1、共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER南寧春江明月項目戶型定位修改（2021年4月17日）共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER戶型調整背景及戶型調整建議首次定位報告戶型結論二三南寧市場分析一共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER一、項目概況 項目位于南寧市五象新區核心區，為南寧市未來發展重點之一。項目地處市主干道位置，西臨平樂大道，東、南及北面均為規劃道路，周邊商業和公建等各種基

2、礎建設正日趨完善，使得本項目具備較高的升值潛力。 項目規劃用地71034.758，總建筑面積347994.77 ；原定容積率3.718；建筑密度27%（含水面率7%）；綠地率35.02%。 住宅底層為架空層，完全人車分流，園區通過建筑圍合形成1個中心綠化空間，設4個出入口，其中北面一個機動車和行人出入口，西側兩個機動車和行人出入口，一個行人出入口。 項目通過全部布置點式住宅，形成圍合性強的小區建筑群體，即有適當開放性又有歸屬感的親切的園區。共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER二、項目周邊配套（現狀）4KM2KM4.5KM

3、3KM3.5KM3.5KM4KM灞河灞河浐河浐河6KM6KM4KM2KM2.75KM廣西民族博物館萬象城壯錦廣場客運中心良慶區政府廣西體育中心江濱醫院南寧市五象小學廣西醫科大學青秀山風景區成熟生活區2KM5KM0.5KM5.5KM6.5KM3KM3.5KM2KM2.5KM邕江共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER三、項目周邊配套（未來）東盟國際物流基地東盟國際物流基地（保稅物流中心）（保稅物流中心）廣廣西西文文化化產產業業城城已建成1年內建成3年內建成良慶大橋良慶大橋青山大橋青山大橋青坪大橋青坪大橋臺灣健康臺灣健康產業城產

4、業城（路網）（路網）序號名稱1南寧博物館2五象小學3廣西體育中心4廣西美術館5五象湖公園6市青少年活動中心7五象嶺森林公園8廣西規劃館9第二十六中學五象校區10南寧三中五象校區11濱湖路小學12萬科大廈寶能環球金融中心五象航洋城海爾青啤聯合廣場大唐總部1號1234576891011序號名稱13綠地中心五象總部大廈富雅國際總部基地恒大國際中心永恒智慧廣場寧泰新港灣龍光國際南寧京華廣場中國移動、中國聯通、南方電網、交行、興業、郵儲、民生、太平、前海14三美中學15廣西醫科大附屬口腔醫院16廣西國際壯醫醫院17民主路小學18衡陽路小學19五象湖小學20十四中五象校區21廣西文化藝術中心1213141

5、7181920211516共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER四、項目周邊現狀南寧 春江明月共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER五、項目SWOT分析SWOTSWOT優勢（優勢（S S）地塊規整，易于規劃，商、住、公建配套互補，有助于提升整體居住氛圍緊鄰南寧大橋，雙地鐵及雙大道環繞，交通優勢交通優勢異常顯著地塊占盡板塊內區位優勢區位優勢，北有邕江、青秀山，西有五象嶺、藝術中心，東有體育中心、博物館，南有總部基地威脅（威脅（T T）五象湖周邊樓盤憑借更

6、優的教育資源教育資源，更強的品牌實力品牌實力，更全的生活配套生活配套，分流客戶近兩年品牌房企集中出售剛需產品，新區成交均價一路下降，造成客戶對區域整體均價認對區域整體均價認知偏低知偏低劣勢（劣勢（W W）項目周邊缺乏教育配套資源，教育配套資源，五象小學生源復雜，區域內幼兒園暫未開放夢之島商業項目進展緩慢，菜場項目仍處規劃，軌道交通需再等四年，公交站點相距數百米，三年后周邊生周邊生活配套活配套仍相對缺乏內部多條道路泥濘揚灰，路旁綠化稀疏殘敗，周邊環周邊環境尚需整治境尚需整治機會（機會（O O）眾多品牌房企合力開發五象新區，吸引全城購房注意力全城購房注意力，區域認可度提升周邊項目陸續交付，部分業主

7、均已入住部分業主均已入住，區域居住氛圍逐漸形成總部基地寫字樓群在未來1-31-3年內逐步投入使用年內逐步投入使用，將產生新的地緣性需求地塊占據區位和交通優勢，具備打造高品質住宅區基本條件共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER六、首次定位報告戶型結論： 依據南寧市場數據及客戶訪談分析，同時結合委托方對去化速度和價格的預期，本項目首次戶型配比思路遵循：順應市場、控面積控總價和戶型創新的原則。戶型戶型面積（）面積（）占比占比備注備注三房兩廳一衛2+110020%緊湊型三房三房兩廳兩衛311520%舒適型三房四房兩廳兩衛3+112

8、030%緊湊型四房四房兩廳兩衛414025%舒適型四房五房兩廳兩(三)衛4+1/51605%五房合計100%100 以內緊湊型三房，競爭剛需客戶中追求品質生活和具備一定資金實力的客群；115 舒適性三房，順應市場主流需求，提供高性價比的品質產品；120 3+1四房，創新戶型，通過控面積控制總價區間，獲得更多四房客群；140 舒適性四房，通過提升居住舒適度，爭取更多改善型客群；160 五房，提升項目整體調性，作為高端改善型客群需求的補充。共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER戶型調整背景及戶型調整建議南寧市場分析一三首次定位

9、報告戶型結論二共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER一、南寧市區住宅房銷售情況近三年市區年均去化約647萬（485億元），整體成交量逐年遞增，2021年呈現出量升價跌的特點；市區近三年供銷整體平衡，市區存量房源逐步上升，截止2021年底，存量共計742萬，去化時間約13.7月（按近三年成交均值計算）。單位：萬單位：萬單位：億元592.33697.09880.71543.37583.36813.941.091.191.081.021.041.061.081.101.121.141.161.181.201.220.00100.

10、00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.002013年2014年2015年供應面積成交面積供求比2021-2021年市區住宅供銷情況401.44443.53605.637388760374417250730073507400745075007550760076500.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002013年2014年2015年成交金額成交均價2021-2021年市區住宅成交金額561.04674.76741.530.00100.00200.00300.00400.00500.006

11、00.00700.00800.002013年12月2014年12月2015年12月2021-2021年歷年年末住宅存量共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER二、南寧市區住宅成交面積段分析54 , 9%217 , 37%84 , 14%108 , 19%43 , 7%20 , 4%14 , 2%44 , 8%2014年各成交面積段分析80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200及以上近三年80-100的產品市場成交占比最高，平均每年穩定在40%左右；120-140的產品緊隨

12、其后，市場占有率穩定在19%左右；100-120在2021年的市場占比有所上升，從2021年的14%上升到了2021年的17%；140-160每年的市場占比在6%左右。單位：萬70, 9%320, 39%135, 17%159, 19%48, 6%31, 4%11, 1%41, 5%2021年各成交面積段分析成交總量：814萬成交總量：583萬共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER三、南寧市區住宅成交總價段分析單位：萬近三年成交總價在100萬以下的產品市場成交占比最高，每年穩定在75-80%，該總價段2021年市場成交面積

13、為642萬；100-120萬的產品次之，市場占有率穩定在7-9%左右，并略有上升的趨勢；其余總價段總共占市場12%的份額。642, 79%73, 9%25, 3%13, 2%10, 1%8, 1%44, 5%434 , 80%36 , 7%19 , 3%12 , 2%10 , 2%5 , 1%27 , 5%438 , 75%51 , 9%21 , 4%15 , 2%11 , 2%7 , 1%40 , 7%100以下100-120120-140140-160160-180180-200200以上2021年各成交總價段分析2021年各成交總價段分析2021年各成交總價段分析成交總量：814萬成交總

14、量：583萬成交總量：543萬套均價63萬套均價63萬套均價60萬共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER四、良慶區住宅房銷售情況近三年良慶區年均去化約91萬（64億元），整體成交量逐年遞增，2021年呈現出成交量暴漲，成交均價略有下降；近三年良慶區供銷整體平衡，良慶區存量房源逐步上升，截止2021年底，存量共計126.67萬，去化時間約16.7月（按近三年成交均值計算）。單位：萬單位：萬單位：億元2021-2021年良慶區住宅供銷情況2021-2021年良慶區住宅成交金額2021-2021年歷年年末住宅存量46.51127

15、.08193.3840.9679.34153.671.141.601.260.000.200.400.600.801.001.201.401.601.800.0050.00100.00150.00200.00250.002013年2014年2015年供應面積成交面積供求比27.2258.97107.22664674326977620064006600680070007200740076000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002013年2014年2015年成交金額成交均價39.21 86.96 126.67 0.00 20.00 40.00 60.00 80.

16、00 100.00 120.00 140.00 2013年12月2014年12月2015年12月共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER五、良慶區商品住宅成交面積段分析4.78, 12%21.81, 53%5.02, 12%5.22, 13%3.22, 8%0.47, 1%0.18, 0%0.27, 1%2013年各成交面積段分析4.71, 6%37.34, 47%11.79, 15%11.69, 15%8.70, 11%0.51, 0%3.22, 4%1.48, 2%2014年各成交面積段分析80以下80-100100-1

17、20120-140140-160160-180180-200200及以上7.42, 6%59.31, 46%18.54, 14%33.30, 26%6.30, 5%1.54, 1%1.29, 1%2.03, 1%2015年各成交面積段分析單位：萬近三年80-100的產品區域市場成交占比最高，平均每年近50%；120-140的產品占比呈現上升趨勢，2021年區域市場占有率26%，全市該面積段成交總面積131萬，該區域成交占比25%；100-120區域市場占比保持在15%。共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER六、南寧市區各面

18、積段存量去化情況單位：萬，月從上圖可知，若明年能保持今年的去化速度，除80以下與200以上產品去化周期較長外，剩余產品去化時間均較短，其中80-100面積段存量去化僅半年，100-140與160-180面積段去化時間也在1年以內。已領證口徑69.87319.66134.97158.9848.0430.5910.8341.0197.11172.4595.39136.6158.3228.5213.23139.92176810151115410510152025303540450.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.0080以下80-100100-120

19、120-140140-160160-180180-200200以上成交面積存量面積去化時間2021年底市區各面積段存量去化時間共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER七、良慶區各面積段存量去化情況從上圖可知，若明年能保持今年的去化速度，除200以上產品去化周期較長外，其他產品去化時間均較短，其中80-100的面積段去化時間最短，僅7個月，另外80-140,160-180也均在1年以內。單位：萬，月已領證口徑12.5868.4821.4038.566.932.121.312.289.2740.4117.5136.3812.25

20、1.612.137.12971011219193705101520253035400.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0080以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上成交面積存量面積去化時間2021年底良慶區各面積段存量去化時間共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER八、2021年一季度南寧市住宅面積段成交分析從上圖看出，80-100的產品仍然是市場主導，市場占有率高達58%；120-140的產品緊隨其后，在2021年一季

21、度也達到了17%較大的占比；100-120在2021年一季度的市場占比則與2021年度持平，均在16%左右共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER九、2021年一季度良慶區住宅面積段成交分析從上圖看出，80-100的產品仍然是市場主導，市場占有率高達62%；120-140的產品緊隨其后，在2021年一季度也達到了20%左右的較高比例；100-120在2021年一季度的市場占比13%左右；140-160在2021年一季度維持在3%左右。共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL

22、 TOGETHER十、2021年一季度南寧市分面積段庫存百分比分析從上圖看出，80-100的產品在市場存量較高，約占市場份額55%；120-140的產品約在17%左右；100-120約占市場份額14%左右；140-160約占3%左右。共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十一、2021年一季度良慶區分面積段庫存百分比分析從上圖看出，80-100的產品在在良慶區的存量較高，約占市場份額51%；120-140的產品占有率約在24%左右；100-120約占市場份額14%左右；140-160約占7%左右。若明年能保持今年的去化速度

23、，除200以上產品去化周期較長外，其他產品去化時間均較短，另外120-140,均在1年以內。共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十二、2021年一季度市區銷售金額Top102021年一季度市區銷售金額Top10項目名稱成交金額成交面積成交套數成交均價榮和大地112171752071612.5222615663.70685萬科城582921865.563493.75939180.782748綠地中央廣場486402929.249872.844029752.862063華潤佳成五象中心 419764669.858597.72

24、5997163.498338霖峰壹號399964538.343449.093719205.360532嘉和城383099290.860218.215416361.851187天譽花園349379725.154833.797086371.613654萬科魅力之城346158193.346152.395187500.330824南寧華潤中心341831646.912601.447627126.39563盛邦瓏湖333649654.950274.34836636.584793共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十三、2021年

25、一季度良慶區銷售金額Top102021年一季度良慶區銷售金額Top10項目名稱成交金額成交面積成交套數成交均價華潤佳成五象中心419764669.858597.725997163.498338天譽花園349379725.154833.797086371.613654萬科魅力之城346158193.346152.395187500.330824盛邦瓏湖333649654.950274.34836636.584793恒大綠洲17211702121292.152018083.590477江山御景169405772.919934.761658498.009152恒大名都16704348520005.3

26、82048349.92812綠地國際花都13865972419234.841997208.779694寶能五象湖1號122028072.717710.41636890.192921五象麗景110472122.620324.311865435.467311共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點項目個案分析賣點：鳳嶺北，山地公寓，濱湖路小學入駐，毛坯價買精裝房，品牌房企，雙地鐵項目名稱萬科城開發商 南寧市萬科城房地產有限公司 基礎數據總占地面積53萬方 ，總建筑面積180萬方，容積率4.0產品類型塔樓，超高層（1、2

27、、3、6、7、8號樓是35層，4、5號樓是47層）房源數量總戶數11000戶 一期戶數5500戶主力戶型 三房(90) 四居(120-140)當前價格9073元/（含精裝修）特惠8288元/優惠折扣一次性9折，按揭95折（另有其他限時優惠）開盤時間首開：2015-8-30交付時間首期為2017年底車位配比車位1500個左右，車位配比1:1.1物業管理1.65元/平方米月 萬科城一期鳥瞰圖（與本項目直線距離8公里，位于鳳嶺北板塊）共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點樓盤分析-萬科城總價段（萬元）成交套數去化套數占

28、比成交均價套均成交價100以下81866.83%853277 100-12025721.00%9467116 120-140453.68%9951122 140-1601048.50%10533148 2021年萬科城成交總價段分析面積段供應套數各戶型占比成交套數去化率成交均價90117566.65%81869.62%853212043024.39%32375.12%97221401588.96%10767.72%105192021年萬科城已售房源面積段分析共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點樓盤分析-萬科城1

29、20，贈送17.4140，贈送21.7共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點樓盤分析-華潤二十四城（與本項目直線距離5.5公里）二十四城鳥瞰圖賣點：雙地鐵，小萬象城，學區環繞，五象湖公園，總部基地，高性價比，大品牌項目名稱華潤二十四城開發商華潤置地（南寧）有限公司基礎數據總占地面積14.5萬方 ，總建筑面積100萬方，容積率4.0產品類型板塔結合 高層房源數量共4400戶，當期1675戶主力戶型二房(70) 三房(88-106) 四房(120-126)，五房（136-166）當前價格成交均價6442元去年團購房4

30、999元優惠折扣預約2千抵2萬優惠（11.5）開盤時間2015年5月正式對外出售交付時間2017年12月車位配比總停車位：1564輛；車位配比超1：1.3物業管理 1.65元/平方米月共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點樓盤分析-華潤二十四城26,91624,62829,7873,2072,57810,4616,2176,3266,5296,7816,7016,7675,9006,0006,1006,2006,3006,4006,5006,6006,7006,8006,90005,00010,00015,000

31、20,00025,00030,00035,0005月6月7月8月9月10月華潤二十四城開盤至今銷售情況華潤二十四城開盤至今銷售情況成交金額成交均價總價段（萬元）成交套數去化套數占比成交均價套均總價100以下147797.11%642564 100-120422.76%6504109 120-14020.13%8080135 開盤至今華潤二十四城成交總價段分析面積段供應套數 各戶型占比成交套數去化率成交均價80以下563.03%5394.64%648680-10086446.80%69179.98%6423100-12038020.59%37398.16%6331120-14045724.76%

32、36078.77%6504160-180894.82%4449.44%6575開盤至今華潤二十四城已售房源面積段分析共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點樓盤分析-華潤二十四城5室1364室126共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點樓盤分析-恒大綠洲（與本項目直線距離3.5公里）恒大綠洲鳥瞰圖賣點：五象嶺森林公園，五象大道、一線江景，精裝高性價比項目名稱恒大綠洲開發商 南寧銀象房地產開發有限責任公司 基礎數據總占地面積25萬方，總

33、建筑面積76萬方，容積率2.4產品類型塔樓 小高層 高層 建筑風格新古典主義風格房源數量總戶數5300戶主力戶型兩房(72-82) 三房(90-130) 四房(151)當前價格成交均價7785元（含精裝修）營銷推廣首付分期低至1萬，送1500元/精裝，再送9萬品牌家私，售樓處優惠：全線85折開盤時間2014年10月7日交付時間2016年10月一期交付車位配比1：0.9物業管理1.65元/平方米月 共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點樓盤分析-恒大綠洲66,32513,1915,27211,5654,4521,4

34、3812,31215,98614,7156,31114,0279,3819,1537,1487,1627,0567,2177,3137,2837,9027,8647,7407,9648,0497,9607,9966,4006,6006,8007,0007,2007,4007,6007,8008,0008,200010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月開盤至今恒大

35、綠洲每月銷售情況開盤至今恒大綠洲每月銷售情況成交金額成交均價總價段（萬元）成交套數去化套數占比成交均價套均總價100以下220791.16%742773 100-1201797.39%7830108 120-140351.45%7977121 開盤至今恒大綠洲成交總價段分析面積段供應套數 各戶型占比成交套數去化率成交均價80以下1544.77%13889.61%780480-100131540.72%103378.56%7195100-120110234.13%79271.87%7545120-14057317.75%37865.97%7707140-160852.63%8094.12%789

36、9開盤至今恒大綠洲已售房源面積段分析共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點樓盤分析-恒大綠洲3室126平米4室142平米共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER十四、重點樓盤分析-華發國賓壹號（與本項目直線距離2.5公里，位于流沙半島）華發國賓壹號鳥瞰圖賣點：流沙半島，雙水景(江景+湖景)，國賓館，濱湖路小學，容閎幼稚園，濱江醫院，快速路項目名稱華發國賓壹號開發商華發股份基礎數據總占地面積18.6萬方 ，總建筑面積42萬方，容積率2.78產品類

37、型板樓 高層建筑風格東南亞風格房源數量總戶數2768戶主力戶型兩房（90）三房（100-157）四房（200-290）復式（240-610）當前價格江景房16000-17000湖景房10000-11000整體成交均價12154優惠折扣湖景房減3-6萬，江景房減20萬開盤時間2014年3月1日交付時間2015年12月31日車位配比約2987物業管理1.65元/平方米月共 同 創 造 城 市 的 美 麗 MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER總價段（萬元）成交套數 去化占比 成交均價套均總價100以下14120.35%975491 100-12019327.85

38、%11336108 120-140415.92%10729129 140-1609012.99%10879152 160-18014420.78%11968170 180-200253.61%13011190 200-220152.16%13397208 220-24071.01%14237232 240-26030.43%16670242 260-30060.87%13108283 300-34060.87%14132325 340-380121.73%17584361 380-40010.14%15559387 400以上91.30%18660551 開盤至今成交總價段分析面積段供應套數 各戶型占比成交套數去化率成交均價80-10038434.91%35391.93%10832120-14013212.00%11486.36%11645140-16034631.45%19255.49%11834200-22011010.00%1