1、2/14/2022. 房地產法規(guī)、交易及產權管理 華中師范大學經濟學院 院長 建設部住房政策委員會副主任委員 鄧宏乾2/14/2022.一、一、 相關的法律法規(guī)相關的法律法規(guī)1、中國現(xiàn)行法體系憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章l法的效力 憲法具有最高的效力；法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章；部門之間2/14/2022.一、一、 相關的法律法規(guī)相關的法律法規(guī)部門規(guī)章與地方規(guī)章之間具有同等效力,同一機關制定的法規(guī)，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定；舊規(guī)定與新規(guī)定不一致的，適用新規(guī)定。2/14/2022.一、一、 相關的法律法規(guī)相關的法律法規(guī)2、房地產法規(guī)l法律：城市房地產管

2、理法、物權法、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法l法規(guī)：城市房地產開發(fā)經營管理條例、城市房屋拆遷管理條例、土地管理法實施條例、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、外商投資開發(fā)經營成片土地暫行條例、住房公積金條例、物業(yè)管理條例（2003）。2/14/2022.一、一、 相關的法律法規(guī)相關的法律法規(guī)l行政規(guī)章：城市商品房預售管理辦法、商品房銷售管理辦法、城市房地產轉讓管理規(guī)定、城市房屋租賃管理規(guī)定、城市房地產抵押管理辦法、房屋登記辦法 、城市房地產權屬檔案管理辦法等。2/14/2022.一、一、 相關的法律法規(guī)相關的法律法規(guī)3、房地產開發(fā)法律法規(guī) （1）房地產開發(fā)用地l農地征用征收 實行土地用途管制，占用耕

3、地補償制度，審批權上收，補償總和30倍、并不受此限制，農地不經征用不得用于房地產開發(fā)。l國有使用權2/14/2022.一、一、 相關的法律法規(guī)相關的法律法規(guī)l出讓的主體是國家l出讓方式為招投掛l使用者必須按出讓合同約定動工開發(fā)建設 滿一年未開發(fā)的，征收20%的土地閑置費 滿二年未開發(fā)的，可以無償收回土地。l改變土地利用條件和用途的，必須經出讓 方和規(guī)劃部門同意。2/14/2022.一、一、 相關的法律法規(guī)相關的法律法規(guī)（2）開發(fā)建設l招標l工程監(jiān)理l項目報建l領取施工許可證l竣工驗收2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識 （一）物權的基本知識1、物權的含義及特征 物權

4、是指權利人直接支配特定的物并排除他人干涉的權利。其主要特征：l物權是直接支配物的權利；l物權是直接支配特定的、獨立的物的權利；l物權是直接支配物并享受物之利益的權利；l物權是一種排他性的權利；l物權是一種對世權，具有保護的絕對性。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識2、物權的效力 （1）排他的效力l同一物之上不得存在兩個所有權，一物不容二主；l同一物之上不得設定二個用益物權；l不得在同一物之上既設定抵押權，又設定質權。 （2）優(yōu)先的效力l物權的對外效力 是指當物權與債權并存時，物權優(yōu)先于債權。 2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識l物權的

5、對內的效力 是指物權互相間的效力。l定限物權優(yōu)先于所有權 （3）追及的效力 （4）物上請求權 當物權人在其物被侵害或可能遭受侵害時，權利人有權請求恢復物權的圓滿狀態(tài)或防止侵害。3、物權的客體 （1）物權客體的特點2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識 作為物權客體的物，必須是存在于人身之外、能夠為人力所支配并能夠滿足人類需要的有體物。其特點：l主要是有體物l必須是獨立物l必須是特定物 但某些無體物也可以作為物權的客體，這包括：但某些無體物也可以作為物權的客體，這包括： 依法可以作為物權客體的權利；能夠為人力控制并具有價值的特定空間；人力控制之下的電、氣等。2/14/2

6、022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識 （2）物權客體的分類l動產與不動產l單一物與集合物l主物與從物l天然孳息與法定孳息 l土地與建筑物 近現(xiàn)代各國民法處理土地與建筑物的關系，有二種模式：一是以德國為代表的模式。認為土地與其上的建筑2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識物為一個整體，建筑物不能單獨成為所有權的客體；二是以日本為代表的模式。認為土地與建筑物為二個獨立的不動產，即分別主義。 4、物權的基本原則 （1）物權的法定原則 （2）一物一權原則 （3）公示公信原則 公示公信都是為維護交易安全所設定的，但其功能是不2/14/2022.二、房地產產權基本

7、知識二、房地產產權基本知識同的。公示原則的目的在于確認依公示方法所取得的物權具有對抗第三人的效力。公信原則的功能在于：即使公示的內容是虛假的或有瑕疵的情況下，第三人因信賴該公示的內容而從事交易，其交易所取得的權利仍受法律保護。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識5、物權與債權的聯(lián)系與區(qū)別 債是發(fā)生在特定主體之間請求為一定行為或不為一定行為的財產法律關系。財產權的靜止狀態(tài)體現(xiàn)為物權；在運動中又表現(xiàn)為債權。l物權與債權的聯(lián)系 （1）物權是債權產生的前提； （2）債權是物權變動的基礎； （3）物權與債權相互滲透。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本

8、知識l物權與債權的區(qū)別 （1）主體特征的區(qū)別 物權的權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。 （2）權利性質的區(qū)別 物權是支配權，而債權只是請求權。 （3）客體上的區(qū)別 物權的客體只能是物而不是行為；債權的客體既包括行為也包括物，債權一般指向的是行為，間接涉及到物。 （4）權利設定上的區(qū)別2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識 （4）期限上的區(qū)別 物權一般來說，法律上無期限上的限制；債權有期限的限制。 （5）效力上的區(qū)別 物權具有優(yōu)先于債權的效力，同一物上數(shù)個物權并存時先設立的物權優(yōu)先于后設立的物權；債權具有平等性。 物權具有追及性，債權不具有追及性。 （6）保護方法

9、上的區(qū)別 法律賦予物權人享有物上請求權；債權一般采取損害賠償2/14/2022.6、物權的分類 （1）所有權（又稱自物權） （ 2）用益物權 指對他人所有物享有以使用收益為內容的限制性物權。主要包括：建設用地使用權、宅基地使用權、農村土地承包經營權、地役權。2/14/2022.（3）擔保物權 是指以擔保債務履行為目的，債務人或者第三人在自已合法的財產或權利上設定的具有優(yōu)先受償權內容的他物權。主要包括：抵押權、質權、留置權等。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（二）房地產產權的類型1、房地產所有權l(xiāng)土地所有權l(xiāng)房屋所有權（獨有、共有、建筑物區(qū)分所有）2、房地產他物權

10、l用益物權 l擔保物權 2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（三）房屋所有權1、建筑物區(qū)分所有權、建筑物區(qū)分所有權 業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（1）特征l 復合性l專有權的主導性l一體性l權利主體身份的多重性（2）種類l縱切型區(qū)分所有權l(xiāng) 是指一般連棟式或雙并式分

11、間所有建筑物。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識l橫切型區(qū)分所有權 指將一棟建筑物作橫的水平分割，使各層分別由不同的人所有的建筑物。l混合型區(qū)分所有權（3）專有部分及專有權 專有部分是指在構造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可以獨立使 用的建筑 物部分。專有部分的存在是區(qū)分所有權成立的基礎。構成專有部分須具備三個條件：2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識l構造上的獨立性構造上的獨立性 也稱物理上的獨立性，是指各區(qū)分部分有客觀明確的 事實區(qū)分，即一專有部與另一專有部分須在建筑構造上能客觀地區(qū)分其范圍。l利用上的獨立性利用上的獨立性 利用上是否

12、具有獨立性，依以下標準判斷：一是單獨使用，即指建筑物區(qū)分部分無須借助其他輔助部分， 2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識即可獨立使用。可否單獨使用，通常是以該區(qū)分部分有無獨立出入門戶為判斷要素。二是獨立的經濟效用。l形式的獨立性形式的獨立性 即通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性。但它是以構造上和利用上的獨立為基礎的，若構造上和利 用上的獨立性不復存在，則法律上的獨立性也不存在。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（4）共有部分及共有權 共有部分主要包括三方面：l建筑物的基本構造部分l公共使用的部分，如公共設施、消防設備等l僅為部分區(qū)分

13、所有人共有的部分。 共有權按其成立可分為法定共有權和約定共有權。本科教學資料/房地產產權產籍管理.ppt#16. 【案例10】2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識區(qū)分共有權中的幾個特別問題l屋頂平臺的歸屬 有二種觀點：一是認為應屬頂樓住戶所有權的范圍；二是應歸區(qū)分所有人共有。 我認為，若沒有特別規(guī)定，應歸全體區(qū)分所有人共有2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識l地下停車場的所有權和使用權 地下停車場不同于一般的空間，它可以成為所有權的客體，但地下停車場在建筑物內已形式了一定的空間，且范圍明確，可以作為特定物，而單獨成為所有權的客體。它是歸區(qū)

14、分所有權人共有，還是歸開發(fā)商所有？我認為，主要看我認為，主要看其成本是否攤入到房屋的成本中。其成本是否攤入到房屋的成本中。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識我國物權法對車庫、車位的規(guī)定有：l建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。l建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。l占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。本科教學資料/房地產產權產籍管理.ppt#19. 案例122/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識2、房屋共有（1）共有的定義及特征

15、共有是指二個或二個以上民事主體對于同一物共同享有所有權。它有下列特征：l共有的主體是二個以上的民事主體，但多個主體對共 有物只享有一個完整的所有權；共有的客體是同一物共有人對共有物按份額或平等地享有權利、承擔義務共有不是一種獨立的所有權類型，而是所有權之間的聯(lián)合。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（2）按份共有 也稱分別共有，是指二個以上的共有人按各自的份額分別對其共有財產享有權利和承擔義務的一種共有類型。（3）共同共有 它是基于共同關系而形成的共有，如夫妻關系、家庭成員關系等，在共同共有中，共有物并沒有份額，各共有人的權利和義務都是平等的。2/14/2022.二

16、、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識l夫妻共有財產本科教學資料/教學案例2.ppt#8. 該房屬于共有房屋嗎？l家庭共有財產 家庭共有財產和家庭財產是不同的，所謂家庭財產是指家庭成員共同所有和各自所有的財產的總和。家庭財產既包括家庭成員的共有財產，也包括家庭成員的個人財產。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識 區(qū)分家庭共有財產與家庭成員個人財產的意義是：一是在家庭成員分家析產時，只能對家庭共有財產而不能個人財產進行分割；二是因在對外經營活動中負有債務時，個人經營的以個人財產承擔責任；家庭經營的，以家庭共有財產承擔責任；三是家庭成員共同生活期間，為家庭的共同生活

17、和生產需要所付出的開支，由家庭共有財產負擔。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（四）優(yōu)先購買權 是指特定人依法或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有在同等條件下優(yōu)先于他人購買的權利。（1）優(yōu)先購買權的主要種類l共有人的優(yōu)先購買權；承租人的優(yōu)先購買權（2）優(yōu)先購買權行使的條件l出賣人將標的物出賣給第三人是先買權行使的2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識前提條件。其他情況不得行使先買權，主要有：其他情況不得行使先買權，主要有：（1）因贈與、遺贈、繼承、征收等非買賣轉移標的物；（2）以招標、拍賣方式出賣標的物的；（3）依強制方式出賣標

18、的物的。l同等條件也是先買權的行使條件。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（3）優(yōu)先購買權的順位l共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)先于其他優(yōu)先購買權；l物權性的優(yōu)先購買權優(yōu)先于債權性的優(yōu)先購買權。l應注意的問題：數(shù)個共有人同時享有相同的優(yōu)先權時，應由出賣人決定先買權人；在數(shù)人租用同一建筑物的不同部分時，若在整體出賣時，承租人無優(yōu)先購買權。本科教學資料/房地產產權產籍管理.ppt#10. 【案例6】2/14/2022.（五）相鄰權的特征和性質（1）相鄰權的涵義 是指二個或二個以上相互毗鄰的房地產所有人或使用人之間，一方行使所有權或使用權時，享有要求另一方提供便利的權利和接受限制

19、的義務。 （2）特征l主體是相鄰房地產的所有人或使用人l相鄰權的內容十分復雜l相鄰權的客體是因行使房地產所有權或使用權所體現(xiàn)的財產利益或其他利益。2/14/2022. （3）性質 相鄰權不是一種獨立的物權，是所有權的延伸和對所有權的一種限制，屬于所有權的范疇。因為：l相鄰權的規(guī)定大都為禁止性規(guī)定，不允許當事人通過 約定加以排除；l相鄰權無需登記。（4）相鄰權的種類1）土地相鄰權 土地相鄰權主要有：l鄰地地基動搖或其他危險防免的相鄰關系2/14/2022.l水的相鄰關系 包括：相鄰的用水關系，相鄰的排水關系。l鄰地使用的相鄰關系 包括：鄰地土地的通行關系，相鄰土地管線安設關系 營繕的鄰地使用關系

20、。l越界相鄰關系 包括：越界建筑的相鄰關系，越界竹木的相鄰關系， 果實越界關系.2/14/2022.2）建筑物的相鄰關系l相鄰使用關系 包括：區(qū)分建筑物相鄰使用關系，相鄰建筑物使用關系l日照妨害l不可量物侵害2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（六）房地產他物權1、房地產用益物權 對他人所有物享有以使用收益為內容的限制性物權。主要包括：建設用地使用權、宅基地使用權、農村土地承包經營權、地役權。（1）建設用地使用權住宅建設用地使用權期限屆滿，自動續(xù)期。2/14/2022.（2）地役權 1）含義 是指為了自已使用、經營房地產的便利而使用他人房地產的一種權利。如通行權、排

21、水權等。l在地役權關系中，為自已房地產的便利而使用他人房地產一方稱為地役權人（也稱需役地人），將自已的房地產供他人使用的一方，稱為供役地人。l地役權的發(fā)生必須以二宗土地為前提，否則，地役權 無以成立，即供役地和需役地。2/14/2022.2）地役權和相鄰權的區(qū)別l 性質不同。相鄰關系是直接由法律規(guī)定和確認的，是所有權延伸和限制；地役權則主要依當事人間的合約產生，屬他物權的范疇。l 兩者適用的范圍不同。相鄰權適用的范圍既包括土地毗鄰關系，又包括建筑物毗鄰，及建筑物內部區(qū)域的毗鄰關系。地役權只適用于土地之間的利用關系。l兩者的權利要求程度不同。相鄰權作為法定權利，所反映的是不動產毗鄰關系中最基本的

22、生活2/14/2022. 生產、安全要求。地役權作為約定權利，反映對自己土地提供約定的便利要求，自然在對他人土地利用權能上比相鄰權有較大擴展。l權利義務的主體范圍不同。相鄰權的權利、義務主體的都是特定的，只能在相鄰不動產主體之間產生，地役權是一個獨立的用益物權，具有物權對世性的特征，故其義務主體是不特定的。l兩者權利發(fā)生的前提條件不同。相鄰權必須以相互毗鄰的不動產為前提，地役權并不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時即使兩地并不相連。2/14/2022.l相鄰權的行使一般是無償，地役權的設定往往是有償?shù)摹?/14/2022.案例： A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。

23、該地旁邊B有一商店，A與B曾于2004年5月訂立一項書面合同，約定：B在20年內不得興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，B因經營不善便將其房屋全部轉讓給C。在與C訂立合同時，B未向C提及其與A的協(xié)議，C購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢11層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。 A得知這一情況后，立即找B和2/14/2022. C交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請求法院責令C停止興建旅館，請求確認B與C之間轉讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。問題： （1）C興建11層旅館是否侵犯A的相鄰權？（

24、2）A與B的合同屬于什么性質?是否設定了地役權；（3）B與C的轉讓協(xié)議是否有效?（4）A是否有權請求C停止興建旅館? 2/14/2022.2、擔保物權指以擔保債務履行為目的，債務人或者第三人在自已合法的財產或權利上設定的具有優(yōu)先受償權內容的他物權。主要包括：抵押權、質權、留置權等。l抵押權是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（1）特征l特定性l不可分性l從屬性l物上代位性2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（2）房地產抵押的類型l房地產抵押l在建工程抵押l預購商

25、品房貸款抵押l最高額抵押2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（3）可以設定抵押的房地產l抵押人所有的房屋和其他地上定著物；l抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；l抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權； 2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（4）不能抵押的房地產l土地所有權；l耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押）；l學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的

26、的事2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識 業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；l所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；l依法不得抵押的其他財產 。（5）房地產抵押的有關規(guī)定l同一宗房地產可以設定多個抵押權l(xiāng)幾宗房地產可以一并抵押2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識l部分產權的房地產只能以抵押人自已可以處分和收益的份額為限設定抵押l租賃權對抵押權的影響l抵押權對房地產轉讓的影響l抵押設定后,地上新增房屋不屬于抵押財產l抵押期間問題l絕抵合同問題l抵押財產不屬于破產財產2/14/2022.二

27、、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識l抵押房地產的拍賣問題 保留價,第一次拍賣時,不得低于評估價或市價的80%；若出現(xiàn)流拍，每次降低的數(shù)額不超過前次保留價的20%。l保留價、起拍價由委托人、拍賣行確定。2/14/2022.二、房地產產權基本知識二、房地產產權基本知識（6）關于優(yōu)先受償權問題l房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。l受償順序是：購房者、建筑企業(yè)的工程款、銀行設定抵押的債權。2/14/2022.案例案例12002年6月23日，某商業(yè)銀行寶河支行與坤軒房地產開發(fā)股份有限公司簽訂人民幣資金借

28、款合同一份，約定由寶河支行向坤軒公司貸款150萬元，借款期限為2002年6月23日至2002年11月23日，月利率為8.91。借款利息自借款轉存到坤軒公司賬戶之日起計算。同日，寶河支行按借款合同付給坤軒公司150萬元。此前于2002年2/14/2022.案例案例1 6月22日，寶河支行曾與九鼎置業(yè)企劃有限公司簽訂一份抵押合同，約定：為確保借款合同的全面實際履行，九鼎置業(yè)企劃公司愿以其擁有的某城市花園三幢商住樓中的200萬元權益作抵押；擔保范圍為主合同的本金及利息、借款人應支付的違約金（包括罰息）、賠償金和實現(xiàn)借款債權的費用（包括訴訟費、律師費）2/14/2022.案例案例1抵押期間為主合同生效

29、之日至主合同履行期限屆滿之日后兩年止抵押合同簽訂后，由于寶河支行工作人員的疏忽，雙方并未及時登記部門辦理抵押登記。后因坤軒公司不能按期歸還借款，寶河支行于2003年1月6日以坤軒公司與九鼎置業(yè)企劃公司被告向法院起訴。2/14/2022.案例案例2 2002年6月，祥龍房地產開發(fā)股份有限公司為建設資金融資的需要，以自己正在建設的明光大廈的第15層作為抵押物，向京港城市商業(yè)銀行申請抵押貸款，貸款金額 1000萬元人民幣，期限1年。經有關登記機關登記生效后，京港城市商業(yè)銀行發(fā)放了全額貸款。2003年1月，明光大廈竣工。2003年3月，祥龍公司在通知京港城市2/14/2022.案例案例2 商業(yè)銀行的情

30、況下,開始售樓.其中將15層A座以40萬元售與劉女士并告知劉女士該樓已被抵押的情況劉女士在辦理了相關產權證之后，以A座這套房產作抵押向某國有商業(yè)銀行京港分行申請貸款，期限10年。抵押合同亦經登記。2003年8月，由于祥龍公司未能按期清償貸款金額，京港城市商業(yè)銀行提起訴訟。本科教學資料/房地產金融案例.ppt#8. 【案例4】 2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易（一）房地產交易形式房地產轉讓、抵押、房屋租賃（二）房地產轉讓轉讓的形式：有償轉讓、無償轉讓有償轉讓的形式：商品房預售、商品房銷售、房屋買賣2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易1、商品房預售（1）商品房預售的條件

31、 商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或房價款的行為.但必須符下列條件:l已支付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證;l持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易按提供的預售商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工日期;l已辦理預售登記,取得商品房預售許可證。（2）商品房預售登記的法律效力 當事人以商品房預售合同未按法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。2/14/2022.案例分析案例分析未經房地產主管部門登記，商品房預售合同能否生

32、效？ 【案情介紹】【案情介紹】 1996年5月，原告房地產公司發(fā)售靜宜公寓的樓花。被告廣告公司派人前去查詢。經洽談，雙方達成協(xié)議。協(xié)議約定：（1）廣告公司購買房地產公司靜宜公寓D座1202、1203兩個單元的物業(yè)，共200平方米，每平方米售價為7000元人民幣。（2）房地產公司按廣告公司的要求，改變原圖紙設計，將上述兩單元的物業(yè)作特殊設計、施工及裝飾，為此，廣告公司須2/14/2022.另外支付房地產公司改裝費14萬元人民幣;（3）上述物業(yè)于1997年12月31日前交付廣告公司使用。（4）本合同簽字時，廣告公司應向房地產公司支付定金7萬元，本合同簽訂后9個月內，應支付50%的房價款及全部改裝費

33、，余款在房屋交付前支付。（5）本合同自簽字之日起生效。2/14/2022. 合同簽訂后，廣告公司如約向房地產公司支付了合同定金7萬元，房地產公司遂按合同規(guī)定對廣告公司所訂房屋進行了特殊設計、施工和裝飾。但隨后廣告公司未按合同約定向房地產公司支付房價款和改裝費。房地產公司多次向其催要廣告公司答復，現(xiàn)已放棄購買所訂房產的打算雙方遂發(fā)生糾紛。房地產公司向法院起訴，要求廣告公司繼續(xù)履行合同，并承擔違約責任。廣告公司辯稱：雙方的合同未經市房地產主管部門登記因而不發(fā)生效力，所以它可以退訂。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易2、商品房銷售中的廣告問題l下列情況不得發(fā)布廣告（1）在未經依法取得國

34、有土地上開發(fā)建設的；（2）在未經國家征收的集體土地上建設的；（3）未取得商品記預售許可證的；（4）權屬有爭議的；（5）不符合工程質量標準，經驗收不合格；2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易（6）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；l房地產廣告的要求（1）房地產廣告中對價格有表示的，應為實際的銷售價格，并明示價格的有效期；（2）房地產中表現(xiàn)項目位置的，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易距離表示，不得用時間距離表示；（3）房地產廣告中不得利用其他項目形象、環(huán)境作為本項目的效果；（4）房地產廣告

35、中不得有融資或變相融資的內容，不得含有升值或投資回報的承諾；（5）房地產廣告中涉及所有權或使用權的，其基本單位必須是有實際意義的完整的生產、生活空間。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易注意：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀注意：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入響的，應當視為要約。該說明和

36、允諾即使未載入商品房買賣合同，應視為合同內容商品房買賣合同，應視為合同內容.本科教學資本科教學資料料/教學案例教學案例2.ppt#6. 廣告宣傳與購房合同不廣告宣傳與購房合同不一致，怎么辦？一致，怎么辦？ 2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易3、商品房銷售合同中的幾個問題l定金問題(1)若簽訂合同時發(fā)現(xiàn)發(fā)展商不具備銷售、預售資格，購房者不具備購買資格，按無效合同處理，發(fā)展商退還定金及利息，過錯方賠償損失。(2)若購房者在約定條件下與發(fā)展商簽訂合同,但雙方在具體條款不能達成一致,則不適用定金罰則.2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易(3)若簽訂認購書后,出現(xiàn)自然災害,政府

37、征用土地,變更規(guī)劃等原因致使無法再簽訂合同,返還定金。(4)定金不同于訂金。后者沒有保證訂約的性質一方違約，另一方無權要求雙倍返還，只能得到原額。(5)定金不同于預付款。(6)違約金與定金問題.2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易l認購、訂購和預訂協(xié)議的效力問題 預約合同轉化為本約合同必須具備二個條件： 一是它們具備商品房買賣合同的主要內容；二是出賣人已經按照約定收受購房款。本科教學資料/房地產產權產籍管理.ppt#9. 【案例5】2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易l面積誤差的處理 當事人應在合同中載明約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式;合同未作約定的,按以下原

38、則處理:A.面積誤差比絕對值在3%以內的,據(jù)實結算房價;B.面積誤差比絕對值超過3%時,買房人有權退房,中止合同履行。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易面積誤差比面積誤差比=（產權登記面積（產權登記面積-合同約定面積）合同約定面積） 合同約定面積合同約定面積100%若購房人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內部分的房款由購買人補足；超出3%部分的房款由開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸購房人。產權歸購房人。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易若產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內部分的房款由開發(fā)企業(yè)返還購房人；絕對值超過3%部分的房款

39、由開發(fā)企業(yè)雙倍返還雙倍返還。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易4、房地產交易的程序l簽訂書面合同l當事人應向房地產管理部門提出申請，并申報成交價l房產管理部門對有關文件審查，作出是否受理決定l審核申報的成交價l當事人按規(guī)定繳納稅費2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易l辦理產權登記5、不能轉讓的房地產l權屬有爭議的l共有房地產，未經其他共有權人書面同意的l未經依法登記領取產權證的.本科教學資料/房地產產權產籍管理.ppt#7. 【案例4】l已依法公告屬于拆遷范圍的房地產2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易l司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制

40、房地產權利的。6、房地產交易中應注意的問題l審查主體資格是否合法，當事人的意思是否真實。l審查交易客體是否具備交易條件（1）成本價房改房上市交易后，其收入在按規(guī)定繳納稅費和土地收益后歸個人所有；2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易（2）標準價房改房，可以先按成本價補足房款及利息產權歸個人所有，上市交易按成本價房處理；也可直接上市交易，其收入在按規(guī)定繳納稅費和土地收益后，由職工個人和原單位按比例分享。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易(3)購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相

41、關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。本科教學資料/房地產產權產籍管理.ppt#20. 【案例13】 2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易6、其他房地產有償轉讓形式l以房地產作價入股，與他人成立企業(yè)法人l一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合作、合資開發(fā)經營房地產l因企業(yè)被收購、兼并、合并，房地產權屬發(fā)生變更；l以房地產抵債的。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易7、房地產轉讓合同糾紛處理（1）土地使用權出讓合同l開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合

42、同，應當認定無效。l以協(xié)議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易（2）土地使用權轉讓合同l土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。l土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數(shù)個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理： 2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易-已經辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方，請

43、求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持； -未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持 -均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉讓款的 2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；-合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。 2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易（3）合作開發(fā)房地產合同糾紛 l投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不

44、成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易l房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。l房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的 ，按照約 2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易 定的利潤分配比例確定。對增加的

45、投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。l合作開發(fā)房地產合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。l合作開發(fā)房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易l合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。l合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。l合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人

46、不承擔經營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當 2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易認定為借款合同。 l合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易（4）商品房買賣合同 l因以下導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 2/14/2022.三、

47、房地產交易三、房地產交易l由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： 商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 2/14/2022.三、房地產交易三、房地產交易l出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。l出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人

48、賠償損失的，應予支持 2/14/2022.l原告劉某是某電腦公司職員，被告郭某是某中學教師，原告與被告系朋友關系。2000年11月原告劉某得知本市某房地產公司出售經濟適用房，欲購買一套。而根據(jù)本市有關政策規(guī)定，只有具有本市戶口的人才有資格購買，原告非本市戶口，無購房資格。原告就與被告口頭商定，由原告以被告名義購買經濟適用房一套，商品房由原告實際占有、使用。隨后，原告出資20萬元，由被告與某房地產開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，購得一套80平方米的兩居室房，產權人登記2/14/2022.l為郭某。之后不久，郭某以該房屋的產權證作抵 押向銀行貸款15萬元借給其弟做生意。貸款到期后，郭某無力償還，銀行遂

49、要求變賣房屋以實現(xiàn)抵押權。劉某得知后向法院起訴，主張自己為房屋的實際產權人，要求確認被告的房屋抵押行為無效。2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記（一）房地產登記制度的社會功能l界定和確認產權l(xiāng)保護產權，維護產權關系的穩(wěn)定l維護交易安全，穩(wěn)定經濟秩序l降低交易成本，實現(xiàn)交易的便捷2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記（二）房地產登記的公信力 登記的公信力主要表現(xiàn)以下幾方面：l從積極方面看，每個人對登記給予信賴；l對于第三人產生推定效力，登記權利人的權利被視為如同登記薄上的記載而存在；l在登記記載與權利人的實際權利不一致時，對第三人來說，以登記薄上的記載為準；

50、2/14/2022.五、房地產產權登記五、房地產產權登記l縱然登記記載是因為登記官員錯誤而發(fā)生的，登記記載對于信賴登記而受讓權利的第三人仍然有效；l若登記薄上的權利被注銷，即便權利人享有權利， 但對第三人來說，推定該項權利不復存在。2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記（三）原則及范圍1、原則l實行權利主體一致的原則l屬地管理原則2、房地產登記的權利客體范圍l土地：城鎮(zhèn)國有土地、集體土地l房產：農村和城市房屋。2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記（四）房產登記1 、登記的一般程序l申請與受理 權屬審核 記載于登記簿 頒發(fā)權屬證書2、登記的種類l總登記（即靜

51、態(tài)登記）l動態(tài)登記（1）初始登記2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記新建房屋、集體土地轉為國有土地上的房屋。應當提交下列材料：l登記申請書；l申請人身份證明；l建設用地使用權證明；l建設工程符合規(guī)劃的證明；l房屋已竣工的證明l房屋測繪報告；其他必要材料。2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記（2）轉移登記 房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割合并、裁決等原因，使權屬發(fā)生變化而進行的登記。l抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。 2/14/202

52、2.四、房地產產權登記四、房地產產權登記（3）變更登記 權利人名稱發(fā)生變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化而進而進行的登記。房屋現(xiàn)狀變化包括：房屋坐落街道、門牌號和名稱改變；房屋面積的增加或減少同一所有權人分割、合并房屋的等。2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記（4）注銷登記 是指因房屋滅失、放棄所有權的、他項權利終止等而進行的登記。（5）他項權利登記l抵押權登記 、抵押權變更登記、最高額抵押權設立登記 、在建工程抵押權設立登記 l地役權登記 2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記（6）預告登記 是指為保全債權的實現(xiàn)、保全物權的順位請求權而進行的提前登記。也稱預登記、暫

53、先登記、假登記。預登記是對買受人房屋所有權的期待權進行的公示，因此具有對抗第三人的效力。申請預告登記的情形：預購商品房；預購商品房設定抵押； 房屋所有權轉讓、抵押； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記（7）更正登記 權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，申請更正登記。（8）異議登記 不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記為真正權利人提供臨時性的保護措施。2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記3、房地產產權

54、登記的幾個問題（1）房屋登記機構應當不予登記的情形l未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或未按照規(guī)劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的；l申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的； l申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；l申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值2/14/2022.四、房地產產權登記四、房地產產權登記l房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記l房屋被依法查封期間，權利人申請登記的。（2）房屋登記機構應當實地查看：l房屋所有權初始登記；l在建工程抵押權登記；l因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記。2/14/2022.四、房地產產權登記四

55、、房地產產權登記（3）注銷權屬證書 申報不實的；涂改權屬證書的；房屋權屬滅失，而權利人未在規(guī)定期限內辦理房屋權屬注銷的；人民法院、司法機關 生效的法律文書確定權屬不實或錯誤的；登記機關應注銷權屬證書。2/14/2022.（4）公用設施等的登記 房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。2/14/2022.l因房地產開發(fā)拆遷，開發(fā)公司在拆除了舊房后為吳某夫妻安置了一套拆遷安置房。并向吳某夫妻交付了安置房及該房的產權證明單、發(fā)票等用于辦理產權證的證件。2

56、003年5月26日，吳某夫妻與李某簽訂了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將開發(fā)公司為其安置的房屋出售給李某，價格為80000元，李某預付訂金20000元。協(xié)議同時約定，待吳某夫妻的房產證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。2/14/2022.l同日，李某向吳某交付了“訂金”20000元。因后來吳某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理房屋產權過戶手續(xù)。吳某夫妻則辨稱，他們的房屋未辦產權證即轉讓，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了有關規(guī)定，屬于無效合同，應該予以解除2/14/2022.五、物權法、房地產政策對房地產的影響五、物權法、房地產政策對房地產

57、的影響（一）物權法中涉及房地產的一些新規(guī)定1、房地產產權登記方面 （1）明確提出建立不動產統(tǒng)一登記制度。（2）增加了三種登記方式 l更正登記、異議登記、預告登記2/14/2022.五、物權法、房地產政策對房地產的影響五、物權法、房地產政策對房地產的影響（3）明確區(qū)分了合同效力和登記效力物權法明確了“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”登記是物權變動的一種公示方法，如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效 。2/14/2022.五、物權法、房地產政策對房地產的影

58、響五、物權法、房地產政策對房地產的影響（4）登記錯誤賠償 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。2/14/2022.五、物權法、房地產政策對房地產的影響五、物權法、房地產政策對房地產的影響（5）對不動產登記收費做出了規(guī)定 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取 2、建筑物區(qū)分所有權3、關于土地征收和房屋拆遷問題l 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。2/14/2022.五、物權法、房地產政策對房地產的影響五、物權法、房地產政策對房地產的影響l征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。4、關于抵押問題l增加了集合抵押、浮動抵押內容。5、關于住宅用地的