1、word 專業整理目錄一、合肥市房地產發展現狀1、房地產市場迅猛發展2、合肥市房價一路走高3、商品房總體上供小于求4、合肥各區域房價現狀5、規模化開發主導市場6、賣方市場漸變買方市場7、五大因素推動房價上漲8、加大二手房監管力度確保房價穩定增長二、合肥潛力購房消費者特征分析1、購房需求更旺，購房群體更年輕。2、不同年齡消費者購房意向分布3、家庭年收入萬萬元群體是市場需求主體4、不同收入消費者購房意向分布5、中高學歷群體成為購房主力三、合肥土地市場發展四、直面2005 合肥房地產市場1、加強對土地資產的集中統一管理，嚴控供地計劃指標，實現對房地產市場的宏觀調控。2、通過宏觀調控，實現了房地產經濟

2、的區域平衡3、加強對土地資產的集中統一管理，嚴控供地計劃指標，實現對房地產市場的宏觀調控。4、通過宏觀調控，實現了房地產經濟的區域平衡5、三位聯動，有力推動城市舊城區改造的進程6、以房地產經濟為先導，促進多產業并進7、規劃引導，成片配套，通過市場配置經濟杠桿作用，提高土地利用率8、信貸 : 政策調整引導理智消費9、未來合肥樓盤的發展趨勢安徽合肥市房地產市場分析報告隨著國家擴大內需政策的實施， 房改政策逐步到位， 盡管 近些年 受國家宏觀調控政策的影響， 但 合肥市房地產業發展勢頭依然迅猛， 特別是 2004 年合肥市房地產開發投資及整體規模仍然保持較快的發展態勢，正逐漸成為二線城市中新的投資熱

3、點。學習資料整理分享word 專業整理一、合肥市房地產發展現狀1 、房地產市場迅猛發展據統計， 2004年該市共完成房地產開發投資133.23 億元，其中住宅投資額104.62億元，同比分別增長了 39.86 和 50.51；施工面積 1414.97萬平方米，其中住宅1106.59萬平方米，同比分別增長了 32.03和 33.34 ；新開工面積 710.95萬平方米，其中住宅555.75萬平方米，同比分別增長了 19.02和 18.28 ；竣工面積566.39萬平方米，其中住宅 464.99 萬平方米，同比分別增長了53.33 和 59.25； 2005年 1-2 月 在城鎮以上投資額中房地產

4、完成投資19.24 億元，增長 45.9%。2004 年合肥基礎數據統計表房地產開發投資133.23億元施工面積1414.97萬平方米其中住宅投資額104.62億元其中住宅面積1106.59萬平方米其中新開工面積710.95萬平方米竣工面積566.39萬平方米其中住宅面積555.75萬平方米其中住宅面積464.99萬平方米與 2003 年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調控措施的實施，對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制， 合肥市住宅建設與房地產開發市場繼續持續快速健康發展的良

5、好態勢。與此同時，合肥市的商品住房銷售狀況一直呈穩中有升、一路走高的趨勢。尤其是近7 年，合肥市房地產市場形勢更加看好。從商品房銷售看，1999年市區辦理合同登記備案65.97萬平方米，銷售金額 9.8億元。 2000 年已達到 141.7 萬平方米、銷售金額21 億元。而剛剛結束的2004 年，合肥市 商品房銷售面積 371.37萬平方米，其中住宅銷售面積315.85萬平方米，同比分別增長了30.76 和 29.74 ；商品房銷售額93.64 億元，其中住宅銷售額 71.62億元，同比分別增長了37.59和 30.71 。另據資料顯示，在2004 年合肥市商品房銷售中，個人購房率達98 以上

6、，目前該市城市居民人均住房建筑面積達 24.6平方米，住房成套率達 91 。 隨著各大樓盤在省城遍地開花，全市商品房需求量也成倍增長：建筑面積平方米住宅保持良好銷售勢頭，尤以平方米的商品住宅銷量占主流；同時，建筑面積平方米大套型住房銷量大幅上升。學習資料整理分享word 專業整理2 、合肥市房價一路走高目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣） 為 2722 元 / 平方米。而據同一部門的信息，2004 年 6 月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450 元左右。 從數字來看， 雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100 元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在2004 年

7、 8 月份以后開始趨于平緩。據悉， 2005 年新建樓盤中房價在 4000 元/ 平方米以上的約占 12%； 3000-4000 元 / 平方米的約占 52%； 2000 元/ 平方米左右的占 8%。從售價上看， 2000-3000 元/ 平方米的住宅銷量逐步擴大， 3000-3500 元的也有大幅增長，單套萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區環境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業的新趨向。與此同時，一個明顯的現象已引起政府的關注，即近年來房

8、價上漲較快：2002 年省城新建商品房的均價 1856 元平方米， 2003 年增至 2148 元平方米，到2004 年又猛增到2791 元多，至 2004 年底，一些熱點地段的住房售價已達到近4000 元平方米。就在 2005年第一季度，合肥的商品房均價又上漲了100 元左右。年均增長 27 的售價與省城居民可支配收入上漲率9%相比，導致大多數市民對房價漲幅難以接受。此外，引起政府不安的另一個關鍵問題是，雖然房市熱力四射，但適合大多數居民消費的中低價位樓盤稀缺， 80 平方米以下套型的樓盤更是少之又少，全年還不到 10 萬平方米，與總銷量存在巨大差距。業內人士擔憂，雖然二手房的供給會緩解部分

9、中低收入者的住宅需求，但此舉不能從根本上解決問題。而對于由此萌發出來的炒房現象，除了導致房價上漲外，也會對整個房市產生不利影響。好在政府已注意到這種傾向，正采取多種措施予以遏制。3、商品房總體上供小于求據合肥市房產局相關人士介紹， 2004 年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。學習資料整理分享word 專業整理需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據統計當發展中國家人均GDP達 1000 美元，

10、城鎮化率達 30%時，城鎮化將進入快速發展期。目前中國的城市化已處于快速發展階段。人均建設用地115 平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180 萬，城市用地約170 平方公里，城鎮化水平在45%左右。數字的差距意味著在近6 年內，城市將擴大一倍，人口要增加一倍。近兩年，合肥市人口增量將以每年 20 萬人口的速度增加，這些人群形成了龐大的住房需求。按照人均建筑面積35 平方米計算，每年需建新住宅 70000 套，近 700 萬平方米。按國家2010 年戶均一套、人均一室、平均每戶120 平方米的住宅建設目標，合肥市300 萬人口以城市每個家庭3.2 人計算，人均需增加近10 平方

11、米，預測需3000 萬平方米的住宅建設，才能滿足合肥市居民的住房實際需求。4、合肥各區域房價現狀目前合肥房價受地段和區域因素的影響依然比較明顯，與市中心直線距離較近的一、二環之間的房價偏高，從區域上看，東南板塊、西區板塊、新站板塊因為相對成熟，房價相對較高。大部分在售樓盤的均價集中在每平方米元元之間，當然也不乏類似綠城 桂花園、木百景灣、聯邦家園等均價在每平方米元以上高檔次樓盤，均價在每平方米元以下大多集中在東區和南區位置相對偏遠的區域。這樣的價格水平相對于北京、杭州、上海等發達城市是非常低的，但如果從合肥在全國的城市地位以及合肥市目前市民收入水平來看，應當說房價上漲的幅度與居民收入增長還是有

12、一定的脫節。如果按照房價與收入比例來衡量房價高低，合肥房價與收入比大約在之間，與國際慣例的房價與收入比，房價漲幅偏高。隨著融入長三角經濟圈和千億元規劃的實施，合肥作為江淮中心經濟大城市的地位日益突出，無論是經濟規模、 城市競爭力還是城市建設，都已大踏步地邁上新的歷史臺階，房地產開發也隨之進入質變時代。5、規模化開發主導市場經過近幾年的快速發展，合肥房地產開發的中小樓盤已經提升到相當的水平。2004 年以來，以房地產新軍和外來開發商為主的眾多新盤不斷搶灘，超百萬平方米的大盤頻現合肥，20 多個 20 萬平方米以上的、附有全新規劃理念的樓盤也將于2005 年陸續亮相。 業內人士認為， 大盤的不斷涌

13、現標志著規模化開發時代應勢而生。盡管上世紀90 年代合肥也曾出現了琥珀山莊、西園新村等少數大盤，但整個市場尚無法與近幾年呈現出的規模化開發蓬勃發展之勢相比。 2001 年， 30 萬平方米的栢景灣推出，拉開了規模化開發的序幕；占地 490 畝的新華學府花園和占地 600 畝的頤和花園先后于 2002 年和 2003 年上市，更是延續了本土開發商的規模化開發進程。尤其是占地480 畝的綠城桂花園及建筑面積70 萬平方米的國際花都、37 萬平方米的金色池塘等由外地知名房地產企業開發的項目，把先景觀后建房的理念帶到合肥，使規模化開發的優勢體現得淋漓盡致。隨著建筑面積130 萬平方米的金水灣、23 萬

14、平方米的濱水城、30 萬平方米的西湖花園、40萬平方米的靜安新城、占地面積1000 畝的奧林匹克花園、600 畝的翡翠花園等樓盤于明年的全新上市，可以預測合肥樓市的未來無疑是大盤的天下，并將在開發產品品質和營銷推廣方式等多方面有較大飛躍。6、賣方市場漸變買方市場在 2004 年國慶節期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發達地區的知名開發企業和專業顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開學習資料整理分享word 專業整理發企業的大量涌入對合肥房地產市場產生了較大影響，不僅為自身發展創造了機遇，也提升了合肥房地產的開發水平和營銷理念，推

15、動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發展，加快合肥房地產市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業觀念，促使合肥房地產市場重新洗牌，部分開發水平低的企業逐步退出市場。不難看出，引入專業化、職業化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發達城市已經運作成熟的經營管理、營銷手段，對合肥房地產市場發展十分重要。對于外來企業的介入，是有人歡喜有人憂：喜的是消費者可以住上性價比較高的優秀品質的房子，憂的是舊觀念的改變在不斷破壞著一些開發商的 “ 賣方 ” 夢想。 但隨著市場的發展， 客戶對房地產產品、法律和政策等相

16、關內容的了解和把握越來越深入，消費者、開發商、監管部門在市場的博弈中攜手成長和成熟起來，合肥房地產市場將由賣方市場轉為買方市場。7、五大因素推動房價上漲其一是住房需求量仍然很大。近幾年，合肥市的城鎮化水平大幅度提高，城市規模和城市人口增長很快。 2002 年以前，合肥市城區面積為130 平方公里，人口為 137 95 萬。但 2002年行政區劃調整后，根據合肥市千億元規劃，到2010年城區面積將增加到280 平方公里，人口將增加到300 萬。龐大的需求量決定了房屋在一定時期內仍供小于求。與此同時，市民購買力大大提高，消費觀念也趨于成熟。其二是 2004年前三季度合肥市房地產開發企業土地購置費完

17、成21.5 億元，同比增長 47.2% ，土地購置面積為 361.4萬平方米，同比增長 4.8%；完成土地開發面積為111.2 萬平方米， 同比下降 26.7%；可以看出，房地產開發的前期費用加大，開發成本增加。拍賣土地價格的居高不下，以及房地產開發商無法輕松地將土地上升的成本傳導到產品中去，將是2005年的一個市場特征之一。有關土地供應的政策會越來越規范，加上2005 年開發的土地絕大部分已是“招、掛、拍”手段取得的，地價節節攀升，由原來的幾萬元一畝增長到現在的幾十萬，甚至100多萬元。小區的建筑成本會因此相應提高。其次，拆遷成本必然增加，建材成本價格的上漲、住宅結構的調整和品質的提高，更讓

18、開發商的成本居高不下，進一步拉動房價上漲。此外，炒房現象也是促成房價上漲的另一個重要因素。為了平抑市場暴漲商品房房價，合肥市政府劃撥土地新建50 萬平方米“平價房”投放市場，政府對房價暴漲已經給出了一個明確的用市場手段干預的信號。隨著“平價房”以及相關宏觀調控政策的逐步落實， 2005 年房價漲勢將明顯趨緩，預計全年房價走勢仍然是上半年緩漲、下半年在高位盤整。如果沒有特別重大意外事情發生，預計合肥明年房價整體漲幅在10%左右，與2004 年的暴漲幅度相比較減緩50% 。但是多層、小高層、高層、花園洋房、別墅等各建筑類別版塊以及區域間漲幅會有較大差異。其三是合肥房地產市場供求關系尚不平衡供求結構

19、矛盾是合肥市房地產市場發展中較為突出的一個問題，據統計，2004年合肥房地產市場上中高價位（3000元平方米以上）和大戶型100 150平方米的商品住房，供給和銷售占了市場的近一半，而適合多數市民自住需求的中低價位的樓盤較少：從面積上看，80 平方米以下的僅有8 13萬平方米，總戶數僅為1286戶；從價格上看，在580 7萬平方米的新建房屋中，售價低于2000元每平方米的僅有100萬平方米，戶數只有7000 戶左右，可以說少而又少，根本無法滿足市民的需求。學習資料整理分享word 專業整理雖然房市熱力四射，但適合大多數居民消費的中低價位樓盤稀缺，80 平方米以下套型的樓盤更是少之又少，全年還不

20、到 10 萬平方米，與總銷量存在巨大差距。房地產的投資已處于高位運行，市場供需雙方的矛盾依然突出。業內人士擔憂，雖然二手房的供給會解決部分中低收入家庭的需要，但不能從根本上解決問題，中低價位住宅供應仍是瓶頸。因而，政府多提供廉價房成為2005 年中低收入者的一大期待。業內人士認為，合肥房地產市場仍然處于培育期，合肥房地產自2002 年快速增長，相當一部分是恢復性的增長，隨著人們從“住得下”往“住得好”的轉變，人們對住宅的選取則將注重環境優秀、戶型新穎、質量良好、服務頗佳的優秀樓盤。也就是說，品牌的競爭將是開發企業競爭的主要手段。加上開發商的背景不同、競爭能力不同，2005 年合肥房地產市場將進

21、一步細分，以滿足不同消費層的需求。商業地產進一步擴大，旅游地產也將出現，住宅的開發層次也將明顯分化。2005 年，住宅品質創新成為合肥樓市的突破點。在合肥市，因為工業經濟基礎并不強大，合肥市目前在全國的版圖也不具有經濟流通中心地位 , 而寫字樓和商業地產是合肥市整體經濟繁榮的風向標，基于前面的分析， 可以看出寫字樓的發展空間仍然不大，商業地產 2005年上升速度還將乏力。合肥的房地產仍然是住宅產品的主戰場，而從五極漂移態勢來看，也主要是住宅類產品在作為主力先鋒。2005年住宅產品發展結構特點是，小高層產品供應量漸漸超過多層建筑，中型規模的樓盤數量不斷增多，住宅市場將逐漸走進“大盤時代”。其四是

22、區域連動因素的影響。 從近兩年的走勢看， 房價上漲具有區域性特征。 長三角地區是經濟增長最快的地區，也是地價、房價上漲最快的地區。安徽作為泛長三角地區，在承接投資、產業對接等方面連動效應漸顯，地價、房價出現補漲現象。相對于長三角地區的高房價，合肥等省內大中城市仍然存在想象空間。其五是產品結構高檔化的影響。一方面，合肥居民自身消費結構不斷改善和升級，推動合肥住宅的檔次和品位不斷提高，另一方面，由于利益機制的驅使，開發商投資瞄準投資需求，中高檔物業快速增長的勢頭沒有得到緩解，產品結構高檔化趨勢將拉動房價進一步上升。8、加大二手房監管力度確保房價穩定增長從合肥市房地產管理局獲悉，為加大房地產管理部門

23、對房地產市場的監管力度，進一步規范房地產市場行為，維護交易雙方當事人的合法權益，合肥市成立了存量房（二手房）資金托管中心，并已于 2004 年底在廬陽區分局開始實施資金托管試點。據了解， 自 2004 年以來， 合肥市二手房交易市場異常火爆，上半年合肥市二手房交易額超過去年全年水平達 17.76 億元，其中房改房上市交易達3457 戶，成交額 3.2 億多元。 全年累計完成交易額39 億多元，同比增長了一倍以上，約占全年商品房交易額的1/3 強，但由于房地產中介機構發展迅猛（目前已達170余家）造成不少中介資質等級低、人員素質差，將買房人購房款挪作他用的現象時有發生，從而給存量房交易市場帶來諸

24、多不安定因素，對當地樓市的發展產生了不良的影響。二、合肥市場潛力購房消費者特征分析消費者是房地產住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現不同的特點與趨勢。1、購房需求更旺，購房群體更年輕。學習資料整理分享word 專業整理按照中等發達國家水平，在人均使用面積達到平方米之前，住房需求會持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為 . 平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調查結果顯示： 2005 年初有的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較年上升。而且在打算購房的人群中，歲歲的占，比年提高了，其中購房主力群體這兩年發生了顯著變化，年消費意

25、向最強的群體是歲者，占被調查總體的，而年主力消費者年齡下移，為歲，占被調查總體的比例為。2、不同年齡消費者購房意向分布購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什么樣的影響呢？研究分析年住房消費市場在以下方面發生了變化：一是低齡化群體需求上升，表明年的戶型主流應該以經濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關系的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；二是年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產市場屬于典型的梯級消費市場，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產階層（社會中堅力量），從以上的數據來看，目前市場中堅力量處于萎縮狀態，這主要和開發商過度耗

26、費需求資源有關；三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，年高層、小高層需求略有上升；四是年高檔市場基本上維持原有的發展狀態，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，年的合肥房地產市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。3、家庭年收入萬萬元群體是市場需求主體雖說這兩年合肥居民總體收入不斷增長，但伴隨著購房需求總體年齡下降的趨勢，有購房意向的家庭總收入在年增長并不明顯，購房主力仍集中在家庭年收入萬元以下的群體。其中年收入在萬元以下的家庭所占比例從年的下降到了今年的，下降幅度較大；而年收入在萬萬的家庭所占比例由年的上升至年的，

27、可以看出今年整個合肥購房者向家庭年收入萬萬的群體靠攏4、不同收入消費者購房意向分布歲以下有購房意向的年輕人絕大部分正處于事業起步階段，他們的家庭平均月收入大部分在元，而且他們在單位的職務多為普通員工，另一方面他們還需要進一步補充知識，拓展自己的業務，將需要很大的資金投入，所以這部分人群在置業消費上的總體購買力不高。正如上面的分析，購房群體的低齡化，必然導致可支配收入的減少和購買力的下降。盡管開發商不愿意，政府也會加大對房地產的宏觀調控，盡量保持合肥房市穩步向中低收入走齊。但由于開發成本較之前幾年有了較大提高，特別是土地成本的提高，必然限制了今年房價的下調。合肥住宅消費市場的主力目前是：以中低收

28、入水平的年輕消費者為主的消費群體，正是這一消費群支撐了合肥的中低檔住宅市場的發展。學習資料整理分享word 專業整理5、中高學歷群體成為購房主力六成以上的潛在購房群體擁有專科及以上學歷，學歷和購買力之間存在著強相關關系。一般而言，對于在同一行業中具有類似工作經歷和工作年限的不同群體，學歷越高，其收入水平一般也越高（職位通常也高），相應購買力也越強。高學歷群體在購買需求，購買決策過程等方面也會存在差異：相對于中低學歷群體而言，高學歷群體的購買決策相對比較理性；從購買需求來看，由于高學歷群體在掌握和理解房地產相關信息和知識方面要優于中低學歷群體，所以在和開發商進行購買談判和簽訂合同時，相對而言擁有

29、的主動權略高一些；另外中高學歷群體在了解房地產信息渠道方面，相對于低學歷群體而言，形式更加多樣化，由于這個群體具有接觸網絡的機會比較多的特點，所以對于房產商而言，網絡推廣的作用比照以往顯得日益重要起來了。三、合肥土地市場發展自 2004 年以來，安徽省的土地開發與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1 3。2004 年合肥市出售四類經營性用地7000 余畝，供應總價達65 億元，政府直接受益近30 億元，更是座上中部地區省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76 宗

30、，成交面積約5990.8畝，較上年增長11.5%，成交僅額約415867.1 萬元。 （注：以上數據為 2004 年度主要上市交易土地使用權項目，不含1 月份成交項目和面積為20 畝以下項目）按區域劃分，2004 年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32 宗，成交面積約 2480.7 畝，成交金額187537.7 萬元。其次為龍陽區成交14 宗，成交面積約933.1 畝，成交金額71764.4萬元。瑤海區成交11 宗，成交面積約367.8 畝，成交金額約13961.7 萬元。按土地用途劃分：成功出讓的76 宗地塊中，住宅用地（含住宅配套公建用地）為33 宗，合計面積約308

31、1.8 畝，成交金額 212967 萬元；商住用地29 宗，合計面積約1770.6 畝，成交金額95571.9 萬元；商業用地11 宗，合計面積約 625.9 畝，成交金額 50277.4 萬元；其他綜合用地為3 宗，合計面積為194.6 畝，成交金額 12988.1萬元。學習資料整理分享word 專業整理正確定位是有效開展工作的前提和基礎，將合肥市土地儲備交易工作引領到正確的道路。正確定位主要體現在以下幾個方面：一是定位為政府實現對房地產市場的宏觀調控提供“抓手”。土地資源是國民經濟發展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解

32、決土地市場混亂無序的狀態，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產市場穩定健康發展，保障國民經濟的可持續發展。2004 年合肥市確定在城市規劃圈600 平方公里范圍內四類經營性用地上市計劃為 7300 畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地，在盤活存量、 合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。二是定位為有效保證城市規劃的實施，促進舊城改造、加強城市基礎設施、公共服務設施的配套。一方面是土地收儲機制的建立，徹底改變了過去開發企業各自為政、各自為利、找地開發，城市規劃難以實施的局面；另一方面是收儲的土地一律采用招標拍賣掛牌的形式公開向市場供應，并擴大了凈地供應量，吸引了一大批全

33、國乃至世界一些房地產開發企業相繼進入合肥，對合肥的城市建設快速發展起到了積極作用，尤其是收儲為城市建設注入前期資金和配套資金，提升了房地產業的高速高質量發展。2002 年該市在環城路以內建設小高層尚得不到認同，可 2004 年在二環路以內的建筑容積率已很少有小于2 的了，商住樓已基本沒有多層建筑。三是定位為促進產業結構調整、支持和幫助國有企業改制、脫貧解困。土地儲備制度建立前，一些瀕臨倒閉的企業以土地資產為法碼，到處招商引資，擾亂了土地市場秩序；收儲機制建立后，對需盤活企業的土地資產均由土地儲備中心統一收回收購，統一申報規劃，統一運作。實行凈地拍賣、捆綁式退城進工業園區、 騰籠換鳥式招標掛牌等

34、方式處置，不但使國有資產實現了最大化，而且徹底改變了瀕臨破產企業，要“活”沒出路，要“關”沒資金的狀況，達到了政府保品牌、保就業、保產業、保產值稅收的愿望，促進了國企改革中的穩定。如該市公交二保場騰空的45 畝土地開價 4000 萬元多次“嫁”不出，由土地儲備中心提供 6000 萬元收購后， 企業不僅按期建成了新的保養場，實現了與香港白馬巴士集團的資本對接，實現了城市公交檔次的整體提升，還投資建設了一所現代化的醫院，而原土地由開發企業以1 44 億元競拍成交后，開發成商業網點吸引了家樂福等世界商業巨頭的進駐；建材二廠位于該市東郊，廠區荒廢近20 年，前幾年分別以 61 O多萬元畝的價格均難出手

35、，儲備中心收購后，與規劃部門一起8 次調整規劃、數次招開協調會，解決諸如學校等基礎設施配套、整合周邊地塊等問題，并在全國性的會議上推介，最后以每學習資料整理分享word 專業整理畝 6l 萬元成交。據統計，自2002 年實施招拍掛出讓國有土地使用權制度以來，共收購老企業73 家，提供資金 86 億元，盤活老企業土地資產26 85 億元。四是定位于合理利用每寸土地，切實保護耕地國策，實現土地價值的最大化。單位土地面積產出率逐步提高，單位土地面積投入逐步加大， GDP增長對土地面積需求變小，最終實現城市土地資源的優化配置，為城市經濟可持續發展提供更可靠的資源保障，是該市土地管理工作的重要目標。土地

36、由政府統一儲備并公開上市交易制度的建立，為這個目標的實現提供了最好的機制。通過招拍掛形式向市場供地，促進了土地利用的最大化、最快化，是利用市場經濟杠桿解決土地使用中浪費和閑置的有效手段。從合肥這兩年供地的統計看，開發企業取得凈地后，都能在三到六個月內開工建設。五是定位于讓開發企業有利可圖。首先是不向開發企業提供虛假的信息，不為招商、追求土地價格夸大土地的價值，實事求是地進行推介，讓購買人自己去看、去查、去決策，不因人而異，真正體現了市場的誠信度； 其次是給開發企業提供真心的參謀意見， 如果開發企業需要， 有關人員會毫不保留地分析利弊，嚴格審查拍賣公司制作的拍賣文件，統一宣傳口徑，不允許拍賣公司

37、虛假吹噓；再次是積極做好協調服務工作，特別是當第一次進入該市的企業遇到矛盾的時候，決不推委扯皮，及時有效地組織召開協調會，解決企業的困難。六是定位于為城市建設積累必要的資金。據統計，2003 年 1 月至 2004 年 l1 月，該市儲備交易中心儲備的土地上市交易為政府提供凈收益15.86 億元； 2004 年全市包括開發區在內按年初計劃公開上市四類經營性用地 7300 畝，實現政府收益近30 億，目前庫存儲備土地近萬畝，貸款余額7.3億。有了這些資金的支持，有效支撐了城市的道路交通、基礎配套設施建設，緩解了政府財政緊張的局面，推動了城市建設的快速發展。截止目前，合肥市土地儲備總量近2 萬畝，

38、04 年市場公開配置土地7006 畝，土地供應總價近65 億元，政府土地收益近30 億元，經營性用地100實現了“招標拍賣掛牌”出讓。我市國有土地資產運營和土地市場治理整頓工作在03、04 年國家和省開展的多次專項檢查、審計和驗收中均獲得好評。四、直面 2005合肥房地產市場1、加強對土地資產的集中統一管理，嚴控供地計劃指標，實現對房地產市場的宏觀調控。由于土地儲備交易機制的不斷完善， 到 2004 年，在房地產市場中政府的主導思想和地位真正得到了體現，政府調控和駕馭市場的能力不斷增強。政府通過采取上收經營性用地供應權，嚴格控制經營性用地供應計劃，杜絕多頭供地等各種行之有效的措施，加強了土地資

39、產集中統一管理，規范和凈化了土地市場秩序，利用手中充足的土地儲備，成功實現了對地產和房產市場的宏觀調控，保證了土地市場的健康有序，保持了城市建設和社會經濟的發展后勁。2、通過宏觀調控，實現了房地產經濟的區域平衡受多年城市發展格局的影響，合肥房地產開發建設像全國很多城市一樣，也存在著區域發展不均衡、產品結構單一等弊端。局部社會經濟發展狀況較好、房地產開發建設啟動較早的區域，商品房價格持續走高；而有些區域比如瑤海區作為合肥的老工業區，經濟發展相對滯后，尤其是房地產市場長期處于低谷狀態，近兩年隨著國企改革的不斷深入，政府加大了老舊企業和嚴重污染企業的關停并轉，采取”退二進三”、”騰籠換業”等多種方式

40、盤活企業土地資產，逐漸形成了以新站綜合開發試驗區為中心向四周輻射的物流和各類專業市場區域，實現了該區的第一次經濟轉軌和經濟飛躍，然而這些物流和專業市場的配套學習資料整理分享word 專業整理設施相當不完善，市場檔次普遍較低，商品住宅缺位現象較為嚴重，04 年，政府有針對性的加大了該區域住宅用地的市場投放量，利用成片組團式的規模供地和相對較低。3、加強對土地資產的集中統一管理，嚴控供地計劃指標，實現對房地產市場的宏觀調控。由于土地儲備交易機制的不斷完善， 到 2004 年，在房地產市場中政府的主導思想和地位真正得到了體現， 政府調控和駕馭市場的能力不斷增強。政府通過采取上收經營性用地供應權，嚴格

41、控制經營性用地供應計劃，杜絕多頭供地等各種行之有效的措施，加強了土地資產集中統一管理，規范和凈化了土地市場秩序，利用手中充足的土地儲備，成功實現了對地產和房產市場的宏觀調控，保證了土地市場的健康有序，保持了城市建設和社會經濟的發展后勁。4、通過宏觀調控，實現了房地產經濟的區域平衡受多年城市發展格局的影響，合肥房地產開發建設像全國很多城市一樣，也存在著區域發展不均衡、產品結構單一等弊端。局部社會經濟發展狀況較好、房地產開發建設啟動較早的區域，商品房價格持續走高；而有些區域比如瑤海區作為合肥的老工業區，經濟發展相對滯后，尤其是房地產市場長期處于低谷狀態，近兩年隨著國企改革的不斷深入，政府加大了老舊

42、企業和嚴重污染企業的關停并轉，采取”退二進三”、”騰籠換業”等多種方式盤活企業土地資產，逐漸形成了以新站綜合開發試驗區為中心向四周輻射的物流和各類專業市場區域，實現了該區的第一次經濟轉軌和經濟飛躍，然而這些物流和專業市場的配套設施相當不完善，市場檔次普遍較低，商品住宅缺位現象較為嚴重， 04 年，政府有針對性的加大了該區域住宅用地的市場投放量， 利用成片組團式的規模供地和相對較低的地價吸引一批實力較強的開發企業進駐，激活了該區域的房地產市場，使該區域經濟呈現出多元化快速發展的良好局面，形成了社會經濟的第二次轉軌和第二次騰飛。5、三位聯動，有力推動城市舊城區改造的進程我們在實施舊城區和城中村改造

43、過程中，一直堅持依托市直各有關部門、依托各級政府、依托有實力的開發企業的工作方針，遵循著“地方政府出力、開發企業出資、國土部門出面”三位聯動的工作原則，聯合社會各方力量， 對每一個建設改造項目， 均要做出科學詳細的論證和測算， 在確保群眾利益的基礎上，盡可能地為開發建設企業提供優質便捷的服務，保證其能獲取合理的利潤。6、以房地產經濟為先導，促進多產業并進4 年合肥市國有土地資產運營呈現的另外一個特點是，在鞏固房地產經濟的基礎上，努力實現產業結構和經濟結構調整，以促進多產業并進，確保社會經濟的長期可持續發展。在對國有企業土地資產盤活過程中，并不以房地產開發作為唯一模式，而是根據每個企業的實際狀況

44、和不同特點，對癥下藥，或采取土地和資產剝離分別處置，或以引進新的產業、新的技術采取土地和資產捆綁處置等多種方式，其主要目的是為了確保傳統工業項目、優勢工業項目、特色工業項目的延續和發展，實現新技術、新產業與土地資源的最佳結合。 03、 04 年兩年我們盤活的國有企業土地資產總額達 27 億元，不但為國企改制、改革、解貧脫困和職工安置提供了大量的資金支持，有效地維護了社會穩定，而且利用土地市場這個平臺引進了聯合利華、香港華潤、上海綠寶電纜、北京國富投資、加拿大松芝國際企業機構、家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、中國輕紡城等一大批知名工業和商業企業入駐合肥。7、規劃引導，成片配套，通過市場配置經濟杠桿作用

45、，提高土地利用率學習資料整理分享word 專業整理1）、成片規劃，成片配套，提升城市建設水平。為了防止項目重復建設和減小城郊結合部改造建設成本，合肥市一開始便按土地利用總體規劃和城市建設規劃，對城市周邊地區進行成片規劃控制儲備和集體土地統征儲備，并對“黃山公園 、“森林城 、“望湖城”、“東南引風口 、“合瓦路 、“樊洼路”、“新安江路”等城市重點區域進行了規劃論證和控制性詳規，已投入規劃費用數千萬元。今后這些土地供應和開發建設必須嚴格按照已審批的詳規執行。控制性詳規的編制，提升了城市建設的水平，更提高了土地的集約利用。2）、依據審批后的控制性詳規，市土地儲備交易中心投入資金對規劃儲備區域進行

46、統征統拆，實施基礎設施配套，統一營造大環境。這樣做，不但促進市政配套設施功能更加完善，而且能更好的保護群眾利益，維護社會穩定。同時，“凈地出讓”，使開發企業更準確的測算成本，把開發企業從拆遷安置中解放出來，使他們精心于設計和管理，精心于營造功能齊全、配套設施完善的小區人居環境來吸引消費者，獲取利潤。通過市場化配置的土地，開發建設周期大大縮短，動工率、竣工率和開盤率較之以往都有較大幅度的提升，而且土地資源也得到了更加合理、集約的利用，基本杜絕了閑置土地的現象。3）、合理規劃，引導開發企業經營理念和群眾消費觀念的轉變，進而實現土地利用率的大幅提升。以往，合肥的老百姓習慣于居住多層住宅，對高層和小高層住宅難以接受，導致開發企業尤其是本地開發企業不敢過多涉足這一開發領域。近幾年，我們在加大住宅用地的功能配套和環境建設要求的基礎上，利用市場配置杠桿，陸續推出了一些位置較好、面積較大、規劃容積率較高的土地，吸引了一批有實力的開發企業，打造出了一批功能齊全、環境優美的高檔次、高品位的高層住宅小區，受到了廣大消費者的歡迎。目前，高層和小高層住宅