗收合格，才能保證商品房質量、面積合格。商品房的收入、成本才能有可計量的依據。2、成本能夠

12、可靠地計量。（1）所發生或還需發生的開發總成本能可靠地確定。開發總成本是指歸屬于可售房地產開發產品完工前發生的全部支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發的間接費用、借款費用及其他費用等。對售后將繼續發生的成本，如綠化、道路等配套設施費，此時根據相關合同、預算能合理的估計和預提。在預算中的不可預見費（是指項目施工過程中因自然災害、設計變更、人工、材料、設備和工程量等發生變化而增加的費用），一旦完成竣工驗收，應為明確的成本項目。調整規劃的項目，應同時調整相關預算。（2）總可售面積能可靠地確定。已明示共用建筑面積分攤情況；總可售面積由國家有

13、關房屋測繪部門出具的可售面積證書確定。 成本的計量是收入確認中的難點。成本的準確數只有竣工決算時才能確定。如果開發商在設計變更、人工、材料、設備和工程量等發生變化時，及時調整了預算，那么在竣工驗收合格時，按照重要性原則，成本應該能夠可靠計量。 （四）商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方。 實務中具體標志： 商品房已交付判斷依據： （1） 出賣人已書面通知買受人辦理交付手續，如已發放入住通知書；（2）出賣人提供了商品房面積實測技術報告書(3) 出賣人提供了住宅質量保證書和住宅使用說明書（4）經買受人驗收合格后，雙方簽署了房屋交接單,交鑰匙。 商品房交付是“主要風險和報酬轉移給買方”的重要標志，

14、也是實質重于形式原則判斷的實質內容。根據關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 的第十一條規定“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”實務中“發放入住通知書”在法律上是重要的形式，但如果“交鑰匙”在取得入住通知之前，應以“交鑰匙”為“主要風險和報酬轉移給買方”的確認日。（五）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制。實務中具體標志：商品房賣方履行了合同

15、規定的義務；合同不存在重大不確定因素； 商品房賣方無須繼續涉入。 判斷依據：1、商品房賣方履行了合同規定的義務 合同規定期限、面積、質量交付使用 （1）出賣人提供了住宅質量保證書和住宅使用說明書；(2) 買受人可查詢北京市建筑工程竣工驗收備案表；有資質的測繪單位出具的 商品房面積實測技術報告書2、合同不存在重大不確定因素如交付時關于質量、面積與合同不符，雙方未簽署了房屋交接單。3、商品房賣方無須繼續涉入不存在如回購協議，投資報酬保證（如售后包租）、返本銷售等。 由于房地產收入應在上述五個方面條件同時滿足的情況下，才能確認。因此收入的確認日應以五個條件滿足時點孰晚為最終收入確認的時點。四、自行開

16、發的商品房不能確認收入的情形 1、在房屋交付買受人之前，不能確認收入，所有收款計入“預收帳款”。 2、賣方根據合同規定，仍有責任進行重大施工行動。 3、合同存在重大不確定因素，如退貨選擇權、法定產權的取得和移交。 4、賣方繼續涉入，如回購協議，投資報酬保證（如售后包租）、返本銷售。五、受托代建的商品房收入確認在房屋竣工交付之前，如果合同的結果能夠可靠計量，企業可根據完工百分比在資產負債表日確認收入。但條件是：1、有建造合同，且合同不可取消。2、其余應收款項能夠收回；3、開發項目的完成程度能夠可靠地確定。六、房地產開發企業收入確認難點（一）不同交易目的 房地產交易包括多種形式，如買賣、贈與、交換

17、、對外投資、清償債務等1、銷售目的確認買賣形式下的交易所獲取收益為收入2、非銷售目的 回遷、償還債務（成本價、售價） 成本價適用債務重組準則售價部分應確認為收入（二）遵循所有權上主要風險轉移的原則，但房產證過戶需要較長的時間房屋產權證的辦理時間長的原因，主要原因有規劃變更、土地出讓金未交足、土地用途的變更、未完成竣工驗收等。這些因素對成本的計量都可能會產生影響。但開發商應在完成綜合驗收后，針對這些因素進行合理估計。房產證的辦理完畢應判斷為全部風險已轉移，而收入的確認遵循所有權上主要風險轉移的原則。（即不同意浙江天建的相關判斷，詳見案例四）（三）遵循經濟利益很可能流入企業的原則，但存在合同約定分

18、期收款情形。 在企業取得預售證，并與買方簽訂了合同后，經濟利益很可能流入企業。但由于存在分期收款情形，每期是否能夠取得價款仍存在不確定性。因此以合同收款日確認收入，也應考慮價款是否能夠取得。 （四）商品房成片滾動開發，配套基礎設施和公共設施成本的分攤問題 成片滾動開發的項目有關公共建筑（如學校、變電室、人防工程等）、配套基礎設施（如大市政工程）的分攤，在前一期項目竣工驗收時，如果拿到后面各期項目的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，并編制了相關總概算的條件下，應將有關共用公共建筑、配套基礎設施的成本在兩個項目之間合理分攤。如不能確定是否取得第二個項目的開發權，以及對于第二個項目是否受益，則

19、不能分攤。（五） 五證不齊全或程序倒置時，如何判斷風險開發商在房地產項目開發時，可能會出現改變土地用途、規劃變更等情況，有時可能買方已經入住，但尚未取得合法的權證。如原土地用途為基建項目用地，實際已開發為商品房，住戶已經入住多年，土地成本仍不能可靠計量，主要風險是否已經轉移，則需要進一步制度規范。（六）合作開發項目中主辦方分給合作方利潤，如何操作？合作開發項目中主辦方收到合作方的項目款計入預收賬款，而合作方付出時計入預付賬款。合作方收到主辦方分給利潤，應首先沖抵原賬面預付賬款余額，多余部分如何處理？是否可計入投資收益？這樣可能與預付賬款不適應。故對于合作方付出時是否應該改為計入長期投資。（七）

20、對房地產企業開發產品成本的分配，目前我們在實務中有兩種不同的觀點：一是以目標售價為基數分配確定各類房產（指住宅、寫字樓和底商）的成本。由于各類房產帶來的經濟利益不同，因此建安成本應該不同。二是以預算成本為基數分配確定各類房產（指住宅、寫字樓和底商）的成本。由于預算是根據設計規劃測算出來的，考慮了不同類房產本身的造價不同，因此建安成本應該不同。而同一類型的房產不同樓層的單位成本是相同的。（同浙江天建的第二種意見）。六、案例分析（一）銀行按揭方式銷售開發產品的收入確認與帳務處理 案例：北京ABC房地產公司取得商品房預售許可證。于2003年6月1日起，對位于海淀區萬泉小區的一幢商品住宅樓開盤預售，以

21、下為相關交易事項及相應的會計處理（不考慮相關稅費）：1、截至6月30日與10戶簽訂房屋認購協議書、收取訂金10萬元（1）分析：雖然交付定金的客戶很可能（大于50%）最終成為業主，但由于還沒有簽訂正式合同，對雙方約束都很有限。因此這時還不能很確定房屋是否能賣出。(2)判斷： 房屋未移交，風險由開發商承擔，報酬屬于開發商； 房屋由開發商管理和控制；房屋價款如為期房不定，現房基本確定；成本方面如果是現房，可以確定，如果是期房，則須待竣工決算后才能確定；成本方面如果是現房，可以確定，如果是期房，則須待竣工決算后才能確定。不能確認收入。2、7月30日與10戶購房者簽訂商品房買賣合同，每套房總價均為80萬

22、元，收取首付款20% ,總價款160萬元。同時向銀行申請按揭貸款。合同約定11月15日前交付使用。（1）分析：根據合同及補充協議條款，雙方任何一方違約，應向對方支付違約金，同時對方可以在合同約定的情形下解除合同。簽訂購房合同后，絕大部分客戶都會履約，即使有退房情況也屬個別現象，因此這時可以確定能夠收到房款。 (2)判斷： 房屋未移交，風險由開發商承擔，報酬屬于開發商； 房屋仍由開發商管理和控制； 房屋價款可以確定；成本方面如果是現房，可以確定，如果是期房，則須待竣工決算后才能確定不能確認收入。 3、 9月15日銀行批準9個購房人的貸款申請，開發商收取銀行支付的剩余房款576萬元，退還剩余的未批

23、準貸款購房人的首付款16萬元（1）分析：貸款申請因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立，導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人 。（2）判斷：從收到按揭款到辦理完入住手續可能還要經過一段時間，但房屋移交前報酬、風險由開發商承擔；房屋仍由開發商管理和控制已收取全部房款；達到可入住條件的現房，其成本能夠可靠計量。但如果房屋還沒有完工，則成本無法確定。不能確認收入。 4、11月8日書面通知8個業主辦理入住手續，一套房因質量原因暫未通知。(1)分析：現房銷售的，一般在收到全部房款后為業主辦理入住手續；期房銷售的， 一般在房屋達到可

24、入住條件后辦理入住手續。業主辦理完入住手續、拿到房屋鑰匙后，自行決定何時入住。“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”（主要看合同的補充協議條款） (2)判斷：8套房業主驗收房屋并辦理入住手續，取得房屋的收益權。因此這時可認為房屋的主要風險和報酬都已轉移給業主；未發出書面入住通知的一套房的的主要風險和報酬未轉移；雖然這時房屋產權可能還屬于開發商，但控制權已屬于業主，而且開發商也不再保留與所有權相聯系

25、的管理權； 已收取全部8套房款； 房屋已經全部完工并達到可辦理入住手續，成本都能夠可靠計量。可以確認8套房的收入。 5、11月18日與未通知辦理入住房相鄰的一套房發生火災，相鄰兩用戶要求退房。分析：由于未接到開發商的書面交房通知，使用權未轉移，風險仍由開發商承擔，故未通知辦理入住房的購房人可退房。而已辦入住手續的那戶，如無補充協議相關條款規定，則開發商有權不退房。6、12月28日業主取得房屋所有權證(1)分析：以目前北京市的情況，房屋產權變更手續的辦理速度較慢，業主通常在入住后一年內甚至更長時間后才能拿到房產證。(2)判斷：房屋產權轉移到購房者。（二）關于提前確認房屋銷售收入案例 A房地產開發

26、公司開發了甲樓盤，在取得預售證后，于2001年5月開始銷售。A房地產開發公司與客戶（買房者）簽訂了商品房銷售合同，在合同中約定于2002年12月31日前正式辦理交付手續。至2002年3月，甲樓盤主體建筑物已基本完工，并開始對周邊小區環境的配套設施進行施工，但很快進入4月梅雨季節，連日下雨影響了配套設施的施工進度，2002年12月，樓房已竣工，而小區配套設施未完全竣工，因此甲樓盤亦未能于約定日期即年底前辦妥綜合驗收手續。A房地產開發公司擔心逾期交房客戶會提出索賠，故于12月20日提前將鑰匙交付給客戶，聲稱房屋未通過綜合驗收皆因不可抗力，并保證將于2003年3月31日前辦妥一切手續。客戶領取鑰匙后

27、便開始裝修。A房地產開發公司確認收入的具體做法：公司于2002年底，將已辦妥房屋交接手續即交付鑰匙的商品房，按預收的房款全額結轉確認銷售收入。 （1）分析：即使A房地產開發公司無法通過綜合驗收的可能性很小，仍然不適宜根據交鑰匙的情況確認收入。因為根據房地產管理的有關規定，至少應當具備以下證明及相關文件后方可確認房屋已銷售，房地產公司對開發房產也才不再具有所有權和控制權：A.房地產管理部門通過的綜合驗收合格證書及房屋面積測定表；B.與客戶簽訂正式銷售合同。一般在預售合同后，再簽訂補充合同確定房屋實測面積，并明確價款、質量、違約金等相關事宜的權利、義務；C.交接單房屋業經客戶驗收、對房屋的結構、銷

28、售面積及房款購銷雙方均無異議；D.與客戶辦妥交付入住手續，客戶領取鑰匙。(2)判斷:房地產開發公司應于正式通過綜合驗收手續后再確認收入，而不是根據交鑰匙的時間。(三) 關于滯后開票遞延確認收入的案例 1、案例：房地產開發公司開發了乙樓盤，在取得預售證后，于2001年11月開始銷售。B房地產開發公司與客戶簽訂了商品房銷售合同，合同約定于2003年5月31日正式交付商品房。B房地產開發公司開發的乙樓盤在施工過程中進展非常順利，提前完成主體建筑物和輔助配套設施的建設，并于2002年12月20日通過綜合驗收。通過綜合驗收后，B房地產開發公司便開始陸續與客戶簽訂關于面積補差等事項的補充合同，并辦理正式交

29、付手續。客戶拿到鑰匙后便開始進場裝修。截至2002年末，B房地產開發公司已經正式交付客戶商品房20套。由于B公房地產開發公司2002年經營業績很好，已超過年初制訂的計劃，為了達到調節收入的目的，對已經正式辦理交付手續的20套商品房中的5套在2002年開票并確認銷售收入，另外15套遞延至2003年開票，并在開票時方確認收入。2、分析：開票只是房地產銷售收入實現的形式要件，而不是實質性要件。房地產銷售收入的確認仍要以企業會計準則收入規定的四個條件作為標準。在本案例中，B公司已將已經正式辦理交付手續的商品房所有權上的主要風險和報酬轉移給了客戶，并不再保留與所有權相聯系的繼續管理權及控制權，收益已基本

30、流入企業（已收取大部分預售款），收入和成本都能夠可靠計量。3、判斷：在辦理正式交付手續后，公司實質上已經實現收入，應當予以確認，而不能以未開票為由遞延確認收入。（四）關于分期付款銷售商品房的案例 1、案例： C房地產公司3年前在臨街地段購入一丙地塊用作開發商住樓，因丙地塊地屬繁華商業區，購入時預計將來的銷售利潤可觀。但2001年8月丙地塊商住樓正在開發，并即將預售時，市政府宣布決定在該臨街規劃建造一座高架橋。由于高架橋的建造勢必影響整條街人氣，消息一經公布，立刻造成丙地塊樓盤房價下跌，房屋滯銷。為盡快盤活資金，2001年10月C房地產公司便制定了比較優惠的銷售政策：. 按原售價9折優惠；. 采

31、取分期付款銷售方式，即客戶直接與C房地產公司簽訂商品房銷售合同，約定客戶按合同規定的時間分期將房款直接匯入C房地產公司的賬戶直至付清全部款項，客戶不再與銀行簽訂借款合同。.分期付款銷售方式既可緩解客戶一次付款帶來的不小的經濟壓力，同時也免除了客戶的借款利息。但在商品房銷售合同中，還規定了一個條件就是在房款全部付清前，C房地產公司保留房屋所有權，待客戶將房款全部付清之日再開具發票，并辦理產權證。至2002年10月房屋已通過綜合驗收并交付鑰匙，客戶可進行裝修、居住。.房地產公司確認收入的具體做法：將分期收到的商品房銷售款計入“預收賬款”科目，平時不確認收入，待房款付清之日，一次開具發票并全額結轉收

32、入。2、分析: C房地產公司簽訂所有權保留的商品房銷售合同是合法有效的，這種銷售政策緩解了因建造高架橋造成的房屋滯銷，并能夠迅速回籠積壓資金；同時避免了因無銀行信用擔保帶來的收取剩余房款的風險。本案例對分期收款銷售辦法中銷售收入的確認原則與前述相關制度規定并不違背。首先，房地產開發企業會計制度規定“對土地和商品房采用分期收款銷售辦法的，可按合同規定的收款時間分次轉入收入”，用了“可按”；企業會計準則收入指南規定“在分期收款銷售方式下，企業通常應按照合同約定的收款日期確認銷售收入”，用了“通常”，兩個制度或準則都沒有強制規定“應該”。其次，本案例中，C房地產公司與客戶簽訂的商品房銷售合同中明確“

33、在房款全部付清前C房地產公司保留房屋所有權”，根據企業會計準則收入，與所有權相關的風險尚未轉移，確實不宜根據收款情況提前確認收入。3、判斷：C房地產公司這種會計處理方式也是合理可行的。（五）開發的商品房作為自有房屋銷售的案例 1、案例 ：D房地產公司自行開發了一丁商住樓，并已取得房地產管理部門的綜合驗收證書和房屋面積測定表等相關資料。該公司挑選了丁商住樓中的兩個樓層作為其辦公用房，并已辦妥產權證，其余樓層均已作為商品房銷售。1年后丁商住樓盤房價上漲，D房地產公司決定將作為其辦公用房的兩個樓層出售，以賺取差價利潤。D房地產公司確認收入的具體做法：銷售丁商住樓中自己使用的兩個樓層作為處置自有房產，

34、將固定資產凈額和收取的商品房銷售款計入“固定資產清理”科目，并將差額結轉至“營業外收入”。2、分析：D房地產公司將兩層寫字樓作為其辦公用房，并已辦妥產權證，應作為自有固定資產處理，并且待其出售時已具備銷售的要件。3、判斷：D房地產公司這種會計處理方式是合理可行的。（六）期后事項確認收入案例1、 案例：ABC公司與用戶預售合同的主要條款如下： 買方: 陳某 賣方: ABC公司 簽定時間: 2002.10.15 標的: 賣方將座落于本市XX區XX街嘉同苑項目商業店面A-02號賣與陳某，建筑面積200平方米，單價為每平方20,000元。合計人民幣4,000,000元。 銀行申請最高限額貸款2,800,000元。 交付使用時間: 賣方必須于2002年12月31日前