1、這是一座古老而文明的城市我們正在發明這是一座魅力永久的建筑城市里的建筑，建筑中的風景輕松、高興、個性、魅力合肥城西三里庵善戰者，決勝于未戰之前！ 當今市場瞬息萬變，整個大陸市局面臨著一次更新的考驗。市場里的任何一個環節均有能夠牽一而動全身。作為龍頭行業的房地產市場，更是處在經濟浪潮的顛峰。要想堅持顛峰形狀，就必需比其它行業更敏銳，反響更迅速，制定出最有效的定位方案，并實行于謹密之下。房地產市場競爭亦日趨白熱化，單從市中心物業方面曾經構成以商務公寓、商業市場為中心的安徽國際商務中心、花樣年華、百花大廈、領秀城市、安徽國際購物廣場、CBD中央廣場；面對猛烈的市場環境，尋覓市場空白點，進展個性化定位

2、。 市場闡明：我們以為“城市經典的市場突破點主要依賴對工程的概念設計與實施，塑造個性化，商業如何定位？諸多一系列問題曾經擺在面前。 目的客戶在哪里？商務/居住又如何定位？我們的個性在哪里？因此本方案重點論述兩大主題：一、1-5層商業裙樓整體實操性定位、運作二、公寓部分定位、優化方案一、商業裙樓整體實操性定位、運作就商業地產而言，我們以為，商業市場的勝利運作主要根基在于城市商業需求、區域條件、產品經濟效益三方位立體整合，因此本謀劃方案以實現“城市經典工程商業價值為中心、發明個性化產品市場機能為指點思想。 一、驗證工程商業定位方向的可行性；二、完成工程商業部分的整體謀劃。 著重論述城市表情市場機能

3、行業導向 一、驗證工程商業定位方向的可行性：城市經典工程占地5600，總建筑面積33391，商業面積為9839平方米。工程地處合肥市三里庵中心區段，以長江路、五里墩鏈接城市東南西北，交通便利、人文氣味得天獨厚。房地產市場早期以“西園新村為代表的居住物業乃至構成今天“安徽國際購物廣場、怡秀山莊等集居住、零售為一體的區域籠統，而精神生活綜合體休閑、餐飲、文娛業相對缺乏。 一一 、城市表情、城市表情圖1：工程區位圖輻射區域圖2：合肥市餐飲分布較為零散12251481119201510412191213713051015202530單位：家安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近百盛-古井-金大塘附近城隍廟一帶

4、工大附近黃山大廈-四牌樓附近科大廬江路、紅星路沿線美菱大道沿線梅山路稻香樓附近明珠廣場人民巷-文采-七桂塘附近榮事達大道-百花井附近宿州路-鼓樓-商之都桐城路-六安路附近蕪湖路西園-五里墩-高新區附近規模較大的餐飲街僅寧國路龍蝦街、阜南路餐飲街兩處。圖3：工程區域內餐飲、休閑文娛業較少且缺乏特征。 199357242161162348160102030405060708090100單位：（家）周邊商業業態統計美容美發便利店餐飲五金材料農貿市場醫療保健網吧娛樂休閑通訊IT行業學校銀行維修服務周邊各類商業所占比例35%22%6%4.20%2.30%8.70%6%9.10%7%美容美發便利店餐飲醫療

5、保健網吧娛樂休閑通訊IT行業維修服務五金材料工程周邊調查闡明：本案周邊商業業態以小型便利店和小型餐飲業為主，占總體商業的57%。周邊大型餐飲文娛業僅長江西路-西門大浴場、梅山路-金滿樓兩家，僅占總體商業的2.3%。文娛休閑行業、大型餐飲業匱乏。 二二 、市場機能、市場機能針對合肥市場環境和區域商業特征導向，就休閑文娛行業而言那么顯得單調，缺乏層次感和多元化。目前整個城西三里庵精神文化需求主要依賴于城市中心的休閑配套，這對工程商業開展方向提供了有力市場時機。以綜合文娛體的姿態出現將有效處理了該片區高檔綜合文娛的空白與消費者需求之間的矛盾。從而方案得出開展休閑文娛的可行性。 三三 、行業導向、行業

6、導向合肥房地產市場投資主體和方向，資金流和市場關注度開場向商業地產傾斜。休閑購物中心、SHOPPING MALL等商業地產方式紛紛亮相。家樂福、普爾斯瑪特等國際知名的零售企業也將目光投向合肥。經過以上對城市、市場與行業導向的綜合分析方案最終得出商業定位方向：休閑文娛綜合體合肥整體餐飲、休閑文娛分布零散且市場運營以單一型為主，不具備規模化和綜合性。目前有層次、有規模、有個性的一站式餐飲休閑文娛場所在合肥尚屬空白。二、休閑文娛綜合體商業整體開展謀劃概念主張、商業構造業態謀劃、目的受眾這里是一個休閑文娛的新天地，聚集著國內外著名的休閑文娛機構；一個張揚個性的大本營，這里可以瘋狂，也可以恬靜；它將是合

7、肥休閑文娛第一個歡樂不夜城。 一一 、概念主張、概念主張休閑文娛綜合體的概念包裝上，方案從資源整合的視角發明獨特個性的訴求主張，張揚個性呼之欲出 合肥首座不夜城“歡樂MALL體驗歡樂MALL城市意象 “歡樂MALL建筑構造是由營業用房、接待大廳、公共場所三大部分組成。一五層按照柱網一共劃分出8種功能業態。詳細構造劃分為：一五層沿街按柱網垂直分割出八間營業用房；每一間營業用房在一層劃分出接待大廳，同時為了弱化二五層由于層數呵斥的商業價值差別，內部思索取消原有設計中的中央扶梯，采用每戶兩部垂直電梯貫穿一五層。 取消原有設計方案中的花園部分，建立立體停車位。 二二 、商業構造、商業構造我們結合產品本

8、身與市場兩個角度，在商業業態的謀劃上綜合產品籠統、運營業態的互補性進展整合。一五層八家營業用房以整合休閑文娛行業為主要謀劃思緒，集中茶餐廳；中、西餐飲；夜總會；KTV酒吧；演藝廣場；美容中心；康體保健中心；電玩類為一體的一站式綜合歡樂MALL。 三三 、業態謀劃、業態謀劃 四四 、目的受眾、目的受眾一、目的客戶深度訪談一、目的客戶深度訪談 二、垂直商業二、垂直商業歡樂歡樂MALLMALL市場論證會市場論證會針對方案垂直商業歡樂mall定位的市場可實操性，從兩個方面展開調查： 一、目的客戶深度訪談 敝司深度走訪數家品牌餐飲店、文娛休閑業，他們分別為：餐飲類和文娛休閑類序列號序列號餐館名餐館名詳細

9、位置詳細位置酒店性質酒店性質所屬區域所屬區域1不倒翁酒店新店步行街上明教寺東50米集團連鎖店百盛-古井-金大塘附近2元祿回轉壽司步行街上明教寺南50米特征餐飲百盛-古井-金大塘附近3必勝客步行街百盛廣場西式快餐百盛-古井-金大塘附近4金滿樓東方海鮮酒樓三孝口盛安大廈集團連鎖店安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近5玖玖隆總店合肥金寨路327號安徽報社集團連鎖店安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近6塞納河畔阜南路店琥珀山莊附近集團連鎖店安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近7三河酒家二分店宿松路與望江路交叉口處集團連鎖店科大附近8拾肆號酒店總店安徽飯店對面集團連鎖店梅山路-稻香樓附近9蜀王火鍋肥牛店長江東路1068號

10、和平大廈二樓集團連鎖店百盛-古井-金大塘附近10香格里拉中心酒店淮河路外文書店西50米集團連鎖店宿州路-鼓樓-商之都附近11福成肥牛分店桐城路195號火鍋店桐城路-六安路附近12廊橋巴西燒烤餐廳二店三九天都西側西餐廳咖啡店茶社安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近13譚魚頭火鍋桐城路總店桐城路與廬江路交叉口南火鍋店桐城路-六安路附近14相王燒烤銅陵路燒烤店大市場附近15合肥老母雞湯館三九天都大酒店西側徽菜土菜特征店安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近1、餐飲類 2、文娛休閑類： 序 列序 列號號休閑文娛場所名休閑文娛場所名詳細位置詳細位置休閑文娛性質休閑文娛性質所屬區域所屬區域1茗典茶軒環城路與桐城路交叉口

11、處西餐廳咖啡店茶社桐城路-六安路附近2鼎鼎咖啡會所沿河路西餐廳咖啡店茶社廬陽區3金百合夜總會梅山路夜總會蜀山區4阿咪果金寨路KTV蜀山區5地下鐵酒吧三孝口邵氏電腦城負一層酒吧、演藝廬陽區6燕莎金海棠溫泉浴場蒙城路沐浴、康樂、餐飲、休閑、賞景瑤海區7萬豪圣會休閑浴場屯溪路301號沐浴休閑文娛包河區8合肥藍波灣射擊俱樂部合肥雙崗銀瑞林大酒店北側藍波灣文娛城三樓專業射擊俱樂部廬陽區9避風塘合肥市桐城路203號 合肥市淮河路77號茶飲、簡餐、休閑廬陽區10滿天星合肥市宣城路怡景花園34號別墅專業足按城瑤海區11夜游人梅山路演藝廬陽區12纖纖手美菱大道美容廬陽區13天安保齡球館合肥市馬鞍山中路，省體育館

12、北側專業保齡球館瑤海區14波卡貓電玩宿州路電玩廬陽區15奧康美俱樂部淮河路242號鼓樓商廈斜對面天辰大夏4層專業健身中心廬陽區3、市場結果闡明： 對本案地段的認同度：82.2%的目的客戶均以為此地段非常適宜開設餐飲文娛場所。 對本案地段的認同度82.20 %9.20%8.60%非常適宜不適宜其他對本案定位的認同度：在調查的目的客戶中，有86%目的客戶以為本案區位優勢明顯、交通方便，定位為歡樂mall是合理的、可以接受的。 對本案定位的認同度認同定位86%不認同定位14%對本案業態區隔的認同度：對于垂直單位的劃分，有71%的目的客戶以為合理。 71%14%12.40%15.60%0%20%40%

13、60%80%對本案業態區隔認同度合理不合理有利有弊不知道是否合理發揚天地行置業會資源優勢，召開產品市場招商論證會，結果同樣闡明：單從產品定位及概念主張的市場角度有89%以上的客戶表示贊賞。 二、垂直商業歡樂MALL市場論證會1、以鼎鼎假日咖啡為代表的茶餐廳經過以上兩個方面深化發掘，注重商業運營業態與市場定位相吻合，最終以歡樂MALL為中心主題的八大運營業態暨意向目的客戶已根本構成。分別為：2、以阿咪果為代表的KTV類3、以金百合為代表的夜總會類4、以西餐、快餐、壽司、燒烤為代表的餐飲類5、以纖纖手為代表的美容類6、以夜游人為代表的演藝類7、以奧康美、舒美寶、聚意閣跆拳道館為代表的健身類8、以波

14、卡貓為代表的電玩類。市場特征導向、定位商務公寓的可行性、二、公寓部分定位、優化方案市場定位、優化方案 一一 、市場特征導向、市場特征導向據調查分析，合肥市三里庵片區目前房地產市場的開展情況是總體供應量小而需求旺盛；現實證明公寓市場由于其功能的復合性、空間變化的豐富化，市場接受度日益提高公寓需求日益火暴合肥樓市中表現最為活潑和表現力最強者當數公寓類型物業。從 “世紀云頂、“安徽國際商務中心獨立式公寓到“花樣年華公寓、CBD挑高商務公寓，市場充分證明“個性化時代催生真正的個性化公寓。 1地段優勢2規模適宜3良好的物業籠統4 “城市經典的挑高設計高運用率 二二 、定位商務公寓的可行性、定位商務公寓的

15、可行性本案“個性化商務公寓定位的可操作性：5市場價值較高的投資報答率6商務效力完善7智能化配置8酒店式管理 三三 、市場定位、市場定位綜上所述，我們賦予工程中心定位主張：具有獨一性、前瞻性及市場可執行力中國中國合肥酒店式商務公寓合肥酒店式商務公寓挑高商務公寓效果圖上海挑高酒店式商務公寓實景方案酒店式商務公寓的提出勢必引起本市、外埠大量小型公司和城市白領的高度關注。 酒店式公寓最早源于歐洲，隨著經濟的開展酒店式公寓的潛力逐漸呈現，酒店式公寓是投資性置業者尤其是異地置業者的上選。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業工程所難以比較的。 目的受眾 完善工程本身產品的軟硬件使之可以符合定位，深化定位是重要一步，工程開發過程需求滿足以下要求： 四四 、優化方案、優化方案居住+辦公+高檔效力 1建筑中心思念下一頁圖示獨樹一幟，合肥“空中四合院,出發點為:1、產品概念角度：打造“空中四合院的生態設計概念。合肥挑高公寓產品不具有稀缺性,當然也不具有絕對競爭力,但有“空中四合院概念的城市經典卻是合肥首創；