1、3.4普陀區五星級酒店分析本文中所指的五星級酒店包括上海所有已持五星級牌照的酒店及已開業的準五星級酒店。五星級酒店市場分析100008000600040002000 n n n I 0 H -JL Innnnnnnr jr L丨丨，丨L丨丨丨丨丨L-ILrll ILrlLi-080%75%70%65%90%60%-新增供應鼻累積供應5 star供應量：上海市五星級酒店的供應量呈現平穩上升趨勢，截至目前，上海市共有五星級酒店19家，累計客房總數9453間。平均每座酒店擁有472間客房。01、02年五星級酒店入住率分析：從整體上看，在過去兩年中，本市五星級酒店的入住率基本呈上升趨勢 （除 個別淡季

2、，如春節期間），2002年平均入住率達到78.91%。幫你解決一切難題包括企業和個人一切的一切現在=免費注冊=（用你的姓名搶注）享受會員功能極力推薦。補充一下信息實名認證要用到身份證相片用手機照下來然后上傳上去就行了， 實名認證是對用 戶資料的真實性進行驗證審核。保障用戶的合法權益。01、02年平均客房價（實際價格）J-01 F-01 M-01 A-01 M-01 J-01 J-01 A-01 S-01 O-01 N-01 D-01 J-02 F-02 M-02 A-02 M-02 J-02 J-02 A-02 S-02 O-02 N-02 D-02T 5 star線性（房價走勢）ooooo

3、O 4 2 0 8 6 4 IkDhm/HWU從過去兩年酒店價格水平來看，本市五星級酒店的價格均相對比較穩定；從具體數據分析，本市五星級酒店標房的平均價格維持在100美元130美元/日之間，五星級的價格要比四星級的價格高出50鳩上需求分析境外客人（含港澳臺）為五星級酒店的主要客源，境外客人比例超過80%有些高達90%以上，如喜來登豪達太平洋酒店。境外來滬的人數變動情況直接影響對高級酒店的實際需求量。自1990年以來，來滬旅游的境外人數快速增長，1995年為136.79萬，2001年超過200 萬, 2002年達到272萬，比上年增長 36%入境境外旅游者人數（萬人次）近年來海內外客源對五星級酒

4、店的需求比例走勢穩中有升，其中，海外客源平均達到20.40%，2002年有20.75%抵滬海外客人住宿五星級酒店。20022沏9998997996995999海內外客源對五星級酒店的需求比例例比求需源客內國S'*3 2 2 11例比求需源客外海-海外客源對五星級賓館需求比例 T一國內客源對五星級賓館需求比例區域市場分析五星級酒店的主要分布區域主要位市中心六個區， 普陀區只擁有四星級酒店 兩座，沒有五星級酒店。高檔酒店及客房數量都相對較少。這與普陀區的發展定位不相稱，未來將是 區域市場消費與供給的主要矛盾點之一。2002年底上海四、五星級酒店分布情況1256539區域供應量（百分比）10

5、0%80%60%40%20%靜安 長寧 徐匯 匸盧灣 -黃浦 廠浦東 普陀 1其它區域靜安 長寧徐匯 門盧灣 二黃浦浦東ri普陀其它區域市場潛力分析我行根據上海市歷年的統計數據，對未來五年內五星級酒店的潛在需求和市 場供應量進行預測。其預測主要數據包括：1）上海的海外游客入境人次預測-根據上海歷年海外游客入境人次平均 的幾何增長率進行預測；2）國內其它省市來滬商務、旅游、探親訪友人次的預測-根據上海歷年國內其它省市來滬商務、旅游、探親訪友人次的平均幾何增長率；3）未來五星級酒店的客房供應量預測 應量來測算。根據已知的未來可能新增酒店供如下圖所示，預測結果如下:五星級酒店未來供求預測80.0%6

6、0.0%40.0%20.0%0.0%I!五星級酒店客房總量實際客房利用量 T-平均岀租率客房數300002500020000150001000050000100.0%未來五年內，整個市場的供應量和需求量基本保持在平行向上增長的態勢。 其中，市場供應量的平均增長率為 8.36%,略高于潛在需求量8.08%的增長。由 于需求量的預測是基于對過去10年的平均幾何增長率，而在此期間，上海的高 檔酒店業因亞洲金融危機的影響而經歷了一段低靡期，需求量一度下滑至負增 長。因此，我行所預計的未來需求量是基于一個較為保守的增長率。未來供應量：未來五年內每年會有一至兩個新增五星級酒店。預計在2005、2006年，

7、將有三家大型五星級酒店開業，市場會有一定的競爭壓力，因此，預 計客房出租率會略有下調。但是，在潛在需求保持穩步上升的情況下， 未來五年 的客房出租率預計基本能保持在 70%的理想水平，整個市場不會有太大的波動。到2007年年底之前，本市已知將建的五星級酒店將有 12座浦東：環球金融中心、中古酒店、新鴻基工程；靜安區：靜安香格里拉工程、大仲里工程、昌輝工程（可能）；黃浦：世茂國際廣場、明天廣場、世福匯；徐匯：萬都工程；盧灣：金玉蘭廣場；虹口：北外灘工程；這些酒店提供的總套數將超過 5000間，占目前存量的近50%;發展前景：雖然上半年受到非典等因素的影響，但國內外入滬人數增長勢頭不會因此而 受到

8、遏制。專家預測，第四季度的旅游接待量有望接近和達到去年同期水平。普陀區新一輪的發展建設已經啟動，蘇州河沿岸憑借其地理與歷史文化優 勢，未來必將逐漸成為上海新的商務旅游區。上海已經成為外資企業在中國投資的熱土，具備了發展商務旅游市場的基 礎，另一方面上海舉辦國際性會展活動的軟硬件環境日趨完善，會展旅游業將會是上海旅游事業的主要增長點。會展旅游由于計劃性強，沒有季節性，因此能給 酒店帶來穩定的收入，據上海市旅游事業管理局的統計資料顯示， 入住高星級酒 店的國際商務客中，60%以上是來參加國際會議和展覽的。另外，世博會申辦成功，將極大地促動上海旅游業的發展。鑒于此，我行認 為普陀五星級酒店仍具有較強

9、的長遠發展潛力。消費者分析我行對上海五星級酒店進行了抽樣調查，結果顯示：客戶來源地：目前，入住五星級酒店的客人有80%為境外客人，有些酒店境 外客源的比例數甚至高達90%，如太平洋酒店。這一方面是由于五星級酒店的價 格非一般國內客人所能承受，同時，由于五星級酒店多由國際管理集團管理，因此其很大一部分客源來自其全球預定系統。客戶需求：入住五星級酒店的主要客戶群為商務客源， 五星級酒店的商務客 人占其全部客源80%左右。未來發展：上海的五星級酒店所針對的主要客人依舊會是境外商務客人。針對商務客人的需求，酒店服務主要功能為會議、展覽和商務，其次才為旅游、觀 光、購物休閑等消費者特征分析：根據客戶的需

10、求偏好，地段是客戶選擇酒店的主要考慮因素考慮因素因素含義重要性地理位置地理位置是訪談對象一致認為最重要的考慮因素。 客戶理想的居住酒店為：位于市中心，但能鬧中取 靜；同時購物、娛樂、商務活動方便，這對不熟悉A上海環境的客戶尤其重要。管理和服務客戶認為，優質的酒店管理和完善的服務是促使他 們選擇某一酒店的基礎。B周邊環境周邊環境主要指酒店的環境狀況：如綠化、景觀小 品、噴泉等。C酒店風格酒店風格包括房間大小，房型設計和酒店整體的建 筑風格等。D競爭工程案例分析 圖表一一競爭對手比較金茂君悅酒店浦東香格里拉波特曼麗嘉酒店形象特色上海標志性建筑，世界最高的酒店。目前浦東唯一靠濱江的 酒店，且正對浦西

11、外灘萬 國博覽建筑群獨特的建筑造型，且地處浦 西咼檔商業中心。品牌美譽度高-世界頂級豪華 酒店之一。設施配備設施配備完善、齊全。設施配備完善、齊全。設施配備完善，齊全。管理機構美國凱悅集團香港香格里拉集團美國麗嘉集團報務理念為所有客人提供迅 捷、創新的酒店產品。“顧客的世外桃源”-由 體貼入微的員工提供的 亞洲式接待”“黃金準則”（“ GoldenStandards ）'”三步式服務”。特有客房7層的嘉賓軒行政樓 有 82套客房/套房，為 客人提供私人化的貼 心服務。香格里拉套房54間麗嘉特色客房為客人提 供豪華的服務。客房數555612564出租客房年 平均房價（2002 年）USD

12、 181.1USD 130.2USD155出租率（2002 年）77.73%84.30%81.49%上述所列三家酒店為目前上海頂級酒店成功案例之代表，其2000年的營位 收入在上海市所有酒店中位列前三位從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團管理。 他們之所以能有如此 好的經營業績，不僅在于其先進硬件設施的配備及高水準的服務， 更在于其各自 獨特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。 因此，作為一家頂級五星 級，必須有先進的軟硬件設施， 同時還要建立鮮明之形象， 具有自身特色之服務。本工程SWO分析優勢：1) 區位條件優越，周邊環境逐步改善。2) 該地塊為綜合開發工程，各種物業類型可相

13、互取長補短，發揮互動 效應。3) 綜合型商務酒店設計，商務配套先進齊備。劣勢：1) 較之與目前其他星級酒店所處位置相對集中的特點，該地塊的位置 較為獨立，積聚性較差，難以引起注意。機會：1) 蘇州河沿岸成片開發，將進一步完善沿岸的基礎設施建設，未來交 通更便捷，這必將帶動商務、旅游的全面發展，從而促進客源的增長。2) 會展業在上海的蓬勃發展，必將吸引更多商務客源的入住。3) 普陀區四星級以上酒店偏少。作為整體規劃為大型物流中心的普陀 區，缺少中高檔酒店，未來將是區域市場消費與供給的主要矛盾點之一，這 也是本工程進入的最佳時機。挑戰：1) 隨著其他五星級酒店的推出，將對本工程的商務、旅游客源造成

14、一 定的沖擊。戰略定位及建議 目標客戶：根據上海目前五星級酒店客源特征以及未來蘇州河沿岸作為上海 新的旅游、商務中心的區位優勢，該酒店的目標客戶應以商務、旅游客源為主。本工程產品方向： 生態精品超五星級酒店工程定位建議： 蘇州河邊的地標型建筑物， 融生態和國際超高標準為一體的 超五星級酒店。 利用其不受建筑高度的限制， 為本工程地塊， 同時也是普陀區發 展的標志性建筑，可以提高整個地塊區域的整體品質與形象。景觀設計強調使之與周圍的自然水景、 綠景融合在一起， 防止噪音、 空氣污染，將蘇州河沿岸獨特的文化、藝術展現出來，使酒店不只是過夜休憩之處，更 是享受旅游休閑氛圍的場所。經營模式建議：由于高

15、檔酒店的投資耗費龐大，許多企業無法獨立承擔，而旅游市場的國際 化又使得有財力的業主不見得有能力經營， 因此，出現了所有權和經營權分離的 現象。據統計，本市2/3以上五星級酒店為國外酒店管理公司管理。從上海目前高檔酒 司無論在管理水平、規模 落后于國際知名的管理 壞對整個酒店品質非常 公司管理的四、五星級酒1外資管理 廠內資管理店的經營來看，國內管理公 以及品牌知名度上均遠遠 集團。酒店管理公司的好 重要，國際著名酒店管理 店的客房價格要比國內公司管理的同級別酒店的客房價格高出 30%以上，部分甚至超過100%因此，針對本工程之豪華五星級酒店定位，建議開發商尋求與國際知名管理 的合作，引進其下屬

16、的頂級品牌上海五星級酒店的合作經營方式主要有:1. 委托經營方式（如紅塔瑞吉）這一方式是目前上海采用最多的合作方式。 委托和約期限一般在10年以上 其不足之處是管理公司借助其國際知名度在簽定和約之初， 往往先提出對其自身 較為有利的條件，而在經營期間，業主對自己所擁有的資產無百分之百的自主權。2. 合資經營方式（如四季酒店）此方式與委托經營的不同之處僅在于國際管理集團以入股的形式構成合作 關系，使其與集團業績直接相關。3. 出讓土地使用權 （如花園飯店）中方出讓土地使用權，由一家外資集團全權投資管理，在土地使用期到期之 時，中方可收回酒店。這一方式的好處在于中方無投資經營之風險。上市時間200

17、5-2006年預計大量酒店進入市場，因此，為降低風險，應推遲進入市場考慮到世博會伸辦成功，2010年對酒店產生巨大需求，由于酒店有一年的試營 業期，因此，推測應在2009年開出，可借助世博會迅速提升酒店經營知名度。價格建議一家酒店的價格首先取決于該酒店本身的品質、品牌美譽度、服務水準以及 酒店所處地理位置。以本工程而言，若假設該五星級酒店現已建成，基于本行對于其酒店之品質、 服務水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房價水平將至少達到目前上海 的平均水平：100 USD/間/天。就未來而言，本工程酒店之價格還取決于當時之 市場整體狀況。價格預測對于未來五年本工程酒店的價格預測，本行是根據預計

18、的客房入住率對于客 房價格的彈性來測算的。在需求以8.08%的速度保守增長的前提下，未來五年上 海市五星級酒店的房價將會隨著客房入住率的起伏略有浮動，但整體價格將保持 在US$100以上的水平。2005年之后按保守原則及英國經濟家雜志對中國未 來的通脹率的預測，本行取每年 3%勺通脹率對房價進行相應的調整。上海市五星級酒店房價水平預測五星級酒店租金預測+五星級酒店租金 一調整后租金隨著普陀區蘇州河沿岸商務旅游區的日趨成熟以及會展旅游業的進一步蓬 勃發展，本工程的租金水平將略高于全市五星級酒店的平均水平。入住率預測根據五星級酒店的經營常規可知：在正常市場情況下，由國際知名集團管理 的酒店在開業后的前三個月內入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個月逐步 上升，通常半年左右即可達到一個正常入住水平： 65%-75%。基于保守的原則，本工程的酒店開業第一年的平均入住率水平在 50%，第二年即可達到70%的正常水平風險分析風險對酒店的影響規避方法經濟風險經濟波動全球經濟的波動會直接 影響境外的客源，從而導 致五星級酒店的出租率 下降中國經濟的不確定性會 影響消費者在旅游方面 的支出。因此，這也會 間接影響酒店的出租狀 況。關注經濟動向，推遲 入市時機。選擇靈活多樣的經營 模